“일단 살아보고 살지 결정하세요”

분양전환 임대아파트 인기 비결

일단 살아보고 나중에 분양 받을지를 결정하는 임대아파트가 큰 인기를 끌고 있다. 오르는 전셋값이 버겁긴 하지만, 당장 집을 사는 건 더 부담스러운 사람들이 몰리고 있기 때문이다. 주목받는 분양전환 임대아파트를 조명한다.

 

목돈 모을 때까지…내집마련 징검다리 역할
일반 아파트 비해 청약 경쟁률 크게 웃돌아

 

최근 예비 입주자를 모집한 경기도 수원의 10년 분양전환 임대아파트는 신청자가 폭주해 인터넷 접수가 한 때 중단됐다. 전용 85㎡의 경우 인근 아파트 전세 가격보다 1억원가량 저렴하기 때문이다. 여기에 전세가 계속 오르는 데다 집값에 대한 불안감도 여전해 실수요자들이 몰리고 있는 것으로 업계는 분석하고 있다.
이러다 보니 같은 지역이라도 분양전환 임대아파트의 청약 경쟁률은 일반 분양아파트를 크게 웃돈다. 지난 4월 경기도 수원에서 분양전환 임대아파트의 청약률은 4.5대 1, 경기도 시흥에서는 2.9대 1을 기록했다. 모두 일반 아파트 청약률보다 2배가량으로 높은 것으로 나타났다.
이뿐만이 아니다. 울산도시공사가 지난 7월27일 청약접수를 받은 청량 율리 10년 공공임대 아파트는 52가구 모집에 381명이 몰려 평균 7.32대1의 청약경쟁률을 기록했다. 화성 동탄2신도시, 시흥 목감지구, 부천 옥길지구, 의정부 민락2지구, 구리 갈매지구 등 올해 들어 수도권에서 분양한 LH의 임대아파트는 모두 2대1이 넘는 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다.

 

신청자 폭주
접수 중단도


지난 4월 강원도 춘천에서 공급된 10년 분양전환 임대아파트 ‘춘천 호반베르디움 에코’는 159가구 공급에 271명이 청약해 3순위에서만 최고 4.72대1의 경쟁률을 기록했다. 같은 달 세종시에서 분양된 ‘한양수자인 와이즈시티’(2170가구)는 순위 내 청약을 마치지 못했지만 4순위에만 4000여명 청약자가 몰렸다.
목돈을 모을 때까지 주거비를 아낄 수 있는 전셋집 구하기가 점점 어려워지는 가운데 내집마련의 징검다리 역할을 할 수 있는 분양전환 임대아파트에 대한 관심이 커지고 있다. 민간 건설사 공급물량 중에는 월 임대료 없이 순수전세형으로 공급되는 물건도 있어 무주택자들의 내집마련에 징검다리 역할을 해줄 수 있다는 게 부동산 업계의 분석이다.
분양 전환 임대아파트는 5년 또는 10년 동안 임대로 살다가 기간 만료 후 임차인이 우선분양을 받을 수 있는 공급 형태로 임대로 살아보고 추후 구매 결정을 할 수 있다는 점이 특징이다. 시세보다 저렴한 가격에 거주할 수 있고 임대기간 동안 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등의 세제혜택을 받을 수 있다.
집값 하락에 대한 걱정도 없어 장기적으로 내집 마련 계획을 세우는 수요자들에게 적합하다는 평가다. 이러한 임대아파트 중 5년 또는 10년의 임대 기간 동안 임차인이 월세나 전세로 살다가 기간이 만료된 후 분양으로 전환하는 단지를 분양전환 임대아파트라고 한다.
민간기업이 건설한 아파트는 최초 입주 후 임대기간의 절반, 5년 임대의 경우 2년6개월만 지나면 임대사업자가 임차인과 협의하에 분양이 가능하다. 현재 거주 중인 무주택 임차인에게 우선권이 주어지고 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양하는 방식이다. 분양전환 임대아파트의 가장 큰 장점은 무주택자들이 목돈을 들이지 않고 살 곳을 구해 종자돈을 모으는 기반이 될 수 있다는 점이다.
집을 산 것이 아니기 때문에 취득세, 재산세 등의 세부담과 금융비용 부담이 없다. 예를 들어 용인시 처인구 김량장동의 3억원짜리 전용 84㎡ 아파트를 살 경우 취득세로 매매가의 1.1%인 330만원, 재산세로 1년 40만7500원씩 5년간 207만7500원을 내야 한다. 금리 4%로 주택담보대출 1억3000만원을 끼고 샀다고 가정하면 추가로 5년간 대출이자 2600만원을 내야 하지만 이 모든 금액이 임차로 살 경우 절약되는 효과가 있다.
하반기에는 LH 외에 호반, 중흥, 우남, EG건설 등 민간 건설사들도 분양전환 임대아파트를 잇달아 선보인다. 민간에서 자신의 브랜드를 달고 내놓는 단지가 늘면서 전용 67㎡형에 4베이를 적용하는 등 단지 품질도 과거보다 훨씬 나아졌다는 평가가 많다.
민간 건설사가 임대아파트에 관심을 갖는 것은 아파트 용지를 조성원가의 70% 수준으로 싸게 살 수 있고, 국민주택기금에서 낮은 금리로 지원을 받을 수 있기 때문이다. 청약을 위해서는 청약통장이 있어야 하고 가구주 및 가구원 전원이 무주택 요건을 갖춰야 하는데 LH 등 공공기관에서 공급하는 단지는 여기에 소득조건 등이 추가된다.

