[Q] 소액임차인이라도 배당요구를 하지 않으면 배당받지 못하나요?

[A] 그렇습니다. 소액임차인이나 확정일자에 의한 우선변제권 있는 임차인이라도 집행법원에 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다. 

집행관의 현황조사 시 임대차관계를 진술하고 임대차계약서 사본을 제출했더라도 별도로 배당요구종기 이전에 집행법원에 가서 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.

권리신고 및 배당요구 양식은 인터넷 대한민국 법원(www.scourt.go.kr)-대국민서비스–양식–강제집행–권리신고 및 배당요구 신청서(주택임대차)에서 다운받아 사용하면 됩니다. 신청서에는 임대차계약서 사본과 주소변동사항이 포함된 주민등록등·초본을 첨부해야 합니다.

상가건물의 경우에는 임대차계약서 사본, 상가건물임대차현황서 등본과 건물도면의 등본(건물 일부를 임차한 경우)을 첨부하면 됩니다.

배당요구란 다른 채권자의 신청에 의해 개시된 집행절차에 참가해 동일한 재산의 매각대금에서 변제받으려는 집행법상의 행위를 말합니다. 

권리신고는 배당요구와 달리 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고해 그 권리를 증명하는 것이며, 권리신고를 함으로써 이해관계인이 되지만(민사집행법 제90조 제4호), 권리신고를 한 것만으로 당연히 배당받게 되는 것은 아니며 별도로 배당요구를 해야 합니다(민사집행법 제148조).

배당요구는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자가 있는 반면, 배당요구를 하지 않으면 배당에 참가할 수 없는 채권자가 있습니다. 

배당요구가 필요한 배당요구채권자가 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 적법한 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외되고, 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수도 없습니다(2001다70702). 

배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자로는 ①배당요구의 종기까지 경매신청을 한 이중경매신청인 ②첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자 ③경매개시결정 기입등기 전에 등기된 담보권자(저당권, 근저당권, 가등기담보권) 등입니다(민사집행법 제148조, 제91조).

최선순위의 지상권, 지역권은 매수인이 인수해야 하므로 배당요구에 불문하고 배당에 참가할 수 없습니다. 다만 전세권의 경우에는 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 제4항).

따라서 전세권의 경우에는 첫 경매개시결정등기 전에 등기가 돼있더라도 배당을 받으려면 배당요구종기까지 배당요구가 필요합니다.

최선순위 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간이 언제든지 상관 없이 전세권은 매각으로 소멸합니다(2009다40790).

임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 봅니다(2005다33039).

경매개시결정이 등기되기 전에 설정된 담보가등기권자는 집행법원이 정한 상당한 기간 내에 그 가등기가 담보가등기라는 내용과 채권의 존부·원인 및 액수를 신고한 경우에 한해 배당받을 수 있습니다(가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제2항).

경매개시결정등기 전에 체납처분에 의한 압류권자는 배당요구가 없어도 배당을 받을 수 있습니다(96다51585). 매각부동산에 관해 경매개시결정이 등기되기 전에 체납처분의 절차로서 압류등기(국세징수법 제61조에 의한 참가압류 포함)가 돼있는 경우에는 교부청구를 한 효력이 있고, 교부청구의 법적 성질은 강제집행에서의 배당요구와 같은 것이기 때문입니다.(92다52733).

다음으로 배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있는 채권자에 대해 알아보겠습니다.

배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있는 채권자는 민사집행법 제88조 제1항에서 규정하고 있는데 ①집행력 있는 정본을 가진 채권자 ②경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류한 채권자 ③민법·상법, 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자입니다.

즉, 우선변제청구권이 있거나 가압류한 채권자를 제외하고는 집행력이 있는 정본에 의하지 않으면 배당요구를 할 수 없습니다.

다만 배당요구를 할 수 있는 채권자라도 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당받을 수 없음은 물론, 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득반환청구도 할 수 없습니다. 주택임대차보호법상의 소액보증금반환채권도 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당합니다(2001다70702). 

부동산경매절차에서는 ‘집행력 있는 정본을 가진 채권자’는 자신이 별도의 경매신청을 하거나 배당요구를 할 수 있습니다. 

유체동산경매절차에서는 ‘민법, 상법 그 밖의 법률에 따라 우선변제권이 있는 채권자’만이 배당요구를 할 수 있는 채권자고(민사집행법 제217조), 집행력 있는 정본을 가진 채권자라도 자신이 별도의 강제집행을 신청(이중압류)해야만 하고 배당요구를 할 수 없습니다. 

금전채권집행절차에서는 ‘민법, 상법 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자’와 ‘집행력 있는 정본을 가진 채권자’만이 배당요구를 할 수 있으므로(민사집행법 제247조 제1항), 그 어느 것에도 해당하지 않는 채권자는 민사집행법 제247조 제1항 각 호(제3채무자의 공탁 신고, 채권자의 추심 신고, 집행관이 현금화한 금전을 법원에 제출한 때)의 사유 발생 전에 미리 가압류를 하고 경합 압류채권자로서 배당에 참가해야 합니다.

