김기록의 쉬운 경매
Update. 2025.07.01 11:26
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 선순위 근저당권을 말소하면 대항력이 생기나요?
[Q] 보증금 5억원에 전세를 살고 있습니다. 전세집에 경매가 들어왔는데, 채권최고액 1억원의 선순위 근저당권이 있습니다. 이 근저당권 때문에 제 임차권은 대항력이 없습니다. 선순위 근저당권을 말소하면 대항력을 취득할 수 있나요? [A] 취득할 수 있습니다. 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권 등기를 말소시키고 말소한 등기사항증명서를 첨부해 집행법원에 신고하면 임차권의 대항력을 주장할 수 있습니다. 만일 말소한 근저당권에 기한 임의경매가 진행 중이라면 경매절차가 취소됩니다(민사집행법 제266조 제1항 제1호, 제2항). 이 경우 최고가매수신고인, 차순위매수신고인, 매수인의 동의를 받을 필요가 없습니다. 임차권자가 대위변제를 하려면 근저당권자(은행)에게 먼저 대위변제자의 요건이 되는지를 확인해보는 것이 좋습니다. 대위변제한 금액은 채무자에게 전액 구상할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 제3조 제1항에서 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 규정하고 임차인이 인도와 주민등록을 마친 때에는 임차주택의 양수인 등에게 임
- 김기록 법무사
- 2022-11-11 14:47
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 이사 날 집주인이 근저당을 설정했다면 누구 권리가 우선?
[Q] 임차주택에 보증금 잔금 지급 및 입주일에 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 그런데 전입신고한 날에 집주인이 근저당설정등기를 했습니다. 제가 근저당권자보다 우선해 변제받을 수 있나요? [A] 근저당권자가 우선합니다. 임대차계약을 체결할 때 특약사항으로 주택의 인도일까지(인도일이 토요일, 또는 일요일이라면 월요일까지) 담보권·전세권 등의 설정을 하지 못하도록 하고, 이를 위반할 시 위반에 따른 위약금 조항을 특약사항으로 정할 필요가 있습니다. 인도 시간이 늦은 시간이라 전입신고와 확정일자를 받을 시간적 여유가 없다면 인도일 다음날까지 설정행위 등을 하지 못하도록 특약사항으로 정할 필요가 있습니다. 그리고 주택의 인도일(잔금 지급일)에 곧바로 전입신고하고 임대차계약서에 확정일자를 받는 게 안전합니다. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대항요건(주택의 경우 주택의 인도와 주민등록, 상가건물인 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록) 및 확정일자를 모두 갖춘 상태에서 발생합니다. 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시에 발생합니다. 임차인
- 김기록 법무사
- 2022-11-04 11:23
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 주민등록을 옮기면 안 되는 이유
[Q] 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 집주인이 주민등록을 잠시 옮겨달라는 데, 괜찮을까요? [A] 주민등록을 옮기면 안 됩니다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생기고(주택임대차보호법 제3조)(대항력), 경매기입등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게는 주택가액(토지가액 포함)의 1/2 범위 내에서는 선순위 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)보다 더 우선적으로 소액보증금을 변제해 주고(법 제8조)(소액보증금의 우선변제권 확정일자에 의한 우선변제권과 구별하기 위해서 최우선변제권이라고도 한다), 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다(법 제3조의2)(확정일자에 의한 우선변제권). 위와 같은 대항력 및 우선변제권을 행사하려면 주택의 인도와 주민등록을 해야 하는데, 대항요건으로서의 주민등록은, 주민등록이 주민등록법상의 절차에 따른 유효한 주민등록이어야 하고, 실제의 거주를 표상하는 것이어야 합니다. 또한 주택의 인도와 주민등록이라는 임대차의 공시방법은 등기라는 원칙적인 공시방법에 갈음해 마련된
- 김기록 법무사
- 2022-10-28 11:50
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 무상거주확인서를 써주면 안 되는 이유
