올 하반기 주거용 분양시장의 키워드는 양극화다. 문재인정부의 첫 6·19대책에 대해 주택가격 상승세를 진정시키는 효과가 있을 것이란 게 대체적인 평가. 반면 과열 지역을 잡기 위한 ‘핀셋 규제’란 취지가 무색하게 오히려 쏠림현상으로 서울과 지방의 집값 격차만 더 커지는 양극화가 심화할 것이라는 우려 썩인 전망도 나오고 있다.
현재 시점에서 보면 향후 부동산 시장은 정부규제, 공급증가, 금리인상 등 세 가지 변수가 도사리고 있는 만큼 비관적인 의견이 힘을 얻고 있다. 우려했던 보유세 인상 등 세제 개편은 내년으로 연기돼 당장의 충격은 적지만, 정부가 오는 8월 ‘가계부채 종합관리방안’을 필두로 시장을 지켜보면서 단계별 대책 계속적으로 내놓겠다고 밝힌 만큼 매도자 우위 시장은 오래가지 못할 것으로 보인다. 올해 상반기 분양시장에서 나타난 특성을 살펴보면 다음과 같다.
서울은 소형
경기는 중대형
서울 분양시장은 전용면적이 소형일수록 인기가 높았던 반면 경기 지역은 전용면적이 중대형일수록 청약경쟁률이 높았던 것으로 나타났다. 서울 전역이 전매가 제한되면서 자금 부담이 적은 소형아파트로 청약 쏠림현상이 더 뚜렷해졌다. 경기도 비조정지역을 중심으로 중대형아파트 분양에 관심이 높아진 것이다.
부동산인포 자료에 따르면 올해 6월 말 현재까지 서울과 경기지역에 분양한 아파트 41곳의 1순위 청약경쟁률을 분석한 결과 서울은 전용면적 59㎡가 평균 51.55대1로 경쟁률이 가장 높았던 것으로 조사됐다.
이에 반해 경기도는 전용면적 84㎡ 초과가 8.77대1로 1순위 청약경쟁률이 가장 높았다. 올 상반기 3.3㎡ 당 평균 분양가격은 1069만원으로, 지난해 하반기(1082만원)에 비해 13만원 낮아진 것으로 나타났다. 이는 수도권과 경남, 제주 등의 지역 평균 분양가격이 낮아지면서 분양가 하락을 견인했다.
지난해 평균 3.3㎡당 2131만원선인 서울은 분양가 부담으로 소형아파트에 쏠림 현상이 나타난 반면 경기도는 전용면적 84㎡ 초과 분양가구 수가 많지 않고 펜트하우스 등 특화평면이 청약자들의 관심을 끌었던 것으로 분석된다. 특히 서울 아파트 전셋값인 평균 4억2619만원으로 경기도 일대 84㎡ 이상 아파트 가격과 비슷한 경우가 많아 이동수요도 많이 발생한 것으로 풀이된다.
먼저 주택시장은 올해 하반기 수도권 집값은 서울과 외곽에서 양극화를 나타내는 가운데 보합세를 유지할 것이란 전망이 나왔고 지방은 아파트를 중심으로 하락할 것으로 예측된다. 수도권의 경우 금융규제 강화 등의 여파로 수요층의 관망세 확산되고 입주물량이 많은 곳에서는 저가 매물도 다수 발생할 것으로 보인다.
분양시장은 당분간 ‘우위지역’을 중심으로 호조세가 지속되겠지만 정책적 규제 강화와 금리상승 속도에 따라 급변할 가능성이 있다고 예측했다.
하반기 부동산시장은 공급증가, 금리상승, 정책규제 등 3대 리스크가 현실화할 가능성이 있다. 정부의 규제 정책 기조와 입주물량 급증으로 인해 올 하반기부터는 리스크가 현실화될 것이며 저금리기조가 장기화되면서 소비자들이 눈앞으로 다가온 리스크에 둔감해진 것이 가장 위험한 현상으로 꼽힌다.
또 문재인 대통령의 핵심 공약사항인 도시재생 뉴딜정책에 대한 기대감 등으로 단독주택을 중심으로 특정 상품 가격이 상승하고 있지만 가계부채종합대책, 보유세인상 논의 등 단기적으로는 정책적 하방압력이 적지 않다는 것에 유의해야 한다고 전문가들은 지적한다.
