사상 초유의 조기대선이 끝났다. 이후 현재의 규제수준을 유지하거나 오히려 규제가 더 강화되는 것 아니냐는 관측도 나오고 있는 상황이다.

문재인 대통령은 청와대 사회수석으로 김수현 세종대 공공정책대학원 교수를 임명하면서 부동산 업계에서는 벌써부터 시장에 미칠 파장에 대해 관심이 쏟아지고 있다. 김 수석은 참여정부 시절 역대 가장 강력한 부동산 대책으로 꼽히는 ‘8·31 부동산 대책’을 설계한 주역. 문재인정부가 활성화보다는 서민경제에 초점을 맞춘 만큼 부동산 정책 역시 보유세 인상 등 민감한 규제를 시행할 것이라는 관측이 나오고 있다.

소형 아파트
‘갭투자’열풍

하지만 실망할 필요까지는 없어 보인다. 문재인 대통령의 이름에서 따온 알파벳인 J에 경제를 뜻하는 이코노믹스를 결합한 용어인 J노믹스 시대에도 주목받는 부동산이 있기 때문이다. 먼저 문재인 대통령의 행정수도 이전 공약으로 관심을 끄는 세종시는 여전히 투자 유망 지역으로 꼽힌다. 핵심 공약 도시재생 뉴딜정책도 주목을 받을 전망이다. 1~2인 가구가 늘어나는 만큼 출퇴근 수요가 많은 서울 역세권 소형 아파트에 ‘갭투자’ 수요가 몰릴 것으로 보인다. 마지막으로 당분간은 저금리 기조가 지속될 가능성이 높아 매달 꼬박꼬박 임대수익을 올리는 수익형 상품 역시 투자자의 관심이 꾸준할 것으로 관측된다.

▲행정수도 자리매김 세종시= 문재인정부에서 가장 관심을 끌 지역으로 단연 세종시가 꼽힌다. 문 대통령은 공약으로 세종시에 국회 분원, 청와대 제2집무실을 설치하고 행정자치부, 미래창조과학부를 이전하겠다고 약속했다. 세종-서울 고속도로 조기 건설 공약도 더했다. 세종시가 명실상부한 행정수도로 자리매김하는 만큼 부동산 투자 수요가 몰릴 거란 기대감도 커지고 있다.

벌써부터 집값은 상승세가 완연하다. 2012년 분양한 세종시 고운동 유승한내들아파트 전용 84㎡ 분양가는 2억6300만원이었지만 최근 매매가가 3억2000만원대로 상승했다. 신규 분양시장 열기도 뜨겁다. 현대엔지니어링이 최근 세종시 3-3생활권에 분양한 ‘힐스테이트 세종 리버파크’는 평균 청약경쟁률이 104 대 1에 달했는데 최고 경쟁률은 362.6 대 1(전용 84㎡A형)까지 치솟았다. 부동산114에 따르면 세종시의 3.3㎡당 평균 분양가는 2010년 670만원에서 올 들어 960만원으로 뛰었는데 이런 추세라면 머지않아 1000만원을 넘어설 거란 전망도 나온다. 

다만 집값이 계속 고공행진할진 의문이다. 공급 물량이 넘쳐나기 때문인데 올해 세종시 입주 물량은 1만6095가구로 지난해(8381 가구)의 2배에 달한다. 2018년에도 1만가구 이상이 입주할 예정이다. 업계에서는 문재인정부가 세종시 이전 계획을 구체적으로 제시한 후 투자하는 게 안전하며 이미 실수요층이 거의 유입된 데다 향후 아파트 공급이 늘어나는 만큼 집값이 하락할 우려가 있다고 조언한다. 

장미대선 끝나고…시장 미칠 파장에 관심
참여정부 ‘8·31 대책’설계한 주역 주목

▲서울 도심 소형 아파트 갭투자= 올해 아파트값이 떨어질 것이란 전망과 달리 오름세가 계속되면서 갭투자가 다시 고개를 들고 있다. 갭투자란 전세가격과 매매가격 차이가 작은 아파트를 사들여 단기간에 전셋값을 올려 집값 상승을 유도하는 투자방식을 말한다. 매매, 전세가격이 계속 오르고 전세 수요가 풍부해야 수익을 기대할 수 있다.