[Q] 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 집주인이 은행에 근저당을 설정하려고 하는데 은행 직원이 오면 무상거주확인서를 써달라고 부탁을 합니다. 써줘도 될까요? [A] 써주면 안 됩니다. 임차주택에 경매신청이 되면 대항력과 우선변제권을 동시에 갖춘 임차인은 배당요구종기까지 배당요구해서 배당을 받거나, 배당요구를 하지 않고 매수인(경락인)에게 대항력을 행사할 수 있는 두 가지 권리를 가집니다. 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추고 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인은 확정일자에 의한 우선변제권보다 더 우선하는 담보권(저당권·근저당권·가등기담보권)이나 소액보증금, 우선임금채권(최종 3개월분의 임금·재해보상금·최종 3년간의 퇴직금), 당해세(경매목적물에 대한 상속세·증여세·종합부동산세·재산세·자동차세·지방교육세 등), 법정기일이 확정일자보다 더 빠른 세금 등보다는 후순위로 배당을 받게 되지만, 후순위 담보권자 또는 후순위 가압류권자보다는 우선해(선순위 가압류권자와는 안분 배당) 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 근저당권자(은행)에게 무상거주확인서를 작성해준 때에는 위 순위에 의한 배당을 받을 수 없게 됩니다. 무상거주확인서란 거주자
- 김기록 법무사
- 2022-10-21 13:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 임차권등기신청하고 이사하면 되나요?
[Q] 법원에 임차권등기명령에 의한 임차권등기신청을 했습니다. 이제 이사 가도 되나요? [A] 안됩니다. 등기사항증명서에 의해 등기가 됐는지 확인하고 이사를 가야 됩니다. 임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 임대인의 동의가 없어도 임차인 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 상가건물임대차보호법 제6조 제1항). 공시방법이 없는 주택임대차에 있어 주택 인도와 주민등록이라는 우선변제 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 2007다17475 판결). 또한 대항요건으로서의 주택 인도와 주민등록은 대항력 취득 시에만 구비하면 충분한 것이 아니고, 대항력을 유지하기 위해서는 신소유자의 소유권 취득 시까지 계속 존속하고 있어야 합니다(2007다54023). 이런 상황에서 임차인으로 하여금 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택 또는 상가건물로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 옮길 수 있는 장치가 필요해 임차권등기명령제도가 생기
- 김기록 법무사
- 2022-09-03 01:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 선순위 근저당권 등기와 임대차와의 관계
[Q] 임대차계약을 체결하려고 합니다. 시가 5억원 아파트인데, 등기사항증명서를 열람해 보니 3억원의 근저당이 설정돼있습니다. 임차보증금은 3억원입니다. 그런데 집주인이 이 근저당은 변제를 다 했는데 등기만 말소되지 않고 남아있는 것이라고 합니다. 근저당권자인 A 은행에 확인해 보니 전부 변제한 것이라고 합니다. 이 집이 경매로 매각된다면 제 임차보증금은 안전한가요? [A] 안전하지 않습니다. 근저당권설정등기가 말소된 것을 확인하고 임대차계약을 해야 합니다. 근저당권은 저당권과 다릅니다. 저당권은 피담보채권의 범위가 원본·이자·위약금·1년 이내의 지연배상금 및 경매실행비용에 그치고(민법 제360조), 피담보채권이 소멸하면 저당권등기 말소 여부와 관계없이 저당권도 당연히 소멸하게 됩니다(민법 제369조). 이를 저당권의 부종성이라고 합니다. 근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류해 설정하는 저당권입니다. 근저당권은 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 않습니다(민법 제357조 제1항). 근저당권이 보통의 저당권과 다른 점은 ① 보통 저당권이 채권자와 채무자 사이의 특정채권을 담보하기 위한 것임에 반해 근저
- 김기록 법무사
- 2022-08-26 10:50
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 전세사기와 임차주택의 경매
[Q] 서울 소재 빌라에 2억3000만원에 임대차계약을 체결하고 전세를 살고 있습니다. 임대차기간이 끝났는데 임대인이 연락두절입니다. 요즘 전세 사기를 당한 사람이 많다고 해서 알아보니 제가 임차해 살고 있는 빌라도 시세가 임차보증금과 별 차이가 나지 않습니다. 전세금 반환보증에 가입하지는 못했으나, 전입신고하고 확정일자를 받아둬서 다른 권리자보다 우선해 임차보증금을 배당받을 수 있을 것 같은데, 이 빌라를 제가 경매로 낙찰받으려면 어떻게 하면 되는가요? [A] 강제경매신청을 하려면 우선 집행권원이 있어야 하므로 경매신청에 앞서 임차보증금 반환소송을 제기해야 합니다. 민사본안소송을 제기하기 전에 임차주택에 부동산가압류신청을 할지 여부를 먼저 검토해봐야 합니다. 임차보증금반환소송의 변론종결 전에 임대인이 소유권을 제3자에게 넘겨버리면 임대인에 대한 판결의 효력이 제3자에게 미치지 못하므로, 이런 우려가 있으면 우선 임대인을 채무자로 해서 부동산가압류를 신청해야 합니다. 변론을 종결한 뒤의 승계인에 대해서는 승계집행문을 받아 승계인에 대해 강제경매신청을 할 수 있습니다(민사소송법 제218조 제1항, 대법원 63마14 결정). 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목
- 김기록 법무사
- 2022-08-20 12:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매로 주택을 사려면?
