정부의 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 금융규제 완화 및 한국은행 기준금리 인하 등으로 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형부동산 분양 경쟁이 치열해지고 있다. 특히 공급 확대 등으로 수익형부동산 투자에서 선택의 폭이 확대돼 업체들은 투자자 유치를 위한 각종 마케팅에 총력전을 펴고 있다.
업체들 투자자 유치 위한 총력전
‘수익형’에 파격적인 혜택·지원
과거 수익형 상품은 대부분 잔금 위주로 대출을 해주거나 중도금 대출의 이자후불제 등 혜택을 부여했다. 그런데 최근에는 중도금 무이자 혜택이나 대출여력을 높여 투자금을 낮춰주는 업체도 있다.
실제 대우건설이 시공하는 ‘정자동 3차 푸르지오 시티’는 견본주택 개관 후 1개월여 만에 100%의 분양률을 보였다. 지상 29∼34층, 전용면적 25∼59㎡, 1590실 규모의 이 오피스텔은 ‘중도금 전액 무이자 융자’혜택을 내세웠다.
포스코건설이 인천 연수구 송도동에서 분양한 ‘센원몰’역시 계약자들에게 파격적인 혜택을 부여, 100% 계약을 달성했다. 센원몰은 시행사의 마진을 줄이더라도 계약자에게 파격적인 혜택을 지원, 분양률을 높인 대표적인 사례 중 하나로 꼽히고 있다. 지하 1층, 지상 1∼3층, 5개동, 216개 점포로 이뤄진 이 상가건물의 납입조건은 계약금 10%, 잔금 90%다. 선납할 경우 7.5%의 선납할인율이 적용됐다. 상권활성화 기간인 2년 동안 총 10%의 임대료 지원이라는 혜택도 부여했다.
마진 줄이더라도…
각종 다양화 바람
광교신도시 법조타운 입구 대로변에 위치한 신축 상가 ‘탑프라자’는 현재 원분양가 대비 20% 할인가를 적용하고 있다. 이 상가는 지하 2층∼지상 4층 규모로, 1층 13실, 2층 7실, 3층 6실, 4층 6실 등 총 32실로 구성됐다. 여기다 법정 주차대수보다 많은 43대의 지하주차장을 확보하고 있다.
이처럼 파격적인 마케팅 등으로 분양계약에서 양호한 성적을 거둔 사례가 잇따르자 업계가 ‘분위기 좋을 때 분양률 높이기’를 위해 적극 나서고 있다. 강원 속초시 대포항 인근에 공급되는 556실 규모의 ‘라마다 설악해양호텔’의 경우 분양촉진을 위해 연 10%+α의 수익률과 준공 후 금리 4% 이자지원 등을 내세우고 있다.
제주 서귀포시 토평동에 공급되는 도시형 생활주택 ‘파우제 인 제주’는 2년 임대수익 보장기간을 10년(2년 단위 갱신형)으로 늘렸다. 준공 후 2년 이내 계약자 요청 시 분양가 전액을 환불해주는 분양가 환불 보장제를 적용했다. 제주시 노형동에서 공급되는 분양형 호텔 ‘호텔 위드 인 제주’도 수익 보장 혜택을 내걸고 있다.
한 부동산 전문가는 “수익형부동산은 입지여건에 따라 임대수익이 기대에 미치지 못할 수도 있는 만큼 실제 가능한 수익률을 꼼꼼하게 따져 투자 여부를 결정해야 한다”고 조언했다. 이어 “안정적인 수익을 보장받기 위해서는 임대수요가 풍부한 지역을 노리고 당장의 혜택보다는 개발호재로 향후 발전 가능성이 있는 지역인지 따져봐야 할 것”이라고 덧붙였다.
중도금 무이자 융자 2년간 임대료 지원
분양가에 할인 적용 2년 이내 전액 환불
분양업계에서 물(Water) 마케팅 바람도 매섭게 불고 있다. 전통적으로 일반인들에게 알려진 강, 바다, 하천, 호수 등 조망권와 워터파크, 아쿠아리움, 씨푸드 등이 수익형 부동산 분양시장에서 각광을 받았다면 최근에는 수산물, 수변, 수로, 수영장, 스파, 온천 등 신 물 마케팅이 새롭게 주목을 받고 있다.
물 마케팅이 분양시장에 이슈로 떠오른 것은 대한민국의 대표적인 복합상가인 코엑스몰의 아쿠아리움, 63빌딩의 특화시설인 63씨월드, 부산 해운대 아쿠아리움 등을 통해 물 마케팅의 조성이 상권 활성화와 집객력이 큰 도움이 되면서다. 또 청계천 복원사업, 한강르네상스, 신도시 수변공원·호수 등과 같은 정부, 지자체 차원에서의 물 관련 개발사업뿐 아니라 워터파크, 아쿠아리움, 수변상가, 인공수로, 인공폭포 등과 같은 물 관련 개발은 그동안 많은 사람들에게 관심의 대상이 됐다.
인공수로를 만들어 분위기 있는 테라스 거리를 조성하는가 하면 4계절 내내 물놀이를 즐길 수 있고, 바다·호수 조망이 가능한 부동산 상품들이 속속 선을 보이고 있어 주목을 받고 있다. 이러한 물 마케팅은 당분간 트렌드로 자리를 잡을 전망이다. 물이라는 친근한 소재를 활용해 타 상품들과 차별화를 꾀하고 피로와 스트레스에 치친 현대인들에게 휴식과 여유를 느낄 수 있게 해준다는 이점이 있기 때문이다.
