상가에 부동산 투자자들의 시선이 쏠리고 있다. 일부 분양 현장에선 과열 현상까지 벌어지는 상황. 상가 시장의 ‘핫플레이스’는 어딜까. 최근 분양하고 있는 상가들의 분양가를 알아봤다.
비싸야 팔려?…고분양가 상가들 속출
일부 현장에선 과열 현상까지 벌어져
얼마 전 강남대로에 위치한 구 뉴욕제과 빌딩이 한 자산가에게 매각됐다. 매매가는 총 1050억원. 3.3㎡당 가격은 약 5억1700만원으로 역대 최고치를 경신했다. 이 부지에 상가 건물을 지어 분양한다면 3.3㎡당 분양가는 얼마일까. 아마도 1층 기준으로 최소 4억〜5억원은 하지 않을까 조심스레 예상한다.
최근 상가시장의 핫플레이스 중 한 곳인 세종시 상가가 3.3㎡당 1억2000만원을 보이면서 상가 분양가에 관심이 높아지고 있다. 지방 최대 상권으로 꼽히는 세종시 상권이라고 하지만 과열이라는 이야기가 나오고 있다.
서울 성동구 상왕십리동 왕십리 뉴타운 2구역 단지 내 상가 ‘텐즈힐몰’은 일부 1층 분양가를 3.3㎡당 800만원대에 분양 중이다. 1층 기준 전체 평균 분양가가 3.3㎡당 1920만원선이다. 세종시 단지 내 상가가 왕십리 텐즈힐 몰에 비하면 무려 6.25배 비싼 셈이다.
행복도시 상가분양
낙찰률 최고 451%
행복도시 단지 내 상가분양 낙찰률은 최고 451%까지 치솟는 등 가격 거품에 대한 우려도 제기되고 있다. 상가 분양가 상승이 물가 상승으로 이어져 행복도시 정주여건을 해치고 있다는 지적이 많다. 한국토지주택공사(LH) 세종특별본부에 따르면 행정중심복합도시 1-1생활권과 1-3생활권 공공분양아파트 단지 내 상가 15개에 대한 공개경쟁 입찰 결과 평균 낙찰률 271%로 전량 낙찰됐다.
1-1생활권 M10블록의 경우 전용면적 31㎡ 6개 상가가 약 1억9000만원 안팎의 예정 가격이 제시됐으나 낙찰가는 모두 4억원을 훌쩍 뛰어넘었다. 예정가 4억2900만원이 제시된 전용면적 64㎡ 1개 상가의 낙찰가는 11억원을 넘어섰다. 1-3생활권 M1블록 전용면적 31㎡ 8개 상가의 예정가격은 2억2000만원 안팎이었지만, 낙찰가는 5억원 이상 최고 11억원에 이르렀다.
특히 105호의 경우 예정가격 2억4843만원이 제시됐으나, 11억2052만원에 낙찰돼 최고낙찰률 451%를 기록했다. 상가 입점 시기는 1-1생활권 M10블록이 내년 1월, 1-3생활권 M1블록이 내년 8월로 예정돼 있다. 이번에 공급된 단지 내 상가 중 최고낙찰가를 기록한 상가를 보면 전용면적 3.3㎡당 가격이 1억2000만원에 육박했다. 이 정도면 전국 최고수준으로 실물경기는 싸늘한데 상가입찰에 과도한 경쟁이 벌어져 거품이 발생한 것으로 볼 수밖에 없다는 게 업계의 평가다.
실제로 지난 2011년 6월 분양된 첫마을아파트 단지 내 상가 분양 결과와 이번 결과를 비교하면 얼마나 과잉경쟁이 심화됐는지 알 수 있다. 당시 첫마을 A-1·2블록 단지 내 상가 23개 분양에서 예정가 총액은 81억5512만원이었지만, 낙찰가 총액은 2배에 가까운 162억6232만원이었다.
