올 가을 분양성수기를 겨냥, 서울 및 수도권 곳곳에 역세권 수익형 부동산이 속속 선을 보이고 있다. 역세권에서 공급되는 수익형 상품은 임대수요 확보에 용이하고 각종 인프라들이 잘 갖춰져 있다.
서울·수도권 역세권…어디가 좋을까
수요 확보 용이하고 인프라 잘 갖춰져
지하철은 직장인들의 주 이동수단으로 역에서 가까운 단지들이 당연히 선호도가 높다. 수도권 역세권 수익형 부동산은 지하철로 타 지역으로의 이동이 쉽고, 역 주변 도로망도 잘 갖춰져 있어 뛰어난 교통 여건을 자랑하고 있다.
최근 수익형 부동산에 대한 공급과잉 우려에도 불구, 역세권 분양은 편리한 교통여건을 따라 꾸준히 몰리는 임대수요로 인해 비역세권에 비해 투자가치가 점점 높아지는 추세다.
비역세권에 비해
투자가치 점점↑
먼저 상가 사례를 살펴보자. 부동산114 자료에 따르면 지난 3월 기준 지하철 9호선 등촌역 인근 등촌역삼거리 주변 상가 전용 33㎡ 평균 임대수익률은 5.7%인데 비해 등촌역에서 1km가량 떨어진 강서구청사거리 일대 주변 상가 전용 33㎡ 평균 임대수익률은 5.2%로 다소 낮은 것으로 조사됐다. 2015년 국세청 상업용건물 기준시가에 자료에서도 올해 3월 개통을 앞두고 있는 지하철 9호선 2단계 연장선 구간 삼성중앙역 인근 삼성동의 B상가 1층 기준시가는 3.3㎡당 7348만원으로 지난해(3.3㎡당 7123만원) 보다 3% 이상 상승했다.
상가시설 상황도 마찬가지다. 상가에 비해 소액 투자처로 인기가 높은 오피스텔의 경우도 그렇다. 분당신도시 수내동에 위치한 A오피스텔(2004년 입주)은 수내역 초역세권에 위치한 총 682실 대규모 오피스텔이다. 이 오피스텔의 전용 43㎡는 평균 매매가격이 1억9350만원이고, 보증금 1000만원, 월세 88만원으로 형성돼 있다. 반면 비슷한 시기에 입주를 시작한 B오피스텔은 비역세권에 소단지로 평균 매매가격이 1억6500만원이고, 보증금 1000만원, 월세 75만원으로 보증금은 같더라도 평균 매매가격이나 월세에서 차이가 났다.
환승역세권도 다르지 않다. 지하철 5·6호선 및 경의중앙선·공항선의 환승역인 공덕역 바로 앞에 위치한 오피스텔 ‘메트로디오빌’(2005년 9월입주)의 전용면적 26㎡의 경우 매매가는 1억9500만~2억1000만원선이다. 임대시세는 보증금 1000만원, 월임대료 70만~75만원으로 연 5.3~5.6%대의 수익률을 얻을 수 있다. 이에 비해 공덕역에서 도보로 15분가량 떨어져 있는 ‘공덕 코업시티’(2013년 2월 입주)의 동일 면적의 경우 매매가 1억6000만~1억7000만원선, 보증금 1000만원, 월임대료 65만~70만원 선으로, 임대수익률은 4.5~4.7%에 불과하다.
당연히 역서 가까운 단지들 인기
뛰어난 교통여건 상품도 계약률↑
즉 오피스텔은 역세권과 비역세권 입지 여부에 따라 매매가격과 수익률이 영향을 미친다는 결론이 나온다. 오피스텔 최대 시장인 수도권의 경우 역세권은 부지확보의 어려움으로 소규모로 지어지는 것이 대부분인데, 대단지로 구성돼 풍부한 커뮤니티 시설까지 갖춘 역세권 대단지 오피스텔은 희소성이 있어 향후 시세차익까지 노려볼만 하다.
역세권에 인접한 분양단지의 경우 실수요자 및 투자자나 임차인의 입장에서 선호도가 높은 것은 사실이지만, 입지나 매수가격 등에 따라 같은 지역에서도 임대 수익률 차이가 발생하는 만큼 분양 시에는 수익률을 어느 정도 담보할 수 있는 입지 여건과 방법 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 당장의 수익률보다는 지속적이고 안정적인 배후 임대수요가 잘 확보되었는지 꼭 확인해야 한다.
공실률 적어
임대료 안정
한 부동산 전문가는 “역세권 주변 상가나 오피스텔 등은 풍부한 유동인구로 임대료가 안정돼 있고 공실률이 적은 안전한 투자처로 손꼽히고 있다”며 “특히 개통 예정 주변 부동산은 개통에 따른 미래 가치가 완전하게 반영되지 않았기 때문에 추후 활성화 정도에 따가 수익률 및 가격 상승도 기대할 수 있다”고 말했다. 다음은 서울 및 수도권 역세권에 공급 중인 주요 수익형 부동산이다.
서울
▲강동역 파밀리에 테라자(상가)= 서울 지하철 5호선 강동역 초역세권 스트리트형 상가인 ‘강동역 파밀리에 테라자’가 분양 중이다. 지하철과 연결되는 지하 1층은 독점상권이 형성되며 지하 1층 56개, 지상 1층 20개의 점포로 구성된 상가는 고객 편의를 돕는 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 식음료시설 입점으로 지역 명소가 될 것으로 기대된다.
