공급과잉과 수익률 하락이라는 이중고에 시달리고 있는 오피스텔을 향한 투자자의 열기가 심상찮다. 6·19 부동산 대책 규제 대상서 벗어난 오피스텔에 반사이익을 기대하는 수요자들이 대거 몰리면서 일부 상품에는 청약대란 조짐까지 나타났을 정도다. 다만 각종 변수가 남아있는 만큼 신중한 접근이 필요하다.
업계에 따르면 최근 분양에 나섰거나 분양을 앞둔 서울이나 경기도 등 수도권에 위치한 오피스텔에 수요자들의 문의가 부쩍 많아졌다. 지난 6월30일 견본주택을 개관한 ‘힐스테이트 세종 리버파크’오피스텔에는 주말까지 사흘간 1만여 명의 방문객이 몰렸다.
같은 달 23일 견본주택 오픈한 경기 고양시 고양관광문화단지 ‘일산 한류월드 유보라 더 스마트’오피스텔은 개관 첫날부터 방문객들이 몰리면서 주말인 25일까지 사흘간 총 2만여 명이 다녀간 것으로 알려졌다.
공급과잉에 수익률 하락 ‘이중고’
그런데도 후끈…청약대란 조짐도
청약하려는 수요자들이 대거 몰리면서 지난달 28일 오후2시 예정된 당첨자 발표가 2시간가량 지연된 오후 4시로 연기되기도 했다. 일부 방문객은 청약 접수를 위해 새벽부터 줄을 서기도 했다는 후문이다. 분양을 앞둔 오피스텔 단지에도 벌써부터 관심이 집중되는 분위기다.
이처럼 오피스텔의 인기가 높은 이유로 먼저 소액으로 투자가 가능하다는 점이다. 또 1~2인 가구 등의 기존 수요가 많고 청약통장이 필요 없으며 분양권 전매 등 각종 규제서 자유로운 점 때문이다.
여기에 오피스텔을 향한 추가 투자수요까지 더해지면서 이 상품에 대한 열기가 한층 더 뜨거워진 것이다. 다음은 요즘 뜨는 오피스텔 9선이다.
유동인구 역세권
역세권 오피스텔은 투자 1순위로 꼽힌다. 역세권 주변의 오피스텔은 임대수요가 풍부하고 편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문이다. 사실 오피스텔 투자에 있어서도 역세권 유무에 따른 가치 차이는 천차만별이다. 역세권 중에서도 임대 수요 확보가 용이하고 월 임대료가 높은 초역세권 오피스텔이 유망 투자처로 각광받고 있다.
역과의 거리에 따라 월임대료와 보증금 차이가 많이 나기 때문이다. 역세권 오피스텔은 주변에 상권 등 생활편의시설이 잘 발달돼 있어 임대수요 확보가 용이하고 장기적으로도 임대가 손쉬운 게 장점이다.
따라서 전문가들은 같은 역세권이더라도 역과 더 가까운 오피스텔에 투자하라고 말한다. 특히 역세권 중에서도 환승역세권이 주목을 받고 있는데, 이는 단일역 보다는 환승역이 수요층의 접근성이 용이하고 유동인구가 풍부해 지역 개발까지 노릴 수 있다는 장점 때문이다.
기존 환승역세권은 주변 상권이 형성될 가능성이 높아 투자시 빠른 자금 회수에 유리하다. 아직 미개통 환승예정 역세권은 향후 투자의 가치가 높다.
투자 적은 저층형
오피스텔 투자는 아파트 투자와는 다른 양상을 띤다. 아파트의 경우 로열층을 선택해야 환금성이 뛰어날 뿐만 아니라 임대도 저층보다는 잘돼 프리미엄이 높게 형성된다.
하지만 오피스텔은 다르다. 임대사업을 할 경우 저층을 공략하는 것 좋다. 저층은 분양가도 고층보다 저렴할뿐더러 경우에 따라 가격할인까지 가능해서다.
수익률은 로열층이나 저층이나 임대료 차이가 비슷하게 형성되는 게 일반적이다. 초기에 고층과 저층과의 임대료 차이가 나더라도 결국엔 임대가 거의 완료되면 임대물건의 희소성이 발생해 고층부와 저층부의 임차가격이 비슷해지는 동조현상이 나타난다.
오피스텔 저층과 고층의 경우 임대료는 비슷한데 분양가는 저렴하다. 분양가 책정 시 건설사들은 일반적으로 저층과 고층의 가격차는 5~10%까지 차이를 둔다. 하지만 고층부 로열층이 저층보다 10% 높게 임대료를 받기는 쉽지 않다.
높은 전용률
오피스텔에서 전용률은 실질 분양가에 영향을 주기 때문에 비슷한 수준의 금액, 동일한 공급면적의 오피스텔이라도 전용률이 높은 경우에 실 사용면적 대비 분양가가 낮아지는 효과가 있다.
