<김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 상가임대계약 갱신 때 꼭 알아야 할 내용은?

[Q] 2년 전 2018년 10월경, 저는 건물소유자와 임대기간 2년으로 상가건물임대차계약을 체결했습니다. 몇 개월만 있으면 2년이 만료됩니다. 그런데 제가 상가건물을 갱신하고 싶은데 절차가 어떻게 되는지요? 월세를 3개월 연체한 적도 있는데 갱신요구를 할 수 있는지요? 그리고 임대차계약서를 작성할 때 법을 잘 모르고 ‘이 상가의 권리금을 인정하지 않는다’고 했습니다. 이 문구 때문에 정말로 권리금을 주장하지 못하나요? 

[A] 일반적으로 상가건물의 임차인은 임대기간 만료 6∼12개월 사이에 갱신청구를 할 수 있습니다. 만약 2020년 10월 말일에 임대기간이 만료된다면, 임차인은 2020년 5월1일부터 2020년 9월 말일 사이에 임대기간 갱신청구를 할 수 있습니다.

이때 상가임대차 갱신청구는 내용증명 방법으로 하는 것이 안전한데, '2018년 10월경 체결한 임대차계약에 대해 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 갱신청구를 합니다'라는 취지로 작성해 내용증명을 보내시면 됩니다.

다만 주의해야 할 점은 상가임대료를 3개월 이상 연체한 사실이 있으면 임차인이 갱신요구를 했다고 하더라도 임대인이 거절한다면, 상가임대차계약은 더 이상 연장될 수 없습니다.

참고로 상가임대차계약 만료일 1개월 전까지 임차인과 임대인이 아무런 말이 없을 경우에는 묵시적으로 상가임대차계약이 갱신돼 1년 동안 연장됩니다. 묵시적으로 임대차계약이 1년이 연장된 경우라도, 임차인은 상가건물임대차보호법상 계약을 해지할 수 있는 권한이 있고 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월 뒤에 임대차계약이 종료됩니다.

권리금을 주장할 수 있는 여부에 관해 (실제 판례를 살펴보면) 임대차계약의 특약사항에 ‘이 사건 점포의 권리금을 인정하지 않는다’고 돼있다고 하더라도 상가임대차법 제15조에 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 규정하고 있기 때문에 ‘권리금을 인정하지 않는다’는 특약은 효력이 없다고 판시해 임차인은 여전히 상가임대차법 제10조의 4에서 보호하는 권리금 보호규정을 여전히 주장할 수 있다고 판시했습니다.


그래서 임차인은 권리금 보호규정에 따른 주장을 할 수 있습니다.

<02-522-2218·lawnkim.co.kr>


[김기윤은?]

대한상사중재원 조정위원
전 한국자산관리공사 고문변호사

 



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<단독> 보이스피싱 총책 ‘김미영 팀장’ 탈옥했다

[단독] 보이스피싱 총책 ‘김미영 팀장’ 탈옥했다

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 보이스피싱 총책 ‘김미영 팀장’ 박모씨와 조직원 3명이 필리핀 현지 수용소서 탈옥한 것으로 확인됐다. 8일 <일요시사> 취재를 종합하면, 박씨와 함께 보이스피싱 등의 범행을 함께한 조직원 포함 총 4명은 최근 필리핀 루손섬 남동부 지방 비콜 교도소로 이감됐던 것으로 확인된다. 이후 지난 4월 말, 현지서 열린 재판에 출석한 박씨와 일당은 교도소로 이송되는 과정서 도주했다는 의혹이 제기됐다. 한 수사 당국 관계자는 “박씨와 일당 3명이 교도소로 이송되는 과정서 도주한 것으로 추정된다”며 “구체적인 탈출 방식 등 자세한 내용을 확인해줄 수 없다”고 말했다. 박씨는 서울경찰청 사이버수사대 출신의 전직 경찰로 알려져 충격을 안겼던 바 있다. 2008년 수뢰 혐의로 해임된 그는 경찰 조직을 떠난 뒤 2011년부터 10년간 보이스피싱계의 정점으로 군림해왔다. 특히, 박씨는 조직원들에게 은행 등에서 사용하는 용어들로 구성된 대본을 작성하게 할 정도로 치밀했다. 경찰 출신인 만큼, 관련 범죄에선 전문가로 통했다는 후문이다. 박씨는 필리핀을 거점으로 지난 2012년 콜센터를 개설해 수백억원을 편취했다. 10년 가까이 지속된 그의 범죄는 2021년 10월4일에 끝이 났다. 국정원은 수년간 파악한 정보를 종합해 필리핀 현지에 파견된 경찰에 “박씨가 마닐라서 400km 떨어진 시골 마을에 거주한다”는 정보를 넘겼다. 필리핀 루손섬 비콜교도소 수감 보이스피싱 이어 마약 유통까지 검거 당시 박씨의 경호원은 모두 17명으로 총기가 허용되는 필리핀의 특성상 대부분 중무장했던 것으로 알려졌다. 박씨가 위치한 곳까지 접근한 필리핀 이민국 수사관과 현지 경찰 특공대도 무장 경호원들에 맞서 중무장했다. 2023년 초까지만 해도 박씨가 곧 송환될 것이라는 보도가 쏟아져 나왔다. 하지만 박씨는 일부러 고소당하는 등의 방법으로 여죄를 만들어 한국으로 송환되지 않으려 범죄를 계획한 것으로도 알려졌다. 또, 박씨는 새로운 마약왕으로 떠오르고 있는 송모씨와 함께 비콜 교도소로 이감된 것으로 알려졌다. 지난 1월 비쿠탄 교도소에 수감돼있는 한 제보자에 따르면 “박씨의 텔레그램방에 있는 인원이 10명이 넘는다. 대부분 보이스피싱과 마약 전과가 있는 인물들로 한국인만 있는 것도 아니다”고 주장했다. 이어 “박씨는 본래 마약과는 거리가 멀었던 인물이다. 송씨와 안면을 트면서 보이스피싱보다는 쉽게 돈을 벌 수 있는 마약 사업에 빠지기 시작한 것”이라고 말했다. 이들이 교도소 내에서 마약 사업을 이어왔다는 정황이 드러나면서 경찰 안팎에서는 “새로운 조직을 꾸리려는 것 아니냐”는 의혹도 제기됐다. 당시 일각에서는 이들이 비콜 교도소서 탈옥을 계획 중이라는 주장도 제기됐다. 비쿠탄 교도소 관계자는 “필리핀 남부 민다나오서 약 100만페소(한화 약 2330만원) 정도면 인도네시아로 밀항이 가능하다. 비콜 지역 교도소는 비쿠탄보다 탈옥이 쉬운 곳”이라고 증언한 바 있다. 한편, 지난 7일 외교부와 주필리핀 대한민국 대사관 측은 정확한 탈출 방식이나 사건 발생 일자에 대해 “확인해줄 수 없다”고 일축했다. <smk1@ilyosisa.co.kr>