임인년 돈 몰릴 복덩이는?

2022년 임인년 새해 부동산 전망은 안갯속이다. 대선을 비롯해 추가 금리 인상과 대출 규제 강화, 실물 경기 회복 등의 변수에 따라 집값이 하향 안정세에 진입할 수도 재반등할 수도 있어서다.

지난해 오피스텔, 도시형 생활주택, 꼬마빌딩(중소형 빌딩), 생활(형)숙박시설, 지식산업센터 등 수익형 부동산 성장세가 심상찮았다. 정부 대출 규제와 금리 인상 등 주택시장 전반에 걸친 규제로 반사이익의 수혜자가 된 것. 분양시장에서도 그 인기를 체감할 만한 반응들이 보였다.

하향 안정세?
재반등 기회?

지난해 11월 분양한 경기도 ‘힐스테이트 과천청사역’오피스텔은 89실 공급 분양에 12만4426명이 몰려 평균 경쟁률 1398대1로 역대 오피스텔 경쟁률을 기록했다. 같은 달 분양을 진행한 서울시 영등포구 ‘신길AK푸르지오’ 오피스텔 97실 공급은 분양가 9억원을 훌쩍 넘어섰음에도 12만5919명이 분양 경쟁에 몰렸다.

생활숙박시설(생숙시설)도 연이어 흥행을 터뜨렸다. 지난해 8월 서울 강서구 생숙시설 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’는 평균 657대1의 높은 청약 경쟁률을 보였다. 충북 ‘힐스테이트 청주 센트럴’역시 862대1의 높은 경쟁률로 청약을 마쳤다.

수익형 부동산 인기몰이도 올해까지 이어질 전망이다. 집값 상승세 기조로 유지 현상과 공급 부족 등 현재 부동산 시장 환경이 지속될 것으로 보인다. 아파트보다 전매 제한 규제가 자유로운 것을 물론, LTV(주택담보인정비율) 70%로 비교적 수월하게 대출을 받을 수 있다. 주택 수에 포함되지 않아 과세 대상에서도 제외되기 때문이다.


소형 평형의 오피스텔은 ‘아파트 대체재’라 하기엔 3~4인 가구가 살기 비좁아 선호도가 낮았지만, 최근 1~2인 가구 비중이 크게 늘면서 틈새 주거 상품으로 업계와 시장에서 주목받고 있다. 일각에선 올해도 수익형 부동산 시장은 ‘맑음’이 계속되는 한편, 시중 금리 인상 분위기와 내수 경기 침체가 우려되는 상황에서 이달부터 대출 규제 강화까지 예고돼 수익형 부동산 거래가 위축될 것이란 주장도 제기되고 있다.

빨간불 켜진 아파트 여전히 안갯속
대선 등 변수 따라 집값 들쭉날쭉

지난해 하반기 몰린 수익형 부동산 분양 행렬도 올해 예고된 대출 규제를 피하기 위한 것이란 예측도 나온다. 지난해 10월 금융위원회는 ‘가계 부채 관리 강화 방안’을 발표하며 올해 1월부터 잔금 대출도 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함하겠다고 밝혔기 때문이다. 이는 올해 나오는 입주자 모집 공고분부터 곧장 적용될 예정이다.

아울러 한국은행이 기준금리를 인상하면 디레버리지(자산에 투자된 자금 중 부채 비율이 줄어드는 것) 효과로 수익률이 줄어들 수밖에 없다. 결국 은행 대출을 이용한 부동산 매입의 결과는 매달 얻은 임대료 소득의 상당 부분을 대출이자로 상쇄하는 것으로 귀결된다.

부동산 전문가들은 과도한 대출을 통한 부동산 매입에 신중해야 하는 시기라고 조언하지만, 시장은 여전히 낙관하는 분위기다. 고점에 다다른 아파트 분양가 영향으로 오피스텔은 이를 대체할 중심 대체재로 꼽히며 가격 상승세까지 더해지고 있다.

또 다른 상업 부동산 유형인 물류센터에도 활발한 투자가 예상된다. 코로나19 팬데믹 이후 비대면 소비가 확산하면서다. 전자 상거래 업체들이 급속도로 성장하면서 물류센터 수요가 늘었고, 아직 짓지 않은 건물까지 거래하는 등 물류센터 시장은 성장 중이다.

토지 시장에도 부동산 투자금이 몰릴 것이란 예상이 나오고 있다. 국토교통부는 최근 새해 표준지 공시지가는 전국 평균 10.16% 오른 것으로 집계됐다. 지난해에 이어 2년 연속 두 자릿수 상승률이다. 3기 신도시 조성 등 개발 사업이 본격화되면 대규모 토지 보상금이 풀릴 예정이고, 물류센터가 주목받으며 교외지 토지 가치가 올라 가격 상승세도 지속될 것이란 전망이다.


