장경철의 부동산테크 필승전략 <51>단독주택 집중탐구

“성냥갑은 가라”… 이젠 ‘나만의 집’


최근 아파트 시장이 침체에서 벗어나지 못한 가운데 단독주택이 새로운 부동산 투자처로 인기를 얻고 있다. ‘나만의 집’을 짓고 안락하고 쾌적하게 살 수 있는 데다 정부가 규제를 완화하면서 단독주택에 관심을 갖는 수요층도 확대되는 추세다.

아파트 시장 여전히 침체 속 투자처로 인기
주거 트렌드 변화…땅 등 거래량 크게 증가

아파트에 밀려 인기를 잃었던 단독주택 신축이 최근 수도권 신도시를 중심으로 빠르게 확산되고 있다. 단독주택을 지을 수 있는 땅도 올 들어 작년대비 40% 이상 많이 팔려나갔다.

단독주택은 올 들어 거래가 크게 늘어나고 있다. 국토해양부에 따르면 전국 단독주택 거래량은 지난해 1∼8월 6만8733건에서 올해 같은 기간 8만103건으로 16.5% 늘어났다.

LH(한국토지주택공사)가 분양하는 단독주택용 땅도 불티나게 팔리고 있다. 올해 1∼8월 7879억원(106만4000㎡)이 판매됐는데, 이는 지난해 같은 기간과 비교하면 면적은 60%, 금액은 40% 가까이 증가한 것이다.

주택 거래량 16%↑
부지 거래량 60%↑

그렇다면 단독주택이 인기를 끄는 이유가 뭘까.
먼저 주택시장 침체가 길어지면서 아파트의 매력이 많이 떨어진 반면 단독주택은 건축 규제가 상당부분 풀려 투자 가치가 높아졌다. 정부는 ‘5·1부동산 대책’을 통해 택지개발지구의 단독주택 층수를 최고 2∼3층에서 3∼4층으로 완화하고 최대 3가구인 가구수 제한도 풀었다. 이른바 ‘땅콩집’(1개 필지에 단독주택 2채를 붙여 놓은 집) 열풍을 타고 좀 더 쾌적한 환경에서 싸게 내집 마련을 하겠다는 젊은층의 욕구가 커지고 있는 것도 단독주택이 주목받는 이유 중 하나다.

일반적으로 단독주택은 집을 짓는 방식에 따라 2층짜리 주거전용과 1층에 상가를 두고 2∼3층에 집이 있는 점포 주택으로 나뉜다. 주거전용의 경우 땅주인이 직접 거주하거나 세를 놓는 경우가 가장 많다. 점포주택은 주인이 3층에 직접 살면서 나머지 주택과 상가를 임대하는 방식이 대부분이다.

이 가운데 점포주택은 최근 은퇴한 베이비부머들에게 큰 인기를 끌고 있는데 본인의 거주문제를 해결하면서 매달 꼬박꼬박 임대 수익도 챙길 수 있다. 최근 전세난으로 전세금이 크게 오르면서 3층짜리 점포주택이라면 적게는 100만∼200만원, 많게는 400만∼500만원대의 월세를 받을 수 있다는 게 업계의 설명이다.

건축규제 상당부분 완화
‘쾌적한 환경’욕구 채워


판교신도시의 경우 점포주택의 264㎡(80평) 기준으로 땅값은 3.3㎡당 1800만∼2000만원, 건축비가 300만∼350만원 정도가 소요된다. 땅을 사서 집을 짓는데 15억∼16억원 정도 필요한데 이미 지어놓은 주택을 구입하려면 20억원 정도를 투자해야 한다. 그나마 지난해 말부터 50대 이상 은퇴자들의 투자 문의가 많지만 매물은 잘 나오지 않는다.

그 사례로 경기 용인시 동백지구도 점포주택이 인기다. 전세금이 급등한 수원이나 분당에서 밀려나 전세금이 싼 동백지구에서 전셋집을 구하려는 세입자가 늘면서 임대 사업하기가 좋아졌기 때문이다.