 

“종자돈 모으는
기반으로 선택”



분양전환 임대아파트의 분양전환 때 분양가는 보통 입주자와 시공사에서 각각 감정평가사를 구해 산술평균하는 식으로 정해진다. 5년 후 감정가로 분양전환한다는 것은 결국 5년 후 시세를 반영해 분양을 받는 셈이다. 감정가라는 것은 주변시세를 참조해 반영되는 만큼 계약자는 감정가로 나오는 분양가 대비 내부 인테리어, 커뮤니티 시설 등의 품질을 주변단지와 꼼꼼하게 따져서 계약해야 한다.
한 부동산 전문가는 “최근 인기가 높은 분양전환 임대아파트는 임대 기간의 절반 이상만 거주하면 내 집으로 분양받을 수 있지만 분양 가격을 놓고 분양주체와 갈등을 빚을 수 있다는 점은 유념해야 한다”고 말했다.

 

▲동해 발한 석미모닝파크 = 석미건설㈜은 강원도 동해시 발한동에 임대아파트를 공급한다. 동해시 발한동 351-20번지 일대에 건립 중인 동해 ‘발한 석미모닝파크’는 지상 15층 5개동에 전용면적 40.33∼
84.81㎡ 규모 298가구로 구성된다.
다양한 연령층을 위해 5개 타입의 평면으로 구성됐고, 내진설계로 안전성을 확보했다. 합리적인 단지 설계로 채광 및 통풍을 극대화한 것이 특징이다. 또 주방, 드레스룸, 발코니, 세탁실 등의 공간을 효율적으로 배치해 주부들의 동선을 최소화했다.
동해시 쇄운동에 이어 공급되는 동해 발한 석미모닝파크는 동해시 중심도로인 7번국도와 인접해 있고, 망상IC와 가까워 동해고속도로 진출입이 쉽다. 동해중앙시장, 대형마트, 묵호건강증진센터, 시외버스터미널, 묵호역 등 생활편의시설이 가깝다. 도보 통학이 가능한 창호초교, 묵호초교, 묵호여중을 비롯해 인근에 동호초, 묵호중, 동해중, 동해상고 등 우수한 교육여건을 갖추고 있다.
민간건설 공공임대아파트로 공급되는 석미모닝파크는 준공시점을 기준으로 5년 후 분양 전환이 가능하다. 입주는 2015년 8월 예정. 견본주택은 9월18일 오픈할 예정이다. 중도금 대출이 가능하고 발코니새시가 기본으로 제공된다.
석미모닝파크 분양 관계자는 “동해시 북부지역인 발한동에 신규 아파트가 공급되는 것은 15년 만에 처음”이라면서 “민간건설 공공임대아파트로 공급되기 때문에 5년간 이사 걱정 없이 내 집처럼 거주할 수 있고 주변 시세보다 저렴하기 때문에 벌써부터 수요자들의 관심이 높다”고 밝혔다.

