전국 부동산시장서 양극화 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다. 대출 규제 여파 등으로 아파트 등 주택시장이 불안정하자 상승 여력이 높은 이른바 ‘똘똘한 한 채’에만 집중하겠다는 움직임으로 풀이된다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3분기 말 전국 민간 아파트의 평균 초기 분양률은 54.5%로 전 분기(64.2%) 대비 9.7%p 하락했다. 지난해 같은 기간보다는 29.0%p 떨어진 수치다. 초기 분양률은 신규 분양 아파트의 분양 개시일로부터 3개월 초과∼6개월 이하의 기간 동안 총 분양 가구 수에서 실제 계약이 체결된 가구 수가 차지하는 비율을 계산한 수치로, 올해 3분기는 분양 단지 2가구 중 1가구만 6개월 안에 계약된 것이다.
초기 분양률
29%p 하락
청약시장도 마찬가지다. 부동산R114 자료를 보면 올해 3분기 전국서 분양한 단지는 총 64개 로 이 중 1순위 청약서 마감된 단지는 34.38%(22곳)에 불과했다. 이런 가운데 미분양으로 골머리를 앓는 지방서도 지역 상급지의 신규 단지에는 수요가 몰리는가 하면, 수도권도 지역에 따라 희비가 크게 갈리고 있다.
일례로 올해 7월 대전 도안신도시에 분양한 ‘힐스테이트 도안리버파크’는 일반분양 2113가구가 계약을 시작한 지 한 달여 만에 완판됐다. 이어 ‘도안 푸르지오 디아델’도 예비입주자 계약 단계서 완판됐다.
미분양의 무덤으로 불리던 대구서도 남구에 위치한 ‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크’는 예비입주자 계약을 마친 후 계약률 98%를 달성하며 현재 완판을 앞두고 있다. 충남 전체 미분양 물량의 절반가량을 차지하는 아산서 분양한 ‘더샵 탕정인피니티시티’ 1·2차의 경우 올해 모두 단기간 완판 행렬에 올랐다.
경기도도 지역에 따라 분위기가 다르다. 한국부동산원 자료를 보면 올 초(1월)만 해도 미분양 아파트가 74가구에 불과했던 고양시는 8월 682가구로 10배 가까이 증가했다. 이천시 역시 올 초 154가구서 8월 1217가구로 대폭 증가했다.
대출규제 여파 등으로 주택시장 불안정
상승 여력 ‘똘똘한 한 채’ 집중 움직임
반면, 안양시(79가구→61가구), 수원시(203가구→89가구), 의정부시(640가구→198가구) 등은 미분양 물량이 감소세를 보였다. 개별 단지로 보면, 안양시 동안구 일원에 분양한 ‘e편한세상 평촌 어반밸리’와 수원시 영통구 일원 ‘영통자이 센트럴파크’, 의정부시 금오동 일원 ‘힐스테이트 금오 더퍼스트’ 등이 순차적으로 100% 완판에 성공했다.
이 단지들은 지역민들이 선호하는 지역 내 중심 입지에 공급돼 분양 전부터 대기 수요가 많았다는 공통점이 있다. 입지 경쟁력을 갖춘 곳에 수요자들이 몰리는 양극화 현상이 확대되고 있는 셈이다.
대출 규제 여파에 수도권 집값 상승세가 주춤한 가운데 수도권 외곽 지역에서는 부동산 경기 악화의 징후로 ‘마이너스 프리미엄(이하 마피)’ 매물이 등장하며 연말 분양시장에 긴장감을 주고 있다.
마이너스
프리미엄
정부의 대출 규제 강화에도 불구하고 신축 아파트에 대한 수요는 여전히 높아, 올해 연말 분양시장은 활기를 띨 것으로 예상됐다. 그러나 최근 거래량이 감소하고 일부 지역서 ‘마피’ 매물이 나오면서 시장이 비수기로 접어드는 조짐을 보이고 있다.
특히 연말까지 상위 10대 대형 건설사들의 분양 물량이 총 2만7860가구에 달할 것으로 알려지면서 시장의 관심이 몰리는 한편, 흥행 전망도 엇갈리고 있다.
그렇다면 실수요자를 중심으로 재편 중인 분양시장서 내 집 마련을 하려면 어느 곳에 주목해야 할까? 최근 ‘서울 접근성’ 여부가 수도권 집값을 좌우하고 있는 가운데 서울발 집값 훈풍이 수도권으로 확산되면서 서울 접근성이 대폭 개선될 것으로 보이는 철도 및 도로 개통 수혜 지역을 중심으로 집값 상승이 두드러지고 있는 모습이다.