[Q] 경매로 주택을 사려고 합니다. 어떻게 하면 되나요? [A] 법원이 제공하는 법원경매에 관한 정보는 ‘대한민국법원 법원경매정보‘에서 검색 가능합니다. 검색은 ’경매물건-부동산-법원/소재지-물건상세검색-소재지 및 내역-매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서-사건상세조회와 관심물건등록’ 순입니다. 회원 가입 후 ‘나의경매’에서 ‘매각예정물건’을 소재지(시/구/읍·면·동)별로 물건을 찾으면 편리하게 이용할 수 있습니다. 물건정보는 ①물건기본정보 ②기일내역 ③목록내역 ④감정평가서 요약 ⑤인근매각물건사례 ⑥유의사항 등으로 구성돼있고, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서(매 매각기일 1주 전부터 조회 가능) 등을 무료로 열람할 수 있습니다. 다만 현황조사보고서에 첨부한 주민등록등·초본은 비치하지 않습니다[부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 제8조]. 경매공고에서 매수할 주택을 골랐다면 관심물건으로 등록해두면 편리합니다. 개인이 운영하는 인터넷 유료 사이트를 이용하는 방법도 있습니다. 매수신청을 하려면 먼저 매수할 부동산에 대한 권리분석을 해야 합니다. 권리분석이란 경매로 인해 매수인(경락인)이 떠안아야 할 부담이 있는지를 분석해보는 것입니다
- 김기록 법무사
- 2022-08-13 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 공동명의 임대차계약 어떤 점 유의해야?
[Q] 공동명의로 돼있는 부동산에 임대차계약을 하려는데, 어떤 점을 유의해야 할까요? [A] 공동으로 소유하는 물건을 공유물이라고 하는데, 공유물의 관리·보존에 관해서는 민법 제265조에 규정돼있습니다. 공유물의 보존행위는 공유자 각자가, 공유물의 관리에 관해 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 정하고 있습니다. 만일 부부가 1/2씩 지분을 가진 경우에 남편과 처가 보존행위는 각자 할 수 있지만, 관리행위는 지분의 과반수로써 해야 유효하므로 공동으로 해야 합니다. 경매절차에서의 보존행위로는 매각 받은 부동산에 인도명령을 신청하거나, 인도집행을 신청하는 행위가 이에 해당합니다. 이런 신청은 남편 또는 처 중 어느 한 사람이 혼자서 해도 된다는 겁니다. 그러나 임대차계약은 관리행위에 해당하므로 남편 및 처와 공동으로 체결해야 유효합니다. 남편의 지분 1/2이나 처의 지분 1/2만으로는 유효한 계약이 되지 못합니다. 임대차계약은 지분의 과반수로 해야 하는데 1/2은 반수입니다. 과반수는 1/2을 넘어야 합니다. 임대차계약을 체결할 때 지분의 과반수에 해당하는지 여부에 대한 다툼은 자주 일어납니다. 2인의 공동소유로 돼있는 주택은 그중 1인과의 임대차로 다른 공유
- 김기록 법무사
- 2022-08-08 10:20
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 공동입찰은 어떻게 하는 건가요?