 

임대기간 취득·재산세 등 세제 혜택
하반기 민간 건설사들도 잇달아 분양

 

추후 분양가로
갈등 빚을 수도

▲용인 역북 우남퍼스트빌 = 중견주택업체인 우남건설은 경기 용인시 역북동 용인시청 인근에서 ‘용인 역북 우남퍼스트빌’모델하우스를 열고 임대분양에 나선다. 역북지구와 인접한 이 단지는 914가구(전용 67∼84㎡) 규모다. 내 집처럼 거주하다가 임대기간의 절반(5년)이 지나면 분양 전환이 가능한 10년 임대아파트다.
용인경전철 김량장역이 현장에서 500m 안에 있고, 영동고속도로 용인IC, 국도 45번 등도 가깝다. 서울과 인근 동백, 기흥, 수원, 동탄, 분당 등으로 이동이 편리하다. 또 주변에 용인시청과 용인세브란스 병원, 용인초·중·고등학교가 있다.
임대아파트지만 평면을 차별화했다. 4베이(방·거실·방·방 전면향 배치)는 물론 가구독립 평면 등 분양아파트에 적용되는 설계로 임대 아파트 평면의 질을 한 단계 높였다는 평가가 나온다. 면적이 넓지 않은 전용 67㎡A타입의 경우 방 3칸과 거실이 전면으로 배치되는 4베이로 꾸몄다. 84㎡B 타입은 4베이와 3면이 개방될 수 있는 구조로 설계해 일조권은 물론 채광과 환기를 좋게 했다.
우남퍼스트빌 분양 관계자는 “용인시청 인근에 분양 홍보관을 마련해 운영해 본 결과 퇴직자와 신혼부부 등 다양한 층에서 문의를 해오고 있다”며 “대단지 임대아파트인 데다 평면을 차별화해 수요자들의 관심이 높다”고 말했다.
시흥시 배곧신도시는 서울대 시흥캠퍼스를 중심으로 교육·의료·산학클러스터의 자족도시로 개발된다. EG건설은 배곧신도시 B3블록에 ‘시흥 배곧신도시 EGThe1’을 11월 분양할 예정이다. 전용 59㎡, 총 880가구 규모다.
중흥건설은 전남 순천 신대B2-1에서 ‘중흥S클래스’를 12월 분양 예정이다. 전용 59~84㎡ 1490가구로 구성된다.