현재 3층짜리 점포주택은 8억∼11억원 선에 거래된다. 가령 3층짜리 단독주택의 경우 총 6가구를 세놓으면 400만원 안팎의 월세를 받을 수 있다는 계산이 나온다. 동백지구의 경우 3.3㎡당 땅값이 500만∼800만원선으로 통상 연면적 198∼264㎡ 규모의 집을 짓는 데 7억5000만∼8억원 정도가 든다.

언뜻 만만치 않은 금액이지만 현지 부동산 중개업소에는 하루 30여 통씩 문의전화가 오고 있다고 전했다. 그러나 최근 주목받는 단독주택이 아파트 시장의 불황에 따른 ‘일시적인 인기’인지, 장기적인 트렌드로 정착할 수 있을지는 의견이 분분하다.

LH(한국토지주택공사)와 SH공사가 공급하는 택지지구도 투자자들의 관심이 늘고 있다. 이들이 공급하는 지역의 경우 도시 기반시설이 잘 갖춰진 곳에 들어서는 데다 배후 상권이 탄탄해 안정적인 수익을 기대할 수 있어서다.

부동산 전문가들은 “LH가 분양을 앞둔 택지지구 상당수는 아파트 입주가 진행 중이거나 입주를 눈앞에 둔 곳들이 많다”며 “SH공사가 공급하는 은평·문정지구는 수익성이 이미 검증된 알짜 부지인 만큼 투자처로 관심을 가져볼 만하다”고 조언했다.

LH가 공급하는 택지지구에서 개인투자자들에게 가장 인기가 높은 땅은 단독주택 용지다. 상가를 넣을 수 있는 점포 겸용 단독주택용지를 찾는 투자자들이 많다. 3층 규모의 상가주택을 지어 1층엔 음식점 등 근린생활시설을 들이고, 2∼3층은 다가구주택을 지어 전·월세를 놓는 식이다.

청라·은평·문정
삼송지구 등 주목

LH는 연말까지 인천 청라지구와 평택 청북지구 등 전국 21개 지역에서 단독주택지 1263필지(54만3000㎡)를 공급 예정에 있다. 고양 삼송지구는 은평 뉴타운과 고양 원흥, 지축지구와 인접해 있어 수도권 북서지역의 신흥 주거벨트가 기대되는 곳이다. 서울지하철 3호선 원흥역이 2013년 개통 예정인 점도 호재다.

삼송지구에서는 12월 점포 겸용 단독택지 123필지가 분양된다. 청라지구는 연말까지 3500여 가구가 집들이를 앞두고 있어 상권 개발 가능성이 높은 곳으로 꼽힌다. 서울역까지 개통된 공항철도 청라역이 내년 말 개통할 때면 입주 가구는 더욱 늘어날 전망이다.
서해안 개발의 거점 도시인 평택에 자리 잡은 청북지구 점포 겸용 단독택지(17필지)도 주목할 만하다. 서해안 고속도로를 이용하면 서울로 쉽게 접근할 수 있는 데다 전체 사업지구의 29%가 골프장과 전원형 주택단지로 조성돼 주거환경도 쾌적하다.
 
KTX 천안아산역 역세권인 아산 배방지구에서도 점포 겸용 단독택지(4필지)가 주인을 찾는다. KTX를 이용하면 서울이 30분대, 대전·광명은 20분대에 접근이 가능한 데다 삼성 LCD 탕정산업단지 등 첨단 산업단지와도 가까워 주거 수요가 많다. 이밖에 한국전력공사를 비롯한 수도권 공공기관이 이전하는 광주전남혁신도시와 인접한 광주효천2지구에서도 점포 겸용 택지 24개 필지가 공급된다.

전세난에 점포주택도 관심
3층서 500만원 월세 가능


서울에서도 상가와 빌딩 등을 지을 수 있는 알짜 부지가 쏟아진다. 서울시 SH공사는 문정, 은평, 강일, 장지, 우면2지구 등 10곳에서 총 32필지(20만6143㎡)를 분양한다. 용지별로는 유치원 등을 지을 수 있는 2종 일반주거지역이 14필지로 가장 많고 빌딩이나 상가를 지을 수 있는 일반상업지역이 11개, 3종 일반주거지역과 준주거 1개씩이다.

진관동 일대 은평지구에서는 2종 일반주거지역 8필지, 일반상업지역 6필지가 주인을 찾는다. 일반상업지역은 대부분 서울지하철 3호선 구파발역 인근에 위치하고 있다. 분양가는 3.3㎡당 2200만원 수준이다.

