장경철의 부동산테크 필승전략<50>서울 서남권 돋보기

집창촌? 공구단지? 지금은 수익형 메카!

서울 서남권이 오피스텔·도시형생활주택의 잇따른 분양으로 수익형 부동산의 메카로 급부상하고 있다. 1호선, 2호선, 7호선 등 교통이 편리한 데다 G밸리 등 대규모 산업단지와 서울대, 중앙대, 숭실대 등 대학가가 인접해 임대수요가 풍부한 것이 특징이다.

타임스퀘어·디큐브시티 잇달아 오픈, 주변상권 부각
교통 좋고 대학가 인접…오피스텔·도시형주택 인기



서남권이 수익형 부동산의 메카로 관심을 끌고 있는 것은 지리적 이점 때문이라는 분석이다. 지하철·버스 등 대중교통을 이용할 경우 20분 안팎에 강남·여의도·용산 등 서울 시내 주요 지역으로 이동할 수 있어 임대수요도 풍부하다.

생활편의시설 구축
교통 요충지로 평가

특히 2호선 라인에 있는 서울대입구역이나 신림역, 대림역, 신도림역 주변에는 생활편의시설이 이미 구축돼 있다. 교통의 요충지여서 직장인들로부터 인기를 끌고 있으며 무엇보다 강남 등 오피스 밀집지역에 비해 분양가가 싼 점이 매력이다.

영등포역 집창촌, 구로역 일대 낡은 공구단지 등은 서울 서남권 하면 떠오르는 모습들이다. 하지만 서울시의 대표적인 낙후지였던 서남권 일대가 달라지고 있다. 영등포 타임스퀘어, 신도림 디큐브시티 등 대형 쇼핑몰들이 속속 등장하면서 분위기가 업그레이드되고 있다.

서남권 상권 재편 포문을 연 건 영등포 타임스퀘어로 2009년 9월 경방 타임스퀘어, 신세계 영등포점이 문을 연 이후 수요가 몰렸다. 1년 만에 무려 7000만명이 다녀가고 매출액만 1조원을 넘는 등 대형 쇼핑몰 성공 사례로 자리매김했다.

여기에 신도림역에 위치한 디큐브시티 쇼핑몰 디큐브힐즈가 지난 8월 오픈해 경쟁의 불씨를 붙였다. 디큐브힐즈는 지하 1층∼지상 4층으로 구성돼 총면적 5만5900㎡에 달하는 대형 쇼핑몰이다. 일본 유니클로, 스페인 자라, 스웨덴 H&M 등 세계 3대 패스트패션(SPA) 브랜드가 동시에 입점하고 180여개 패션 브랜드로 자리를 틀 예정이다.

타임스퀘어에 유니클로와 자라만 입점해 있는 것과 비교된다. 신세계백화점이 자리한 타임스퀘어와 차별화하기 위해 명품, 고가 브랜드 대신 젊은 층을 겨냥한 ‘패션 메카’로 꾸민다는 계획도 마련했다.

디큐브힐즈에 자리한 서울 서남권 지역 내 유일한 특1급 호텔 ‘쉐라톤서울디큐브시티호텔’도 주목을 끈다. 총 4만8357㎡ 규모에 객실 270여개를 비롯해 각종 레스토랑과 연회장, 피트니스, 스파 등 다양한 시설이 마련된다. 이를 통해 하루 유동인구만 평균 50만명에 달하는 신도림역 유동인구를 끌어들이겠다는 복안이다.

10월엔 여의도 상권의 IFC몰도 선보인다. 총면적 4만㎡로 멀티플렉스 극장인 CGV와 대형문고, 아워홈 푸드코트 등이 들어선다. 서울 서남권 일대에 대형 쇼핑몰들이 잇따라 오픈하면서 여의도에서 영등포, 신도림역, 대림역으로 이어지는 상권이 큰 축으로 형성되는 게 아니냐는 전망도 나온다.

사실 이를 살펴보려면 2년 전인 2009년 발표된 서남권 르네상스 계획을 눈여겨볼 필요가 있다. 당시 서울시는 2020년까지 단계별로 서남권을 비즈니스, 환경, 문화가 조화된 신경제 거점도시로 발전시키겠다고 발표했다.

