<김기록 법무사의 쉬운 경매> 토지근저당권등기 후 임차권의 대항력 유무

[Q] 토지근저당권등기가 경료된 후 신축한 주택의 건물근저당권이 등기되기 이전에 대항요건(주택인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 토지근저당권자가 임의경매를 신청했는데, 저는 대항력이 있는 건가요?

[A] 대항력이 있습니다. 따라서 배당요구를 하지 않았다면 임차보증금 전부, 배당요구를 했다면 배당받지 못한 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다

주택임대차보호법(이하 주임법) 3조 1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다’고 규정하고 있는데, 이를 대항력이라고 합니다.

상가건물은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(상가건물임대차보호법 3조 1항).

대항력을 가진 임차인은 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등 임차인이 가지는 모든 권리를 임대인 기타 제3자에 대해 주장할 수 있습니다.

대항력이 있는 임대차가 임대차 존속 중에 주택이 양도된 경우에는 주임법 3조 4항에 따라 임대차가 종료된 후에 양도된 경우에는 주임법 4조 2항에 따라 임차인은 양수인에게 대항력을 행사할 수 있습니다.


주택의 공동임차인 중 1인이라도 대항력 요건(인도와 주민등록)을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸합니다.

이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2021다238650 판결).

주택의 인도와 주민등록은 그 대항력 취득 시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서라도 계속 존속하고 있어야 합니다.

임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 88다카143 판결).

한편 대항요건(주택인도와 주민등록)을 마친 임차인이 임대차계약증서에 확정일자를 받은 때에는 우선변제권을 가집니다(주임법 3조의2 제2항).

다만 소액임차인의 경우에는 그 보증금 중 일정액에 대해서는 확정일자 없이도 우선변제권을 가집니다.

주택임차인이 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있을 때는 임차인은 두 가지 권리 중 하나를 선택해 행사할 수 있습니다(93다39676).


임차인이 대항력을 행사할 수 있으려면 임차인이 대항력을 갖춘 시점(주택인도와 주민등록을 마친 다음날)이 임차주택에 최선순위 저당권·담보가등기·가압류 또는 압류(체납처분에 의한 압류 또는 경매개시결정기입등기) 등기일보다 먼저인 경우 그 임차인은 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다.

대항력은 주택인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시에 생기므로, 주택인도와 주민등록을 갖춘 다음 날 주간에 등기가 경료된 저당권에 기한 매수인(낙찰인)에게 대항할 수 있습니다(99다9981).

매각으로 선순위 저당권이 소멸하면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도, 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로, 이런 경우 매수인(낙찰인)에게 임대차를 가지고 대항할 수 없습니다(99다59306).

그러나 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 피담보채무의 변제 등 사유로 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금지급 전에 소멸됐다면, 임차권의 대항력이 소멸하지 않습니다.

그 저당권이 매각허가결정 후 매각대금지급 전에 소멸했더라도 매수인에게 대항할 수 있습니다(대법원 98마1031 결정).

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(98마1031).

대지에 관한 근저당권설정 후 집합건물(주택)이 신축된 경우 신축주택임차인이 대항력을 가질 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

2021. 1.  5. 토지에 대해 근저당권설정등기(토지 별도등기)
2024. 1.  5. 위 지상에 집합건물 신축하고 건축물대장 작성, 사용승인 
2024. 1. 10. 임차인 갑이 이 중 501호에 대항요건(주택인도와 주민등록) 갖춤
2024. 1. 15. 집합건물 각 호수에 대해 소유권 보존등기(대지권 포함) 및 건물에 추가 근저당권설정등기
2024. 3.  5. 위 501호에 대해 임의경매 신청 

[주민등록은 소유권보존등기와 관계없이 건축물대장이 작성되면 할 수 있습니다(정부 24 전입신고 신청 시 구비서류 참조)]

이 같은 경우 갑은 매수인(경락인)에게 대항력을 행사할 수 있습니다. 임차인이 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부는 토지에 대해 선순위근저당권자가 있는지 여부와 관계없이 건물만을 기준으로 판단합니다. 

다만 배당에 있어서는 대지와 건물의 매각대금을 나누어 대지 부분의 매각대금은 대지의 근저당권자에게 우선배당합니다.

이는 근저당권이 설정된 대지에 건물이 건축된 후 대지의 근저당권자가 지상건물에 대해 일괄매각(민법 365조)을 청구한 경우에도 마찬가지입니다(재판자료 제109집, 68면)[부동산경매(2), 윤경·손흥수 1545면, 한국사법행정학회]. 