한 부동산 전문가는 “최근 아파트 초기 분양률이 낮아지고 있는 것은 일부 단지에 쏠림 현상이 나타나고 있다는 것”이라며 “신규 단지를 분양받는 것은 실거주 목적뿐만 아니라 투자 목적도 반영돼있기 때문에 차익을 생각했을 때 가치가 높다고 판단되는 곳은 앞으로도 인기가 지속될 전망”이라고 말했다.
다음은 서울 접근성이 좋거나 개선되는 지역서 분양 중인 단지.
▲평촌 범계역 아크로 베스티뉴= DL이앤씨가 경기 안양시 동안구 호계온천 재개발사업으로 공급하는 평촌 최초 하이엔드 ‘평촌 범계역 아크로 베스티뉴’를 분양 중이다. 지하 3층~지상 37층·10개 동·총 1011가구 규모로 조성된다. 이 중 전용면적 39~84㎡ 391가구가 일반분양 물량으로 나왔다.
면적별로는 ▲39㎡ 10가구 ▲59㎡A 286가구 ▲59㎡B 33가구 ▲74㎡B 21가구 ▲84㎡ 41가구다. 주택전시관에는 전용면적 59㎡A 타입과 전용면적 84㎡ 두 개의 유닛이 준비됐다. 구체적인 전용면적별 분양가는 ▲39㎡ 5억8860만원 ▲59㎡ 9억9520만~10억8950만원 ▲74㎡ 12억8650만~14억290만원 ▲84㎡ 14억4380만~15억7440만원으로 형성돼있다.
기존 중소형 아파트와 차별화된 공간 활용과 고급 마감재로 주거의 품격을 높였다. 와이드 우물천장과 거실 디밍 시스템 등 실내 조명과 공간감을 더욱 강화했다. 특히 아트월을 거실과 주방까지 확대해 더욱 넓고 세련된 생활공간을 제공한다.
서울 접근성
수도권 좌우
모서리 부분까지 끊김이 없는 단열 설계와 에너지 고효율 이중 창호를 적용해 실내를 더욱 따뜻하게 유지할 수 있는 점도 장점이다. 여기에 일괄 소등 스위치, 100% LED 전등, 대기전력 차단 시스템 등을 적용해 편리하면서도 스마트한 에너지 절감이 가능하다.
가구당 1.4대의 넉넉한 주차공간도 장점이다. 기둥과 기둥 사이에 3대씩 주차하던 기존 방식을 개선해, 대부분 차량이 기둥 옆에 주차할 수 있도록 설계했다. 이를 통해 보다 편리하고 넓은 승하차가 가능하다. 후분양으로 공급되며, 입주 예정일은 오는 2025년 2월이다. 계약금과 잔금은 각각 10%, 90%다.
분양 관계자는 “유료 옵션이 없는 풀옵션으로 조성됐다”면서 “발코니 확장은 물론, 각 방마다 시스템 에어컨, 고급 마감재 등이 기본으로 설치된 점이 주목을 받고 있는 요인 중 하나인 것 같다”고 말했다.
글로벌 리조트에 버금가는 커뮤니티시설도 장점이다. 지역 최초로 단지 내 실내수영장이 조성될 예정이다. 25m 길이, 4개 레인 규모로 조성되는 실내수영장은 그 기능적 요소는 물론 리조트 라이프라는 감성적 요소까지 모두 갖춘 하이엔드 커뮤니티시설이다.
특히 별도의 인포메이션과 카페테리아, 샤워실까지 함께 마련돼 단지 안에서 마치 휴양지에 있는 듯한 완벽한 휴식을 누려볼 수 있을 전망이다.
롯데백화점과 뉴코아아울렛 등 지역 최대 상권을 갖춘 범계역을 도보로 이용할 수 있다. 여기에 하이엔드 주거 브랜드 아크로만의 차별화된 특화설계가 적용되면서 그동안 경험하지 못한 독보적인 주거 가치를 구현할 전망이다. 지하철 4호선 범계역서 도보 5분 거리인 초역세권이다. 4호선을 이용하게 되면 사당, 서울역, 명동 등 서울 핵심지역을 환승 없이 도달 가능하다.
▲금정역 푸르지오 그랑블= 대우건설서 시공하는 ‘금정역 푸르지오 그랑블’ 아파트 전용 59㎡ 타입이 마감되고 ▲전용 76㎡ ▲전용 84㎡ ▲전용 95㎡ 타입을 선착순 분양 중이다. 지하 2층~지상 최고 45층, 8개 동, 총 1072가구 규모로 전용면적 59~95㎡로 조성되며, 세대당 주차대수는 1.33대다.