배당요구에는 집행력 있는 ‘정본’이 아닌 ‘사본’으로도 가능하지만(민사집행규칙 제48조 제2항), 배당금을 출급받고자 할 때에는 집행력 있는 정본을 제출해야 합니다. 배당요구와 달리 강제경매신청을 함에 있어서는 집행력 있는 정본을 제출해야 하고 사본으로는 강제집행절차를 개시할 수 없습니다(민사집행법 제81조 제1항).

변제기가 도래하지 않은 채권에 대해서는 집행권원을 가지고 있더라도 배당요구를 할 수 없습니다. 조세의 경우에도 국세징수법에 의한 교부청구 당시 납기 전 징수를 위해 정하거나 변경한 납부기한이 이미 도래했음을 요합니다(91다44834).

경매개시결정이 된 뒤에 가압류를 한 채권자는 배당요구종기까지 배당요구를 해야 하고, 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외됩니다(민사집행법 제88조 제1항).

경매절차 개시 전의 부동산 가압류권자는 배당요구를 하지 않았더라도 당연히 배당요구를 한 것과 동일하게 취급되므로, 그런 가압류권자가 채권계산서를 제출하지 않더라도 배당에서 제외해서는 안 되고(94다57718), 그 배당액을 공탁하도록 돼있습니다(민사집행법 제160조 제1항).

민법·상법, 그 밖의 법률에 의해 우선변제권이 있는 채권자란 주택임대차보증금채권[확정일자에 의한 우선변제채권(임대차보호법 제3조의2) 및 소액보증금채권(동법 제6조)], 상가임대차보증금채권[확정일자에 의한 우선변제채권(상가건물임대차보호법 제5조) 및 소액보증금채권(동법 제14조)], 임금채권(근로기준법 제38조), 퇴직금채권(근로자퇴직급여보장법 제12조), 사용인의 우선변제권(상법 제468조) 등과 같이 우선변제청구권은 인정되고 있으나 등기가 돼있지 않기 때문에 배당요구를 하지 않으면 그 채권의 존부나 액수를 알 수 없는 채권을 가진 자를 말합니다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위해 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대해 강제경매를 신청했다면 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 봐야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 해야 하는 것은 아닙니다(2013다27831).

전세권설정 등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인해 말소되더라도 그 때문에 피고가 위 전세권설정 등기 전에 전세계약을 맺고 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법에 의해 확보된 대항력마저 상실하게 되는 것은 아닙니다(93다10552, 93다10569).

집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정 등기를 한 경우라도 전세권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 우선변제권의 요건을 갖춘 경우에는 그 부지의 매각대금에서도 배당을 받습니다.

전세권설정계약서에 날인된 등기소의 일부인도 확정일자로 봐야 하므로(2001다51725), 부지의 매각대금에 대한 배당순위도 위 날짜를 기준으로 판단하게 됩니다.

부동산매각절차에서 조세의 교부청구도 배당요구와 마찬가지로 배당요구의 종기까지만 할 수 있으나, 경매부동산에 대해 국세체납처분의 절차로서 압류의 등기가 돼있는 경우에는 교부청구를 한 효력이 있는 것으로 봐야 하고, 이 경우 배당요구종기까지 체납세액이 증빙서류를 제출하지 않은 때에는 당해 압류등기촉탁서에 의한 체납세액을 조사해 배당해야 합니다(96다51585).

선행사건의 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우에는 선행사건의 강제경매신청인은 후행사건의 배당요구의 종기까지 별도의 배당요구를 해야만 배당받을 수 있습니다.

이중경매신청이 있는 경우의 배당요구의 종기는 선행경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소돼 후행경매사건에 의해 진행되는 결과 새로이 배당요구종기를 정한 경우에는 새로 정한 종기가 배당요구의 종기가 됩니다(2000다61466). 

배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못합니다(민사집행법 제88조 제2항).

강제경매의 경우에는 채권의 일부를 청구금액으로 해서 경매신청을 한 후 나머지 채권에 대해 배당받으려면 이중경매신청을 할 필요 없이 배당요구의 종기까지 배당요구를 하면 되고, 이때 배당요구는 청구채권을 확장한 채권계산서 제출에 의해서도 할 수 있습니다.

반면 담보권실행을 위한 경매의 경우에는 경매개시결정 후에는 신청채권자는 청구금액의 확장을 할 수 없으므로 배당요구의 종기까지 이중압류를 해야 합니다(92다50270).

부동산경매절차에서 집행력 있는 정본을 가진 채권자가 하는 배당요구는 민법 제168조 제2호의 압류에 준하는 것으로서 배당요구에 관련된 채권에 관해 소멸시효를 중단하는 효력이 생깁니다(2000다25484).

집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자는 매각절차의 이해관계인이 되므로(민사집행법 제90조), 매각허가 여부 결정에 따라 손해를 볼 경우에는 항고할 수 있는 권리가 있습니다(민사집행법 제129조).

경매신청채권자나 배당요구한 채권자도 배당요구의 종기 후에는 배당요구의 종기까지 배당요구하지 않은 채권을 추가하거나 확장할 수 없습니다(2015다203660).

<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>

[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)