서남권을 4개 경제 중심축으로 나눠 각각 특성에 맞게 개발하는 프로젝트로 구로, 영등포, 강서, 양천, 금천, 관악, 동작구 등 7개 구가 사업 대상지에 포함된다.

일단 영등포∼신도림∼가산∼시흥 지역은 지식, 창조, 문화산업 허브로 조성한다. 여의도∼양화∼가양∼마곡∼김포공항으로 연결되는 지역은 국제금융과 바이오메디(생명공학·의료)산업 중심축으로 육성할 계획이다. 여의도∼영등포∼목동 축은 인천경제자유구역과 연계된 업무복합공간으로 조성할 예정이다. 서울대∼숭실대∼중앙대를 잇는 지역은 연구개발(R&D) 밸리로 조성해 정보기술(IT), 생명공학(BT) 등 산업 중심지로 발전시킨다는 구상이다.

이를 감안할 때 서남권 르네상스 중심축인 여의도, 영등포, 신도림 상권이 이어지면 파급 효과가 상당할 것이란 전망이다. 그동안 여의도, 영등포, 신도림 지역은 입지가 좋았지만 강남에 비해 존재가치를 인정받지 못했다. 신도림 디큐브시티가 입주하면 그동안 지하철 1·2호선 환승역 역할에서 벗어나 젊은이들이 즐기다 가는 새로운 대표상권으로 탈바꿈할 것으로 기대된다.

젊은이들의 대표상권
강남권 부럽지 않다

예전에 비해 서울 서남권 일대가 발전하면서 목동, 안양, 인천 부평 인구까지 끌어들이는 역할을 하고 있고 서울시가 서남권 정비에 본격적으로 나서면 강남권에 버금가는 상권으로 부상할 것이다. 다만 지하철 외에 도로 교통 여건이 좀 더 개선돼야 한다는 지적도 나온다.


그동안 서남권은 강남권에 비해 상대적으로 낙후됐고, 발전이 더디게 진행되면서 자연스레 부동산 가격도 저평가돼 왔다. 하지만 유동인구가 많은 데다 인천 지역의 통근권 주민들이 입성하고 싶어 하는 ‘교통 요지’로서 실수요는 꾸준히 이어졌다. KTX가 정차하는 영등포역과 지하철 환승역인 신도림역이 인접해 대중교통 접근성은 좋은 편이다.

상권 외에 주거용 부동산에도 변화가 나타날 전망이다. 서남권은 교통의 요지인 만큼 임대 수요를 노리는 상품 투자가 유망하다. 유동 수요를 흡수할 수 있는 역세권 상가, 소형 오피스, 임대형 주거시설 등이 부각될 수 있다.

서남권 아파트형 공장에 벤처기업들이 많이 입주해 있는 만큼 이들 대상 소형 오피스텔과 원룸, 도시형생활주택 등이 유망 투자처로 꼽힌다. 향후 부동산시장이 호전된다면 토지공급가가 낮고 토지지분이 높은 공업 지역이나 준공업지 인근 주택도 멀리 보는 투자처가 될 수 있다.

한 부동산 관계자는 “아직까지 매매투자 수요보다는 임대 수요가 많아 오피스텔, 도시형생활주택, 지식산업센터(구 아파트형 공장) 등 수익형부동산 투자가 상대적으로 유리할 것”이라고 예상했다.

부동산업계 등에 따르면 한국자산신탁은 서울 구로구 구로동 97번지 일원에 신세계건설 ‘로제리움 2차’소형 오피스텔(231실), 도시형생활주택(141세대)을 분양 중이다. 연면적 2만1729㎡(6573평), 1개동 지하 2층∼지상 20층 규모로 1∼2층은 근린생활시설, 3∼13층은 오피스텔, 14∼20층은 도시형생활주택으로 이뤄진다.


