장경철의 부동산테크 필승전략 <79> 대규모 PF사업 총점검

제2, 3 파이시티 사태 또 터질라

정·관·재계를 떠들썩하게 하고 있는 양재동 파이시티. 그리고 사업자를 선정한 지 5년이 지나서야 기공식을 가진 알파돔시티 사업. 최근 대규모 부동산 개발 프로젝트에 관심이 모아지고 있다. 부동산 시장뿐만 아니라 대한민국 전체를 들었다 놨다 하는 PF사업들을 점검해봤다.

정권 실세들 금품수수 의혹 양재동 파이시티 주목
초대형 프로젝트 인허가 어려워 유혹 빠지기 쉬워

최시중 전 방송통신위원장 등 정권 실세들의 금품수수 의혹으로 세간의 주목을 받는 ‘파이시티’사업은 어떤 사업일까. 파이시티는 서울 서초구 양재동 화물터미널 부지에 대형 복합유통센터를 조성하는 사업으로 9만6007㎡ 부지에 지하 6층, 지상 35층, 5개동으로 판매시설 및 업무시설, 교육연구시설, 운수시설 등이 들어설 예정이다.

자금만 충분하다면…
로비 없이 안 된다?

총 사업비만 2조4000억원에 달한다. 연면적도 75만8606㎡에 달해 단일 복합유통센터로는 국내 최대 규모다.
시행사로 사업을 추진해온 (주)파이시티는 지난 2006년 부지 매입을 마쳤지만, 이후 인허가 지연으로 어려움을 겪었다. 사업지 용지는 1982년 당시 ‘유통 업무설비’로 용도 지정돼 있었지만, 2006년 5월 서초구 원지동 추모공원과 연결된 도로를 넓히는 등 기부체납을 통해 대규모 상업시설 조성이 가능해졌다.

하지만 설계상의 문제를 보완한다는 이유로 2009년 11월에서야 건축 인허가를 받을 수 있었다. (주)파이시티는 이 과정에서 인허가를 빨리 받기 위한 로비에 나서는 동시에 1조450억원에 이르는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받기도 했지만, 이후 금융위기와 부동산 경기침체 등이 맞물리면서 사업은 제 궤도에 오르지 못하고 대출금도 갚지 못하는 지경까지 이르렀다.


설상가상으로 2010년 2월과 6월엔 연대보증을 섰던 시공사 대우차판매와 성우종합건설이 잇따라 워크아웃에 들어가면서 우리은행 등 채권단이 법원에 파산을 신청했다. 결국 지난해 12월 (주)파이시티가 법정관리(기업회생절차)에 들어가면서 채권단이 대출금을 출자전환해 사업시행권과 부지가 모두 채권단에 넘어가는 처지에 이르렀다.

부동산 전문가들은 대규모 PF사업의 특성상 제2·3의 파이시티가 나올 수 있다고 전망하고 있다. 대규모 PF 개발사업 특성상 수많은 인허가 과정을 거쳐야 하는 데다 금융권 대출 비중이 상대적으로 크기 때문에 ‘정치권 로비’에 대한 유혹이 크기 때문이다. 글로벌 금융위기로 자금조달이 막히는 특수한 상황이 발생하기도 했다.

건설업계는 대규모 개발사업의 경우 인허가가 장기화되기 마련이고 이 과정에서 막대한 대출이자에 부담을 느끼는 시행사 등이 차라리 돈을 써서 정부 고위층을 통해 기간을 단축하고자 하는 유혹에 빠지기 쉽다고 지적한다. 사업이 장기화되면서 나가는 이자보다는 훨씬 싸게 먹히는 이유에서다.

전국 공모형 PF 31개…사업비 81조원
상당수 자금조달 등 문제로 추진 차질

공모형 PF사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 토지를 제공하고, 민간이 출자한 프로젝트 금융투자회사(PFV)가 사업을 추진하는 형태를 말한다. 대한건설협회에 따르면 2011년 12월 현재 전국의 공모형 PF사업은 총 31개 사업, 81조1000억원에 이른다.

