전체 인구의 약 15%인 712만명에 달하는 베이버부머의 은퇴가 본격적으로 시작되었다. 국내에서 베이비부머(baby boomer)는 한국전쟁 뒤인 1955∼63년에 태어난 사람을 말한다. 앞으로 10년간 경제활동에서 빠져나오는 베이비붐 세대 은퇴자 수는 150만명에 달할 것으로 보인다. 150만명은 베이비부머 이전 세대의 지난 10년간 은퇴자 80만명보다 2배 가까이 많은 수치다.

저성장 고령화 시대
시세차익보다 임대수익

1인가구 증가와 고령화 시대를 맞이하면 우리나라 경제도 장기간 저성장으로 갈 수밖에 없기 때문에 임대 부동산도 시세차익보다 임대수익을 노리는 게 올바른 투자전략이다. 따라서 트렌드에 맞는 수익형 부동산 상품에 서서히 관심을 가져야 한다.

먼저 소개할 상가는 오랫동안 은퇴자들에게 노후대책으로 인기가 높은 상품이다. 상가투자는 타 임대 부동산에 비해 적지 않은 투자금액이 필요하고 높은 수익을 보장하는 대신에 위험이 큰 상품으로 여겨졌다.

하지만 최근 상가투자 트렌드도 많은 변화가 생기고 있다. 새로운 유형의 상가들이 등장하고 단기적인 투자에서 안정적인 수익을 바라는 장기적인 투자로 바뀌고 있는 것이다. 노후 대비로 상가투자에 관심이 많지만 막상 투자에 망설이는 경우가 적지 않다. 사실 주의를 살펴보고 관심을 가지면 의외로 돈이 되는 상가가 적지 않아 소개하고자 한다.

좋은 상가는 절대 팔지 않고 대대손손 물려준다는 이야기가 있다. 이런 상가가 어디에 있을까.
물론 여러 가지가 있겠지만 굳이 꼽으라면 ‘파생상가’를 추천하고자 한다. 파생상가라고 하면 생소한 용어처럼 들릴지 모르지만 상가투자에 관심이 있는 이들이라면 쉽게 이해가 될 것이다.  파생상가란 대형시설에 딸려있는 부속상가를 말하는데 다른 말로 보조상가 등이 있다. 예를 들면 의외로 많다.

▲메디컬 빌딩의 약국·안경점 ▲대형 복합단지의 구두방·커피전문점 ▲학원전문상가의 문구점 ▲대형 극장의 패스트푸드점·매점 ▲의류 쇼핑몰의 수선점 ▲대단지 아파트 단지 내 상가의 세탁소·미용실 ▲전문 병원의 식당 ▲대형 예식장 건물의 식당 ▲아파트형 공장의 구내식당·문구점·편의점 등과 같이 주 건물의 부속·보조 역할을 하는 것을 말한다.

이들 상가들은 ‘바늘 가는데 실 가는’ 역할을 하는 점포다. 주 건물의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우되므로 잘 고르면 상당한 장점을 지닌 상가로 평가받는다. 주로 본원 시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출액이 꾸준하고 영업환경이 쾌적한 편이다. 소비층이 고정적이고 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업하기 때문에 영업 경험이 없는 초보 투자자가 직접 운영을 하기에 안정적이다.

파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 뒤 투자해야 한다. 대형 쇼핑몰이나 상가가 상가 활성화에 실패한 경우가 적지 않은 만큼 더욱 주의를 요한다.

파생상가를 분양받으려는 경우에 입점 경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다. 상가규모를 감안하여 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 따져야 한다.

초보 투자자인 경우 되도록이면 권리금이 없고 분양가가 저렴한 중심가형 신축 대형건물 내 소형 상가에 투자하는 것이 유리하다. 파생상가는 고정고객 확보가 쉽다는 이점 때문에 분양·임대가가 상대적으로 높은 편이다.

투자 수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다. 상주고객과 일부 유동고객만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않는 경우 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다.

좋은 상가는 안 팔고
대대손손 물려준다

상가에 관심이 있어 현장에 가보면 돈 되는 자리가 분명 있다. 그중 하나가 공간활용이 가능한 점포다. 쉽게 예를 들면 옥상에 정원이 조성되는 경우 맨 상층부를 분양받는 사람의 독점 공간이 될 가능성이 많다.