오피스텔은 A타입 165실(계약면적기준 34.24㎡), B타입 66실(계약면적기준 32.16㎡), 도시형생활주택은 A타입 105세대(전용면적기준 14.91㎡), B타입 36세대(전용면적기준 14.04㎡) 총 372실이 소형으로 구성된다. 지하철 2·7호선 환승역인 대림역 4번 출구에서 400m거리 초역세권으로 사업지 인접지역의 주택재건축사업 개발로 인한 이주자 증가 요인 풍부, 주변 관공서 및 오피스·디지털 단지 수요급증으로 공급이 부족하다. 입주는 2013년 12월 예정.

임대상품 투자 유망
소형평수 분양 봇물

대호IP종합건설은 지하철2호선 서울대입구역 인근에 ‘프라비다 2차’를 분양한다. 지하 4층~지상 15층 총 250가구로 도시형생활주택이 208가구, 오피스텔이 42실이다. 전용면적 15.6∼36.9㎡로 분양가는 3.3㎡당 오피스텔이 900만원대 초반, 도시형생활주택은 1300만원대 초반이다. 입주는 오는 2013년 9월로 예정돼 있다.

일성건설은 10월경 서울대 옆 동방종합시장 부지에 오피스텔 ‘신림동 일성트루엘’을 분양한다. 지하 4층~지상 11층 1개동 규모로 지하 1층∼지상 2층에는 판매시설, 지상 3∼5층에는 고시전문학원, 지상 6∼11층에는 전용면적 24∼58㎡의 오피스텔 162실이 각각 들어선다. 신림선 경전철(2015년 개통 예정) 서울대역에서 도보로 1분 거리에 있으며 분양가는 3.3㎡당 700만원대다.

한미글로벌은 서울대입구역 인근에 도시형생활주택과 오피스텔로 구성된 ‘마에스트로 캠퍼스타운’을 분양하고 있다. 지하 2층~지상 15층 1개동 규모로 공급면적 28.43∼31.38㎡ 도시형생활주택 117가구와 오피스텔 7실로 구성된다. 분양가는 1억2000만원 선이며 입주 예정일은 2012년 8월이다.