하지만 상당수가 글로벌 금융위기 이후 자금조달과 수익성 등의 문제로 사업 추진에 차질을 빚고 있는 상태다. 이들 사업장 대부분이 토지대금 연체이자를 둘러싼 금융상 갈등이나 주상복합빌딩 평형변경을 비롯한 사업계획 변경 등으로 발주자와 주간사, 금융기관 간 이해관계가 얽혀 있어 수십조의 돈이 묶이며 건설업계 경영난의 단초를 제공한 것으로 파악돼 정부는 금융사와 건설업계 간 해결책 마련에 부심하고 있다.

서울 강남 세곡동 헌인마을에 고급 주택단지를 짓는 헌인마을 PF 프로젝트도 파이시티와 비슷한 경우다. 삼부토건과 동양건설산업이 공동 시공사로 대출금 4270억원에 대해 각각 절반씩 지급보증을 섰으나, 글로벌금융위기 직후 두 회사 모두 잇달아 기업회생절차(법정관리)를 신청하면서 주저앉았다.


강남구의 인허가 절차가 지연되는 등 일정이 미뤄지면서 이자 부담이 커졌고, 인허가 과정에서 당초 아파트와 주상복합, 타운하우스를 골고루 짓는다는 안에서 3층 이하 빌라와 단독주택을 건설하는 쪽으로 방향이 틀어지면서 사업성도 떨어졌다.

퇴짜…결국 무산
줄줄이 주저앉아

 
총사업비 3조6783억원, 133층 높이 상암DMC랜드마크타워 사업도 인허가로 무산될 위기다. 2009년 서울시와 초고층빌딩개발 사업계약을 맺은 시행사 서울 라이트타워는 현재 건물 높이를 낮추는 사업계획변경을 추진 중이다. 지난해 건물 높이를 100층으로 낮춘다고 했다가 서울시에 퇴짜를 맞았고, 올해는 70층으로 낮추는 사업계획 변경을 추진하고 있다. 하지만 서울시는 시큰둥하다.

두바이의 부르즈 칼리파에 이어 세계에서 두 번째로 높은 빌딩(높이 640m)으로 건립할 예정이었던 상암DMC랜드마크타워는 지상 133층 규모의 원안을 지상 70층 높이로 변경하는 수정안을 서울시에 제출한 상태다. 서울시는 착공 시한을 5월 말로 늦추고 계획 변경안을 협의 중이다.

한 부동산 전문가는 “최근 대형 PF 사업이 자금 조달 문제로 인해 사업 진행이 지지부진하지만 모두 파이시티와 같은 경우라고 볼 수 없다”면서 “규모가 큰 대형 건설사업의 경우 경기가 뒷받침되지 않는데, 인허가 과정이 늘어지게 되면 건설사의 부담이 커지기 때문”이라고 말했다.

반면 안정적인 궤도에 올라선 PF사업도 있다. 바로 용산 국제업무지구와 판교 알파돔시티 등이다. 두 사업은 이미 정상화 발판을 마련한 상태. 이에 따라 부동산시장 침체로 최근 몇년 새 지지부진한 전국의 주요 공모형 PF사업의 향방에도 관심이 쏠리고 있다.

국제업무지구·알파돔시티 재개
정체 10여 곳 정상화 여부 관심

관련 업계에 따르면 용산역세권개발(주)은 조만간 용산국제업무지구에 들어설 23개 초고층 빌딩 설계안을 확정, 계획설계(SD) 결과 보고회를 개최하고 미래 용산의 스카이라인을 공개한다.

용산역세권개발은 지난 1월 1855억원 규모의 설계용역을 발주한데 이어 올 하반기에는 8조원 규모의 공사를 한꺼번에 발주할 예정이다. 또 내년 상반기 착공 및 분양에 나서 2016년 말 사업을 마무리 짓는다는 계획이다.