[Q] 경매절차에서 부부 공동명의로 부동산을 살 수 있는가요? [A] 부부 공동명의로 매수신청이 가능합니다. 공동입찰을 하려면 공동입찰신고서를 작성해 제출하면 됩니다. 공동입찰에 관한 전산 양식은 인터넷 ‘법원경매정보→경매지식→경매서식’에서 출력해 사용하면 됩니다. 공동입찰을 하려는 사람은 공동입찰신고서와 공동입찰자 목록을 작성해 신고서와 목록 사이에 공동입찰자 전원이 간인해야 하고, 각자의 지분을 분명하게 표시해야 합니다. 다만 지분표시를 누락한 경우 입찰을 무효로 처리하지 않고 균등한 비율로 취득(민법 제262조 제2항)한 것으로 보고 있습니다. 2명이 공동입찰신청을 했으면 1/2씩, 5명이 공동입찰신청을 했으면 1/5씩 취득한 것으로 처리하고 있습니다. 입찰 대리는 동일인이 2인 이상의 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없습니다. 그러나 이러한 제한이 공동입찰에는 적용되지 않으므로(대법원 민사재판예규인 재민 2004-3 제31조), 공동입찰자이면서 다른 공동입찰자의 대리인이 될 수도 있습니다. 또한 공동입찰자 아닌 자가 2인 이상의 공동입찰자의 대리인이 될 수도 있고, 공동입찰자 아닌 자가 공동입찰자 전원의 대리인이 될 수도 있습니다. 매수신청인의 자격증명
- 김기록 법무사
- 2022-08-01 09:38
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 소액임차인 최우선변제 받는 금액은?
[Q] 전세집을 구하려고 합니다. 서울의 경우 임차보증금이 1억5000만원 이하면 5000만원까지 경매절차에서 우선적으로 배당을 받을 수 있다는데, 이미 근저당이 설정돼있는 주택에도 적용되나요? [A] 아닙니다. 주택임대차보호법상 우선변제되는 소액임차보증금액 및 최우선변제액은 임차주택에 입주하는 시기가 아니라 등기부상의 최초 담보권(저당권·근저당권·가등기담보권) 설정일자를 기준으로 정해집니다. 만약 임대차계약을 하려는 서울 소재 주택에 2016년 3월31일부터 2018년 9월17일까지 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억원 이하인 임차인인 경우에 3400만원까지 근저당보다 우선해 배당받을 수 있습니다. 2018년 9월18일부터 2021년 5월10일 사이에 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억1000만원 이하인 임차인에게 3700만원까지 근저당보다 우선해 배당을 받을 수 있습니다. 지난해 5월11일부터 현재까지 사이에 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억5000만원 이하인 임차인인 경우 5000만원까지 근저당보다 우선해 배당받을 수 있습니다. 담보권이 전혀 설정돼있지 않거나 가압류 등기만 돼있다면 보증금이 1억5000만원 이하인 임차인인 경우에 50
- 김기록 법무사
- 2022-07-25 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매사건이 오래 걸리는 이유
경매사건이 접수되면 법원은 경매개시 요건이 되는지를 살펴서 경매개시결정을 합니다. 경매개시결정을 하면 채무자에게 경매개시결정정본을 송달하게 되는데, 보통은 채무자들이 잠적을 하는 경우가 많아서 송달이 잘되지 않습니다. 경매개시결정 송달은 매우 중요하므로, 채무자에게 송달이 되지 않으면 채권자에게 주소보정명령을 하고 보정된 주소에 대한 송달, 집행관에 의한 송달 등 여러 가지 방법으로 송달을 시도한 후에 공시송달을 하게 됩니다. 채무자에게 직접 송달됐거나, 공시송달의 방법으로 송달이 됐다면 ‘배당요구의 종기’에 소요되는 기간이 필요합니다. 부동산경매의 경우 배당요구의 종기는 ‘배당요구종기결정일’부터 2월 이상 3월 이하의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있는데(자동차·건설기계는 1월 이상 2월 이하의 범위 안에서 정할 수 있다-대법원 민사재판예규인 재민 2004-3), 채권자들에게 채권신고 준비 또는 가압류 등 절차를 취할 수 있도록 시간을 줘야 하기 때문입니다. 배당요구의 종기가 지나면 매각기일을 지정합니다. 매각기일은 실제 법정에서 경매를 실시하는 날입니다. 첫 번째 매각기일에는 통상 감정평가금액이 제1회 최저매각가격이 됩니다. 예를 들면 감정평가액이 대지와
- 김기록 법무사
- 2022-07-18 09:43
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 세 들어 사는 집에 경매 들어왔을 때 대처는?