천호대로변 업무동 상가도 분양중인데 지상 1층에 스타벅스가 입점이 확정돼 운영예정에 있다. 상가동에 제2의 경리단길 장진우 거리가 조성되어 먹자골목이 형성된다.
▲길동 아이스타즈(오피스텔·도시형생활주택)= 5호선 길동역 도보 2분거리인 서울 강동구 길동 413-5, 6, 8번지 일대에 길동역 동남 아이스타즈(I-STARS) 원룸형 도시형생활주택과 오피스텔 총 130가구, 근린생활시설이 공급된다. 8월 말 준공이 완료된 선시공·후분양 상품으로 지상 1층 2호, 지하 1호 근린생활시설과 지상 2~4층에는 오피스텔이, 지상 5~15층에는 도시형생활주택으로 이루어져 있다.
교통시설 및 편의시설로는 5호선 길동역과 강동역이 각각 도보 2~6분, 현대백화점과 이마트가 도보 13분, 강동성심병원이 도보 1분 거리다. 혜택도 풍부하다. 가장 큰 장점으로 전문임대관리업체인 ‘집이야기’가 기본 10년간 임대관리를 대신해 준다. 투자자에게는 매월 55만원(물가인상률 대비 인상 가능)의 월세를 확정지급해 준다.
▲서울대입구역 한양아이클래스(오피스텔·도시형생활주택)= 한앙산업개발은 이달 중 관악구 봉천동 865-6번지 일원에 짓는 오피스텔 및 도시형생활주택 ‘서울대입구역 한양아이클래스’를 분양한다. 오피스텔은 전용면적 20㎡, 총 105실로 구성될 예정이다. 2호선 서울대입구역이 가까워 서울대를 포함, 숭실대, 중앙대 등이 있다. 2호선에 위치한 주요 대학 통학이 용이하다. 인근 상업지역이 잘 발달해 있어 편의성이 높을 것으로 보인다.
경기
▲안산 센트럴파크 그랑베르(오피스텔)= 경기 안산시 단원구 고잔동 526-3번지 일대에 ‘안산 센트럴파크 그랑베르’오피스텔이 분양 중이다. 연면적 2만4598.11㎡, 지하 3층~지상 25층, 총 397실 오피스텔과 근린생활시설(3호)이 공급된다. 층별 구성은 지하 1~3층은 주차장 등, 1층은 근린생활시설 등, 5~25층은 오피스텔로 이뤄진다. 4호선 안산 고잔역 및 중앙역 도보 3분, 5분거리 역세권 오피스텔로 안산 중앙대로 접해 있다.
안산시청 등 행정타운, 세무서 등 주변 관공서, 백화점 등 밀집지역으로 임대수요 풍부하다. 전세대가 남향위주로 공급된다. 최첨단 기술과 휴식공간이 함께 공존하는 곳으로 품격이 다른 최고급 오피스텔이라는 평가다. 공급 타입은 전용면적 기준 23㎡형, 40㎡형 크게 두 가지다. 분양가는 부가세 포함 1억2200만~2억680만원선이다. 계약금 500만원(1차), 중도금 60% 무이자 혜택이 주어진다. 보광종합건설이 시행 및 시공을 맡았다. 2018 년 4월 준공예정.
▲역북 우남퍼스트빌(상가)= 경기도 용인시 처인구 역북동 A1, A2블록에 우남퍼스트빌 단지내 상가 분양 및 임대에 나선다. 우남퍼스트빌 A1, A2블록 총 914세대 독점 단지내 상가로 2개동이 대로를 중심으로 좌·우로 공급된다. 먼저 A1블록 단지내 상가는 409세대를 배후로 총 3개층, 14개 점포로 공급된다. 1층은 약국, 세탁소, 치킨호프, 중개업소 등 2층은 미용실, 학원 등 3층은 병의원 등이 권장업종이며 전용률은 약 76%선이다.
맞은편 A2블록 단지내 상가는 505세대를 배후로 3개층, 9개 점포로 공급된다. 1층은 마트, 부동산 중개업소 등 2층은 미용실, 학원 등 3층은 병의원 등이 권장업종이다. 전용률은 약 75%선이다. 분양가(부가세별도)는 호실별로 1억8000만~4억3000만원선이다. 잔금 50%가 대출되며, 대출을 배제한 수익률은 6~8%선이다. 올 11월 준공으로 투자와 동시에 빠른 수익이 기대된다. 914세대 고정수요 외에도 인근 빌라, 타운하우스 등 배후세대가 이용 가능한 독점상권 형성이 기대된다. 용인경전철 김량장동역 도보 5분거리 역세권 상가다.
▲광명국제무역센터(오피스, 상가)= 경기도 광명시 광명역세권지구 도시지원시설 3-1에 ‘광명국제무역센터’상가와 오피스가 분양 예정이다. 지하 4층~지상 18층 규모로 KTX 광명역세권 도보 3분거리에 있다. 총 3개동이며 1~3층은 상가가 들어선다. A·C동 4~18층은 오피스로 구성될 예정이다. 총 118개 점포와 660실의 오피스가 공급된다.