총 사업비 31조원이 투입될 이 개발 프로젝트는 지난해 상반기까지만 해도 자금 조달에 어려움을 겪으면서 사업이 좌초될 수 있다는 극단적인 관측까지 나왔다. 그러나 코레일의 대규모 토지대금 이자 탕감과 대금 납부 시점 연기 결정에 이어 주요 건물 설계사와 랜드마크 빌딩 시공사까지 선정되면서 사업 추진을 위한 진용을 완전히 갖췄다는 평가다.

판교신도시 알파돔시티 PF사업도 지난달 24일 사업자 선정 5년 만에 첫 삽을 떴다. LH(한국토지주택공사)는 이날 오후 기공식을 갖고 사업을 본격화한다는 계획을 밝혔다.

지난 2월 LH는 사업기간 연장 및 단계별 개발, 대물 인수, 토지대금 납부조건 완화 등을 통해 사업정상화 발판을 마련했다. 민간 출자사도 공사비 절감, 자산 선매각 등의 노력으로 착공에 필요한 1조5000억원의 자금 조달하는 방안을 확정했다.

알파돔시티는 신분당선 판교역 인근 중심상업용지 13만8000㎡ 부지에 들어서는 복합개발단지다. 주상복합과 백화점·호텔·상업시설 등을 짓는 대규모 공모형 PF사업이다.


2007년 민간사업자를 선정해 주택건설 사업계획까지 승인됐지만 부동산 경기 침체에 따른 사업성 악화 우려로 사업이 지연돼왔다. LH는 오는 6월 6-4블록과 6-3블록 및 주상복합 블록 등 1단계 사업을 착공하고 9월 주상복합아파트 931가구를 분양할 예정으로 알려졌다.