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<단독> 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[단독] 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 캄보디아 보이스피싱·스캠 조직의 민낯이 드러났다. 주로 수도인 프놈펜 인근과 시아누크빌 범죄 단지가 그들의 주둔지였다. 국내 조직폭력배가 중국 갱단과 결탁해 만든 ‘셀허브’의 경우 피해자만 수십명이다. 이들은 엔터테인먼트 기업을 가장했다. 사이트에는 유명인의 사진이 수차례 도용된 것으로 확인됐다. 현재는 사라진 셀허브 엔터테인먼트의 홈페이지. 지난해 7월 <일요시사>가 취재한 이후 대표이사의 이름과 사진이 여러 차례 바뀌었다. 유인촌 전 문화체육관광부 장관에게 표창장을 받았다며 문서를 위조하기도 했다. 이 기업의 정체는 로맨스 스캠 조직이다. 확인된 피해액만 약 40억원, 피해자는 수십명이다. 한 언론사는 보도자료까지 작성하며 홍보하기도 했다. 조직적 준비 경찰 수사 중 서울경찰청 사이버수사대는 지난 24일, 셀허브 조직원 3명을 각각 구속·불구속으로 서울중앙지검에 송치했다. <일요시사> 취재를 종합하면, 이들은 조건 만남 사이트를 운영한 로맨스 스캠 조직이다. 여성 관련 데이트 상품을 판매하거나 연애 빙자 사기를 일삼았다. 셀허브 조직원이던 A씨는 “연예인 지망생이나 모델과 연락하게 해 준다며 50만원에서 100만원까지 대포통장 계좌에 돈을 입금하게 한 뒤 텔래그램 아이디를 알려주고 연락하게 하는 시스템”이라며 “연결된 여자는 실제 남성이고 한국에서 조직폭력배로 활동하던 사람들이 대부분”이라고 주장했다. 이 조직은 지난해 3월 캄보디아 범죄 밀집 지역인 태자 단지에서 인력을 모으기 시작했다. 같은 해 5월 사이트를 개설해 조직원들에게 민간인 협박, 중국어 통역 등의 역할을 맡기고 수십명으로부터 약 40억원을 뜯어냈다. 같은 해 7월 <일요시사> 취재가 시작되자 이 조직은 셀허브 엔터테인먼트 대표이사의 이름을 ‘김현숙’에서 ‘박소희’로 변경하고 유명인의 사진을 수차례 도용했다. 유 전 장관에게 표창장까지 수여받았다며 피해자들의 의심을 피하려는 꼼수도 서슴지 않았다. A씨는 “조직에서 탈출하려는 사람은 밤새 맞거나 강제로 마약을 투약당하기도 했다. 조직폭력배 출신 한국 사람들이 간부고 일반 조직원은 교민 사이트를 통해 ‘한 달에 500만~1000만원을 벌 수 있다’는 거짓말에 속아 일하게 된 사람들”이라고 설명했다. 이 사건은 서울경찰청이 수사하기 이전인 지난해 7월부터 강서·영등포·구로경찰서 등에 여러 고소장이 접수됐었다. 하지만 수사는 원활하지 않았다. 주요 혐의자가 해외에 거주 중이거나 피의자 특정이 어려운 게 난관이었다. 수사를 담당했던 한 경찰 관계자는 “캄보디아 프놈펜에 주요 혐의자들이 거주한다는 사실을 파악하고 지난해부터 공조를 요청했으나 캄보디아 당국이 비협조로 일관했다”며 “고소인분들이 ‘왜 안 잡냐’ ‘내 돈 어떻게 하냐’는 등 불만이 많으셨다. 매번 죄송하다고 말씀드리는 것 외에 할 수 있는 게 없었다. 캄보디아가 협조하지 않으면 조치가 불가능했다”고 토로했다. 지난해 3월부터 조직원 모집…태자 단지서 모의 ‘유인촌 표창장’ 걸어 놓고 ‘정상 기업’ 홍보 막막했던 수사는 대학생 박모씨 피살 사건이 사회적 파장을 일으키면서 풀리기 시작했다. 이재명정부가 캄보디아를 압박했고 현지에 구금된 한국인 범죄자 겸 피해자 수십명을 국내로 송환했다. 송환된 인원 중 일부는 셀허브 사건과도 연관된 것으로 파악됐다. 