#대항력
Update. 2025.05.20 13:28
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 토지근저당권등기 후 임차권의 대항력 유무
[Q] 토지근저당권등기가 경료된 후 신축한 주택의 건물근저당권이 등기되기 이전에 대항요건(주택인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 토지근저당권자가 임의경매를 신청했는데, 저는 대항력이 있는 건가요? [A] 대항력이 있습니다. 따라서 배당요구를 하지 않았다면 임차보증금 전부, 배당요구를 했다면 배당받지 못한 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다 주택임대차보호법(이하 주임법) 3조 1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다’고 규정하고 있는데, 이를 대항력이라고 합니다. 상가건물은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(상가건물임대차보호법 3조 1항). 대항력을 가진 임차인은 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등 임차인이 가지는 모든 권리를 임대인 기타 제3자에 대해 주장할 수 있습니다. 대항력이 있는 임대차가 임대차 존속 중에 주택이 양도된 경우에는 주임법 3조 4항에 따라 임대차가 종료된 후에 양도된 경우에는 주임법 4조 2항에 따라 임차인
- 김기록 법무사
- 2024-03-15 13:52
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 선순위 근저당권을 말소하면 대항력이 생기나요?
[Q] 보증금 5억원에 전세를 살고 있습니다. 전세집에 경매가 들어왔는데, 채권최고액 1억원의 선순위 근저당권이 있습니다. 이 근저당권 때문에 제 임차권은 대항력이 없습니다. 선순위 근저당권을 말소하면 대항력을 취득할 수 있나요? [A] 취득할 수 있습니다. 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권 등기를 말소시키고 말소한 등기사항증명서를 첨부해 집행법원에 신고하면 임차권의 대항력을 주장할 수 있습니다. 만일 말소한 근저당권에 기한 임의경매가 진행 중이라면 경매절차가 취소됩니다(민사집행법 제266조 제1항 제1호, 제2항). 이 경우 최고가매수신고인, 차순위매수신고인, 매수인의 동의를 받을 필요가 없습니다. 임차권자가 대위변제를 하려면 근저당권자(은행)에게 먼저 대위변제자의 요건이 되는지를 확인해보는 것이 좋습니다. 대위변제한 금액은 채무자에게 전액 구상할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 제3조 제1항에서 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 규정하고 임차인이 인도와 주민등록을 마친 때에는 임차주택의 양수인 등에게 임
- 김기록 법무사
- 2022-11-11 14:47
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