<김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 상가권리금 감정평가 언제 어떻게?

[Q] 저는 상가건물에서 장사하고 있는 임차인입니다. 보증금 5000만원에 월세 300만원으로 임대차계약을 체결한 상태로 2개월 후면 계약이 만료됩니다. 저는 몸도 아프고 해서 더 이상 장사를 할 수 없어, 제가 장사하는 영업장을 인수할 사람을 찾았고, 인수자와 권리금계약을 체결했습니다.

그 후 저는 상가건물소유자한테 인수자와 임대차계약을 체결해 달라고 요청했으나, 상가건물주가 거절하면서 계약만료일이 되면 원상회복을 하고 나가라고 합니다. 이런 경우 저는 상가건물소유자한테 손해배상을 청구할 수 있다고 하는데, 손해배상액수를 계산하기 위해 감정평가를 해야 한다고 들었습니다. 감정평가를 언제 해야 저한테 가장 유리하고, 어떻게 진행되는가요?

[A] 작년 5월 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인이 임대인으로부터 권리금 회수기회를 보장받지 못하는 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

그런데 과연 얼마를 청구할 수 있는지가 임차인으로서는 큰 고민일 것입니다. 즉, 신규임차인과 체결한 권리금 전액을 건물소유자에게 청구할 수 있는 것인지가 가장 궁금한 사항일 것입니다.

「상가건물임대차보호법 제10조의4 3항」에 따르면, 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 정당한 사유없이 거절해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

즉, ‘임차인이 신규임차인과 체결한 권리금액’과 ‘임대차계약 종료 당시 감정평가 금액’ 중 낮은 금액을 임대인에게 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 그렇다면, 권리금에 대한 감정평가금액이 신규임차인과 체결한 권리금액보다 높게 책정돼야 임차인은 자신의 손해를 온전히 보전받을 수 있습니다. 이러한 점에서 감정평가가 매우 중요합니다.


임대차계약이 종료되기 직전, 일반적으로 건물소유자는 임차인에게 원상회복을 하라고 요구합니다. 그런데 만약 원상회복한 후 권리금 감정평가를 받는다면, 원상회복을 하기 전의 감정평가액보다 떨어질 수밖에 없습니다.

왜냐하면 권리금 감정평가 항목에 유형재산이 포함되는데, 유형재산에 인테리어 등이 포함되기 때문입니다. 이러한 점에서 임차인은 원상회복을 하기 직전(임대차계약 종료 직전)에 권리금 감정평가를 받는 것이 좋습니다.
 

<www.lawnkim.co.kr·02-522-2218> 

 

[김기윤은?]

▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원



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<단독> 보이스피싱 총책 ‘김미영 팀장’ 탈옥했다

[단독] 보이스피싱 총책 ‘김미영 팀장’ 탈옥했다

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 보이스피싱 총책 ‘김미영 팀장’ 박모씨와 조직원 3명이 필리핀 현지 수용소서 탈옥한 것으로 확인됐다. 8일 <일요시사> 취재를 종합하면, 박씨와 함께 보이스피싱 등의 범행을 함께한 조직원 포함 총 4명은 최근 필리핀 루손섬 남동부 지방 비콜 교도소로 이감됐던 것으로 확인된다. 이후 지난 4월 말, 현지서 열린 재판에 출석한 박씨와 일당은 교도소로 이송되는 과정서 도주했다는 의혹이 제기됐다. 한 수사 당국 관계자는 “박씨와 일당 3명이 교도소로 이송되는 과정서 도주한 것으로 추정된다”며 “구체적인 탈출 방식 등 자세한 내용을 확인해줄 수 없다”고 말했다. 박씨는 서울경찰청 사이버수사대 출신의 전직 경찰로 알려져 충격을 안겼던 바 있다. 2008년 수뢰 혐의로 해임된 그는 경찰 조직을 떠난 뒤 2011년부터 10년간 보이스피싱계의 정점으로 군림해왔다. 특히, 박씨는 조직원들에게 은행 등에서 사용하는 용어들로 구성된 대본을 작성하게 할 정도로 치밀했다. 경찰 출신인 만큼, 관련 범죄에선 전문가로 통했다는 후문이다. 박씨는 필리핀을 거점으로 지난 2012년 콜센터를 개설해 수백억원을 편취했다. 10년 가까이 지속된 그의 범죄는 2021년 10월4일에 끝이 났다. 국정원은 수년간 파악한 정보를 종합해 필리핀 현지에 파견된 경찰에 “박씨가 마닐라서 400km 떨어진 시골 마을에 거주한다”는 정보를 넘겼다. 필리핀 루손섬 비콜교도소 수감 보이스피싱 이어 마약 유통까지 검거 당시 박씨의 경호원은 모두 17명으로 총기가 허용되는 필리핀의 특성상 대부분 중무장했던 것으로 알려졌다. 박씨가 위치한 곳까지 접근한 필리핀 이민국 수사관과 현지 경찰 특공대도 무장 경호원들에 맞서 중무장했다. 2023년 초까지만 해도 박씨가 곧 송환될 것이라는 보도가 쏟아져 나왔다. 하지만 박씨는 일부러 고소당하는 등의 방법으로 여죄를 만들어 한국으로 송환되지 않으려 범죄를 계획한 것으로도 알려졌다. 또, 박씨는 새로운 마약왕으로 떠오르고 있는 송모씨와 함께 비콜 교도소로 이감된 것으로 알려졌다. 지난 1월 비쿠탄 교도소에 수감돼있는 한 제보자에 따르면 “박씨의 텔레그램방에 있는 인원이 10명이 넘는다. 대부분 보이스피싱과 마약 전과가 있는 인물들로 한국인만 있는 것도 아니다”고 주장했다. 이어 “박씨는 본래 마약과는 거리가 멀었던 인물이다. 송씨와 안면을 트면서 보이스피싱보다는 쉽게 돈을 벌 수 있는 마약 사업에 빠지기 시작한 것”이라고 말했다. 이들이 교도소 내에서 마약 사업을 이어왔다는 정황이 드러나면서 경찰 안팎에서는 “새로운 조직을 꾸리려는 것 아니냐”는 의혹도 제기됐다. 당시 일각에서는 이들이 비콜 교도소서 탈옥을 계획 중이라는 주장도 제기됐다. 비쿠탄 교도소 관계자는 “필리핀 남부 민다나오서 약 100만페소(한화 약 2330만원) 정도면 인도네시아로 밀항이 가능하다. 비콜 지역 교도소는 비쿠탄보다 탈옥이 쉬운 곳”이라고 증언한 바 있다. 한편, 지난 7일 외교부와 주필리핀 대한민국 대사관 측은 정확한 탈출 방식이나 사건 발생 일자에 대해 “확인해줄 수 없다”고 일축했다. <smk1@ilyosisa.co.kr>