한편 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정됐다가 매각으로 인해 소멸했더라도, 건물의 다른 부분을 목적물로 하는 임차인이 취득한 대항력은 매각으로 소멸하지 않습니다(96다53628). 

또 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의해 보증금을 증액한 경우, 임차인은 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있으나, 증액한 보증금에 대해서는 저당권에 기해 경락받은 매수인(낙찰인)에게 대항할 수 없습니다(90다카11377). 


<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
 
[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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‘김병기발’ 민주당 권력 재편 막전막후

‘김병기발’ 민주당 권력 재편 막전막후

[일요시사 정치팀] 박희영 기자 = 더불어민주당의 원내사령탑이 무너졌다. 김병기 전 원내대표의 사퇴 후폭풍이 꼬리를 물면서 계파 갈등의 도화선이 될 것이란 해석이 나온다. 촘촘하게 예정된 각종 선거를 앞두고 의원들의 셈법이 분주하다. 더불어민주당(이하 민주당) 김병기 원내대표가 사퇴했다. 자신과 가족을 둘러싼 사생활 리스크가 걷잡을 수 없이 불거지자 원내대표로서 거취를 표명한 것이다. 민주당 투톱의 한 축으로서 책임과 부담을 느꼈다는 해석도 제기된다. 못 버티고 불명예 퇴장 지난달 30일 김병기 전 원내대표는 국회에서 열린 원내대책회의에서 “국민의 상식과 눈높이에 한참 미치지 못한 처신이 있었고, 그 책임은 전적으로 제 부족함에 있다”고 운을 띄웠다. 이어 “지난 며칠간 많은 생각을 했다. 제 자리가 중요한 게 아니라 하나의 의혹이 확대 증폭돼 사실처럼 소비되고 진실에 관한 관심보다 흥미와 공방의 소재로만 활용되는 현실을 인정하기 어려웠다”며 “시시비비를 분명히 가리고 진실을 끝까지 밝히는 길로 갈 것인지에 대한 고민은 제 거취와도 연결돼 있었다”고 설명했다. 아울러 “연일 계속되는 의혹 제기의 한복판에 있는 한 제가 걸림돌이 될 수밖에 없다”며 사퇴 의사를 밝혔다. 김 전 원내대표를 둘러싼 의혹은 총 9가지다. 구체적으로는 ▲장남 국가정보원(이하 국정원) 채용 개입 ▲장남 국정원 업무에 보좌진 동원 ▲차남 숭실대 편입 개입 ▲차남 빗썸 취업 청탁 의혹 ▲국정 감사를 앞두고 쿠팡 대표와 식사 ▲대한항공 호텔 숙박권 수수 ▲공항 의전 요구 ▲지역구 병원 진료 특혜 ▲배우자의 구의회 업무추진비 사적 유용 의혹이다. 김 전 원내대표는 해당 제보를 ‘보좌진발’이라고 의심하며 “교묘한 언술로 공익 제보자 행세를 하고 있다“고 오히려 지적했다. “직접 보고 판단해달라”며 제보자로 지목한 전직 보좌진이 포함된 단체 소통방에서 나온 적나라한 대화 내용을 자신의 SNS에 공개하면서 양측의 공방은 전면전으로 치달았다. 최근에는 민주당 강선우 의원과 김 전 원내대표 간의 공천 관련 녹취가 공개되면서 공천 개입 의혹도 제기됐다. 2022년 치러진 지방선거 당시 민주당 서울시당 공천관리위원(이하 공관위)이었던 강 의원의 보좌관이 자신의 지역구에서 출마를 준비 중이던 김경 서울시의원으로부터 1억원을 수수했고, 이를 공관위 간사였던 김 전 원내대표와 상의했다는 보도가 나온 것이다. 