다만 토지는 아파트보다 환금성이 떨어지는 측면이 있어 투자에 신중해야 한다. 토지 투자에서 가장 필수적으로 고려해야 하는 것은 입지인데, 입지적 요건에 따라 투자 성패가 갈릴 수 있다는 것이다.

구조·기능 중시 럭셔리 라이프
입지적인 요건 따라 투자 성패

다세대연립주택과 같은 빌라 시장에는 실거주 목적의 수요가 꾸준히 유입할 것으로 전망된다. 문재인정부 임기 동안 아파트 값의 가파른 상승에 따라 빌라가 대체재로 각광을 받았는데, 올해도 유사한 모습이 나타날 것으로 보인다. 아파트 차선책으로 수요가 몰리는 오피스텔 역시 빌라와 유사한 양상을 띨 것으로 관측된다.

KB국민은행 리브부동산 조사 결과 지난달 서울 아파트의 평균 매매가격은 12억4978만원이다. 지난해 1월 10억6108만원에서 1억8870만원 급등했다. 중위가격도 10억8250만원이다. 평균가격과 중위값 모두 주택담보대출인정비율(LTV) 규제가 강화되는 9억원을 훨씬 웃돈다.

서울 외 지역을 포함한 전국 시세로 놓고 봐도 아파트 가격은 지난 한 해 동안 1억원 가까이 올랐다. 지난해 1월 전국 평균 가격은 4억5961만원이었는데 지난달에는 5억5322만원으로 상승했다. 이 기간 전국 아파트 중위가격도 7500여만원 뛰었다.

대체재
찾아라!

반면 연립다세대 주택의 평균 매매가격은 지난달 서울 기준 3억4490만원이다. 중위가격은 3억277만원이다. 전국 기준으로는 평균값은 2억2518만원, 중위가격 1억9526만원이다.

 이처럼 아파트 가격의 부담이 커지면서, 자금 마련이 어려운 실수요자들은 값이 저렴한 빌라로 선회할 가능성이 새해에도 높다. 특히 주거공간으로서 상품성이 준수하고 중심 업무지구와 가깝거나 교육환경이 양호한 곳을 중심으로 수요가 몰리며, 이들 지역을 중심으로 가격 상승의 흐름이 이어질 것으로 예측된다.

실수요와 달리 투자수요는 다소 주춤할 것으로 보인다. 공공재개발이나 서울시 신속통합기획 등으로 개발 기대감이 부풀고 있지만, 자칫하면 현금청산 대상이 될 수 있어서다.

주거지 인근
쾌적한 삶

세컨드하우스 시장은 틈새시장으로 급부상 중이다. 최근 삶의 질 향상을 원하는 사람이 늘면서 주택시장에도 ‘워라벨’ 열풍이 불고 있다. 여기에 코로나19 장기화로 인해 주거지 인근에서 쾌적한 삶을 누릴 수 있는 곳에 수요자들의 시선이 머물고 있다.

그 중 하나는 강원도다. 부동산 전문가들은 ‘규제 사각지대’라는 장점이 강원도를 주목하게 만들었다고 입을 모은다. 현재 강원도 전 지역은 비규제지역으로, 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 적용된다. 이런 장점에 전문가들은 세컨하우스 수요와 매매차익을 노린 투자수요가 동시에 몰려들고 있다고 분석하고 있다.


지역 부동산업계는 이 같은 현상에 대해 바다, 강, 산 조망권 등을 기반으로 한 휴가용 별장·세컨드하우스에 외지인 수요가 집중됐기 때문으로 보고 있다. 특히 최근 고속도로와 고속철도, 관광지 개발 사업 등의 영향으로 향후 부동산 자산 가치 상승에 대한 기대감이 커진 점도 강원도 투자 유입을 가속화하고 있다.

실제 강원도 내 주택에 대한 외지인 매입량은 갈수록 커지고 있다. 한국부동산원의 조사 결과 지난해 1월부터 10월까지 도내 전체 아파트 매매거래량(2만6436건) 중 서울 및 기타 지역 거주민의 매입량은 1만508건에 달했다. 외지인의 매입 비중은 전년보다 9.47%포인트 늘어난 39.74%에 육박했다.