5곳 계획안 조정 중
아예 착공 늦추기도

이밖에도 현재 국내에서 진행 중인 대형 공모형 PF사업은 약 10건에 이른다. 이 중 경기도 남양주 별내역 인근에 업무·주거기능이 집적된 복합단지를 짓는 ‘남양주 별내 복합단지’, KTX 광명역 인근에 고층 아파트와 오피스텔·쇼핑몰을 조성하는 ‘광명역세권복합단지 개발사업’등 5곳은 지난 3월 국토해양부가 선정한 공모형 PF 정상화 대상으로 선정돼 사업계획을 조정 중이다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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<단독> 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[단독] 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 캄보디아 보이스피싱·스캠 조직의 민낯이 드러났다. 주로 수도인 프놈펜 인근과 시아누크빌 범죄 단지가 그들의 주둔지였다. 국내 조직폭력배가 중국 갱단과 결탁해 만든 ‘셀허브’의 경우 피해자만 수십명이다. 이들은 엔터테인먼트 기업을 가장했다. 사이트에는 유명인의 사진이 수차례 도용된 것으로 확인됐다. 현재는 사라진 셀허브 엔터테인먼트의 홈페이지. 지난해 7월 <일요시사>가 취재한 이후 대표이사의 이름과 사진이 여러 차례 바뀌었다. 유인촌 전 문화체육관광부 장관에게 표창장을 받았다며 문서를 위조하기도 했다. 이 기업의 정체는 로맨스 스캠 조직이다. 확인된 피해액만 약 40억원, 피해자는 수십명이다. 한 언론사는 보도자료까지 작성하며 홍보하기도 했다. 조직적 준비 경찰 수사 중 서울경찰청 사이버수사대는 지난 24일, 셀허브 조직원 3명을 각각 구속·불구속으로 서울중앙지검에 송치했다. <일요시사> 취재를 종합하면, 이들은 조건 만남 사이트를 운영한 로맨스 스캠 조직이다. 여성 관련 데이트 상품을 판매하거나 연애 빙자 사기를 일삼았다. 셀허브 조직원이던 A씨는 “연예인 지망생이나 모델과 연락하게 해 준다며 50만원에서 100만원까지 대포통장 계좌에 돈을 입금하게 한 뒤 텔래그램 아이디를 알려주고 연락하게 하는 시스템”이라며 “연결된 여자는 실제 남성이고 한국에서 조직폭력배로 활동하던 사람들이 대부분”이라고 주장했다. 이 조직은 지난해 3월 캄보디아 범죄 밀집 지역인 태자 단지에서 인력을 모으기 시작했다. 같은 해 5월 사이트를 개설해 조직원들에게 민간인 협박, 중국어 통역 등의 역할을 맡기고 수십명으로부터 약 40억원을 뜯어냈다. 같은 해 7월 <일요시사> 취재가 시작되자 이 조직은 셀허브 엔터테인먼트 대표이사의 이름을 ‘김현숙’에서 ‘박소희’로 변경하고 유명인의 사진을 수차례 도용했다. 유 전 장관에게 표창장까지 수여받았다며 피해자들의 의심을 피하려는 꼼수도 서슴지 않았다. A씨는 “조직에서 탈출하려는 사람은 밤새 맞거나 강제로 마약을 투약당하기도 했다. 조직폭력배 출신 한국 사람들이 간부고 일반 조직원은 교민 사이트를 통해 ‘한 달에 500만~1000만원을 벌 수 있다’는 거짓말에 속아 일하게 된 사람들”이라고 설명했다. 이 사건은 서울경찰청이 수사하기 이전인 지난해 7월부터 강서·영등포·구로경찰서 등에 여러 고소장이 접수됐었다. 하지만 수사는 원활하지 않았다. 주요 혐의자가 해외에 거주 중이거나 피의자 특정이 어려운 게 난관이었다. 수사를 담당했던 한 경찰 관계자는 “캄보디아 프놈펜에 주요 혐의자들이 거주한다는 사실을 파악하고 지난해부터 공조를 요청했으나 캄보디아 당국이 비협조로 일관했다”며 “고소인분들이 ‘왜 안 잡냐’ ‘내 돈 어떻게 하냐’는 등 불만이 많으셨다. 매번 죄송하다고 말씀드리는 것 외에 할 수 있는 게 없었다. 캄보디아가 협조하지 않으면 조치가 불가능했다”고 토로했다. 지난해 3월부터 조직원 모집…태자 단지서 모의 ‘유인촌 표창장’ 걸어 놓고 ‘정상 기업’ 홍보 막막했던 수사는 대학생 박모씨 피살 사건이 사회적 파장을 일으키면서 풀리기 시작했다. 