송파 문정지구에서는 일반상업용지가 공급된다. 3필지 모두 특별계획구역으로 용적률 600%, 건폐율 60%가 적용된다. 분양가는 3.3㎡당 2400만∼2700만원이다. 이들 부지는 문정지구 첨단업무단지에 속하며 부지 남측으로 가든파이브와 송파푸르지오시티, 한화오벨리스크 오피스텔이 있다. 문정지구를 제외한 9개 지구 29개 필지는 10월24∼27일까지 입찰서를 제출하고 28일 낙찰자를 결정한다. 문정지구는 11월7∼10일 입찰서를 제출, 11일 낙찰자를 발표한다.

발산지구는 강서구 내발산동 일원에서 3필지가 분양 예정이다. 2종 일반주거 2필지, 1종 일반주거 1필지다. 분양가는 3.3㎡당 580만∼713만원 선이다. 강일지구는 강일동 304의 2 일원에서 일반상업지역 2필지가 분양된다. 분양가는 1500만∼1600만원 선이다.

조립식 건축도 가능
생산기준·절차 개선

앞으로 단독주택도 아파트처럼 공장에서 벽체 등을 미리 생산해 현장에서 조립하는 ‘공업화주택’방식으로 지을 수 있게 된다. 그동안 적합하지 않았던 생산기준과 절차를 개선하고 인정대상도 확대된다.

국토해양부는 이 같은 내용의 공업화주택 활성화를 위해 ‘주택건설기준 등에 관한 규정 및 주택건설기준 등에 관한 규칙’일부개정안을 마련해 지난 17일 입법예고했다. 국토부는 현행 공업화주택 건설 기준이 공동주택에 한정돼 있어 이번에 단독주택에 적합한 기준을 별도로 신설했다고 설명했다.

땅 사서 집 짓는데 15억∼16억원
지어놓은 주택 구입하려면 20억원

공업화주택은 주요 구조부 전부 또는 일부를 공장에서 제작해 현장에서 조립하는 주택이지만 까다로운 규정과 절차상 지금껏 상용화된 적이 없었다. 개정안에는 구조안전, 환기ㆍ기밀, 내구성 등 성능기준과 콘크리트 조립식 부재, 경량콘크리트 조립식 부재 등 생산기준이 마련됐다. 개정안은 또 공업화주택을 활성화하기 위해 공업화주택 인정 신청서류에서 연구기관 또는 학술단체 평가서 제출을 폐지하고, 중앙건축위원회의의 심의도 없애는 등 사업 절차를 간소화했다.

국토부 관계자는 “이번 개정안을 통해 공사기간을 단축할 수 있고 대량생산 시 건설비용을 낮출 수 있다”며 “제도 개선을 통해 주택공급활성화 및 전세안정에 기여할 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다. 이번 개정안에 대한 의견은 오는 11월7일까지 우편·팩스 또는 국토해양부 홈페이지(
http://www.mltm.go.kr) 법령정보-입법예고란을 통해 제출할 수 있다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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‘변곡점’ 의정 갈등 엔드게임