한 부동산 전문가는 “작년과 달리 유난히 부동산에 변수가 많은 해”라며 “아파트 시장의 경우 하락과 상승 의견이 팽팽하게 맞서는 등 전망이 불투명한 반면 아파트 대체용 시장, 수익형 부동산, 토지, 세컨드하우스 등은 여전히 아파트의 규제의 반사효과를 볼 것으로 전망된다”고 말했다. 다음은 2022년 임인년 주목받을 주요 분양단지.

 

▲더 그로우 서초= 서울 서초구 서초동에 위치한 명품 하이엔드 오피스텔 ‘더 그로우 서초’가 본격적인 분양에 나선다. 서울시 서초구 서초동 1584-7번지 일원에 지하 7층~지상 19층, 총 221실의 주거용 오피스텔로 구성된다. 이 단지는 기존의 과시적 럭셔리를 선보이는 상품성이 아닌, 구조와 기능을 중시한 합리적 럭셔리 라이프를 기대할 수 있도록 새로운 콘셉트의 상품으로 선보일 예정이다.

단지는 기존 소형 오피스텔과 달리 모든 유닛에 투룸 구조를 도입했으며, 3Bay 설계로 거실과 주방, 안방은 물론 알파룸에서도 채광과 통풍을 극대화했다. 유닛 내부 및 커뮤니티 시설에서 우면산 조망이 가능한 점도 소비자의 관심을 이끌 요소이다. 1층 상업시설을 배제하고 필로티 구조로 정원과 공원 등의 휴식공간으로 연결하며, 지하 1층에는 호텔식 발레공간인 세컨드 로비를 운영하여 지하에서도 호텔처럼 입장할 수 있다.

 

▲수원 금호 리첸시아 퍼스티지= 경기도 수원시 권선구 고색동 고색2지구에 들어서는 ‘수원 금호 리첸시아 퍼스티지’가 분양한다. 지하 2층~지상 15층 12개 동, 총 806실 모두 전용 84㎡ 단일 면적으로 꾸며진다. 금호건설은 B1-1블록(1단지)과 B1-2블록(2단지) 중 1단지 513실을 먼저 공급하고, 추후 2단지 293실을 분양할 계획이다. 입주는 다음 해 12월 예정.


4베이, 맞통풍(일부 호실 제외) 위주의 설계로 통풍과 환기가 좋다. 계절용품 등을 보관할 수 있는 팬트리와 안방에는 옷과 다양한 물품을 수납할 수 있는 드레스룸도 들어선다. 가변형 벽체 설계로 가족구성원이나 라이프스타일에 맞게 필요에 따라 공간을 다양하게 연출할 수 있다. 주변 입지여건도 좋다.

 

▲신사역 멀버리힐스= 지하철 신사역 일대에 10년 만에 공급되는 분양형 상가 ‘신사역 멀버리힐스’가 2차 선착순 분양을 시작했다. 서울 서초구 잠원동에 위치해 있다. 총 2개 동으로 지하 8층~지상 13층 주거동과 근린상업시설동 등 상업시설 136호, 메디컬타워로 구성된다. 오피스텔은 전용 20~33㎡ 총 83실, 도시형생활주택은 전용 30 ~37㎡ 총 12실로 구성돼 있다.

단지 내 의료업종들을 위한 차별화 특화설계가 적용된 의료전문공간인 ‘메디컬&클리닉’시설을 갖추고 있어 성형, 뷰티, 헬스케어 등 관련 업체들의 문의가 이어지고 있다. 1차 상업시설 청약에서도 최고 61대 1의 경쟁력을 기록하며 2차 상업시설 일부 층이 이미 완판된 바 있다.

 

▲홍천 리빙웰타운= 강원도 홍천군 북방면 하화계리 720-5번지 일대에 2층구조 테라스형 타운하우스인 ‘홍천 리빙웰타운’이 분양 중이다. 국내 유일 강변온천인 홍천 온천지구 내 고품질 온천을 각 가정에서 즐기는 타운하우스로 총 50세대의 대단지로 조성계획에 있다. 현재 건축된 타운하우스는 전용 89㎡(구 27평형), 99㎡(구 30평형), 109  ㎡(33평형), 145㎡(44평형) 등 4가지 타입이다.

새로운 콘셉트
합리적 가격

전용 89㎡(구 27평형)의 경우 3억도 안 되는 2억대의 합리적인 가격으로 공급된다. 서비스 공간인 테라스를 포함하면 분양면적이 357㎡(108평)~403㎡(122평)까지 된다. 도시에 집이 있어 1가구2주택이 돼도 양도세는 비과세 된다. 홍천군 지역에서 대지 200평 미만, 기준시가(분양가 혹은 실거래가 아님) 2억원 미만 주택은 양도세 비과세 대상이다.