A-12블록 한 점포의 경우 예정가격 3억6805만원의 251%인 9억2400만원에 낙찰됐지만, 낙찰자가 계약을 포기한 후 재입찰에 들어가는 해프닝 끝에 4억5050만원에 새 주인을 만나기도 했다. 어쨌든 평균 낙찰률은 200%를 넘기지 않은 199.4% 수준이었다. 이 정도 수치를 두고도 부동산 업계는 과잉 경쟁이 부른 진풍경으로 향후 물가상승의 원인이 될 것이라고 우려를 보이고 있다.
서초동 강남대목타워와 지웰타워 등은 1층 국내 최고가로 분양에 나섰지만, 최초 분양가 대비 각각 20, 24% 할인을 해 겨우 분양을 마칠 수 있었다. 서울 서초구 서초동에서 3.3㎡당 분양가가 최고 2억5000만원로 분양을 시작했는데, 당시 강남대목타워의 1층 분양가는 지금까지 국내에서 선보인 상가 분양가 중 가장 높은 가격이다. 서초동 1303번지 일대에 12층 규모다.
부산 서면 한울트라움 아파트 32평형의 분양가가 2억5000만원임을 감안하면 비교가 쉽게 될 것이다. 분양면적 305㎡형 상가를 매입하려면 총 230억7250만원이 필요한 셈이다. 분양면적 180㎡형 상가 기준으로 2층 분양가는 65억6520만원(3.3㎡당 1억2157만원)이며, 3층은 49억2390만원(9118만원), 4층은 32억8260만원(6078만원) 등이다. 이처럼 상가분양 가격이 3.3㎡당 최고 2억5000만원로 책정한 것은 강남대로변에 신규 분양하는 상가가 드문 데다, 개통된 9호선 때문에 상권이 새롭게 평가받고 있기 때문으로 분석된다.
3.3㎡당 2억원에 육박하는 국내 최고가 분양가격으로 관심을 모은 강남 교보타워 인근의 강남대로변(서초구 서초동, 강남역 상권) 상가 건물들은 대부분 미분양 신세로 전락했다. 이들 상가는 분양 계약자가 대부분 나타나지 않은 모든 상가를 임대로 돌리거나 분양 가격을 할인하는 몸값 낮추기 방식으로 활로를 찾아 나서야 했다.
강남 교보타워 인근인 강남대로변(서초구 서초동, 강남역 상권) ‘서초W타워’(1〜16층) 등 상가 건물은 분양 개시 6개월 동안 대부분의 상가가 계약자를 찾지 못했다. 급기야 서초W타워는 분양 예정이던 상가를 모두 임대로 전환했다. 바로세움3 상가의 경우 새로운 주인을 찾고 있는 것으로 알려졌다.
3.3㎡당 2억원
대부분 미분양
잠실 트리지움(구 잠실3단지) 단지 내 상가는 분양 전부터 3.3㎡당 1억3000만원으로 최고 분양가를 기록했던 레이크팰리스(구 잠실4단지)보다 우월한 입지여건과 1000여 세대에 이르는 배후단지 수요로 관심을 끌었다. 실제 트리지움 단지 내 상가는 2009년 잠실 재건축 단지 2만4479세대의 입주가 완료되는 시점에 인구가 크게 늘어나는 데다 각 단지 내 상가에 비해 신천역과 가까워 상권혜택을 가장 크게 누릴 수 있을 것이라는 점 때문에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.
이런 예상대로 지상 1층 3.3㎡당 분양가는 최고 1억5000만으로 역대 최고의 분양가를 기록했다. 또 지하철 신천역과 바로 연결되는 지하 1층 점포는 최고 4500만원에 달했다. 결국 몇 년 후 트리지움 상가는 공매로 넘어가 최초 분양가 대비 3분의1 토막이 나는 신세가 됐다.
서울 강북지역에서도 3.3㎡당 분양가가 1억원(1층 기준)을 넘어선 상가가 등장해 관심을 끌었다. 뉴진원개발이 은평뉴타운 주변에서 분양 중인 복합상가 ‘와이타운’의 1층 분양가는 3.3㎡당 1억원으로 책정됐다. 지하 2층〜지상 12층에 31개 점포로 구성된 이 상가는 2·3층 점포의 분양가도 3000만〜3500만원이다. 이전까지 강북지역에서 최고가에 분양됐던 상가는 지난해 서대문구 대현동 ‘메르체’테마상가로 3.3㎡당 9426만원이었다.