당시 김 전 원내대표가 “돈 얘기를 들은 이상 제가 도와드려서도 안 된다. 일이 커진다”고 하자 강 의원은 “의원님, 저 좀 살려주세요”라고 호소했고, 김 전 원내대표의 우려에도 결국 김 시의원이 단수 공천되면서 문제가 됐다. 해당 사건과 관련해 세 사람 모두 의혹을 부인한 상태다. “내가 걸림돌” 결국 사퇴한 김 최고위·원대 ‘동시 보궐선거’ 사생활 문제와 더불어 공천 개입 의혹까지 제기되자 민주당 의원들 사이에서도 김 전 원내대표의 거취를 놓고 의견이 분분했다. 지난달 26일 민주당 박주민 의원은 한 라디오를 통해 “저 같은 경우 당에 부담을 안 주는 방법과 방향으로 고민했을 것”이라며 사실상 사퇴를 종용했다. 박범계 의원 역시 “어떤 형식으로든 입장 발표가 있지 않겠느냐. 본인이 과연 해명할 수 있는 사안인지, 거꾸로 용단을 내려야 되는 사안인지 본인이 잘 알고 있을 것”이라며 신중한 판단을 요구했다. 범여권인 조국혁신당과 진보당도 “사안이 엄중하다”며 압박에 나섰다. 일각에서는 김 전 원내대표가 의혹에 대한 결백을 입증하기 위해서라도 직을 유지해야 한다는 주장도 나왔다. 오는 6월 치러질 지방선거를 앞두고 원내사령탑이 흔들릴 경우 당이 어수선해질 수 있어 선거 일정을 고려했다는 해석도 제기된다. 민주당 박수현 대변인은 지난달 29일 한 라디오를 통해 “많은 언론이 다른 해석을 하고 있지만 일단 내일(지난달 30일) 해명과 사과에 더 방점이 있지 않을까 (싶다)”면서도 “그 후에도 국민께서 납득하지 못한다면 그 이후에는 어떤 생각을 할지 모르겠다”고 언급했다. 이날(30일) 아침까지도 그가 대국민 사과와 함께 ‘버티기’에 들어설 것이란 관측에 힘이 실렸지만, 배우자와 아들에게도 고발장이 날아들면서 결국 사퇴 입장을 냈다. 이 과정서 정 대표의 지지자들은 김 전 원내대표를 겨냥한 사퇴 압박 수위를 높였고, 친명(친 이재명) 및 김 전 원내대표 지지층에서는 정 대표의 ‘자기 정치’를 비판하며 또 다른 잡음을 만들어냈다. 원내대표 궐위 시 1개월 이내에 새 원내대표를 의원총회에서 재선출해야 한다. 한 민주당 관계자는 “2026년은 선거의 연속”이라며 3명의 최고위원 보궐선거와 새 원내대표 보궐선거를 동시에 치르는 11일을 주목했다. 이 밖에도 5월에는 국회의장 선거가 예정돼있으면서 곧장 6월 치러질 지방선거 후보를 선발하기 위한 공천 전쟁이 시작된다. 다만 이 관계자는 “급작스럽게 치러진 선거인 데다가 (신임 원내대표의) 임기가 (김 전 원내대표의 잔여 임기인) 6개월밖에 되지 않아 후보군도 어수선한 상황”이라며 “그럼에도 지방선거라는 큰 선거가 걸려 있는 만큼 부담감은 두 배로 크다. 까딱하다가는 독박을 쓰는 상황”이라고 해석했다. 줄줄이 나비효과 당헌·당규에 따라 원내대표를 재선출할 때까지는 문진석 원내수석부대표가 직무를 대행한다. 원내대표 당원투표는 오는 9일부터 11일까지 사흘간 진행되며 국회의원 투표는 마지막 날인 11일 실시한 뒤 결과를 발표한다. 민주당 진성준 의원이 첫 출사표를 던졌다. 이 밖에도 신임 원내대표 후보군으로는 박정·백혜련·한병도 의원이 물망에 올랐다. 박 의원은 2016년 치러진 20대 총선에서 파주을에 출마해 당선된 뒤 같은 지역구에서 내리 3선을 지냈다. 초선 시절 당 원내부대표를, 맡았으며 21대 국회서는 환경노동위원장, 22대 국회 예산결산특별위원장을 지냈다. 지난해 8월 민주당 전당대회서 정 대표의 경쟁 상대였던 박찬대 의원의 선거를 도운 인물이다. 비교적 계파 색이 옅은 것으로 분류되는 백련 의원은 검사 출신으로 20대 총선에서 경기 수원을에 출마해 마찬가지로 3선을 지냈다. 