지난해까지만 해도 저금리 기조로 ‘전세가 사라질 것’이란 전망이 나왔지만 올해 분위기는 180도 달라졌다. 금리가 오르고 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 등 대출 규제가 강화될 경우 대출 부담이 큰 수요자 입장에선 갭투자를 선호할 수밖에 없기 때문이다. 부동산 시장 안정을 강조한 문재인정부가 들어섰지만 갭투자는 여전히 유효할 것이란 전망이다. 전월세 상한제, 계약갱신청구권 제도를 실행하더라도 집주인이 초기에 전월셋값을 높이면 전세 시장이 들썩일 가능성이 높다.

올 하반기에만 서울 재건축·재개발 이주 수요가 5만가구에 달해 서울, 수도권 소형 아파트 전세금, 매매가가 동반 상승할 거란 관측도 나온다. 특히 서울은 신규 택지가 부족한 만큼 공급 물량이 많지 않아 수급 불균형이 갈수록 심화될 가능성이 높다. 문 대통령이 매년 10조원씩 50조원을 투입해 ‘도시재생 뉴딜사업’을 추진한다는 공약을 내건 만큼 서울 뉴타운 해제 지역 집값이 상승 바람을 탈 수 있다. 갭투자 수요가 몰리면서 서울 도심 소형 아파트 가격이 들썩일 수 있기 때문에 갭투자를 할 땐 주변에 새 아파트 입주 물량이 적고, 월세 전환이 쉬운 업무 지역이나 역세권 소형 주택을 주목해야 한다.

물론 주의할 점도 있다. 주택 경기 침체로 매매가격이 하락하면 전세가율이 높은 아파트는 자칫 ‘깡통주택’으로 전락할 수 있다. 공급과잉 우려도 눈여겨봐야 하는데 부동산114에 따르면 전국 아파트 입주 물량은 올해 37만여가구, 내년 42만가구에 달할 전망이다. 전세가율이 높다고 ‘묻지마 갭투자’를 하는 건 위험하다는 의미다. 입주 물량이 많은 지역은 역전세난에 시달리고 집값이 떨어질 우려가 큰 만큼 갭투자에 신중해야 한다.

부상 지역은?
단연 세종시

▲핵심 공약 도시재생 뉴딜정책= 문 대통령의 핵심 공약인 도시재생 뉴딜정책이 관심을 끌고 있다. 도시재생 뉴딜은 재개발이나 재건축과 같이 전면 철거 방식을 통한 대규모 아파트 공급이 아닌 노후 주택지에 마을주차장, 어린이집, 무인택배센터 등을 지원해 생활 환경을 개선하는 사업을 말한다. 또한 소규모 정비사업 모델을 개발하고 낡은 주택은 공공임대주택으로 개발되는 방식인데 특히 뉴타운, 재개발 사업이 중단된 저층 노후 주거지가 우선 대상이다.

서울에서는 노후 주택지가 상대적으로 많은 강북지역이 수혜를 볼 전망이다. 2015년 통계청 자료에 따르면 동대문구(68%), 성동구(68%), 영등포구(63%), 성북구(62%), 용산구(60%)는 60% 이상이 노후주택이다. 동대문구, 성북구, 용산구, 종로구, 중구는 30년 이상 주택도 30%를 넘었다. 

도시재생 사업은 주거 환경을 개선하는 사업이기 때문에 주택 소유자의 개발이익은 제한적이라고 본다. 신축하더라도 전면 철거가 아닌 이상 아파트로 개발되기는 어렵고 단독주택은 재개발 지분이나 아파트처럼 거래가 활발하지 않다. 하지만 장기적인 측면에서는 미래 가치가 충분하다고 보이는데 천편일률적인 아파트보다 개성을 살린 단독주택으로 개조한다면 승산이 있다고 본다.