 

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<단독 입수> 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[단독 입수] 노상원 수사 기록 ②부정선거에 꽂힌 내막

[일요시사 취재1·정치팀] 오혁진·박희영·김철준 기자 = 12·3 내란 사태가 발생한 지 6개월이 지났다. 특검이 출범하면서 관련 수사도 발 빠르게 진행되고 있다. 현재까지 여러 언론을 통해 핵심 인물들의 수사 기록이 일부 보도됐다. 그러나 노상원 전 정보사령관에 대한 내용은 구체적으로 언급된 바 없다. <일요시사>는 경찰 비상계엄 특별수사단의 ‘노상원 수사 기록’을 단독으로 입수해 공개하기로 했다. “부정선거 증거가 차고 넘치고 나중에는 드러날 것이다.” 노상원 전 국군정보사령관이 수사기관에 진술한 내용이다. 그가 윤석열 전 대통령과 김용현 전 국방부 장관처럼 부정선거 음모론에 꽂혀 있다는 걸 알 수 있는 대목이다. 노 전 사령관은 윤 전 대통령의 지지자들이 주최하는 집회에도 적극적으로 참여했다. 사실상 수년 전부터 망상에 빠져있었다고 볼 수 있다. 같은 생각 노 전 사령관이 윤 전 대통령 지지자들이 주도하는 부정선거 음모론 집회에 참여하기 시작한 건 2년 전부터로 추정된다. <일요시사>가 입수한 노 전 사령관 수사 기록에 따르면 그는 부정선거 음모론 집회와 전광훈 사랑제일교회 목사의 집회에 여러 차례 참여했다. 노 전 사령관이 전 목사와 개인적으로 알았는지는 확인되지 않았다. 다만 노 전 사령관은 김 전 장관에게 집회에 참여할 때마다 당시 분위기와 참석자들이 윤 전 대통령을 어떻게 생각하는지에 대해 텔레그램으로 자신의 의견을 전달했다. 1년간 ‘극우 집회’를 분석한 노 전 사령관은 부정선거 음모론에 집착하기 시작했다. 그는 “문상호, 정성욱, 김봉규 등과 만날 때 주로 어떤 말을 했느냐”는 경찰 측의 질문에 “선관위를 얘기했는지는 잘 모르겠는데 선관위가 부정선거의 온상이라고 김용현 전 장관이 많이 말씀하셨다. 나에게도 여러 번 선관위의 부정선거에 대해 알아보라고 지시했고 네이버로 찾아도 봤다”고 말했다. “부정선거를 주로 누구에게서 들었냐”는 경찰 측의 질문에는 “관련 집회에 여러 번 참여하면서 들었고 특정 인물이 누구인지 실명을 거명하긴 그렇다. 나도 김 전 장관에게 보고를 해야 해서 스스로 공부도 많이 했다. 여론조사 조작이나 선거 부정은 합리적인 근거가 있다”고 했다. 전 주도 윤 지지자 극우 집회 직접 참석 김과 텔레그램으로 부정선거 자료 공유 노 전 사령관은 부정선거의 근거로 “선관위 산하에 여론조사심의위원회가 있다. 여론조사기관은 여론조사심의위에 등록해야 한다. 여론조사기관의 갑이다. 여론조사심의위원회는 9명으로 위원장 이대영 사무총장과 강성봉 등이고 그 밑에 쭉 있는데 7명이 진보 계열 인물이다. 여론조사기관이 편향되어 있지 않을 수 없는 것이다”고 주장했다. 노 전 사령관은 부정선거 음모론자들이 주장하는 임시선거사무소에 대해서도 언급했다. 그는 “네이버에 검색하면 다 나오는데 2021년 국회의원 선거 때 동작구 선거사무소가 있는데 옆을 임대해서 임시선거사무소를 만들었었다. 언론에 나오니까 발뺌했었고 김 전 장관에게 보고하자 김 전 장관이 더 많은 자료를 보내 줬었다”고 했다. 노 전 사령관은 중앙선거관리위원회(이하 선관위)의 부정선거가 확실하다며 “결국에는 다 까질 것이다. 전산은 한 번 까지면 되돌릴 수가 없다. 폭파하거나 고물상에 갖다 버리지 않는다면 전산은 결국 까진다. 북한이 쳐들어온 것도 아니고 서울 상공에 포를 쏜 것도 아니지만 윤석열 전 대통령께서는 선관위의 부정선거가 확실하다고 생각하시고 정국이 전시에 준하는 사태라고 민감한 상황이라고 보신 것 같다. 