살아날 듯 온기가 돌던 2014년 상반기 주택시장은 2·26 주택임대차 선진화방안(이하 2·26 대책), 세월호 참사, 6·4 지방선거, 월드컵 등으로 다시 위축됐다. 이 때문에 주택시장 활성화를 위해 새로운 대책 마련을 해야 한다는 목소리가 높다.
상반기 세월호 선거 월드컵 등으로 위축
주택시장 활성화 위한 대책 마련 목소리
올 하반기 시행을 앞두고 있는 부동산 제도 중 재건축 규제완화가 단연 눈에 띈다. 이르면 6월말 수도권 민영주택의 소형주택건설 의무가 폐지된다. 재건축 초과이익환수제도 하반기에 폐지될 예정이기 때문이다. 아울러 민간임대주택 임차권 양도 및 전매 전면 허용 등 민간임대사업 활성화방안도 주목할 만하다.
뭐니 뭐니 해도 시장의 불씨를 사그라지게 한 장본인인 분리과세 및 2주택자 전세보증금 과세 등을 담은 ‘2·26 대책의 전월세 과세 수정안’에 대한 국회 법안 처리가 가장 큰 화두로 부각되고 있다. 그럼 올 하반기 시행을 앞둔 부동산 제도는 어떤 것들이 있을까.
소형주택 의무 폐지
초과이익환수도 폐지
주택 보유수와 상관없이 임대소득이 연 2000만원 이하인 경우 14% 단일세율로 분리과세되고, 월세 비과세 유예기간은 2년에서 3년으로 연장하는 방안이 추진된다. 당정 협의를 거쳐 의원입법으로 추진 중이다. 2주택자에 대한 전세보증금 과세 방안도 수정될 예정이다.
▲민영주택 소형주택건설 의무 폐지 = 이르면 6월말부터 수도권 민영주택의 소형주택건설 의무가 폐지된다. 현재 수도권 과밀억제권역 내 민간사업자 보유택지에서 건설하는 300가구 이상 주택은 전체 건설호수의 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하로 건설하도록 했다.
하지만 앞으로는 전체 건설호수의 75% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 건설하도록 규제가 완화된다. 이와 함께 주택조합 등의 규모별 건설비율 제한도 완화해 시장상황에 따라 주택조합 등이 일정부분 자율적으로 공급규모를 결정할 수 있도록 했다.
전월세 과세 수정안
국회 처리 어떻게?
▲재건축 초과이익 환수제 폐지 = ‘재건축 초과이익 환수제 폐지안’이 국회 상정 대기 중이다. 하반기 중 시행될 가능성이 높다. 참여정부시절 집값이 급등하자 재건축 투기억제를 위해 도입됐다.
하지만 주택시장이 안정된 상황에서 하루빨리 폐지해야 한다는 주장이 많았다. 초과이익 환수제가 폐지되면 서울 강남권 등 신규주택 공급은 숨통이 트일 전망이다. 현재는 올해 말까지 관리처분계획인가를 신청한 단지들은 초과이익 환수대상에서 제외해 주는 한시적인 완화책이 시행되고 있다.
▲수도권 재건축 1가구 1주택 공급규정 폐지 = 수도권 과밀억제권역 내 재건축사업의 경우 기존 조합원이 원하면 신규주택을 현재 소유 주택수만큼 우선 공급받을 수 있는 내용의 개정안이 6월 국회 법안 처리를 기다리고 있다. 현재는 소유 주택수와 관계없이 1가구 1주택만 공급하도록 돼 있다.
▲분양가상한제 탄력 운영 = 분양가 상한제 탄력운영 방안을 담은 주택법 개정안이 또 다시 6월 국회 법안 처리를 기다리고 있다. 분양가 상한제 탄력운영은 상한제를 원칙적 으로 폐지하되 집값 급등 우려 지역에서 제한적으로 운영하는 것이다. 분양가 상한제 역시 집값 상승을 억제하기 위해 도입돼 현 주택시장 상황과 맞지 않는다는 지적이 꾸준하게 지적돼 왔으나 야당의 반대로 시행되지 못하고 있다.
▲부적격 당첨자 소명기간 단축 = 오는 10월 29일부터 부적격 주택 당첨자의 소명기간이 단축된다. 현재 입주자모집기간은 모집공고부터 예비당첨자 계약까지 통상 30〜40일이 소요된다. 이 중 부적격 당첨자 소명기간이 10일 이상 소요됐다.
이 때문에 예비입주자들의 주택 구입이 지연됐고, 다른 주택을 구매하는 기회도 잃는 일들이 빈번했다. 또한 사업주체는 분양지연으로 비용부담이 가중되는 문제도 야기됐다. 앞으로는 부적격 당첨자가 주택 소유 여부 등에 대해 소명자료를 제출할 수 있는 기간을 당초 10일 이상에서 7일 이상으로 단축해 당첨자 명단을 신속하게 확정할 수 있도록 한다.