‘변곡점’ 의정 갈등 엔드게임

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 구성원의 압도적인 지지로 당선된 수장이 반년 만에 끌려 내려왔다. 막말에 가까운 강한 발언과 제멋대로인 행보가 탄핵을 불렀다. 강성 수장이 물러나면서 변화를 기대하는 움직임이 일고 있다. 대화의 문이 열릴 것인가, 더 높은 벽이 쌓일 것인가. 임현택 대한의사협회(이하 의협) 전 회장이 3년 임기를 다 채우지 못하고 탄핵당했다. 지난 5월 취임 이후 6개월 만으로 의협 역사상 2번째, 최단기간 내 불명예 퇴진한 회장이 됐다. 첫 번째는 2014년 4월 임기 1년여를 앞두고 탄핵당한 노환규 전 회장이다. 두 번째 최단기간 의협은 지난 10일 오후 서울 용산구 의협회관서 임시대의원총회를 열고 임 전 회장의 불신임안을 처리했다. 참석 의원 224명 가운데 170명(75.9%)이 찬성했다. 반대는 50명, 기권 4명이다. 전체 대의원 249명 가운데 224명(91.1%)이 표결에 참여했다. 의협 정관에 따르면, 회장 불신임안은 제적 대의원 3분의 2 이상이 출석하고, 출석 대의원 3분의 2 이상이 찬성하면 가결된다. 지난 3월 임 전 회장은 선거서 유효 투표수 3만3084표 중 2만1646표를 받아 당선됐다. 65.43%의 압도적인 지지다. 의협 회장 선거는 정부의 의대 정원 증원 발표로 의정 갈등 수위가 높아지고 있을 무렵에 치러졌다. 전공의가 병원을 떠났고 정부가 ‘2000명’을 강조하던 시기였다. 의협 회원들은 강성 중의 강성으로 분류되는 임 전 회장에게 힘을 실었다. 임 전 회장의 어깨에 너무 힘이 들어갔던 것일까? 임 전 회장의 언행은 사사건건 도마 위에 올랐다. SNS에 올린 글, 공식 석상서 했던 발언 등이 막말 논란으로 번졌고, 단식투쟁 등의 행보는 ‘쇼’라는 비판을 받았다. 무엇보다 박단 대한전공의협의회(이하 대전협) 비대위원장과 갈등을 빚으면서 의료계 내부 분열을 조장한다는 지적이 뼈아팠다. 임 전 회장이 8개월 동안 보여준 모습은 고스란히 탄핵 사유가 됐다. 의협 회원 사이에서는 임 전 회장이 SNS로 막말과 실언을 해 의사단체의 명예를 훼손했다는 비판이 일었다. 또 ‘임 회장이 전공의 지원금을 빼돌렸다’는 허위 비방 글을 올린 시도의사회 임원에게 고소 취하 대가로 1억원을 요구한 사실이 녹취록을 통해 알려져 논란이 불거졌다. 특정 인물에 대한 수위 높은 비판은 여론의 역풍을 불렀다. 장상윤 대통령실 사회수석을 겨냥해 “정신분열증 환자 같은 개소리”라고 비난하는 글을 올렸다가 환자를 비하했다는 지적을 받았다. 임현택, 6개월 만에 탄핵당해 막말 논란·의대 증원 못 막아 또 2021년 한 의사가 80대 환자에게 ‘맥페란’ 주사제를 투여한 뒤 부작용이 나타나 기소된 재판에 대해서도 도 넘는 발언을 쏟아냈다. 이른바 ‘맥페란 재판’ 항소심서 판사가 1심의 금고 10개월에 집행유예 2년을 선고받은 해당 의사의 항소를 기각하자 “이 여자 제정신입니까?”라는 글을 SNS에 올린 것이다. 임 전 회장의 발언에 법원은 이례적으로 “재판장의 인격에 대한 심각한 모욕일 뿐 아니라 국민의 신뢰를 크게 훼손할 수 있는 매우 부적절한 행동”이라고 공개적으로 유감을 표명했다. 의대 정원 증원 집행정지와 관련해 기각·각하 결정을 내린 재판장이 ‘회유’받았을 것이라는 주장으로도 입길에 올랐다. 서울고등법원 재판부가 결정을 내린 다음 날 한 라디오 프로그램에 출연해 재판장의 실명을 거론하면서 “지난 정권에서는 고법 판사들이 차후 승진으로 법원장으로 갈 수 있는 그런 길이 있었는데 제도가 바뀐 다음에는 그런 통로가 막혀서 이분이 아마 어느 정도 대법관에 대한 회유가 있지 않았을까 하는 생각이 있다” 말했다. 