문재인정부 첫 6·19대책
주택가격 상승세 진정 효과?
지역별 뿐만 아니라 단지별로도 청약 양극화가 지속될 것으로 보인다. 업계에서는 6·19대책에 따라 서울 전역이 청약조정지역으로 지정돼 소유권 이전 등기 때까지 전매가 불가능하기 때문에 서울은 자금 부담이 적은 소형아파트 청약 쏠림 현상이 더 뚜렷해지고, 탈 서울 수요의 가속화로 경기도 비조정지역의 84㎡ 이상 아파트의 인기가 지속될 것으로 내다봤다.
내년 재건축 초과이익환수와 더불어 총부채원리금상환비율(DSR) 도입도 예고되면서 하반기 부동산시장은 수요 위축과 시장 관망세가 나타나며 가격 상승폭을 제한하는 요인이 될 전망이다.
수급상황과 개발호재 등에 따라 지역별 움직임은 차이를 보일 수 있고, 희소가치가 높은 서울 강남권 재건축 시장은 상승세를 유지할 것으로 보인다. 시장 과열이 지속될 경우 정부가 투기과열지구 지정 등 추가 규제를 경고한 만큼 급등세가 재연되기는 어려울 것이란 전망이다.
부동산114 자료에 따르면 하반기 전국 23만1514가구가 분양되는 것으로 나타났다. 상반기 16만7921가구보다 38% 증가한 수치다. 지난해 11·3대책 이후 건설사들의 눈치보기와 올해 5월 조기 대통령선거 등의 영향으로 감소한 아파트 분양 물량이 올 하반기부터 점차 증가한 것으로 분석된다.
수도권이 12만8498가구로 상반기에 비해 46% 증가했다. 지방은 10만3016가구다. 하반기 분양 물량은 서울과 경기, 부산에 집중된다. 서울은 4만5017가구, 부산은 2만5963가구로 각각 2001년 하반기(4만599가구), 2002년 상반기(2만3137가구) 이후 최대 물량이 쏟아져 나올 전망이다. 경기의 경우 7만2920가구로 가장 많은 하반기 분양 물량이 예정돼 있다.
서울에서는 재건축, 재개발 등 정비사업 물량이 주를 이뤘다. 단지별로 강남구 청담동 청담삼익재건축 1230가구, 동작구 상도동 상도역세권롯데캐슬 885가구, 영등포구 신길동 신길센트럴자이 1008가구 등이 대기 중이다.
서울 재건축 재개발 아파트는 단지 주변에 이미 생활 인프라가 형성돼 있고, 준공 후 시세차익 기대감이 높아 수요자들의 관심이 높다.
실제 지난달 수색4구역을 재개발한 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트는’ 평균 청약경쟁률 37.98대 1을 기록했다. 상반기 서울 내 민간분양 아파트 중 최고 경쟁률을 기록했다. 지난 5월 신길뉴타운 보라매SK뷰(신길5구역 재개발) 역시 27.68대 1이라는 높은 청약 경쟁률을 보였다.
경기에서는 7만2920가구가 쏟아진다. 청약자들의 관심이 높은 과천지식정보타운, 고덕신도시, 동탄신도시 등의 분양이 예정돼 있다. 지방에서는 부산이 단연 돋보인다. 올 하반기에만 2만5963가구가 쏟아진다. 세종시도 수요자들의 관심이 높은 곳으로 6684가구가 공급된다.
전세 시장은
완만한 상승세
업계는 정부의 6·19대책으로 청약조정 대상지역이 추가 지정되고, 서울 전역의 분양권 전매가 금지되면서 하반기 분양시장은 다소 위축될 것으로 내다봤다. 다만 우수한 입지와 개발 호재로 수요자들의 관심이 높은 주요 단지로 청약자가 몰려 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 진단했다.
하반기 분양시장은 6·19대책의 여파로 위축이 불가피할 전망이나 청약 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 상반기에도 일부 지역은 분양시장이 위축된 모습을 보였지만 서울, 부산, 세종, 평택 고덕신도시 등은 수백 대 1까지 청약경쟁률이 치솟는 등 수요 쏠림 현상이 뚜렷했다.