초선 시절 원내부대표와 당 대변인을 역임했으며 사법개혁 특별위원회 간사와 21대 국회 후반기 정무위원장 등 이력을 갖췄다. 한 의원은 2004년 열린우리당 시절 전북 익산갑 당선을 시작으로 정치에 입문했다. 지난 2017~2019년 문재인정부에서 정무수석을 지냈으며 21대 총선을 통해 국회로 돌아왔다. 제22대 국회 전반기 예결위원장을 지내는 만큼 출사표를 던질 경우 예결위원장직을 내려놔야 한다는 고민이 있다. 이 외에도 당 수석최고위원인 이언주 의원과 조승래 사무총장도 자칭타칭 원내대표 후보군으로 거론된다. 지난해 6월 원내대표 선거서 김 전 원내대표와 2파전을 벌인 서영교 의원도 재조명됐다. 지방선거서 서울시장에 도전장을 내밀었지만, “이럴 줄 알았으면 서 의원을 뽑았을 것”이라는 당원의 여론에 힘입어 원내대표직으로 선회할 것이란 전망이 나오면서다. 서 의원은 이재명 지도부 1기에서 최고위원을 지낸 대표적인 친명계 중진으로 당내 홍보위원장, 원내수석부대표 등을 거쳤다. 아니라더니… 셀프 갈라치기 그동안 당 투톱 간의 갈등설이 몇 차례 불거졌지만, 한편으로는 김 전 원내대표가 풀 액셀을 밟는 지도부의 ‘브레이크’ 역할을 해온 만큼 기존과 비슷한 성향의 후보가 선출될 것이란 전망도 나온다. 다만 강성 지지층들은 김 전 원내대표의 행동을 ‘조율’이 아닌 ‘뒤통수’ ‘견제’로 해석한 만큼 더 센 원내대표에게 한 표를 던져줄 것이란 관측도 제기된다. 잦은 마찰을 보인 만큼 신임 원내대표의 조건으로 정청래 지도부와의 케미가 1순위로 여겨진 셈이다. 현 지도부와 손발을 맞춰 개혁을 완수하고, 2026년 목표인 내란 청산 작업에 전적으로 힘을 실어주는 원내대표가 필요하다는 게 당원들의 설명이다. 같은 날 치러지는 최고위원 보선이 이미 ‘친명 대 친청(친 정청래)’ 구도로 자리 잡으면서 이번 원내대표 보선 출마 역시 비슷한 프레임에 갇히지 않겠냐는 우려가 나온다. 이와 관련해 최고위원 후보에 도전한 한 의원실 관계자는 “김 전 원내대표의 사퇴로 당원들이 더 결집할 수는 있겠지만 계파 프레임을 덧씌우진 않을 것이다. 개인의 역량에 따라 당원의 선택을 받으면 된다”고 선을 그었다. 당 관계자들의 이 같은 해명에도 불구하고 선거를 앞둔 최고위원 후보들 간의 설전이 뜨겁다. 지난달 23일 열린 첫 합동연설서 후보들은 입 모아 ‘원팀’을 외쳤지만 서로를 향한 말속에 칼을 숨겨 당내 갈등설의 여파가 드러났다는 분석이다. 이날 이성윤 후보는 “우리의 총구는 호시탐탐 우리를 노리는 저 내란 세력, 개혁 반대 세력으로 향해야 한다”며 정청래 지도부가 추진하는 3대 개혁에 재차 힘을 실었다. 문정복 후보 역시 “굳이 친명을 말해야 한다면 맨 앞에 문정복이 있다”며 당정 간의 화합을 강조하면서도 최근 부결된 1인1표제에 관해 “당 지도부 선출 시 재추진하겠다”며 정 대표와 발을 맞췄다. 반면 정 대표와 각을 세워온 유동철 후보는 “민주당이 이재명이고 이재명이 민주당이다. 겉으로는 이재명을 말하지만 뒤에서는 자기 정치를 하는 사람들이 있다”고 꼬집었다. “친명에게 맨 앞자리는 없다”며 문 후보를 저격하는 듯한 발언도 이어갔다. 이건태 후보와 강득구 후보는 이 대통령과의 호흡을 강조하며 당정이 한 몸으로 움직이는 민주당에 방점을 찍었다. 갈수록 거칠어지는 후보들의 입 5월 의장 선거…판 달구는 명·청 지난달 30일에는 후보들 간에 직접적인 설전도 발생했다. 