서울고법은 법원 명의로 입장문을 내고 “해당 단체장의 아무런 객관적 근거가 없는 추측성 발언은 재판장의 명예와 인격에 대한 심대한 모욕”이라면서 “사법부 독립에 관한 국민의 신뢰를 현저히 침해할 수 있는 매우 부적절한 언사다. 깊은 유감을 표명한다”고 밝혔다. 여기에 결정적으로 정부의 2025학년도 의대 증원을 막지 못한 점, 간호법 제정을 저지하지 못한 점이 탄핵 사유로 꼽혔다. 임 전 회장은 총회를 앞두고 의사 회원들에게 사과하고 페이스북 계정을 삭제하는 등 재신임을 호소했지만 반전은 없었다. 회장을 탄핵한 의협은 비대위원회 체제로 전환하고 지난 13일 새로운 회장 선거 전까지 단체를 이끌 비대위원장을 뽑았다. 그 결과 박형욱 대한의학회 부회장이 1차 투표서 총 유효 투표수 233표 중 123표(52.8%)를 얻어 과반으로 당선이 확정됐다. 임기는 내년 1월 차기 회장이 선출될 때까지다. 뒤늦게 호소했지만… 박형욱 비대위원장은 “정부는 의료 파탄이란 시한폭탄을 장착해놨다”며 “정말 대화를 원한다면 정부는 먼저 시한폭탄을 멈춰야 한다. 그래야 진정한 대화가 가능하다”고 말했다. 그러면서 “비대위원들의 합의에 기초해 입장과 행동을 결정할 것”이라며 “비대위 운영서 소외돼왔던 전공의들과 의대생들의 견해가 충분히 반영될 수 있게 하겠다”고 소감을 밝혔다. 임 전 회장이 물러나고 새로운 비대위원장이 등장하면서 의협의 투쟁 방향에 변화가 생길 가능성이 커졌다. 일각에서는 의협의 이번 행보를 의정 갈등의 중요한 변곡점으로 보고 있다. 강성 회장을 필두로 정부와 강하게 대립했던 이전 모습서 벗어나 대화에 참여할 것이라는 의견과 이전보다 더 수위 높은 대정부 투쟁이 예상된다는 의견으로 갈리는 중이다. 후자의 배경에는 대전협이 있다. 앞서 박단 비대위원장 등 전공의 70여명은 전날 의협 대의원들에게 “비대위원장으로 박형욱 교수를 추천한다”는 메시지를 보내 공개 지지 의사를 드러냈다. 대의원회서도 박단 비대위원장의 공개 지지에 대해 경고하는 등 잡음이 일었다. 하지만 결과적으로 대전협의 지지를 등에 업은 박형욱 비대위원장이 당선되면서 전공의의 영향력이 상대적으로 커질 수밖에 없는 상황이 됐다. 의협과 대전협의 공조가 본격화될 것이라는 관측이 나오는 이유다. 문제는 양측의 교류가 정부와의 대화로까지 이어질 수 있느냐는 점이다. 박형욱 비대위원장은 당선 소감부터 정부의 태도 변화를 요구하고 나섰다. 또 윤석열 대통령의 변화도 필요하다고 언급했다. 의정 갈등서 줄곧 선봉에 선 전공의들은 ‘의대 정원 증원 백지화’라는 요구사항서 앞으로도 뒤로도 움직인 적이 없다. 전공의의 행보는 의대생, 의대 교수 등에 영향을 미치고 있다. 영향력 커진 전공의 단체 의료계가 전공의 중심으로 굴러가고 있는 셈이다. 실제 대전협은 지난 11일 출범했던 여야의정협의체(이하 협의체)에 대해서도 부정적인 태도를 보인다. 협의체는 야당인 더불어민주당(이하 민주당)이 불참하고 의료계에서는 학술 단체인 대한의학회와 의대 학장 모임인 한국의과대학·의학전문대학원협회(KAMC)만 참석하는 등 ‘반쪽 출범’이라는 비판을 받았다. 협의체의 운영 기한은 올해 말까지로, 다음 달 22~23일 전에 의미 있는 결과를 낼 수 있도록 최선을 다하겠다는 태도다. 하지만 박단 비대위원장은 협의체에 대해 ‘무의미하다’고 평가했다. 그는 협의체가 첫발을 뗀 11일 SNS에 “국민의힘 한동훈 대표는 전공의와 의대생, 당사자 없이 대화나 하겠다는 한가한 소리를 하고 있다”며 “한 대표는 2025년 의대 모집 정지와 업무개시명령 폐지에 대한 입장부터 명확히 밝히시길 바란다”고 일갈했다. 