계약조건은 중도금 대출이자 후불제가 적용되며, 계약금 5%만 납부하면 1년 후 분양권 전매가 가능하다. 4Bay 남향 위주 단지 배치로 채광과 통풍이 우수하고, 피트니스클럽, GX클럽, 골프클럽, 그리너리 카페, 독서실, 시니어클럽, 어린이집 등 입주민을 위한 커뮤니티시설이 갖춰진다.
초기 분양률 낮아지고 있다?
“일부 단지 쏠림 현상” 지적
지하철 1·4호선 금정역이 가깝고, 2028년 예정인 인덕원~동탄 복선 전철이 2028년 개통 예정이며, 호계역도 예정돼있다. 2028년 GTX-C 노선 개통 시 금정역서 서울 강남까지 10분대로 이동이 가능해져 교통 여건이 획기적으로 개선될 전망이다.
반경 1㎞ 이내에 홈플러스 안양점과 AK플라자 금정점이 위치하고 있다. 안양시청, 롯데백화점, 이마트, 한림대학병원 등이 있는 평촌중심상업지구 이용도 용이하다. 평촌학원가도 10분 거리며, 안양천 수변공원이 인접해 주거환경이 쾌적하다.
안양IT단지와 평촌 스마트스퀘어 도시첨단산업단지, 안양국제유통단지 등이 가까운 직주근접 단지로, 금정역 복합환승센터 개발사업과 군포 첨단 R&D 클러스터 조성 사업, 약 2.7㎞ 구간의 안양천 정비 사업도 추진 중이어서 수혜가 예상된다.
분양 관계자는 “최근 서울, 경기도, 인천 등 수도권 미분양 아파트 물량이 늘고 있으나, 경기도 군포시는 1기 신도시 선도지구 선정 호재와 2028년 개통 예정인 GTX-C 노선에 대한 기대감으로 미분양 물량이 빠르게 줄고 있다”고 전했다. 입주예정일은 2028년 5월경.
▲힐스테이트 오산 더클래스= 경기도 오산시 양산동 1호선 병점역 인근에 들어서는 ‘힐스테이트 오산 더클래스’ 아파트가 미분양 잔여세대를 선착순 분양 중이다. 병점역 일원에 형성되는 1만2000가구의 미니신도시급 브랜드 타운 중에서도 병점역 이용이 편리한 입지에 들어선다.
지하 2층~지상 23층 12개동, 총 970세대 규모로 전용면적 84㎡로만 구성된다. 단지 바로 옆에는 공동주택 예정지인 양산4구역이 위치하고 있다. 분양권 전매제한기간은 당첨자 발표일로부터 6개월이며, 중도금 납입 전에 전매가 가능하다.
남향 위주 배치로 채광과 통풍이 우수하고, 입주민을 위한 커뮤니티시설에는 실내골프연습장, 피트니스센터, 필라테스룸, PT실 등이 들어선다. 입주민의 교통 편의를 위해 셔틀버스가 제공될 예정이며, 단지 바로 옆에는 약 3600평의 근린공원 조성이 예정돼있다.
병점역과 수원 화성 및 동탄 생활권을 모두 누릴 수 있는 입지 조건이다. 삼성전자 기흥·화성 캠퍼스와 수원캠퍼스, 평택캠퍼스 등과 진위일반산업단지, 동탄테크노밸리 도시첨단산업단지, 동탄일반산업단지 등 다수의 산업단지도 가까운 직주근접 단지다.
철도·도로
수혜 지역
교육 여건으로는 양산초와 양산도서관이 도보 거리에 위치하며, 명문고인 세마고, 병점고, 동탄국제고가 가깝다. 인근에 양산1중학교가 신설 예정이다. 또, 복합문화공간인 유엔아이센터, 복합체험 문화공간인 아이드림센터 등이 가깝다. 생활편의시설로는 병점동 중심상권과 홈플러스, 병점복합타운이 가깝고, 동탄1신도시 생활권으로 생활인프라가 잘 갖춰져 있다.
교통 여건으로는 1호선 급행 전철 병점역이 약 800m 거리로 향후 수도권 광역급행철도 GTX-C 노선, 동탄 트램이 예정돼있어 서울과 수도권 및 동탄 접근성이 크게 개선될 예정이며, 특히 GTX-C 노선이 병점역까지 연장(예정)되면 삼성역까지 30분대로 이동할 수 있게 된다. 1번 국도로 바로 연결되는 6차선 도로 개통도 예정돼있다.
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