<일요시사=장경철 르포라이터>매달 고정적인 임대수익이 나온다. 아마도 모든 사람들의 로망일 게다. 은퇴자 등 임대사업을 희망하는 사람들이 늘면서 작년 전국 매입임대사업자가 사상 최대로 나타났다. 작년에 발표된 8·18 전월세시장 안정대책 영향으로 특히 수도권에서 급증했다.
지난해 전국 매입 임대사업자 4만명 사상 최대
주택임대 인기 고공 행진…가을 분양시장 봇물
한 부동산포털에 따르면 작년 전국 매입임대사업자가 총 3만9326명으로 전년보다 13.9% 늘어나 역대 최고를 기록했다. 2010년에는 전년 대비 증가율이 1.1%에 머물렀던 점을 고려하면 폭발적인 증가세다. 임대사업자 조사 결과는 2004년(2만5105명) 처음 발표됐다.
지난해 매입임대사업자가 급증한 것은 정부가 작년 8월 발표한 8·18 전월세시장 안정방안대책의 역할이 크게 작용한 것으로 분석됐다. 당시 정부는 전월세주택의 공급을 늘리기 위해 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 했고, 수도권 임대사업자에게 양도세 중과 배제, 종부세 비과세 등 세금 완화혜택도 줬다.
임대사업자 급증
8·18 대책 효과
실제 지난해 임대사업자 변동 추이를 지역별로 살펴보면 그 혜택이 집중된 수도권(2만7388명)에서 5099명이나 증가했고, 광역시(5703명)는 72명 늘어나는 데 그쳤다. 반면 지방(6235명)은 382명이 줄었다. 수도권만 보면 서울(3672명), 인천(902명), 경기(525명) 등의 순으로 증가했다. 수도권에서 임대사업자가 가장 많은 지역은 서울로 1만4797명에 달했다. 경기는 1만506명, 인천은 2085명이었다.
지방에서는 경남에 1091명의 임대사업자가 몰려 가장 많았다. 이어 충남 1078명, 충북 875명, 전남 802명 순으로 나타났다. 지방광역시는 부산(2279명), 대전(2106명), 대구(513명), 광주(416명), 울산(389명) 순으로 임대사업자가 많았다.
한 부동산 전문가는 “올해도 오피스텔과 도시형 생활주택 등 임대수익형 부동산이 인기를 끌었고, 지난 4월부터 오피스텔을 임대주택으로 등록할 수 있게 돼 임대사업자가 크게 증가할 것”이라고 내다봤다.
정부가 주택임대사업 요건을 대폭 완화하고 종합부동산산세, 재산세 등의 혜택을 잇달아 내놓으면서 주택임대사업의 인기가 날로 높아지고 있다. 세법개정안이 부동산거래에서 발생하는 양도세 부담을 줄여주는 것이 주된 목적이라면, 임대사업에 적용되는 세재 혜택은 보유세 감면에 초점이 맞춰져 있다는 점에서 차이가 있다.
지난 4월27일부터는 오피스텔(주거용)도 주택임대사업 등록이 가능해져 일반주택과 마찬가지로 동일한 세제 혜택을 받을 수 있다.
지난해 완화된 주택 임대사업 요건에 따르면 전용 149㎡ 이하 면적에 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하의 주택 1가구를 5년 이상 임대하는 경우 사업자로 등록할 수 있다. 기존에 보유하고 있던 주택의 경우도 등록할 시점의 면적과 가액 기준에만 부합하면 된다.
부동산 전문가는 “주택 임대사업자로 등록하는 경우 종합부동산세 합산 과세 대상에서 제외되는 등 다양한 세제 혜택을 누릴 수 있다”며 “면적에 따라 차이가 있고 일부는 올해 말까지만 한시적으로 적용되는 경우가 있어 잘 따져봐야 한다”고 조언했다.
우선 임대사업을 목적으로 건설업체로부터 주택을 최초 분양을 받을 경우 주어지는 취득세 감면 혜택이 올해 말까지 한시적으로 적용된다. 전용 60㎡의 경우 취득세가 전액 면제되고, 60∼85㎡는 50%, 85∼149㎡는 20%만 감면된다. 주택을 분양받을 때 일단 취득세를 납부했다가 주택임대사업자로 등록할 때 다시 환급받는 절차로 진행된다. 재산세 특례도 올해 말까지 한시적으로 적용된다. 하지만 2가구 이상을 5년 이상 임대해야만 감면 요건을 유지할 수 있다. 규모별로는 전용 40㎡ 이하의 경우 비과세, 40∼60㎡는 50%, 60∼85㎡는 25%만 감면된다.