코스모디앤아이는 지하철 2호선 신림역과 서울대입구역에서 오피스텔과 도시형생활주택이 함께 들어서는 ‘코스모그린’과 ‘코스모블루’를 각각 분양한다. 코스모그린은 신림역 인근에 지상 11층으로 도시형생활주택 77가구와 오피스텔 19실로 지을 계획이다. 서울대입구역 주변에 들어서는 지상 13층 규모의 코스모블루의 경우 도시형생활주택 65가구와 오피스텔 26실로 구성된다. 두 곳 모두 지하철역에서 도보로 2분 거리에 위치한 초역세권이다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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<단독> 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[단독] 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 캄보디아 보이스피싱·스캠 조직의 민낯이 드러났다. 주로 수도인 프놈펜 인근과 시아누크빌 범죄 단지가 그들의 주둔지였다. 국내 조직폭력배가 중국 갱단과 결탁해 만든 ‘셀허브’의 경우 피해자만 수십명이다. 이들은 엔터테인먼트 기업을 가장했다. 사이트에는 유명인의 사진이 수차례 도용된 것으로 확인됐다. 현재는 사라진 셀허브 엔터테인먼트의 홈페이지. 지난해 7월 <일요시사>가 취재한 이후 대표이사의 이름과 사진이 여러 차례 바뀌었다. 유인촌 전 문화체육관광부 장관에게 표창장을 받았다며 문서를 위조하기도 했다. 이 기업의 정체는 로맨스 스캠 조직이다. 확인된 피해액만 약 40억원, 피해자는 수십명이다. 한 언론사는 보도자료까지 작성하며 홍보하기도 했다. 조직적 준비 경찰 수사 중 서울경찰청 사이버수사대는 지난 24일, 셀허브 조직원 3명을 각각 구속·불구속으로 서울중앙지검에 송치했다. <일요시사> 취재를 종합하면, 이들은 조건 만남 사이트를 운영한 로맨스 스캠 조직이다. 여성 관련 데이트 상품을 판매하거나 연애 빙자 사기를 일삼았다. 셀허브 조직원이던 A씨는 “연예인 지망생이나 모델과 연락하게 해 준다며 50만원에서 100만원까지 대포통장 계좌에 돈을 입금하게 한 뒤 텔래그램 아이디를 알려주고 연락하게 하는 시스템”이라며 “연결된 여자는 실제 남성이고 한국에서 조직폭력배로 활동하던 사람들이 대부분”이라고 주장했다. 이 조직은 지난해 3월 캄보디아 범죄 밀집 지역인 태자 단지에서 인력을 모으기 시작했다. 같은 해 5월 사이트를 개설해 조직원들에게 민간인 협박, 중국어 통역 등의 역할을 맡기고 수십명으로부터 약 40억원을 뜯어냈다. 같은 해 7월 <일요시사> 취재가 시작되자 이 조직은 셀허브 엔터테인먼트 대표이사의 이름을 ‘김현숙’에서 ‘박소희’로 변경하고 유명인의 사진을 수차례 도용했다. 유 전 장관에게 표창장까지 수여받았다며 피해자들의 의심을 피하려는 꼼수도 서슴지 않았다. A씨는 “조직에서 탈출하려는 사람은 밤새 맞거나 강제로 마약을 투약당하기도 했다. 조직폭력배 출신 한국 사람들이 간부고 일반 조직원은 교민 사이트를 통해 ‘한 달에 500만~1000만원을 벌 수 있다’는 거짓말에 속아 일하게 된 사람들”이라고 설명했다. 이 사건은 서울경찰청이 수사하기 이전인 지난해 7월부터 강서·영등포·구로경찰서 등에 여러 고소장이 접수됐었다. 하지만 수사는 원활하지 않았다. 주요 혐의자가 해외에 거주 중이거나 피의자 특정이 어려운 게 난관이었다. 수사를 담당했던 한 경찰 관계자는 “캄보디아 프놈펜에 주요 혐의자들이 거주한다는 사실을 파악하고 지난해부터 공조를 요청했으나 캄보디아 당국이 비협조로 일관했다”며 “고소인분들이 ‘왜 안 잡냐’ ‘내 돈 어떻게 하냐’는 등 불만이 많으셨다. 매번 죄송하다고 말씀드리는 것 외에 할 수 있는 게 없었다. 캄보디아가 협조하지 않으면 조치가 불가능했다”고 토로했다. 지난해 3월부터 조직원 모집…태자 단지서 모의 ‘유인촌 표창장’ 걸어 놓고 ‘정상 기업’ 홍보 막막했던 수사는 대학생 박모씨 피살 사건이 사회적 파장을 일으키면서 풀리기 시작했다. 