그런 상황이 아닌데도 그렇게 행동한 건 그만큼 절박했기 때문이라고 본다. 2시간짜리 호소였다. 만약 국회 결정을 윤 전 대통령께서 받아들이지 않았다면 유혈사태가 났을 것”이라고 윤 전 대통령을 옹호했다. 노 전 사령관은 지난해 12월 초, 선관위가 서버 교체를 검토했다가 교체하려 했던 것을 두고 “윤 전 대통령께서 어디에선가 확실하고 핵심적인 정보를 들으셨을 것 같다. 서버 조작이 있었기에 그 서버를 우리가 확보하려 할 때 선관위 측이 폭파했을 수도 있다”고 말하기도 했다. <일요시사>가 입수한 여인형 전 방첩사령관의 군검찰·검찰 피의자 신문조서를 보면 윤 전 대통령은 지난해 8월 초 ‘정보사 군무원 간첩 사건 수사 결과’를 보고받는 자리에서 더불어민주당(이하 민주당) 대표였던 이재명 대통령을 포함한 정치인 등 인물들에 대해 “비상대권을 사용해 이 사람들에 대해 조치를 해야 한다”며 “현재의 사법체계, 형사소송법, 방탄국회 및 재판지연 아래에선 이런 사람들을 어떻게 할 수 없다”고 주장했다. '이재명 조치’ ‘2시간짜리 계엄’ 겹치는 윤·노 발언 "서버 확보하려 했다면 선관위가 폭파했을 것” 주장 윤 전 대통령이 “비상대권을 사용한 조치”를 언급한 건 한두 번이 아니다. 그만큼 이 대통령과 자신의 의견을 거스르는 인물들에 대한 복수심이 극에 달했던 것으로 해석된다. 이는 노 전 사령관도 마찬가지다. 노 전 사령관은 경찰에 “김용군(대령)과 구삼회 등에게 ‘이재명은 죄가 7개인데 봐주고 지연시키고 구속도 안 되고 당 대표까지 하는데 더불어민주당이 감사원장, 중앙지검장, 판사 등을 모두 탄핵하려고 하는 게 과연 올바른 세상이냐’고 한 적이 있다”고 진술했다. 윤 전 대통령과 노 전 사령관이 언급한 말이 일치하는 건 이뿐만이 아니다. 윤 전 대통령은 지난해 12월12일 “국정원 직원이 해커로서 해킹을 시도하자 얼마든지 데이터 조작이 가능했고 비밀번호도 아주 단순해 ‘12345’ 같은 식이었다”고 주장한 바 있다. 노 전 사령관도 “선관위가 헌법기관인데 스스로 깨끗해야 하거나 아무런 문제가 없어야 하는데 황제·세자 채용 등 문제가 나왔다. 각종 할 수 있는 최악의 것은 다 저질렀다. 그리고 전산 해킹이 언급될 때 서버 본체를 보여준 것도 아니고 일부 샘플만 살짝 보여줬는데 얼마든지 전산 조작이 가능하고 해킹에 얼마나 취약하면 비밀번호가 ‘1234’냐. 이미 그런 게 다 나왔다. 그렇게 떳떳하면 왜 본체를 못 열어주나”고 말했다. 그러나 조태용 국정원장은 같은 해 12월 검찰 조사에서 “선관위 시스템에 보안상 취약점이 발견됐지만, 부정선거에 관한 단서는 전혀 포착하지 못했다”는 내용으로 보고했다고 진술했다. 일각에서는 노 전 사령관이 윤 전 대통령과 직접 비화폰으로 연락을 주고받았을 것이라는 보고 있다. 실제 노 전 사령관도 지난해 12월2일 자신의 지인에게 윤 전 대통령과의 친분을 과시했다. 노 전 사령관은 당시 “나 같은 경우는 브이(V, 윤 전 대통령 지칭)하고 이렇게 좀 도와드리고 있다. 원래 한 4~5년, 3~4년 전에 알았다뿐이고 그래서 이제 뭐 이렇게 여러 가지로 좀 도와드리고 있다. 비선으로”라고 했다. 친분 과시 노 전 사령관은 안산 ‘롯데리아 회동’에 참석했던 구삼회 전 육군 2기갑여단장에게도 “며칠 전에는 김용현과 함께 대통령도 만났다. 갈 때마다 대통령이 나한테만 거수경례를 하면서 ‘사령관님 오셨습니까’라고 한다. 내가 이런 사람이다. 대통령과 장관 같이 만난다. 나는 벌써 여러 번 만났다”고 했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <hypak28@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>