이처럼 특정 점포만이 누릴 수 있는 서비스 공간을 제공한다거나 한 층을 분양받거나 임대로 들어오는 경우에는 독점적으로 특정 서비스 면적을 활용할 수 있는 상가가 당연 분양 1순위가 되는 것이다. 또 공간활용이 가능한 상가들을 살펴보면 분당 정자동이나 서울 가로수길 상권에 가면 쉽게 볼 수 있는 테라스 상가가 있다.

테라스 상가는 극심한 상가 시장 불황기에도 넉넉한 영업공간으로 투자자들뿐만 아니라 임차인들에게도 인기가 높다. 층고가 높아 복층으로 활용이 가능한 점포도 이에 속한다. 테라스형 상가는 전면부 3∼6m를 서비스 면적으로 제공하기 때문에 투자자나 임차인에게 선호도가 높다. 몇 해 전 분양한 동탄신도시 테라스형 상가인 동탄파라곤이나 송도국제도시의 테라스가든의 경우 1∼2달 만에 80∼90%의 높은 분양률을 보였다.

상가에서 임대면적의 공용비율이 지나치게 높은 경우 임차인이 직접 사용할 수 있는 면적(전용면적)에 비해 공용면적에 대한 부담이 높아져서 임차인 유치에 불리한 요소로 작용하는 경우가 적지 않다. 이때 상가 전면에 광장, 테라스 공간이 조성이 되면 실질적인 전용면적 비율이나 공간활용 측면에서 유리해져 임차인 확보나 매출에 긍정적인 효과가 있을 수 있다.

단, 테라스 상가에 투자를 할 경우 몇 가지 사항은 반드시 체크를 해야 한다. 서비스 면적의 활용이 가능하거나 특정 공간의 독점적 사용권을 보장받는 상가의 경우 희소성으로 인해 분양가격이 대개 일반 상가보다 높은 편이다. 이 때문에 계약 당시에는 서비스면적이 분양가에 포함되지 않는다고 했다가 계약 후 분양가에 포함돼 법적분쟁으로 가는 경우도 간혹 있는 만큼, 분양가에 포함되는지 여부를 잘 살피고 계약서에 사용권에 대해 명문화해야 한다.
‘세금도 절세하면서 돈 되는 상가가 있다’면 누구라도 관심을 가질 것이다. 과연 이런 상가가 있을까. 실제로 주변에 쉽게 찾을 수 있다.

상가주택, 지하상가가 대표적인 사례다. 상가주택은 상가겸용주택으로도 불리우는데 한 울타리 내에 있는 1동의 건물에 주거용에 공하는 부분과 주거용 이외의 점포, 사무실, 공장 등 비거주용 부분이 같이 있는 경우 또는 주택에 부수되는 토지에 주거용 이외의 건물이 설치되어 있는 경우를 말한다.

쉽게 풀이하면 본인은 상층부에 거주하면서 저층 점포에 세를 놓거나 본인이 직접 장사를 하는 주택을 말한다. 특히 퇴직을 앞둔 고연령층에게는 노후 대비용 수익형 상품으로, 이미 주택을 소유하고 있는 사람들에게는 임대수익을 노릴 수 있는 투자처로 인기를 누리고 있다.

주변에 개발호재가 있다면 시세 상승도 가능하다. 상가주택은 일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택하는 게 유리하고 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치한 곳을 선택하는 것이 좋다.

초보 투자자에 딱 맞는 ‘파생상가’
알짜 공간활용 가능한 ‘테라스상가’
절세가 관건 ‘상가주택·지하상가’

투자 유망 지역은 아파트 인기 지역과 비례한다. 주변에 대학교나 사무실이 많고, 경쟁할 만한 상업시설이 적을수록 좋다. 상가주택은 시세차익보다 임대료로 고정수입을 얻는 게 주 목적이므로 전세금 비율이 높아야 한다. 초기 투자비용이 부족하면 수도권도 괜찮다. 택지개발지구나 신도시의 상업지역, 구 도심의 역세권이 무난하다.

상가주택에서 세금을 절세하는 방법은 의외로 간단하다. 1주택자가 살면서 투자하는 것이다. 다만 1가구 1주택자의 경우 주택면적이 상가면적보다 많으면 주택으로 간주돼 양도소득세를 비과세받을 수 있다. 3년 보유 요건(서울 등 2년 거주 추가)을 갖춘다는 전제 하에서다. 이 비과세 요건을 갖춘 경우 매매금액이 9억원 이하라면 양도소득세는 전혀 없다.