정성학 충남경찰청 수사부장은 지난 20일 청내 프레스센터에서 브리핑을 열고 “이들을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률(사기) 및 범죄단체 가입 및 활동 혐의로 전원 구속했다”고 밝혔다. 현재까지 부건(총책 가명, 40대 초반, 한국말을 쓰는 외국인 추정) 조직으로부터 확인된 피해 건수는 110건, 피해액은 93억여원에 달했다. 약 100명의 조직원을 거느린 부건은 지난해 중순부터 올해 7월까지 주로 프놈펜 웬치(범죄 단지) 및 태국 방콕 등지에서 한국인을 상대로 범행을 벌여왔다. 부건 조직은 지난 2018년 중국에서부터 활동을 시작해 그동안 단속을 피하려 태국, 캄보디아 등지로 거주지를 옮겨가며 범행을 계속해 왔다. 이들은 데이터베이스, 입출금 등을 지원·관리하는 CS팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스팀, 검찰 사칭 보이스피싱팀, 코인투자리딩 사기팀, 공무원 사칭 노쇼 사기팀 등 총 5개 팀으로 이뤄진 조직체계를 갖췄다. 이들은 가구판매업을 하러 캄보디아에 갔다고 진술했으나 이후 지역 선·후배 권유, 고액 아르바이트 인터넷 광고 등을 접하고 범죄에 연루된다는 걸 알면서도 조직에 가입해 활동한 것으로 조사됐다. 속아서 조직에 들어갔다고 진술하지 않은 이들의 유입 경로는 ▲지인 포섭 29명 ▲인터넷 광고 등 포섭 8명 ▲현지 카지노 포섭 6명 ▲기타 2명으로 나타났다. 이들은 남성 42명과 여성 3명으로 연인도 있었다. 대부분은 20~30대 연령으로 최소 2개월부터 최대 16개월까지 범행에 가담해 왔던 것으로 드러났다. 조건 만남 사이트 경기북구경찰청 형사기동대도 전기통신금융사기특별법 위반 등 혐의로 피의자 15명 중 11명을 구속 송치했다. 이들은 지난해 8월부터 한 달간 캄보디아 범죄 단지에서 여성을 사칭, 조건 만남 등을 명목으로 피해자들로부터 돈을 가로챘다. 또 사회관계망서비스(SNS)에 이성 만남 광고를 낸 후 이를 보고 연락해 온 피해자에게 여성인 척 채팅으로 유인했다. 여성을 소개받기 위해서는 자신들이 개발한 조건 만남 사이트에 회원 가입과 인증을 받아야 한다고 속여 인증을 위한 돈을 요구했다. 3차례에 걸친 인증 절차 과정에서 여러 게임에 성공하면 가입비를 돌려준다고 속여 피해자로부터 1인당 적게는 수십만원에서 많게는 수억원을 받아 챙겼다. 피해자들이 믿을 수 있도록 별도의 만남 인증과 후기글을 남기는 ‘화력방’도 운영했다. 현재까지 확인된 피해 규모는 피해자 36명, 피해금 16억원 상당이며, 1인당 최대 피해 금액은 2억1000만원이다. 이들은 대부분 20~30대 남녀다. 최초 범죄집단을 구성한 캄보디아 프놈펜 지역 명칭 ‘툴콕’을 의미하는 ‘TK’파로 스스로를 부르며 총책을 정점으로 한 지휘·통솔 체계를 갖췄다. 조직 운영을 총괄하는 총책, 이를 보좌하며 실무 전반과 인력 공급 등을 담당하는 총관리자, 각 파트 팀원의 근태를 관리하고 지시하는 팀장으로 구성됐다. 또 자체적인 조건 만남 홈페이지를 제작하는 개발자, SNS에 광고 글을 게시하는 홍보팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스 2개팀으로 역할을 분담했다. ▲상호 가명 사용 ▲근무 중 휴대전화 금지 ▲사진 촬영 금지 ▲야간에는 커튼으로 외부 차단 ▲다른 부서와의 업무 내용 공유 금지 등의 규칙에 따라 생활하기도 했다. 중국 국적 100명 뒷배 이들은 총책이 마련한 건물에서 2인1조로 합숙했는데 프놈펜 툴콕 지역의 13층 건물을 사용하다가 지난 8월, 현지 단속을 피해 센소크 지역 7층 건물로 이전해 범행을 이어오던 중 현지 수사 당국에 의해 검거됐다. 이들은 경찰 조사에서 경제적 이익을 목적으로 SNS 구직 광고나 조직원을 통해 범죄단체에 가입했다고 진술했으며 사기임을 알고도 범행을 지속한 것으로 조사됐다. 