한 부동산 전문가는 “수요가 탄탄한 지역은 가수요가 이탈해도 실수요 중심으로 청약자가 몰린다”며 “공급이 부족한 서울에서 대형 건설사들이 공급하는 재건축·재개발 물량에 대한 청약 관심은 여전히 높을 것으로 예상된다”고 말했다.
경기권에서는 공급과잉 위험이 큰 동탄2신도시, 김포한강신도시 등이 약세로 돌아설 것으로 보인다. 지방은 신규 입주물량이 지속적으로 증가하면서 공급부담이 더 가중될 것으로 예상된다.
전세시장은 상반기와 비슷한 수준의 완만한 상승세를 보일 것으로 예상된다. 역대급 물량이 공급됐던 지난해에 이어 올해 상반기에도 3만여실이 넘는 오피스텔이 공급됐다. 부동산114 자료에 따르면 올해 상반기 오피스텔 분양물량이 3만6598실로 작년 상반기 3만2989실을 넘어섰다. 지난해 오피스텔 분양은 하반기 4만1189실을 더해 총 7만4178실이 공급돼 2002년 이후 최대치를 기록했다.
다만, 올해 하반기 분양은 1만718실로 예상돼 총 공급물량은 지난해보다 줄어들 것으로 예상됐다. 최근 5년간 오피스텔 공급동향을 보면, 2013년 3만9000여실에서 2014년 4만7000여실, 2015년 6만9000여실, 2016년 7만4000여실로 상승세를 그리고 있다. 이에 따라 입주 물량도 2015년 3만9000여실에서 2016년 4만4000여실, 2017년 4만9000여실(예정)로 증가했다.
과열 지역 잡는 ‘핀셋 규제’
쏠림현상으로 양극화 우려도
공급증가에도 매매가격은 상승세를 유지했지만 임대수익률은 하향세를 그렸다. 올해 상반기(5월 기준) 전국 오피스텔 매매가격은 0.56% 상승했다. 지난 2014년 -0.19%서 2015년 0.23%로 상승 전환한 뒤 2016년 0.37% 등 상승세를 이어갔다. 서울은 마포·영등포권역이 1.14%, 강남권역이 0.81%, 도심권역이 0.58% 오르는 등 상승을 주도했다.
장기 저금리 기조에 지친 투자수요가 계속 유입되며 매매가를 끌어 올린 것인데 임대수익률은 여기에 못 미쳤다. 부동산114가 조사한 지난 5월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 5.36%로 작년 상반기 5.75%보다 0.39%포인트 내렸다. 지난 2012년 상반기 5.95%로 6%대가 무너진 뒤 계속해서 내리는 추세다.
업계에선 오피스텔 매매가격 상승이 지속되면서 오피스텔 수익률 하락은 더 가팔라지고 있어 오피스텔이 밀집해있고 상대적으로 가격이 높은 서울은 5%의 수익률이 무너질 것으로 예측했다. 다음은 올 하반기 분양(예정)되는 주요 주거용 부동산이다.
아파트
▲용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어= ㈜효성이 견본주택을 열고 서울 용산국제빌딩4구역 ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’분양에 나선다. 서울 용산구 한강로3가에 지하 5층~지상 최고 43층 6개동, 전용면적 40~237㎡, 총 1140가구(임대 194가구)의 대단지로 구성된다. 이중 전용면적 92~ 135㎡ 687가구는 일반 분양된다.
용산역과 신용산역이 가까운 초역세권 입지에 있다. 지하철 1호선과 4호선, KTX, ITX를 이용할 수 있고, 용산~신사~강남을 잇는 신분당선 연장사업이 진행 중이다. 용산공원과 한강 조망권을 갖췄고, 남향 위주 배치로 채광과 통풍이 좋다는 게 ㈜효성의 설명이다. 단지 내에 업무·공공·상업시설이 모두 갖춰져 있고 피트니스·클럽하우스 등 입주민 커뮤니티도 조성된다.