이재명정부가 캄보디아를 압박했고 현지에 구금된 한국인 범죄자 겸 피해자 수십명을 국내로 송환했다. 송환된 인원 중 일부는 셀허브 사건과도 연관된 것으로 파악됐다. 정성학 충남경찰청 수사부장은 지난 20일 청내 프레스센터에서 브리핑을 열고 “이들을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률(사기) 및 범죄단체 가입 및 활동 혐의로 전원 구속했다”고 밝혔다. 현재까지 부건(총책 가명, 40대 초반, 한국말을 쓰는 외국인 추정) 조직으로부터 확인된 피해 건수는 110건, 피해액은 93억여원에 달했다. 약 100명의 조직원을 거느린 부건은 지난해 중순부터 올해 7월까지 주로 프놈펜 웬치(범죄 단지) 및 태국 방콕 등지에서 한국인을 상대로 범행을 벌여왔다. 부건 조직은 지난 2018년 중국에서부터 활동을 시작해 그동안 단속을 피하려 태국, 캄보디아 등지로 거주지를 옮겨가며 범행을 계속해 왔다. 이들은 데이터베이스, 입출금 등을 지원·관리하는 CS팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스팀, 검찰 사칭 보이스피싱팀, 코인투자리딩 사기팀, 공무원 사칭 노쇼 사기팀 등 총 5개 팀으로 이뤄진 조직체계를 갖췄다. 이들은 가구판매업을 하러 캄보디아에 갔다고 진술했으나 이후 지역 선·후배 권유, 고액 아르바이트 인터넷 광고 등을 접하고 범죄에 연루된다는 걸 알면서도 조직에 가입해 활동한 것으로 조사됐다. 속아서 조직에 들어갔다고 진술하지 않은 이들의 유입 경로는 ▲지인 포섭 29명 ▲인터넷 광고 등 포섭 8명 ▲현지 카지노 포섭 6명 ▲기타 2명으로 나타났다. 이들은 남성 42명과 여성 3명으로 연인도 있었다. 대부분은 20~30대 연령으로 최소 2개월부터 최대 16개월까지 범행에 가담해 왔던 것으로 드러났다. 조건 만남 사이트 경기북구경찰청 형사기동대도 전기통신금융사기특별법 위반 등 혐의로 피의자 15명 중 11명을 구속 송치했다. 이들은 지난해 8월부터 한 달간 캄보디아 범죄 단지에서 여성을 사칭, 조건 만남 등을 명목으로 피해자들로부터 돈을 가로챘다. 또 사회관계망서비스(SNS)에 이성 만남 광고를 낸 후 이를 보고 연락해 온 피해자에게 여성인 척 채팅으로 유인했다. 여성을 소개받기 위해서는 자신들이 개발한 조건 만남 사이트에 회원 가입과 인증을 받아야 한다고 속여 인증을 위한 돈을 요구했다. 3차례에 걸친 인증 절차 과정에서 여러 게임에 성공하면 가입비를 돌려준다고 속여 피해자로부터 1인당 적게는 수십만원에서 많게는 수억원을 받아 챙겼다. 피해자들이 믿을 수 있도록 별도의 만남 인증과 후기글을 남기는 ‘화력방’도 운영했다. 현재까지 확인된 피해 규모는 피해자 36명, 피해금 16억원 상당이며, 1인당 최대 피해 금액은 2억1000만원이다. 이들은 대부분 20~30대 남녀다. 최초 범죄집단을 구성한 캄보디아 프놈펜 지역 명칭 ‘툴콕’을 의미하는 ‘TK’파로 스스로를 부르며 총책을 정점으로 한 지휘·통솔 체계를 갖췄다. 조직 운영을 총괄하는 총책, 이를 보좌하며 실무 전반과 인력 공급 등을 담당하는 총관리자, 각 파트 팀원의 근태를 관리하고 지시하는 팀장으로 구성됐다. 또 자체적인 조건 만남 홈페이지를 제작하는 개발자, SNS에 광고 글을 게시하는 홍보팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스 2개팀으로 역할을 분담했다. ▲상호 가명 사용 ▲근무 중 휴대전화 금지 ▲사진 촬영 금지 ▲야간에는 커튼으로 외부 차단 ▲다른 부서와의 업무 내용 공유 금지 등의 규칙에 따라 생활하기도 했다. 중국 국적 100명 뒷배 이들은 총책이 마련한 건물에서 2인1조로 합숙했는데 프놈펜 툴콕 지역의 13층 건물을 사용하다가 지난 8월, 현지 단속을 피해 센소크 지역 7층 건물로 이전해 범행을 이어오던 중 현지 수사 당국에 의해 검거됐다. 