일반적으로 오피스텔의 평균 전용률은 40%대를 유지하지만 최근에는 최대 70~80%를 웃도는 오피스텔이 등장하고 있다. 전용률이 높을 경우 분양가 인하 효과는 물론 실공간 넓어 투자자나 임차인 모두에게 선호된다.
주거형 오피스텔의 경우도 아파트와는 달리 전용률의 차이가 심하기 때문에 전용률이 높은 경우 체감분양가 외에도 실사용 공간이 넓어져 임대 수요자를 찾기가 더 수월하다는 장점이 있다. 전용률이 낮을 경우 실사용 면적이 좁고 공용면적이 넓어져 관리비 부담도 높아지게 된다.
저렴한 관리비
관리비도 임차인이 주거지를 선택하는 데 적지 않은 영향을 미친다. 사실 대학생이나 사회 초년생 직인들에게 관리비 부담도 만만치 않은 게 현실. 이에 분양업체들도 관리비를 절감할 수 있는 오피스텔을 속속 공급하고 있다. 저렴한 관리비를 콘셉트로 임차인들의 관심을 끌어 공실 리스크를 줄이겠다는 전략이다.
관리비가 저렴한 대표적인 오피스텔 상품은 대단지 오피스텔이다. 일반적으로 관리비는 가구별로 나눠 부과하기 때문에 가구 수가 많은 단지일수록 관리비 부담이 적다. 남향 오피스텔을 집중 배치하는 것도 같은 맥락이다.
남향 오피스텔의 경우 여름에는 햇볕이 적게 들어와 덜 덥고, 겨울에는 깊숙이 해가 들어와 더 따뜻하다. 자연스레 냉·난방비를 줄일 수 있다. 낮 시간에는 채광이 잘돼 조명기구를 덜 사용하게 된다.
전기료 절감효과도 기대할 수 있다. 건설사들은 친환경 에너지시스템을 적용하기도 한다. 태양열 에너지로 공용 로비와 엘리베이터에 전력을 공급하는 시스템을 적용한 오피스텔이 나오는가 하면 건물 청소 용수나 조경 용수 등은 빗물을 재활용하는 사례도 늘고 있다.
지역냉난방 시스템을 도입하는 것도 같은 맥락이다. 이 시스템은 개별난방보다 전력 부담을 30% 정도 절감할 수 있는데 지역난방은 열병합발전을 이용해 난방열과 전력을 생산한다.
천정 높인 복층
천정을 높인 복층으로 사용하는 오피스텔도 눈길을 끈다. 내부가 멋스럽고 개방감이 좋으며, 무엇보다 공간 활용이 좋아서다. 임대시장서도 단층 오피스텔보다 월세가 더 높게 형성되고 있어 복층형 오피스텔 분양도 늘고 있다.
각종 규제서 제외
소액으로 투자 가능
청약통장 필요 없어
업계에 따르면 서울에서 2015년에서 2016년 초까지 공급한 55곳의 오피스텔을 조사한 결과 일부 타입이라도 복층형으로 설계한 오피스텔은 22곳인 것으로 나타났다. 10곳 중 4곳은 복층형 오피스텔을 선보인 셈이다.
복층형 오피스텔은 천정의 높이를 높여 다락 형식으로 꾸미거나 아예 1층 높이 만큼을 높인 오피스텔로 공간 활용도가 높은 게 강점이다. 별도의 서비스 공간으로, 침실이나 서재, 작업실 등 독립된 공간으로 사용할 수 있다. 천정고가 높다보니 공간이 실제보다 넓게 느껴지는 면도 장점이다.
월세도 일반 오피스텔보다 더 높게 형성되는 게 일반적이다. 경기도 분당시 야탑역에 위치한 P오피스텔의 경우 복층형 전용면적 22~24㎡는 보증금 1000만원에 월 60만~80만원에 세입자를 찾고 있다.
야탑역 인근 원룸형 오피스텔과 비교시 같은 보증금에 10만~15만원 월세가 더 높다. 고양 장항동 K오피스텔의 경우 전용면적 67㎡ 복층형 구조는 보증금 1000만원에 월세가 105만원이다. 같은 보증금을 받는 단층형보다 월세가 15만원 정도 비싸다.
원스톰 편의시설
1~2인 가구의 증가와 주거용 상품들이 실수요자 중심 수요가 이뤄지면서 생활 인프라를 모두 갖춘 이른바 원스톱 오피스텔이 인기를 얻고 있다. 실제 서울 송파구 문정동에 위치한 ‘송파아이파크’ 오피스텔은 냉·온탕과 건식 사우나를 비롯해 생일·기념일 등을 활용할 수 있는 북 카페 겸 멀티룸까지 갖추는 등 편의시설을 갖춰 높은 인기를 끌었다.