유동철 후보는 앞서 이성윤 후보가 “지도부를 흔드는 것은 우리 당의 분열을 바라는 내란 세력과도 같다”고 말한 것을 언급하며 “지도부를 흔들면 내란 세력이냐? 후보에서 사퇴하거나 적어도 상처받은 당원에게 사과해야 한다. 최고위원 자격이 없다”고 직격했다. 문정복 후보는 “이재명 당시 당 대표의 체포동의안 가결이라는 아주 엄혹한 시기에 저는 연판장을 돌리면서 막았다. 그 당시 강득구 후보는 함께한 기억이 없다”고 말했다. 그러자 강 후보는 “당시에 저도 가장 앞장서서 싸웠다. 사실을 근거로 말해야 한다”고 반박했다. 이건태 후보는 “당청 갈등은 없다”면서도 “다만 대통령이 외교 일정을 소화할 때 시차를 뒷받침하지 못하고 엇박자를 낸 것은 사실”이라며 ‘명청 갈등’을 수면으로 띄우기도 했다. 내년 5월 임기가 만료되는 국회의장 자리를 두고도 당내서 묘한 기류가 흐른다. 22대 국회 전반기 선거 당시 모두의 예상을 깨고 의심(민주당 의원의 의중)인 우원식 후보가 명심(이재명 당시 대표의 의중)인 추미애 후보를 꺾은 만큼 후반기 역시 결과 예측이 쉽지 않을 것이란 분석이 나온다. 권리당원 투표 비율을 20% 반영하지만 국회의원이 중심이 되는 선거인 만큼 선거 결과에 따라 당내 권력구도가 바뀌게 된다. 지난달 ‘친명 좌장’이자 6선인 민주당 조정식 의원이 “이른 시점이지만 후반기 국회의장에 뜻을 두고 있다”며 출마를 시사했다. 조 의원은 한 라디오를 통해 “후반기 국회가 민주주의와 헌정 질서를 제대로 지켜내고, 이정부와 함께 유능한 민생 국회를 만드는 것이 대단히 중요하다”며 “그런 점에서 제가 할 역할이 있다고 생각한다”고 설명했다. 5선인 박지원·김태년 의원도 국회의장 후보로 이름을 올렸다. 이런 상황에서 조 의원이 대통령 정무 특별보좌관에 위촉되면서 이미 명심이 한쪽으로 쏠렸다는 관측이 나온다. 비슷한 시기에 정 대표가 박 의원을 치켜세우며 ‘명청 대리전’이라는 해석을 낳았다. 박 의원은 지난 전당대회 당시 정 대표에게 힘을 실어줬고, 1인1표제가 부결되자 설득 과정의 부재를 꼬집으면서도 “정 대표의 설득, 노력이 되면 1인1표제가 좋을 것”이라며 그를 옹호했다. 잘나가다 생긴 실금 앞으로 치러질 모든 선거가 친명과 비명(비 이재명), 친청과 비청(비 정청래) 구도로 흘러가면서 민주당에서는 갈등이 심화되는 것을 경계하는 모양새다. 그러나 “권력 있는 곳에 갈등은 당연하다”는 한 민주당 관계자의 중론인 만큼 권력 다툼은 불가피할 것으로 관측된다. 당장 오는 11일 치러질 원내대표·최고위원 보선이 그 시작점이다. 민주당의 세력 분화가 여권 지형에 어떤 영향을 끼칠지 이목이 쏠린다. <hypak28@ilyosisa.co.kr> <기사 속 기사> “잘 걸렸다” 김병기 흔드는 국힘 국민의힘이 민주당 원내대표직을 사퇴한 김병기 의원을 향해 “의원직도 사퇴하라”며 비판을 날을 거두지 않고 있다. 원내대표직 사퇴는 결단이 아니라 국민 여론에 떠밀린 뒤 내놓은 늦은 후퇴에 불과하다는 지적이다. 국민의힘 최보윤 수석대변인은 “김 전 원내대표를 둘러싼 의혹은 이미 개인 차원의 논란을 넘어섰다”며 “의원직에서 즉각 사퇴하고 제기된 모든 의혹에 대해 성실히 수사에 임해야 한다. 더는 책임을 미루지 말고 법의 판단을 받으시라”고 촉구했다. 현재 경찰은 김 전 원내대표와 그의 가족을 둘러싼 사생활 관련 비위 의혹을 여러 방면으로 들여다보고 있다. 관련 고발장이 동작경찰서·영등포경찰서·서초경찰서 등 여러 곳으로 나뉘어 제출된 상태인 만큼 이를 한데 모아 상급청인 서울경찰청이 직접 수사할 가능성도 제기된다. <박>