[일요시사=장경철 르포라이터] 박근혜정부 출범 후 첫 부동산 종합대책이 나왔다. 양도세 등 세제와 금융규제, 공급규제 등의 내용이 ‘종합선물세트’형식으로 담겼다. 가장 눈에 띄는 내용은 정부가 주택 구매 수요 진작을 위해 생애최초 주택구입자에 대해 총부채상환비율(DTI) 및 담보대출인정비율(LTV) 규제를 완화하고, 금년내 주택을 구입할 경우 양도소득세도 5년간 한시적으로 면제된다는 대목이다.

서민 주거안정·주택거래 활성화 골자
양도세 등 세제 혜택…금융·공급규제

정부는 지난 1일 정부세종청사에서 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책(4·1 부동산대책)’을 발표했다. 이번 부동산대책은 주택거래 활성화 및 보편적 주거복지 방안 등이 총망라된 것으로 주택거래 장벽을 낮춰 집을 살 능력이 있는 사람들에게 주택을 사게끔 하겠다는 것이다.

정부는 우선 생애최초주택 구입시 LTV 한도를 10%포인트 늘리기로 했다. 수도권 6억원 이상 아파트에 대한 LTV 한도는 현행 50%에서 60%로, 6억원 이하 아파트를 포함한 지방은 현행 60%에서 70% 수준으로 완화된다.

“살 능력 있으면   
사게 하는 방안”

DTI도 생애최초 주택구입 실수요자에 한해 일부 완화한다. 연 소득 5000만원 이하인 경우 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 매입할 경우 대출한도를 2억원까지 가능토록 한다. 대출기간 등에 따라 일부 비율 차이는 있겠지만, 정부는 대략 10%포인트 정도의 대출 비율 완화 효과가 있을 것으로 보고 있다.

올해 말까지 취득하는 미분양 주택과 신축주택에 대해서는 향후 5년간 발생하는 양도차익에 대해서도 세금을 물리지 않을 방침이다. 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 생애 최초 구입할 경우 LTV·DTI 완화와 더불어 연말까지 한시적으로 취득세를 면제해주기로 했다. 연소득 5000만원 이하의 신혼부부에겐 1억원 한도 내에서 연 3%초반의 저리로 전세자금 대출을 지원하고, 현행 연 4.3% 수준의 근로자주택구입자금과 연 3.7%의 전세자금 금리도 비슷한 수준으로 내린다.

전세금 인상분에 대한 저리 대출과, 저소득 임차가구를 위한 주택바우처제도도 도입된다. 임대주택 물량은 대폭 늘어난다. 공공분양주택은 기존 연 7만 호에서 2만 호로 축소하고, 60㎡ 이하 소형주택으로만 공급키로 했다.

동시에 보금자리주택 신규 지정을 중단하고 임대주택 비율을 70% 이상으로 확대하는 방안, 전용면적 30∼50㎡ 규모의 도시형 생활주택 건설자금 지원 방안도 포함된다. 임대료 인상률을 연 5%선으로 제한하는 조건으로 다주택자를 임대 공급자로 끌어들이는 ‘준공공임대 제도’를 도입해 세제감면 등의 혜택을 주는 등 다주택자 규제도 일부 완화키로 했다.

정부가 4·1 부동산대책을 발표하자 일부 분양시장에 오랜만에 훈풍이 불고 있다. 모델하우스에 수요자들이 몰리거나 높은 청약 계약률이 나타나는 등 활기가 돌고 있는 것이다. 그러나 수요자들 사이에선 대책들의 국회통과 과정을 지켜봐야 한다는 관망세가 짙어 ‘거래절벽’우려의 목소리도 나오고 있다.

부동산업계에 따르면 포스코건설이 2∼4일 사흘간 동탄2신도시 시범단지 ‘동탄역 더샵 센트럴시티’계약을 진행한 결과 874가구 모집에 695가구가 계약해 85%의 계약률을 기록했다. 계약일이 정부의 부동산 대책 발표 다음 날이어서 뜻하지 않게 수혜를 입은 셈이다.

양도세 면제 혜택을 받을 수 있을지 확실하지 않지만 국회에서 소급 적용해줄 것으로 보고 상당수 계약자들이 계약에 나섰다고 분양 관계자들은 전했다. 포스코건설이 지난 5일 문을 연 ‘부산 더샵 시티애비뉴’모델하우스에도 예비 수요자들이 몰렸다는 후문이다.