이어 “눈치만 보며 뭐라도 하는 척만 하겠다면 한동훈의 ‘여야의정 협의체’ 역시 임현택 전 의협 회장의 ‘올바른 의료를 위한 특별위원회(올특위)’와 결국 같은 결말일 것”이라고 우려했다. 올특위는 의료계의 입장을 하나로 모으기 위해 의협 주도로 구성한 범의료계 특별위원회다. 전공의와 의대생이 해당 위원회에 불참하면서 파행 운영되다 지난 7월 해체됐다. 정부는 협의체서 의료계가 제안한 내용에 대해 “진정성 있게 검토하겠다”는 견해를 밝혔다. 지난 11일 협의체서 의료계는 한국의학교육평가원 자율성 보장, 추가 합격 제한 등을 통한 2025학년도 의대 선발 인원 축소 등을 제안한 것으로 알려졌다. 정윤순 보건복지부 보건의료정책실장은 지난 14일 의사 집단행동 중앙재난안전대책본부(이하 중대본) 회의를 주재하면서 “마주 앉기까지 오랜 시간이 걸린 만큼 활발한 대화와 소통을 통해 누적된 갈등을 해소하고 신뢰를 회복해 국민이 원하는 결과를 끌어낼 수 있길 기대한다”고 밝혔다. 그러면서 의협과 전공의 등 다른 의료계 단체의 참여를 호소했다. 박단 공개 지지 새 비대위원장 강경 투쟁이냐 VS 노선 변화냐 의료계 내부 상황은 크게 바뀌었지만 향후 상황은 여전히 ‘시계 제로(0)’ 상태다. 임 전 회장과 박단 비대위원장 간 갈등의 불씨도 여전히 살아있다. 대전협은 임 전 회장의 탄핵을 공개적으로 요청하는 등 ‘(임 전 회장과)같이 갈 수 없다’는 뜻을 분명히 밝힌 바 있다. 실제 대전협은 임 전 회장의 탄핵을 요청하면서 “이해와 소통이 가능한 새로운 회장을 필두로 의협과 대전협 두 단체가 향후 상호 연대를 구축할 수 있길 기대한다”는 입장문까지 냈다. 임 전 회장의 탄핵안 가결 직후 박 비대위원장이 “결국 모든 길은 바른 길로”라는 내용의 SNS 글을 올리기도 했다. 문제는 임 전 회장이 박단 비대위원장을 상대로 반격을 진행하고 있다는 점이다. 임 전 회장은 탄핵 사흘 만에 닫았던 페이스북 계정을 다시 열고 “박단과 그 뒤에서 박단을 배후 조종해 왔던 자들이 무슨 일을 해왔는지 전 의사 회원들에게 아주 상세히 밝히겠다”며 박단 비대위원장을 저격하는 글을 올렸다. 그러면서 “의협 대의원회 비대위원장과 의협 회장 선거가 더 이상 왜 필요한가”라면서 “박단이 의협 회장 겸 비대위원장을 맡아 모든 권한과 책임하에 의료 농단을 해결하면 된다”고 밝혔다. 그러면서 “지지해주셨던 모든 분에게 우선 사과의 말씀을 드린다”며 “이유가 어떻든 회장 취임 전부터 탄핵하겠다고 마음먹고 있던 자들에게 빌미를 주어 넘어간 것 자체가 제 잘못”이라고 주장했다. 또 의협의 근본적인 개혁의 첫걸음으로 의협 대의원회 폐지 등을 내용으로 하는 민법상의 사원총회를 개최할 계획이라고 밝혔다. 사원총회는 민법에 규정된 사단법인의 최고의사결정 기관이다. 의협 최고의결기구로 알려진 대의원총회보다 상위에 있고 정관의 규정으로 폐지할 수 없다. 사원총회는 이사가 필요하다고 생각하는 경우나 총 사원 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 제시해 청구하는 경우 소집될 수 있다. 반격 시작 내부 갈등? 올해 2월 시작된 정부와 의료계의 갈등이 10개월째로 접어들었다. 온갖 말이 오갔지만 되짚어보면 조금도 좁혀지지 않은 평행선 상황이 계속되는 모양새다. 정부와 의료계의 대치 상황이 길어질수록 ‘의료 붕괴’는 가시화되고 있다. 한 의료계 관계자는 이렇게 말했다. “이제는 정말로 시간이 얼마 남지 않았다.” <jsjang@ilyosisa.co.kr>