이재명정부가 캄보디아를 압박했고 현지에 구금된 한국인 범죄자 겸 피해자 수십명을 국내로 송환했다. 송환된 인원 중 일부는 셀허브 사건과도 연관된 것으로 파악됐다. 정성학 충남경찰청 수사부장은 지난 20일 청내 프레스센터에서 브리핑을 열고 “이들을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률(사기) 및 범죄단체 가입 및 활동 혐의로 전원 구속했다”고 밝혔다. 현재까지 부건(총책 가명, 40대 초반, 한국말을 쓰는 외국인 추정) 조직으로부터 확인된 피해 건수는 110건, 피해액은 93억여원에 달했다. 약 100명의 조직원을 거느린 부건은 지난해 중순부터 올해 7월까지 주로 프놈펜 웬치(범죄 단지) 및 태국 방콕 등지에서 한국인을 상대로 범행을 벌여왔다. 부건 조직은 지난 2018년 중국에서부터 활동을 시작해 그동안 단속을 피하려 태국, 캄보디아 등지로 거주지를 옮겨가며 범행을 계속해 왔다. 이들은 데이터베이스, 입출금 등을 지원·관리하는 CS팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스팀, 검찰 사칭 보이스피싱팀, 코인투자리딩 사기팀, 공무원 사칭 노쇼 사기팀 등 총 5개 팀으로 이뤄진 조직체계를 갖췄다. 이들은 가구판매업을 하러 캄보디아에 갔다고 진술했으나 이후 지역 선·후배 권유, 고액 아르바이트 인터넷 광고 등을 접하고 범죄에 연루된다는 걸 알면서도 조직에 가입해 활동한 것으로 조사됐다. 속아서 조직에 들어갔다고 진술하지 않은 이들의 유입 경로는 ▲지인 포섭 29명 ▲인터넷 광고 등 포섭 8명 ▲현지 카지노 포섭 6명 ▲기타 2명으로 나타났다. 이들은 남성 42명과 여성 3명으로 연인도 있었다. 대부분은 20~30대 연령으로 최소 2개월부터 최대 16개월까지 범행에 가담해 왔던 것으로 드러났다. 조건 만남 사이트 경기북구경찰청 형사기동대도 전기통신금융사기특별법 위반 등 혐의로 피의자 15명 중 11명을 구속 송치했다. 이들은 지난해 8월부터 한 달간 캄보디아 범죄 단지에서 여성을 사칭, 조건 만남 등을 명목으로 피해자들로부터 돈을 가로챘다. 또 사회관계망서비스(SNS)에 이성 만남 광고를 낸 후 이를 보고 연락해 온 피해자에게 여성인 척 채팅으로 유인했다. 여성을 소개받기 위해서는 자신들이 개발한 조건 만남 사이트에 회원 가입과 인증을 받아야 한다고 속여 인증을 위한 돈을 요구했다. 3차례에 걸친 인증 절차 과정에서 여러 게임에 성공하면 가입비를 돌려준다고 속여 피해자로부터 1인당 적게는 수십만원에서 많게는 수억원을 받아 챙겼다. 피해자들이 믿을 수 있도록 별도의 만남 인증과 후기글을 남기는 ‘화력방’도 운영했다. 현재까지 확인된 피해 규모는 피해자 36명, 피해금 16억원 상당이며, 1인당 최대 피해 금액은 2억1000만원이다. 이들은 대부분 20~30대 남녀다. 최초 범죄집단을 구성한 캄보디아 프놈펜 지역 명칭 ‘툴콕’을 의미하는 ‘TK’파로 스스로를 부르며 총책을 정점으로 한 지휘·통솔 체계를 갖췄다. 조직 운영을 총괄하는 총책, 이를 보좌하며 실무 전반과 인력 공급 등을 담당하는 총관리자, 각 파트 팀원의 근태를 관리하고 지시하는 팀장으로 구성됐다. 또 자체적인 조건 만남 홈페이지를 제작하는 개발자, SNS에 광고 글을 게시하는 홍보팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스 2개팀으로 역할을 분담했다. ▲상호 가명 사용 ▲근무 중 휴대전화 금지 ▲사진 촬영 금지 ▲야간에는 커튼으로 외부 차단 ▲다른 부서와의 업무 내용 공유 금지 등의 규칙에 따라 생활하기도 했다. 중국 국적 100명 뒷배 이들은 총책이 마련한 건물에서 2인1조로 합숙했는데 프놈펜 툴콕 지역의 13층 건물을 사용하다가 지난 8월, 현지 단속을 피해 센소크 지역 7층 건물로 이전해 범행을 이어오던 중 현지 수사 당국에 의해 검거됐다. 