4·1 대책 발표 이후 미분양시장에도 수요자들의 문의가 잇따르고 있다. 대림산업이 작년 10월 분양한 보문4구역 ‘e편한세상 보문’아파트의 경우 하루 5건 미만이던 문의전화가 대책 발표 이후 20건 이상으로 늘어났다. 대책 발표 이후 전용면적 84㎡ 규모에 대한 가계약만 4건 성사됐다.

현대산업개발에 따르면 작년 7월 입주를 개시한 ‘삼송 아이파크’아파트 가계약 건수는 30건에 이른다. 고양시 일산서구 덕이동 ‘일산 아이파크’아파트 분양사무실 상담 문의도 하루 평균 15건에서 대책 발표 후 40건을 넘었고, 이중 30여 건이 가계약이 됐다.

올해 9월 입주를 앞둔 ‘강서한강자이’아파트에도 문의전화가 2배 늘었다. 이 아파트는 중소형이 전체의 60%로 생애최초 취득세 감면과 양도세 혜택을 동시에 누릴 수 있어 수요자들의 관심이 높은 곳이다.
‘영등포 아트자이’에도 하루 30통씩 전화문의가 쏟아지고 있다. GS건설은 ‘강서한강자이’아파트 전용 98㎡에 잔금 이자를 지원하는 행사를 계획하고 있다. 왕십리뉴타운2구역 ‘텐즈힐’할인율도 현재 15%에서 20%로 올릴 예정이다.

그러나 아직 미분양 아파트에 대해선 양도세 면제 혜택 대상이 되는지 여부를 지켜보고 사겠다는 수요자들이 적지 않다. 따라서 취득세와 양도세 면제 등을 위한 국회에서의 절차가 지연되면 수요자들이 관망세를 보이며 거래에 나서지 않을 가능성이 크다. 이렇게 되면 다시 ‘거래절벽’현상이 나타날 수도 있다.

전국의 중개업자들은 4·1 부동산대책에 대해 긍정적으로 생각하는 것으로 조사됐다. 부동산써브가 지난 3∼5일 전국 회원 중개업소 599곳(수도권 335명, 지방 264명)을 대상으로 4·1 부동산대책에 대한 설문조사를 실시한 결과 응답자 중 43.6%(261명)가 다소 긍정적, 18.2%(109명)가 매우 긍정적이라고 답해 긍정적인 평가가 61.8%(370명)에 달한 것으로 나타났다.

높은 청약 계약률
‘거래절벽’우려도

반면 6.7%(40명)는 다소 부정적, 3.8%(23명)는 매우 부정적이라고 응답해 부정적이라는 의견은 총 10.5%(63명)로 나타났다. 나머지 응답자인 27.7%(166명)는 이번 대책을 보통이라고 평가했다.

 ‘주택시장 정상화 방안 중 가장 효과가 클 것으로 생각되는 것’에 대한 질문에는 양도소득세 한시 감면, 청약제도 개선이 31.1%(186명)로 가장 많은 선택을 받았다. 이어 주택공급물량 조절 28.4%(170명), 생애최초 주택구입자 지원 확대 25.5%(153명), 과도한 규제 개선 11%(66명), 민간 임대시장 활성화 4.0%(24명) 순이었다.

‘하우스·렌트푸어 지원 방안 중 가장 효과가 클 것으로 생각되는 것’에 대한 질문에는 하우스푸어 중 주택매각 희망자 임대주택 리츠에 매각 지원이 32.2%(193명)로 가장 많았다. 이어 박근혜 대통령의 주요 공약사항인 목돈 안드는 전세 실시 20.5%(123명), 프리워크아웃 확대 19.2%(115명), 주택연금 사전가입제도 가입연령 하향(60세→50세)·일시인출한도 확대 15.2%(91명), 연체차주 부실채권 매입·하우스푸어 주택담보대출 채권 매입 12.9%(77명) 순이었다.

‘서민 주거복지 강화방안 중 가장 효과가 클 것으로 생각되는 것’에 대한 질문에는 공공주택 연 13만 호 공급이라는 응답이 31.2%(187명)로 가장 많았다. 이어 저소득층 주거비 지원 강화 27.9%(167명), 공공임대 관리 공공성 강화 16.0%(96명), 행복주택 공급 12.9%(77명), 생애주기별 주거지원 강화 12.0%(72명) 순이었다.