종합소득세 과세 여부는 주택임대업을 하는 동안 보유하고 있는 주택수와 전세보증금·월세 등 수입금액 형태에 따라 결정된다. 다만 다주택자들에게 주택임대사업자 등록이 늘 유리한 것은 아니다. 등록시 월 임대수입이 급여 배당 이자소득 등과 합산돼 소득세율이 정해지기 때문이다. 즉 주택의 월 임대수입이 적더라도 급여가 많으면 최고 세율의 소득세를 납부할 수 있다. 건강보험료도 챙겨봐야 할 부분으로 건강보험은 지역가입자와 직장가입자로 나뉘는데, 지역가입자의 경우 부동산 임대소득이 발생하면 의료보험 부담금이 급증한다.
오피스텔은 도심…도시형은 대학가
“서울시내 1억대 수익형 노려볼 만”
오피스텔과 도시형 생활주택(이하 도시형)은 요즘 부동산 시장의 대세다. 1∼2채를 사서 임대해 용돈이나 생활비를 벌려는 사람이 늘면서 인기가 하늘을 찌른다. 하지만 두 상품 중 어떤 것을 고를지 고민에 빠지기 일쑤다. 이름은 다르지만 겉으로 보기에는 큰 차이가 없어서다. 심지어 한 건물에 오피스텔과 도시형이 같이 들어서는 복합단지도 나온다.
오피스텔과 도시형은 비슷해 보이지만 차이가 크다. 주거환경 등에서 장·단점이 뚜렷하고 세제혜택 등도 다르다. 때문에 향후 임대수익률 면에서 차이가 생길 수 있으므로 투자에 유의해야 한다.
장·단점 뚜렷
세제혜택도 달라
우선 도시형은 주택법 적용을 받는 말 그대로 주택이다. 반면 오피스텔은 주거용으로 쓸 수 있지만 건축법이 적용되는 업무용 시설이다. 따라서 무주택 세대주나 신혼부부 등은 20㎡(이하 전용면적)가 넘는 도시형에는 투자를 삼가는 게 좋다. 자칫 오랫동안 납입해 온 청약저축통장이나 신혼부부 특별공급 등 무주택자에게 주어지는 값싼 보금자리주택의 청약 기회를 날려버릴 수 있다.
도시형은 주택이지만 종합부동산세나 양도소득세 중과세 문제는 걱정하지 않아도 된다. 주택임대사업자(용)로 등록해 일정 기간 임대하면 종부세 합산 대상에서 빠지고 양도세도 일반세율이 적용된다. 더불어 취득·재산세 감면 혜택도 받을 수 있다. 오피스텔 역시 올 4월부터 주택임대사업용으로 등록할 수 있게 돼 세금 혜택 면에서는 우열을 가리기 힘들다.
한 세무전문가는 “오피스텔은 사무실로도 임대할 수 있어 활용도 면에서 앞서지만 이 경우 세제 혜택이 달라지므로 상황에 맞는 선택을 해야 한다”고 말했다.
주거환경에서는 차이가 커 상품별 특성과 해당 지역 임대 수요의 특징 등을 감안해야 한다. 그래야 공실(빈 방)을 줄여 임대 수익을 극대화할 수 있다. 오피스텔은 대부분 상업지역에 들어서 지하철역 등이 가까운 게 특징이다. 주차장도 도시형보다 넓다. 이런 이유로 같은 지역이라면 도시형보다 오피스텔이 분양가와 임대료가 좀 더 비싸다.
도시형은 대개 주거지역에 들어서고 전용률(전용면적 대비 공급면적 비율)이 높아 주거 쾌적성 면에서 오피스텔을 다소 앞선다. 임차인 관리 등에 들어가는 비용 또한 오피스텔보다 싸다. 당장 중개수수료만 해도 도시형은 거래가의 0.3%인 반면 오피스텔은 0.9%다. 이 때문에 전문가들은 직장인 임대 수요가 많은 지역은 오피스텔이, 대학가 등 학생 임대 수요가 많은 지역은 임대료와 관리비가 싼 도시형이 유리하다고 조언한다.
한 부동산 전문가는 “투자 전 현장 주변 부동산중개업소를 찾아 임대수요의 특성을 파악해야 공실을 줄일 수 있다”고 조언했다.
두 상품은 공통적으로 공급 증가에 따른 공실 위험을 감안해야 한다. 오피스텔은 올 상반기에만 1만8700실이 공급됐다. 하반기 물량을 감안하면 올해 3만여 실이 분양될 것으로 추정된다. 이는 지난해 공급 물량(1만9991실)을 훌쩍 뛰어넘는 수치다.