피의자 대부분은 현지에서 구금된 중에도 총책이 이른바 관작업을 통해 자신들을 석방시켜 줄 것이라는 말만 믿고 대사관의 도움을 거절하고 귀국하지 않았다. 셀허브 사건 간부들은 타 사건에도 연루됐다. 지난 7일 캄보디아 바벳에 인접한 베트남 떠이닌 지역 국경 검문소 인근에서 30대 여성 B씨가 차 안에서 숨진 채 발견됐는데, 숨지기 직전까지 셀허브 간부와 같이 있었다. B씨의 사인은 마약 과다 투약이었다. 국내 정보·수사기관은 B씨가 셀허브에서 한국인 명의의 대포통장을 공급해 왔다고 보고 있다. A씨는 “셀허브에서 일할 사람을 모집하는 역할을 했던 B씨인데 통장을 팔려고 캄보디아에 도착한 한국인들을 유인해 범죄 단지로 팔아넘기고 유인하기도 했다”고 주장했다. 실제 정보·수사기관도 B씨에 의해 범죄 단지에 넘겨지는 피해를 입거나 유흥업소 일을 강요당한 사례를 확인하고 조사 중이다. 정보기관 관계자는 “사실상 마약을 강제로 과다하게 투약당한 살인사건이라는 첩보는 아직 확인 중”이라며 “특정 조직과 사이가 좋지 않았던 건 현지 경찰도 수사 중인 내용”이라고 말했다. 대개 조직폭력배 출신…지휘는 중국 조직이 맡아 40억 피해액 환수 불가능 “자금 세탁 끝났다” 첫 데이트하던 연인을 치어 여교사를 숨지게 했던 이른바 ‘대전 머스탱 교통사고’의 피의자도 셀허브 조직원으로 확인됐다. 피의자 전모씨는 2019년 2월10일 오전 10시14분 대전 중구 대흥동에서 면허도 없이 외제차를 운전하던 중 인도를 걷던 조모씨와 박모씨를 들이받아 박씨를 숨지게 하고, 조씨에게 중상을 입혔다. 전씨가 대여한 외제차는 불법 대여 차량이었다. 이 차량은 애초 대구에 사는 C씨가 자신 명의로 캐피털에서 월 115만원씩 주는 조건으로 60개월간 대여한 것이다. C씨는 사촌 안모씨와 함께 인터넷 중고거래 사이트에서 나모씨가 올린 ‘외제차 저렴하게 빌려줄 사람을 찾는다”는 글을 보고 접근, 한 달에 136만원씩 받기로 하고 대여한 머스탱 차량을 재임대했다. 나씨는 이렇게 빌린 머스탱 차량을 사회관계망서비스(SNS)를 활용해 “외제차를 빌려준다”고 광고하며 또다시 대여업을 했다. 전씨는 나씨가 올린 이 글을 보고 일주일에 90만원씩 주기로 약속하고 머스탱을 빌려 운전했다. 매년 확정되는 범죄수익 추징금은 30조원을 넘지만 환수 금액은 1%에도 미치지 않는다. 법무부가 캄보디아에서 보이스피싱과 로맨스 스캠 등의 범죄로 발생한 현지 범죄수익을 국내로 환수하는 방안을 추진하기로 했지만 현실적으로 불가능하다는 게 전문가들의 분석이다. 우선 법무부는 “캄보디아 내에서 벌어진 범죄 가운데 현재 국내에서 수사 중이거나 재판 중인 사건이 1차 현지 수사 의뢰 대상”이라며 “이후 국내에서 유죄 선고를 받으면 최종적으로 환수 대상이 된다”고 밝혔다. 국제형사사법공조 조약에 따르면 해외에서 발생한 범죄라 하더라도 피해자가 국내에 있고 피해액이 특정될 경우, 우리 정부가 해외에 범죄수익 환수를 요청할 수 있다. 우리나라는 2019년 캄보디아와 국제형사사법공조 조약을 체결해 2021년 정식 발효됐다. 주요 간부들 타 사건 연루 정보기관 관계자는 “범죄자 개인이 아닌 조직을 대상으로 한 범죄수익 환수 사례는 거의 없다. 특히 국내에서 수사와 재판이 끝나야 한다”며 “정부 차원에서 적극적으로 나서는 건 좋지만 이미 늦었다. 범죄조직 특성상 이미 코인이나 대포 통장으로 제3국에 은닉하거나 세탁을 하고도 남았을 시간”이라고 지적했다. 부장검사 출신 한 변호사도 “수사가 끝나고 유죄 판결이 나기까지 수년이 걸리는데 환수 절차는 이 모든 사법절차가 종료돼야 가능하다. 특히 조세회피처로 범죄수익을 옮겨놨다면 환수는 불가능에 가깝다”고 봤다. <hounder@ilyosisa.co.kr>