▲청라 호수공원 한신더휴= 한신공영이 청라국제도시에 짓는 아파트 ‘청라 호수공원 한신더휴’가 견본주택을 열고 분양에 나선다. 지하 2층~지상 30층 10개동, 전용면적 75~84㎡, 총 898세대로 구성된다. 전용면적별 세대수는 75㎡ 150세대, 84㎡A 328세대, 84㎡B 166세대, 84㎡C 254세대다.
청라국제도시는 인천 3대(청라·영종·송도) 경제자유구역 중 한 곳으로 서구 경서동과 연희동 일대다. 국제도시 규모는 1780만㎡로 판교신도시(930만㎡)의 2배다. 2003년 개발을 시작해 업무와 주거, 산업이 공존하는 신개념비즈니스 타운으로 조성하고 있다.
주택공급은 6개 단지(1~6단지)로 나눠 진행됐다. 대부분의 단지는 아파트 공급이 완료됐다. 청라 호수공원 한신더휴는 5단지에 위치해 있다. 청라호수공원 바로 앞 A30블럭은 호수 조망과 교육, 교통 등 최상의 주거여건을 갖춰 청라국제도시에서 가장 노른자위로 평가다.
단지 바로 뒤에 걸어서 이동할 수 있는 초·중·고교가 있다. 단지 인근에 청라~강서 간 간선급행버스체계(BRT)가 운행하고 있다. 또 좌석, 급행, 광역버스 등 다양한 노선을 통해 강남역이나 인천공항, 가양역 등으로 연결된다. 채광, 환기, 통풍에 유리한 4베이 구조에 3면 발코니, 방을 최대 4개까지 만들 수 있도록 설계했다.
오피스텔
▲에스엠 레지던스 더 스파= 강원도 속초시 설악동 9-2번지, 11-1번지 일대에 ‘에스엠 레지던스 더 스파’130실이 6월에 본격적인 분양에 들어간다. A동과 B동 2개동이다. A동은 연면적 4993.17㎡, 지하 1층~지상 7층 규모 65실, B동은 연면적 4986.76㎡, 지하 1층~지상 7층 규모 71실로 구성된다.
설악동 최초 가족 중심 명품레지던스 호텔로 전 객실에 프라이빗 온천 스파가 제공되며 일부 타입은 테라스 공간도 주워진다. 패밀리형 위주의 객실 구성 원룸은 물론 2룸, 3룸의 넓고 여유로운 패밀리타입 위주 설계로 거주 및 생활까지 가능하다.
전 객실 프라이빗 온천 스파 제공 건강과 피부미용에 뛰어난 설악산 온천수를 전 객실에 제공(2017년 상반기), 스파 힐림의 가치를 제공된다. 동과 동 사이에 근린공원 조성 동과 동 사이에 약 1145㎡(약 350평) 규모의 근린공원을 조성해 단지환경이 보다 쾌적성을 자랑한다.
67.53%의 높은 전용률 적용 전용률이 낮은 일반 레지던스 호텔에 비해 파격적인 전용률을 적용, 실사용 공간의 효율성을 높였다. 설악산 국립공원 내 최초의 희소가치로 우리나라 대표 관광지인 설악산 국립공원 내에 짓는 최초의 명품 레지던스 호텔이다.
풀빌라
▲핫 스프링 빌리지= 인천 강화군 석모도 리안월드가 ‘핫 스프링 빌리지’를 분양한다. 사업지 위치는 인천광역시 강화군 삼산면 매음리 114-12번지 일원으로 대지면적 90,166㎡며 사업규모는 약 500세대 풀빌라, 상가 36개, 한옥 빌라 30개, 복합상가 2개, 공공시설, 18홀 퍼블릭 골프장, 컨벤션센터 및 대형온천탕 등으로 구성되며, 핫스프링빌리지 완공은 2018년 3월 예정이다.
리안월드가 분양하는 오너 별장형과 빌라 호텔형의 핫 스프링 빌리지는 한옥, 모던, 프리미엄 빌리지로 세대별 프라이빗 온천탕을 갖췄다. 60℃ 이상의 온천수를 이용한 난방시스템을 갖췄다. 세대별 온천탕 제공으로 천연 온천을 이용할 수 있다. 리안온천의 물에는 나트륨과 칼슘과 마그네슘, 알루미늄과 황산이온 등이 함유돼있다고 한다. 약 66㎡ 면적의 객실을 사용할 수 있다.