도시형도 상반기 인허가 물량이 5만6826가구로, 이미 지난해 인허가 물량(2만9558가구)을 뛰어넘었다. 한 금융기관 부동산팀장은 “분양(인허가) 이후 공사기간(1∼2년)을 감안하면 내년 말부터 입주가 한꺼번에 몰릴 수 있다”고 말했다.
수익형 부동산 공급이 급증하자 분양가를 낮춰 경쟁력을 높인 상품이 늘고 있다. 부동산업계에 따르면 소형주택 임대사업의 투자 열기로 수익형 상품의 몸값이 치솟자 가격경쟁력을 앞세운 1억원대 수익형 부동산이 투자자들의 눈길을 끌고 있다.
지난 4월 한화건설이 상암지구 내에 분양한 ‘상암 한화오벨리스크’는 3.3㎡당 1060만원의 분양가를 선보였다. 전용 19㎡의 경우 1억원대 초반에 투자자 가능했다. 청약 결과 최고 52.83대 1의 경쟁률로 분양 마감에 성공했다. 지난 6월 청약을 마친 강남보금자리지구 내의 ‘강남 푸르지오시티’도 23∼24㎡가 1억원대 중반에 나와 평균 23.6대 1의 청약경쟁률을 기록, 분양 한달 만에 계약을 완료했다.
이처럼 가격을 낮춘 수익형 부동산이 인기를 끄는 이유는 매입 시 부담이 커지게 되면 금융비용의 증가로 기대 수익률이 낮아지기 때문이다. 소액으로 투자할 수 있는 수익형 상품이 수익률을 높이는데 유리하고, 배후수요가 탄탄한 업무단지나 역세권에 위치해 상품성도 뛰어나다.
업계에 따르면 대우건설이 이달 말 서울 미아동에 분양하는 ‘수유역 푸르지오시티’역시 1억원 초반대에 분양가가 형성된다. 이 단지는 지하 3층~지상 20층, 1개동 규모로 오피스텔 전용 22㎡ 216실, 도시형 18∼37㎡ 298가구로 이뤄진다. 지하철 4호선 수유역이 도보 5분 거리에 있다.
같은 달 강남보금자리 7-9·10블록에는 ‘강남2차 푸르지오시티’가 분양한다. 마찬가지로 1억원대로 투자가 가능한 단지다. 지하 5층~지상 10층, 1개동, 전용 19∼52㎡ 543실로 건설될 예정이다.
비즈니스호텔 인기
정부 각종규제 완화
서울 신길동 대방역 인근에는 유엔이디앤씨가 오피스텔과 도시형 복합단지 ‘대방역 프리가’를 분양 중이다. 지하 2층~지상 14층, 오피스텔 27실(전용 17∼21㎡), 도시형 88가구(전용면적 13·18㎡)로 구성된다. 실당 평균 분양가는 1억2000만원대로, 인근 타 단지보다는 약 1000만∼2000만원 저렴하다.
창성건설이 시공하는 ‘마포구청역 창성 발리오스’도 현재 중도금 무이자 혜택을 제공하며 분양에 나서고 있다. 전용 19㎡, 총 325실 규모로 분양가는 1억4000만원대. 지하철 6호선 마포구청역이 도보 1분 거리에 있는 초역세권 단지다.
상가, 오피스텔, 도시형 등 수익형 부동산이 인기를 끌면서 오피스, 비즈니스호텔, 세컨드하우스, 소형 아파트 등으로 수익형 부동산의 범위도 점차 확대되고 있다. 오피스텔이나 도시형이 1∼2인 임대수요를 겨냥해 인기가 높다면, 수익형 부동산의 원조 격인 상가는 주거 선호도가 높은 지역을 중심으로 주목을 받는 상품이다.
먼저 상가는 입지와 배후수요에 따라 수익률은 물론 향후 보유가치에서 큰 차이가 나게 된다. 상권이 검증된 지역이라면 안정적인 임대 수익 창출에 부수적으로 가치 상승 가능성이 높기 때문이다. 오피스, 비즈니스호텔, 서비스드 레지던스 등도 수익형 부동산의 차세대 주자로 떠오르면서 관심을 끌 전망이다. 특히 비즈니스호텔, 서비스드 레지던스 등은 늘어나는 외국 관광객을 겨냥해 정부에서 각종 규제를 완화해 신 투자처로 떠오르고 있다.
