[Q] 임대인 A는 2013년 2월1 임차인 B와 보증금 1000만원, 월세 70만원, 임대차기간 2년으로 주택임대차계약을 체결했고 임대차계약은 묵시적으로 갱신돼왔습니다. 그런데 B는 최초의 월세를 1회 지급한 이후 월차임을 전혀 지급하지 않았고, 이에 A는 2017년 2월1일자로 임대차계약을 해지한다는 통지를 했는데 이때 A는 이미 소멸시효가 완성된 연체차임을 임대차보증금과 상계하거나 임대차보증금서 공제할 수 있을까요?
[A] 임대차계약상 월차임 지급채권은 민법 제163조 제1호가 정한 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권에 해당, 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 따라서 질문의 경우 다른 소멸시효 중단사유가 없는 한 A의 B에 대한 연체차임 채권은 변제기로부터 3년이 경과하면 소멸시효가 완성됩니다.
그런데 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료됐을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있습니다.
이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금서 연체차임을 충당해 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지입니다.
더욱이 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도 임대인이 임대차계약을 해지하지 않고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지해 임대차관계를 지속하는 경우, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의해 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금서 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 것입니다.
한편 민법 제495조는 ‘소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다’고 규정하고 있고, 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 합니다.
그런데 우리 대법원은 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 봐야 할 것입니다.
하지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의해 임대차보증금서 공제할 수는 있다고 판시했습니다.
따라서 A는 소멸시효가 완성된 연체차임을 임대차보증금서 공제할 수는 있지만, 임대차보증금과 상계할 수는 없습니다.
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[김기윤은?]
▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원