그러나 주택면적이 상가면적과 같거나 오히려 작다면 약간 상황이 달라진다. 주택면적에 대해서만 양도세가 비과세되고 상가는 과세된다. 주택부분 비과세도 실거래가격이 9억원 이하 이어야 하고 서울 등은 3년 보유에 2년 거주 요건을 갖춰야 한다. 따라서 1가구 1주택자인 경우 주택면적을 상가면적보다 많게 하는 게 유리하다.

면적의 구분은 공부(건축물대장 등) 상의 용도를 원칙으로 하지만 실제 사용 용도가 다르면 이에 따르도록 돼 있다. 실질과세의 원칙이다. 지하실의 경우 실제 사용하는 용도에 따라 판단하되 그 용도가 불명확한 경우 주택의 면적과 상가면적의 비율로 안분해 계산한다. 결과적으로 상가주택은 세금 측면에선 별도의 주택이 없는 사람이 투자를 해야 불이익을 피할 수 있는 셈이다.

유동인구 등 상권 따라
임대수익률 천차만별

이와 같이 상가주택만을 보유한 1세대 1주택 보유자의 경우 주택부분이 차지하는 면적이 기타 상가부분보다 넓다면 전체를 비과세 받을 수 있는 길이 있으므로 상가겸용주택을 신축하거나, 기존 주택을 리모델링하는 경우 양도소득세 절세 차원에서 이 부분을 심도 있게 고려해보는 것이 좋을 것이다.

그렇다면 9억원이 초과해 고가주택으로 분류되는 경우에도 절세 효과가 있을까? 상가겸용주택이 1세대 1주택이라 하더라도 9억원을 넘는 양도가에 대해서는 양도소득세를 과세받게 돼 있는데, 이렇게 1세대 1주택에 대해 양도소득세가 과세되는 경우에는 10년 이상 보유한 경우 80%까지 장기보유 특별공제가 가능해 양도소득세 부담이 거의 없게 된다.

절세를 하면서 돈 되는 또 다른 상가는 지하상가다. 지하상가는 흔히 지하철 통로나 지하공간에서 볼 수 있는 상가를 말한다. 서울에서는 강남역, 잠실역, 강남 고속터미널, 영등포역, 명동역 등 수도권에는 부천역, 부평역, 주안역, 수원역 등이 대표적이다. 실제 이들 지역에 목이 좋은 지하상가의 권리금은 알고 보면 상상을 초월한다.

최근 고유가 시대 등으로 지하철 유동인구를 고객으로 둔 지하상가들이 뜨고 있는 것인데 일반 상가에 비해 보증금이나 권리금이 훨씬 높지만 유동인구가 고정돼 있어 경기 변동에 따른 매출 변화가 거의 없다는 게 강점이다. 예전에 비해 판매 물품도 다양해졌다. 옷, 액세서리를 비롯해 휴대전화, 고급의류, 네일아트, 사주 전문점 등 그야말로 ‘없는 게 없을’ 정도다.

물론 지하상가라고 해서 모두 장사가 잘 되는 건 아니다. 인근에 유동인구가 많고 지상상가가 잘 되는 지역이라도 의외로 지하상가의 임대수익률은 낮은 경우도 있고 상권에 따라 임대수익률이 천차만별이라는 데 유의해야 한다.

서울시 지하상가를 예를 들어 보겠다. 소유권 매매는 할 수 없지만 임차권 매매는 가능하기 때문에 임차권을 사들인 후 다시 임대해 세를 받는 방식으로 수익을 올릴 수 있다. 소유주인 서울시의 관리명부에 임차권자로 이름을 올릴 수 있기 때문에 권리 행사에도 문제가 없다. 지하상가는 등기분양을 하는 일반 상가와 달리 장기 임대분양방식으로 취득세 등 거래세는 물론 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 등 보유세의 과세 대상도 아니기 때문에 절세적인 측면에서 유리한게 가장 큰 매력이다.

지하상가엔 최근 변화가 있다. 그동안 서울시내 지하도상가 운영사업자 선정 방식이 수의계약 방식에서 일반 경쟁입찰제로 바뀌어 올 7월부터 도입될 예정이다. 따라서 상가 투자자나 창업자들은 지하상가에 관심을 가질 만하다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 상가114 이사