그렇다면 수익형 부동산의 전망은 어떨까. 업계에서는 문재인 정부에서도 주택규제에 무게를 둘 가능성이 많아 수익형 부동산은 큰 영향을 받지 않을 것으로 보인다. 수익형 부동산은 주택을 누르면 반사이익을 얻는 소위 풍선효과와 정부 정책보다는 금리기조에 더욱 영향을 받기 때문이다. 

보유세 인상 등 민감한 규제 시행?
임대수익 수익형 상품에 수요 몰려

한국은행에서는 미국이 금리를 인상하더라도 기준금리를 내리거나 올리는 상황은 당분간 없을 것으로 밝혀 저금리가 지속될 가능성이 높아 보인다. 이럴 경우 임대수익이 금리보다 상대적으로 높기 때문에 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산은 여전히 매력이 있다.

대선 이후에도 수익형 부동산 인기가 당분간 계속될 것으로 보는 이유는 기대수명이 길어지면서 은퇴 후 고정수익을 찾는 실버세대가 많아지고 있기 때문이다. 특히 종합자산관리계좌(CMA) 머니마켓펀드(MMF) 등에 들어가 있는 단기 부동자금 규모가 1010조원에 달하고, 상대적으로 수익률이 낮은 예금이나 채권, 증시보다는 수익형 부동산 시장에 자산가들이 눈길을 돌리고 있다. 따라서 예금금리가 1%대를 유지하고 증시가 박스권을 탈출하지 못하는 상황이 계속되면 수익형 부동산 외에는 다른 투자대안이 없다는 자산가들의 심리가 강해질 것으로 보인다.

사드배치로 인한 중국과의 갈등 해소 가능성이 높고 새 정부의 경기 부양책 기대감으로 인한 소비 심리 개선 등도 상가 등 수익형 부동산에 긍적적인 요인이다. 통상적으로 수익형 부동산에 투자할 때는 100% 자기자본보다는 적절한 대출을 활용해야 한다. 투자수익률도 임대수익에서 대출이자를 뺀 금액을 실투자금으로 나눈 값으로 계산하는데 예상 임대수익률이 대출이자율보다 높은 경우 대출금액을 늘리게 되면 실투자금이 적어져 투자수익률이 크게 올라간다. 대출을 통해 세금을 절감할 수도 있다. 다만 대내외 변수로 대출금리가 오를 가능성이 있다는 점은 수익형 부동산 시장에도 적신호다. 

대출 규모는 예상되는 임대수익률과 대출이자율을 비교해 결정해야 한다. 대출비율이 50%를 넘을 경우 이자 감당이 버거워질 수 있고, 향후 금리 상승 폭만큼 수익률이 떨어진다는 점을 명심해야 한다.  정부에서 이르면 하반기부터 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTV)을 축소하거나 원금과 이자를 함께 갚는 금융규제를 실시할 경우 수익형 부동산 시장엔 타격이 불가피하다.

상가나 오피스텔로 대표되는 수익형 부동산 시장은 자산가들 사이에서 대체 불가한 은퇴 자산이란 인식이 팽배해 매도자 우위 시장이 형성돼 있다. 다만 추천 투자 상품은 자금 여력에 따라 달라진다. 자금 여력이 된다면 구분 상가를 통해 노후를 대비하는 것도 현명하다. 대출제도 변화에 따라 수익형 부동산 수익률도 기존보다 1%포인트 높은 범위로 좁혀 치밀하게 분석해야 한다. 최근 공급과잉 논란에 수익률 하락이 두드러진 오피스텔 투자에 대해서는 오피스텔은 소액으로 투자할 수 있는 유일한 상품이고 우리나라 1인 가구 증가세를 볼 때 투자는 여전히 유효하다. 

유동인구 많고
임차수요 핵심

수익형 부동산 투자대상은 분양가나 매매가 대비 임대료가 높고 유동인구가 많아 임차수요가 풍부한 곳을 찾는 것이 기본. 지하철역 개설이나 공원 조성, 기업 입주 등 개발 호재가 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 중장기적으로 문래·성수 등 준공업지역 토지나 구분상가도 눈여겨볼 필요가 있다. 지식산업센터나 주상복합이 들어서면서 상주인구가 늘어날 가능성이 높기 때문이다.