법원에 경매가 들어오면 법원은 경매사건으로 접수를 합니다. 법원에 접수된 모든 사건에는 사건번호가 부여되는데, 경매사건에는 ‘타경’이라는 부호를 붙입니다. 경매사건은 부동산 소재지 법원에서 관할합니다. 부동산이 서울 관악구에 있다면 서울중앙지방법원, 성북구에 있다면 서울북부지방법원, 용산구에 있다면 서울서부지방법원이 관할합니다. 용인시는 수원지방법원 본원, 하남시는 수원지방법원 성남지원이 관할합니다. 법원 관할은 ‘법원조직법’에서 정하는데 인터넷에서 ‘대한민국법원·각급법원·관할법원 찾기’를 검색하면 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 사건번호는 법원의 본원·지원별로 각각 부여합니다. 예를 들어 사건번호가 ‘서울중앙지방법원 2022타경1234 부동산임의경매’라면 서울중앙지방법원에 2022년도에 접수된 부동산경매사건 중 123번째 사건이라는 뜻입니다. 마지막 숫자 ‘4’는 사건 검색의 편의를 위한 번호로서 접수 순서와는 관계가 없습니다. 법원에 경매사건이 접수되면 법원은 사건을 접수해 경매개시결정을 한 후 관할등기소에 경매기입등기 촉탁을 하고, 집행관에게는 부동산현황조사명령을, 감정평가사에게는 부동산감정평가명령을 합니다. 그러면 집행관 및 감정평가사가 현황조사 또는 감정
- 김기록 법무사
- 2022-07-11 09:52
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매 절차를 알아야 하는 이유
최근 법원 부동산 경매에 시민들의 관심이 높아지는 추세다. 통상 시민들은 경매를 통해 돈을 많이 벌거나, 반대로 큰 손해를 볼 수 있다고 생각한다. 일정 부분 맞는 말이다. 하지만 이는 매수자 입장에서 바라본 시각에 불과하다. 경매는 일상생활에서 흔히 일어나는 일이다. 경매로 나온 부동산의 채무자 및 소유자뿐 아니라 근저당을 설정하거나 가압류를 한 사람, 임차인 등 많은 사람에게 영향을 미친다. 경매 절차를 이해해야 손해를 막을 수 있다. 그렇다면 서민들이 경매를 어려운 것쯤으로 짐작하게 만든 배경은 뭘까. 일단 한 번 응찰하면 번복할 수 없다는 경매 특성에 기인한다. 경매에 참여해 매수를 원하는 사람이 입찰표를 함에 투입하면 번복은 불가능하다. 최저 매각가 1억원인 부동산을 입찰하는 과정에서 1억2000만원이라고 써야 할 것을 12억원이라고 기재했다고 가정해보자. ‘0’ 하나를 잘못 붙였다고 항변하면서 매수보증금을 돌려달라고 성토하더라도, 이 같은 주장은 받아들여지지 않는다. 잘못 기재한 사람이야 억울하겠지만, 이를 허용할 시 경매 절차가 제대로 진행되지 못한다는 공감대가 형성된 까닭이다. 이 경우 실수를 저지른 사람은 1억원짜리 부동산을 12억원에 살 수
- 김기록 법무사
- 2022-07-04 12:12
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