[Q] 낙찰받은 부동산을 제3자에게 매도한 경우 부동산인도명령은 누가 신청해야 하나요?

[A] 매수인(낙찰자)이 신청해야 됩니다. 매수인(경락인)은 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 집행법원에 부동산인도명령 신청을 할 수 있습니다. 인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인에 한합니다.

매수인이나 일반승계인이 매각대금을 완납했음을 요하며, 소유권이전등기가 됐음을 요하지 않습니다.

매수인으로부터 매각부동산을 매수한 양수인은 매수인의 집행법상의 권리까지 승계하는 것은 아니므로 인도명령신청권이 없고, 매수인을 대위해 신청할 수도 없습니다.

인도명령신청권은 매각대금을 모두 지급한 매수인에게 부여된 집행법상의 권리므로 매수인이 매각부동산을 제3자에게 양도해도 매수인이 인도명령을 구할 수 있는 권리는 상실하지 않습니다.

인도명령의 상대방은 채무자와 소유자, 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가지지 않은 점유자입니다.  

인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청해야 합니다. 6월이 지난 뒤에는 점유자를 상대방으로 해 소유권에 기한 인도소송을 제기할 수밖에 없습니다. 공매절차에는 부동산인도명령제도가 없습니다. 인도소송을 제기해야 합니다.

부동산인도명령 신청에 대해 법원은 서면심리만으로 인도명령의 허부를 결정할 수 있고, 필요하다고 인정되면 상대방을 심문하거나 변론을 열 수도 있습니다.

채무자 및 소유자 외의 점유자에 대해 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문해야 합니다. 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있지 않음이 명백한 때 또는 그 점유자를 이미 심문한 때에는 그렇지 않습니다(민사집행법 136조 4항).

부동산인도명령에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다(같은 법 136조 5항). 그러나 이 즉시항고에는 집행정지의 효력이 없습니다. 따라서 인도집행의 정지를 구하려면 즉시항고를 신청하면서 항고법원(재판기록이 원심법원에 있는 때에는 원심법원)에 강제집행정지 신청을 해 집행정지 결정을 받아 그 정본을 집행관에게 제출해야 합니다(민사집행법 15조 6항). 

그러나 부동산경매 절차에서 발령된 부동산인도명령의 집행을 저지하기 위한 민사집행법 제15조 제6항에 따른 강제집행정지의 재판은 법원이 직권으로 하는 것이고 당사자에게 신청권이 있는 것이 아니므로, 당사자의 강제집행정지 신청은 단지 법원의 직권발동을 촉구하는 의미밖에 없습니다.

따라서 법원은 이 강제집행정지 신청에 대해서는 재판을 할 필요가 없고, 설령 법원이 신청을 거부하는 재판을 해도 불복이 허용될 수 없으므로 그에 대한 불복(대법원에 특별항고)은 부적법해 강제집행정지 신청 기각결정에 대한 특별항고는 각하될 수밖에 없습니다(대법원 2017그42).

부동산인도명령신청사건에서 매수인은 상대방의 점유사실만 소명하면 되고, 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것임은 이를 주장하는 상대방이 소명해야 합니다(대법원 2015마2025 결정).

채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않을 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 인도집행을 위임할 수 있습니다(민사집행법 136조 6항). 인도명령의 집행에는 집행문이 필요합니다. 

인도명령이 발해진 후 신청인 또는 상대방에 관해 일반승계사유(상속 등)가 생긴 경우에는 승계집행문을 부여받아 인도명령의 집행을 할 수 있습니다(2020 법원실무제요, 민사집행Ⅱ, 493면).

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[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)