▲부적격 당첨자 제재요건 완화 = 올 하반기부터 부적격 당첨자의 당첨을 취소하되, 부적격 당첨일부터 3개월간 청약을 박탈한다. 현재 청약자격을 위반해 당첨된 자는 고의성 여부에 따라 청약통장 효력이 상실되거나 지역에 따라 1〜2년간 청약자격이 박탈됐다.
▲주택건설 사업계획승인 규모 완화 = 하반기 중 30가구 미만 주택건설 시 사업계획승인을 받을 필요가 없게 된다. 지난 6월3일 주택건설 사업계획승인 규모 완화 내용의 ‘주택법 시행령’ 일부개정안이 국무회의에서 의결됐다.
주거환경개선 및 주거환경관리 사업시행을 위한 정비구역은 정비사업을 통해 정비기반시설(도로, 주차장 등)이 설치되는 점을 감안해 해당 정비구역 내 공동주택 건설 시 사업계획승인을 받아야 하는 기준을 50가구 이상으로 완화했다. 2〜3인 거주 가능한 주택의 공급이 활성화되도록 일정 도로요건(6m 이상 폭 등)을 갖춘 단지형 도시형 주택을 건설하는 경우도 사업계획 승인기준이 50가구 이상으로 완화된다.
그나마 재건축 규제완화에 기대
민간임대사업 활성 방안도 주목
▲민간 임대사업 활성화 방안 = 민간 임대사업 활성화를 위해 임대주택법 시행령이 개정돼 7월 중 시행된다. 기존 매입임대사업자가 준공공임대사업자로 전환·등록 시, 이전에 임대한 기간의 반(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정해준다.
또한 임대의무기간 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대하고, 국민주택기금 또는 공공택지를 지원받지 않은 순수 민간 임대주택의 경우 임차권 양도·전대를 완전 허용(임대사업자의 동의를 전제)한다. 준공공임대주택은 세제혜택을 받는 대신 정부로부터 임대료 규제를 받는 민간임대주택이다.
▲중개수수료율 인하 = 국토부는 14년째 그대로인 부동산 중개수수료를 전면 개편할 예정이다. 연구용역을 거쳐 연내에 수수료를 낮출 방침이다. 주요 내용은 전셋값의 급등으로 인해 3억〜6억원 금액의 전셋집을 구할 때 같은 가격의 주택을 살 때보다 수수료를 많이 부담하는 역전현상을 해소한다. 수수료율은 최고 0.8%를 낮출 방침이다. 또한 현재 0.9%의 수수료율이 적용되는 주거용 오피스텔은 주택과 비슷한 수준으로 낮출 예정이다.
▲개발부담금 한시적(1년) 감면 = 오는 7월 15일부터 1년간 인허가 등을 받아 시행하는 계획입지사업의 개발부담금이 감면된다. 이에 따라 수도권에서 시행하는 개발사업은 개발부담금의 50%를 경감하고 그 외의 지역에서는 전액 면제된다.
▲리츠 투자규제 완화 = 리츠 투자규제 완화 내용의 부동산투자회사법 및 시행령 개정사항이 입법예고 중으로 이르면 12월 시행될 예정이다. 개정 후 사모형 위탁관리와 기업구조조정 리츠가 등록제로 전환되는 등 부동산 리츠의 규제가 대폭 완화될 예정이다. 모든 리츠에 대해 배당 방식을 자율화하고, 자기관리 리츠는 의무배당비율이 90%에서 50%로 완화된다. 위탁관리 리츠에 대한 보험사 등 금융기관의 주식취득제한(15%) 적용을 배제한다.
▲공공임대리츠에 대한 입주자모집 조건 완화 = 앞으로 공공임대리츠도 국가·지자체 또는 LH 등 공공기관과 동일하게 입주자 모집을 할 수 있도록 입주자모집 조건을 완화한다. 공공임대리츠 사업으로 10년 공공임대 주택 공급이 확대될 전망이다.
2주택자 전세보증금
과세도 수정될 예정
▲사회복지시설 기부채납 시 용적률 완화 = 오는 7월1일부터 건축물을 지을 때 사회복지시설을 설치해 국가 등에 기부채납하면 용적률이 완화된다. 용적률을 완화 받을 수 있는 시설에는 국공립어린이집, 노인복지관, 지자체가 해당 지역 수요를 고려해 조례로 정하는 시설 등이다.
이들 시설을 제공하면 기부채납 면적의 2배까지 추가 건축이 가능해져 사업성 향상을 기대할 수 있다. 다만 추가되는 건축면적으로 인해 증가하는 용적률은 해당 지역에서 허용되는 용적률의 20%를 초과할 수 없다.
▲주거급여 개편 = 기초생활보장제도 내 주거급여를 개편해 10월부터는 종전보다 지급대상과 규모를 확대해 지원한다. 새로운 주거급여는 2013년 이후 대상가구의 거주형태, 주거비 부담 등을 고려해 주거비 지원 수준을 고려해 대상을 선정한다. 본격적인 시행 전, 7〜9월까지 약 4만 가구에 시범지급 된다. 현재 주거급여를 받고 있는 사람은 따로 신청하지 않아도 개편된 제도에 따라 지원이 계속된다. 신규 수급자는 지방자치단체에서 8월부터 신청을 받는다.