주거용 기능이 부각되고 있는 오피스텔의 경우 대단지 아파트 못지않은 커뮤니티 시설이 갖추자 실수요층에게 아파트 전세난의 대안으로 떠오르고 있다. 가격도 견인하고 있다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 2015년 12월 3억8300만원에 거래됐던 서울의 한 오피스텔의 매매가격은 2016년 12월 4억3000만원으로, 1년 사이 4700만원 오른 것으로 나타났다.
넉넉한 주차공간
집은 없어도 차는 산다는 마이카 시대를 맞이해 주차장 경쟁력이 오피스텔 시세나 선호도에 영향을 미치고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 국내 자동차 보유수가 꾸준히 늘어나고 있다. 2016년 10월 기준 특수용 차량을 제외하고 2153만 9502대가 등록돼있다. 약 2~3명당 1대꼴로 자동차를 보유하고 있는 셈이다.
이런 가운데 부동산 대책으로 주목받고 있는 오피스텔 시장서도 주차장이 잘 갖춰진 곳이 각광받고 있다. 오피스텔의 경우 일반주택보다 법적으로 주차장 설치기준이 낮다.
지자체의 주차장 설치 기준에 따라서 차이가 있지만 일반적으로 전용면적 30㎡ 이하는 가구당 0.5대, 60㎡ 이하는 0.8대의 주차장 면적을 의무적으로 확보하면 된다. 때문에 1실 1대를 충족시키는 오피스텔이 많지 않아 항상 주차 부족 문제가 생길 수밖에 없다.
주차장 여건은 월세에 영향을 미치고 있다. 여의도에 있는 LG여의도 에클라트의 주차여건은 0.37실당 1대로 두 가구당 1대가 채 안 된다. 지난 2005년 입주한 이 오피스텔의 전용 39㎡는 보증금 1000만원에 월세 75만원으로 형성됐다.
반면 같은 해 입주한 진미파라곤의 전용 34㎡의 경우 1실당 1대 주차가 가능해 월 1000만원에 보증금 90만원을 받을 수 있다. 면적은 더 작았지만 월세는 더 높게 나타났다.
높은 임대수익률
오피스텔 투자시 높은 수익률을 기대하려면 강남을 벗어나야 한다. 서울과 접근성이 좋아 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 미사, 시흥, 안산, 안성, 김포 등 경기 지역과 분양가가 저평가돼 있는 인천 지역이 수익률이 높다. 이들 지역은 비교적 분양가가 저렴하고, 교통여건이 좋아지고 있다. 주변에 대학가, 산업단지 등 업무시설이 자리 잡고 있어 배후수요가 풍부한 편이다.
오피스텔의 경우 지역별로 분양가 차이가 큰 데 비해 임대료 차이는 분양가 차이를 따라가지 못해 분양가가 저렴할수록 높은 수익률을 기대할 수 있다. 경기 지역에서도 서울 접근성이 좋거나 편의시설이나 업무시설이 풍부한 지역의 오피스텔 임대 수익률이 두드러진다.
호텔형 레지던스
오피스텔이 주도하던 부동산 임대투자시장에 서비스드 레지던스(이하 레지던스)도 떠오르고 있다. 공급과잉 우려가 큰 오피스텔을 제치고 투자자의 눈길을 사로잡기 시작한 것이다. 레지던스는 호텔과 오피스텔의 장점을 결합한 상품으로 레지던스 호텔은 일반 레지던스를 좀 더 고급화한 개념이라고 보면 된다.
레지던스 호텔 투자는 개인 투자자가 호텔 객실을 아파트나 오피스텔처럼 분양받고 호텔 운영을 전문업체에 위탁해 수익률을 거두는 방식이다.
전월세 방식으로 1~2년 단위로 계약하는 기존 오피스텔과 달리 공실 부담도 적다. 투자자가 직접 임차인을 관리해야 하는 복잡하고 민감한 계약관계, 유지·보수 부담이 없는 것도 장점이다. 연간 임대수익률 6~10%까지 기대할 수 있다.
한 부동산 전문가는 “오피스텔 시장은 금리변화 등 경기부침을 많이 타는 상품이기 때문에 임대수익률의 안정성이 가장 중요하다”며 “철저한 시장분석을 통해 인근 배후수요 파악과 함께 분양가가 높지 않은지 등을 잘 따져봐야 한다”고 조언했다.
이어 “최근 오피스텔이 주목받는 이유는 자체의 투자매력 때문이라기보다는 대체할 투자상품이 딱히 없기 때문’이라며 “따라서 정부 대책에 따른 풍선효과를 기대하면서 쫓기듯이 오피스텔 상품에 투자해서는 안 된다”고 덧붙였다.
그는 또 “오피스텔 투자는 시세차익보다 임대수익을 얻는 것을 목적으로 하는데 내년에는 올해보다 입주량이 더 증가하는 만큼 임대 공급이 증가해 임대료는 물론 그로 인한 투자 수익률이 떨어질 가능성도 있다. 정부의 추가대출규제 강화 등도 변수가 될 수 있다”고 설명했다.