이들은 경찰 조사에서 경제적 이익을 목적으로 SNS 구직 광고나 조직원을 통해 범죄단체에 가입했다고 진술했으며 사기임을 알고도 범행을 지속한 것으로 조사됐다. 피의자 대부분은 현지에서 구금된 중에도 총책이 이른바 관작업을 통해 자신들을 석방시켜 줄 것이라는 말만 믿고 대사관의 도움을 거절하고 귀국하지 않았다. 셀허브 사건 간부들은 타 사건에도 연루됐다. 지난 7일 캄보디아 바벳에 인접한 베트남 떠이닌 지역 국경 검문소 인근에서 30대 여성 B씨가 차 안에서 숨진 채 발견됐는데, 숨지기 직전까지 셀허브 간부와 같이 있었다. B씨의 사인은 마약 과다 투약이었다. 국내 정보·수사기관은 B씨가 셀허브에서 한국인 명의의 대포통장을 공급해 왔다고 보고 있다. A씨는 “셀허브에서 일할 사람을 모집하는 역할을 했던 B씨인데 통장을 팔려고 캄보디아에 도착한 한국인들을 유인해 범죄 단지로 팔아넘기고 유인하기도 했다”고 주장했다. 실제 정보·수사기관도 B씨에 의해 범죄 단지에 넘겨지는 피해를 입거나 유흥업소 일을 강요당한 사례를 확인하고 조사 중이다. 정보기관 관계자는 “사실상 마약을 강제로 과다하게 투약당한 살인사건이라는 첩보는 아직 확인 중”이라며 “특정 조직과 사이가 좋지 않았던 건 현지 경찰도 수사 중인 내용”이라고 말했다. 대개 조직폭력배 출신…지휘는 중국 조직이 맡아 40억 피해액 환수 불가능 “자금 세탁 끝났다” 첫 데이트하던 연인을 치어 여교사를 숨지게 했던 이른바 ‘대전 머스탱 교통사고’의 피의자도 셀허브 조직원으로 확인됐다. 피의자 전모씨는 2019년 2월10일 오전 10시14분 대전 중구 대흥동에서 면허도 없이 외제차를 운전하던 중 인도를 걷던 조모씨와 박모씨를 들이받아 박씨를 숨지게 하고, 조씨에게 중상을 입혔다. 전씨가 대여한 외제차는 불법 대여 차량이었다. 이 차량은 애초 대구에 사는 C씨가 자신 명의로 캐피털에서 월 115만원씩 주는 조건으로 60개월간 대여한 것이다. C씨는 사촌 안모씨와 함께 인터넷 중고거래 사이트에서 나모씨가 올린 ‘외제차 저렴하게 빌려줄 사람을 찾는다”는 글을 보고 접근, 한 달에 136만원씩 받기로 하고 대여한 머스탱 차량을 재임대했다. 나씨는 이렇게 빌린 머스탱 차량을 사회관계망서비스(SNS)를 활용해 “외제차를 빌려준다”고 광고하며 또다시 대여업을 했다. 전씨는 나씨가 올린 이 글을 보고 일주일에 90만원씩 주기로 약속하고 머스탱을 빌려 운전했다. 매년 확정되는 범죄수익 추징금은 30조원을 넘지만 환수 금액은 1%에도 미치지 않는다. 법무부가 캄보디아에서 보이스피싱과 로맨스 스캠 등의 범죄로 발생한 현지 범죄수익을 국내로 환수하는 방안을 추진하기로 했지만 현실적으로 불가능하다는 게 전문가들의 분석이다. 우선 법무부는 “캄보디아 내에서 벌어진 범죄 가운데 현재 국내에서 수사 중이거나 재판 중인 사건이 1차 현지 수사 의뢰 대상”이라며 “이후 국내에서 유죄 선고를 받으면 최종적으로 환수 대상이 된다”고 밝혔다. 국제형사사법공조 조약에 따르면 해외에서 발생한 범죄라 하더라도 피해자가 국내에 있고 피해액이 특정될 경우, 우리 정부가 해외에 범죄수익 환수를 요청할 수 있다. 우리나라는 2019년 캄보디아와 국제형사사법공조 조약을 체결해 2021년 정식 발효됐다. 주요 간부들 타 사건 연루 정보기관 관계자는 “범죄자 개인이 아닌 조직을 대상으로 한 범죄수익 환수 사례는 거의 없다. 특히 국내에서 수사와 재판이 끝나야 한다”며 “정부 차원에서 적극적으로 나서는 건 좋지만 이미 늦었다. 범죄조직 특성상 이미 코인이나 대포 통장으로 제3국에 은닉하거나 세탁을 하고도 남았을 시간”이라고 지적했다. 부장검사 출신 한 변호사도 “수사가 끝나고 유죄 판결이 나기까지 수년이 걸리는데 환수 절차는 이 모든 사법절차가 종료돼야 가능하다. 특히 조세회피처로 범죄수익을 옮겨놨다면 환수는 불가능에 가깝다”고 봤다. <hounder@ilyosisa.co.kr>