분명 주의점도!
투자가치 따져야
하지만 이러한 상품을 투자시에는 주의할 점도 있기 마련이다. 분명한 테마를 이용한 마케팅이 아무리 뛰어나다고 해도 이 점을 상쇄시키는 입지·분양가격 면에서 문제가 있으면 투자가치는 떨어질 수밖에 없다는 것이다. 또 향후 상권활성화나 운영을 위한 방안과 계획이 명확하게 있는지도 꼭 짚고 넘어가야 할 대목이다. 다음은 물 마케팅을 활용 중인 수익형 부동산들이다.
▲포항 엘리시움 = 포항시 남구 해도동에 포항 최초의 호텔식 주거형 오피스텔인 ‘포항 엘리시움’이 본격적인 분양에 나선다. 포항 현지에서 1차분을 마감하고 지난 7일 경기 용인 죽전 대덕누리에뜰 A동 4층에 홍보관을 오픈했다.
지하 5층∼지상 15층으로 건축된다. 지하 1층∼지하 5층은 주차장으로 만들어지며, 1층과 2층은 상가가 자리한다. 오피스텔은 3층∼15층에 전용면적 26~39㎡ 원룸·투룸형 총 286세대로 구성된다. 일부 세대는 바다전경이 펼쳐지는 조망권까지 확보하고 있다. 주차 대수는 319대로 세대당 1대 이상의 주차가 가능하다. 중도금 60% 무이자로 초기 투자부담을 줄였다. 입주는 2016년 8월 예정.
▲용산 푸르지오써밋 = 대우건설은 서울 용산에 ‘푸르지오써밋’을 분양 중이다. 용산 일대가 한강변과 마주하고 있으며, 뒤로는 남산이 있어 배산임수의 풍수지리를 자랑한다. 지하 9층∼지상 최고 39층 2개동으로 아파트 151가구(전용면적 112∼273㎡), 오피스텔 650실(전용면적24∼48㎡)과 함께 오피스와 판매시설 들어서는 주거 업무 상업 복합시설로 구성된다. 아파트와 오피스텔은 중도금 무이자 혜택이 주어지며, 입주는 2017년 8월 예정.
▲김포 라베니체 마치 에비뉴 = 경기 김포시 장기동에 개관한 ‘라베니체 마치 에비뉴’상가가 분양 중이다. 이 상가는 한강신도시 내 장기동 일대에 조성하는 수변상업시설이다. 왕복 1.7㎞의 수로를 따라 폭 15ｍ, 길이 850ｍ로 조성하는 매머드급 상업시설이다. 시범단지인 C4-9-1·2·3블록 64개 점포를 1차로 공급한다.
▲힐스테이트 광교 = 현대엔지니어링은 경기 광교신도시 원천호수공원 D3블록에 공급하는 ‘힐스테이트 광교’를 분양한다. 광교호수공원 바로 앞에 초고층 주거복합단지로 지어진다. 일산호수공원 2배 크기의 광교호수공원 안에 위치해 있어 양방향 호수조망권을 확보한다. 아파트 지하 3층∼지상 49층, 6개동, 전용면적 97∼155㎡, 총 928세대와 주거형 오피스텔 지하 3층∼지상 20층, 2개동, 전용면적 45∼84㎡ 총 172실로 지어진다.
▲제주 라마다 앙코르 = 제주 성산 ‘라마다 앙코르’는 지하 2층∼지상 9층 전용면적 23∼38m²총 273실 규모로 분양 중이다. 객실은 위치에 따라 성산일출봉·우도(성산항)·한라산·섭지코지·신양해수욕장·올레길이 조망 가능하다. 비즈니스호텔의 수준이면서도 서귀포에서는 드물게 전 객실 테라스를 설치했다. 테라스면적(4.30∼5.29m²)은 분양가에 포함되지 않은 서비스면적이다. 실투자금 대비 연 11% 확정수익률을 보장하고 중도금 50% 무이자 융자가 가능하다.
▲자이언츠파크 = 부산 사직동의 대형 테라스상가 ‘자이언츠파크’가 분양 중이다. 넉넉한 주차공간을 갖추고 있으며, 인공폭포와 인공정원이 설치된 휴게시설이 마련돼 있다. 대형 에스컬레이터가 설치돼 상가 이용객들이 편리하게 이용할 수 있다. 건물의 모든 층에 테라스가 설치돼 건물 안에서도 쾌적함을 느낄 수 있다.
‘물’ 내세워
잇달아 성공
자이언츠파크는 부산지역 상가 최초로 별도의 관리비를 받지 않고 운영하는 것을 지향하고 있다. 이는 태양광 발전으로 전기 요금을 절감하고 지하주차장 운영 수익과 외관에 설치된 LED 전광판 광고 수익으로 관리비를 충당하기에 가능하다. 상가 내에 입점하고 있는 업체에 한해 대형 전광판 광고를 무료로 실시해 주고 있어 입점 업체의 수익 극대화를 돕는 서비스를 제공하고 있다.