그렇다면 서울 강남과 명동을 누른 전국에서 가장 비싼 상업용 건물(상가)은 어딜까.
국세청이 최근 ‘전국에서 가장 비싼 상업용 건물’로 발표한 곳은 경기도 성남시 분당구 판교역 1번 출구 맞은편에 자리 잡고 있는 ‘호반메트로큐브’다. 지하 1층〜지상 10층 규모인 이 건물의 내년도 상가 기준시가는 1㎡당 평균 1964만8000원. 이는 3.3㎡당 6495만원이 넘는 금액이다.
세종시 상가 3.3㎡당 1억2000만원
최대 거품지 강남역 주변은 초토화
3.3㎡당 1층 최고 분양가는 1억3000만원이다. 이 건물이 전국에서 가장 비싼 상가로 꼽힌 이유는 수도권 최고 관심지역인 판교신도시에 있는데다, 전용률도 다른 상가에 비해 크게 높은 96.8%에 달하는 점 때문이다. 호반메트로큐브는 ▲지하 1층 기계실과 관리실 ▲지상 1층 상가와 자전거 주차장 ▲2〜7층 자동차 주차장 ▲8〜10층 오피스텔 등으로 이뤄졌다.
상가 내 분양가가 가장 비싼 점포는 코너에 위치한 휴대전화 직영점으로 100㎡(이하 전용면적)에 26억원이다. 최근엔 한 보험회사가 29.41㎡를 약 7억원에 분양받았다. 31개 점포로 구성된 1층의 공실률은 20% 수준. 현재 미계약 점포 가운데 38㎡의 경우 15억원에 분양가가 책정돼 있다.
몇 달 전부터는 미계약 상가에 대해 분양가를 10〜20% 정도 할인율을 적용하고 있다. 임대료가 가장 비싼 점포는 보증금 1억원에 월 9000만원 수준으로 코너에 위치해 있다. 가장 임대료가 싼 점포는 보증금 5000만원에 월 180만원으로 대로변 뒤편에 있다.
주변 상가들도 분양가격이 비싼 편이다. 복합상업시설(알파돔시티) 부지를 사이에 두고 대로변에 있는 상가의 경우 45㎡에 18억〜19억원 수준이다. 상가매매 호가 상승은 2015년 완공을 앞둔 판교 테크노밸리가 한몫한다는 게 지역 부동산 중개업계 설명이다.
테크노밸리는 66만여㎡ 부지에 3000여개 기업이 입주할 예정이다. 현재 엔씨소프트를 비롯해 국내 게임업체들과 안철수 연구소, 메디포스트 등이 자리 잡고 있다. 현재 60% 수준인 테크노밸리 입주가 더 이뤄지면 상가도 활성화될 수 있을 것이라는 게 업계의 이야기다.
와이타운 대박
트리지움 굴욕
최근 정부의 전월세 과세로 상가시장의 분위기가 다소 과열 양상을 띠면서 분양가도 동반상승하는 분위기를 주의해야 한다. 특히 신규 신도시와 택지지구 내의 상가 분양가격이 고공행진 양상을 보이고 있는 만큼 입지와 가격을 냉정히 따져봐야 한다는 지적이다.
현재 상가분양이 한창인 서울 마곡지구 내 A상가의 경우 3.3㎡당 평균 분양가가 3800만원선에 달하고 같은 건물 내에서도 위치가 뛰어난 곳은 4600만원에 이른다. 서울 지하철 5호선 발산역 인근에서 공급 중인 상가의 3.3㎡당 분양가 역시 3800만〜4500만원으로 높게 형성돼 있다.
아파트 분양의 경우 ‘착한 가격’이 트렌드로 정착되는 모습이지만, 상가는 고분양가 정책이 그대로 유지되고 있어 가격이 너무 비싼 경우가 많다. 그래서 투자비 대비 수익률을 꼼꼼히 분석한 뒤 분양을 받아야 한다. 무리하게 대출을 받기보다는 가용할 수 있는 자금 규모를 바탕으로 투자할 상가의 종류를 구분해 접근할 필요가 있다.