이들은 경찰 조사에서 경제적 이익을 목적으로 SNS 구직 광고나 조직원을 통해 범죄단체에 가입했다고 진술했으며 사기임을 알고도 범행을 지속한 것으로 조사됐다. 피의자 대부분은 현지에서 구금된 중에도 총책이 이른바 관작업을 통해 자신들을 석방시켜 줄 것이라는 말만 믿고 대사관의 도움을 거절하고 귀국하지 않았다. 셀허브 사건 간부들은 타 사건에도 연루됐다. 지난 7일 캄보디아 바벳에 인접한 베트남 떠이닌 지역 국경 검문소 인근에서 30대 여성 B씨가 차 안에서 숨진 채 발견됐는데, 숨지기 직전까지 셀허브 간부와 같이 있었다. B씨의 사인은 마약 과다 투약이었다. 국내 정보·수사기관은 B씨가 셀허브에서 한국인 명의의 대포통장을 공급해 왔다고 보고 있다. A씨는 “셀허브에서 일할 사람을 모집하는 역할을 했던 B씨인데 통장을 팔려고 캄보디아에 도착한 한국인들을 유인해 범죄 단지로 팔아넘기고 유인하기도 했다”고 주장했다. 실제 정보·수사기관도 B씨에 의해 범죄 단지에 넘겨지는 피해를 입거나 유흥업소 일을 강요당한 사례를 확인하고 조사 중이다. 정보기관 관계자는 “사실상 마약을 강제로 과다하게 투약당한 살인사건이라는 첩보는 아직 확인 중”이라며 “특정 조직과 사이가 좋지 않았던 건 현지 경찰도 수사 중인 내용”이라고 말했다. 대개 조직폭력배 출신…지휘는 중국 조직이 맡아 40억 피해액 환수 불가능 “자금 세탁 끝났다” 첫 데이트하던 연인을 치어 여교사를 숨지게 했던 이른바 ‘대전 머스탱 교통사고’의 피의자도 셀허브 조직원으로 확인됐다. 피의자 전모씨는 2019년 2월10일 오전 10시14분 대전 중구 대흥동에서 면허도 없이 외제차를 운전하던 중 인도를 걷던 조모씨와 박모씨를 들이받아 박씨를 숨지게 하고, 조씨에게 중상을 입혔다. 전씨가 대여한 외제차는 불법 대여 차량이었다. 이 차량은 애초 대구에 사는 C씨가 자신 명의로 캐피털에서 월 115만원씩 주는 조건으로 60개월간 대여한 것이다. C씨는 사촌 안모씨와 함께 인터넷 중고거래 사이트에서 나모씨가 올린 ‘외제차 저렴하게 빌려줄 사람을 찾는다”는 글을 보고 접근, 한 달에 136만원씩 받기로 하고 대여한 머스탱 차량을 재임대했다. 나씨는 이렇게 빌린 머스탱 차량을 사회관계망서비스(SNS)를 활용해 “외제차를 빌려준다”고 광고하며 또다시 대여업을 했다. 전씨는 나씨가 올린 이 글을 보고 일주일에 90만원씩 주기로 약속하고 머스탱을 빌려 운전했다. 매년 확정되는 범죄수익 추징금은 30조원을 넘지만 환수 금액은 1%에도 미치지 않는다. 법무부가 캄보디아에서 보이스피싱과 로맨스 스캠 등의 범죄로 발생한 현지 범죄수익을 국내로 환수하는 방안을 추진하기로 했지만 현실적으로 불가능하다는 게 전문가들의 분석이다. 우선 법무부는 “캄보디아 내에서 벌어진 범죄 가운데 현재 국내에서 수사 중이거나 재판 중인 사건이 1차 현지 수사 의뢰 대상”이라며 “이후 국내에서 유죄 선고를 받으면 최종적으로 환수 대상이 된다”고 밝혔다. 국제형사사법공조 조약에 따르면 해외에서 발생한 범죄라 하더라도 피해자가 국내에 있고 피해액이 특정될 경우, 우리 정부가 해외에 범죄수익 환수를 요청할 수 있다. 우리나라는 2019년 캄보디아와 국제형사사법공조 조약을 체결해 2021년 정식 발효됐다. 주요 간부들 타 사건 연루 정보기관 관계자는 “범죄자 개인이 아닌 조직을 대상으로 한 범죄수익 환수 사례는 거의 없다. 특히 국내에서 수사와 재판이 끝나야 한다”며 “정부 차원에서 적극적으로 나서는 건 좋지만 이미 늦었다. 범죄조직 특성상 이미 코인이나 대포 통장으로 제3국에 은닉하거나 세탁을 하고도 남았을 시간”이라고 지적했다. 부장검사 출신 한 변호사도 “수사가 끝나고 유죄 판결이 나기까지 수년이 걸리는데 환수 절차는 이 모든 사법절차가 종료돼야 가능하다. 특히 조세회피처로 범죄수익을 옮겨놨다면 환수는 불가능에 가깝다”고 봤다. <hounder@ilyosisa.co.kr>