이번 설문 결과에 따르면 전국 중개업자들은 새 정부의 첫 부동산대책을 대체로 긍정적으로 평가하고 있는 것을 나타났다. 하지만 주택시장 정상화 방안 중 가장 효과가 클 것으로 지목된 ‘양도세 한시 감면’의 경우 가격이 낮아도 85㎡ 이상은 대상에서 제외돼 수정이 필요하다고 입을 모았다. 또 “법 통과 전에는 심각한 거래 중단 사태가 나타날 수 있다”며 주택시장 정상화를 위해 빠른 후속 조치를 촉구했다.

가장 눈에 띄는 것은 신규 분양 주택과 미분양 주택의 양도세를 한시적으로 감면해주는 방안인데 올 연말까지 9억원 이하 신규 분양 주택 및 미분양 주택을 구입하는 사람은 앞으로 5년간 발생하는 매매 차익에 대한 양도세를 전혀 내지 않아도 될 전망이다. 미분양 주택 양도세 감면은 지난 정부에서 한시적으로 실시됐다가 지난해 말 종료됐다.

전국 중개업자 62% 긍정적 평가
“양도세 감면·청약제 개선 효과”

이에 따라 신규 분양 아파트 및 미분양 아파트에 관심이 높아지고 있다. 다음은 양도세 혜택이 예상되는 수혜 단지들이다.

▲신규 분양 주택 = 현대산업개발은 경기 남양주 별내지구에 ‘별내2차 아이파크’를 이달 중 분양 계획이다. 전용 72㎡ 352가구, 전용 76㎡ 13가구, 전용 84㎡ 718가구, 총 1083가구 규모로 구성된다. 대단지 브랜드타운 아파트로, 차별화된 평면과 희소성이 있는 중소형 면적 구성이 특징이다.

별내2차 아이파크는 바로 옆에 있는 별내 아이파크 753가구와 함께 총 1836가구 대단지 아이파크 브랜드 타운을 형성할 전망이다. 이 아파트는 자연환경이 쾌적한 힐링단지로 주변에 불암산과 덕송천 등 더블 조망권이 가능하다. 서울외곽순환도로 진입이 용이한데다 지구 남쪽으로 경춘선 별내역이 지나 교통여건은 양호한 편이다. 단지 북쪽으로는 지하철 4호선 연장이 예정돼 있으며, 이 노선은 2015년 착공해 2019년 완공을 목표로 하고 있다.

반도건설의 동탄2신도시 ‘반도유보라 아이비파크’는 지난달 27일 청약 1·2순위를 시작으로 지난 9일 계약을 마쳤다. 이 아파트는 전용 84∼99㎡ 904가구로 구성된다. 단지 인근으로 초·중·고교가 있어 학군이 우수하다. 전용 84㎡ 타워형은 동탄신도시 최초로 4베이(4룸, 3면 개방형) 설계를 적용해 서비스 면적을 극대화했다. 전용 99㎡ 판상형은 전 가구를 남향 배치해 동탄신도시 센트럴파크(중앙공원) 조망권을 확보했다.

▲미분양 주택 = 동원개발은 고양시 삼송지구 A17블록에 짓는 ‘삼송로얄듀크’를 분양 중이다. 고양 삼송택지지구는 서울 은평뉴타운과 접해 있어 서울생활권을 누릴 수 있다는 게 최대 장점이다.

이 단지는 용적률 169%을 적용해 전용 84∼116㎡ 총 598가구가 들어선다. 단지 인근에 2만여㎡에 달하는 근린공원이 있으며 단지 3면이 자연녹지로 둘러싸여 있다. 서울지하철 3호선 삼송역을 걸어서 7분 만에 이용할 수 있다. 10개 동 모두 남동, 남서향으로 배치됐으며 남동향으로 배치된 라인들은 북한산 조망이 가능하다.

신규·미분양에
문의전화 쏟아져

한양은 수원 영통구 망포동 일대에 ‘영통 한양수자인 에듀파크’를 분양 중이다. 이 아파트는 지하 2층∼지상 28층 8개 동 전용 59∼142㎡ 총 530가구 규모다. 분당선 연장선 망포역을 도보로 이용할 수 있고, 영통지구와도 인접해 다양한 편의시설을 이용할 수 있다. 삼성전자 수원사업장이 인접해 있고, 삼성전자 화성사업장과 용인사업장과도 가까워 배후수요도 많다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사