장경철의 부동산테크 필승전략 <126>수익형 부동산 체크포인트

안전빵은 없다…돌다리도 두드려라!

[일요시사=장경철 르포라이터] 수익형 부동산의 인기는 올해도 계속될 전망이다. 그렇다고 무턱대고 투자에 나서는 것은 금물. ‘불패 신화’수익형 부동산도 지역별, 입지별, 상품별 양극화가 심화돼 다양한 기준으로 꼼꼼한 분석이 필요하다.

올해도 인기 지속 전망…무턱대고 투자 금물
지역·입지·상품별 등 여러 기준 분석 필요

수익형 부동산 공급 과잉 논란 속에서 오피스텔 투자자들의 희비가 엇갈리고 있는데 입지나 배후수요 등에 따라 공실률과 수익률이 제각각으로 나타나고 있다. 부동산업계에 따르면 올해도 지난해와 마찬가지로 저금리와 주택시장 침체, 1∼2인 가구의 증가로 오피스텔, 서비스드 레지던스 등 수익형 부동산이 선전할 것으로 예상된다.

1.포트폴리오 점검
2.금리 상황 파악

 
다만 지역별, 입지별, 상품별 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망되기 때문에 다양한 기준으로 꼼꼼하게 살펴보는 안목이 필요하다고 전문가들은 조언한다. 오피스텔 투자 때는 미리 자신의 자산 포트폴리오를 살펴봐야 한다. 특히 베이비부머라면 새로운 일자리 개척뿐만 아니라 안정적인 수익을 창출할 수 있는 자산 포트폴리오가 중요하다.

올해부터는 이자와 배당소득이 2000만원을 넘을 경우 금융소득종합과세 부담이 커지는 만큼 이자수익을 기대하는 금융상품 보유를 조정할 필요가 있다. 이자와 배당소득을 2000만원 정도로 맞추고 잉여자산은 수익형 부동산 등 다른 소득원에 투자하는 것이 바람직할 수 있다.

금리상황을 제대로 판단할 필요도 있다. 고금리 시절의 기대 수익률을 현재의 저금리 상황에 적용해선 안 된다. 또 임차 수요와 공실 기간 등을 면밀하게 살핀 후 객관적인 기대 수익률을 생각하고 투자를 검토하는 것이 필수다.

세부 권역별 수요와 공급도 따져봐야 한다. 도심지나 산업단지 등 수요가 많은 지역을 중심으로 세부 권역을 수요와 공급을 중심으로 따져보면 의외의 알짜 부동산을 찾을 가능성이 높다.

역세권 입지를 따지는 것 역시 중요하다. 역세권에 위치한 수익형 부동산은 교통이 편리하고 유동인구가 풍부해 임대수요가 풍부한 장점이 있다. 최근 직주근접을 선호하는 경향이 높아지면서 일터와 가까운 초역세권에도 관심이 집중되고 있다.

실거주자 입장에서 편의시설도 살펴봐야 한다. 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 커뮤니티 시설에 대한 관심도 커지고 있다. 피트니스센터 등은 이제 필수요건으로 자리매김했다.
전세가율이 매매가에 육박하고 있지만 매수자들의 아파트 가격 하락 기대감은 여전하다. 게다가 부동산 정책의 불확실성에 거래를 미루면서 무게중심이 수익형 부동산 쪽으로 옮겨가고 있다.

수익형 부동산의 대표적인 투자 관심 지역은 당연히 임대수요가 풍부한 곳이다. 대기업·관공서 및 산업단지 인근, 역세권, 대학가 등이 베스트 지역으로 꼽힌다. 여기에 다양한 혜택을 주고 있는 수익형 부동산 현장이 선을 보이고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다. 중도금 무이자, 임대보장제나 단지 내 커뮤니티 시설, 옥상정원을 갖추는 등 투자자나 입주민에게 차별화 전략으로 분양에 나서는 수익형 부동산이 늘고 있는 게 최근 추세다.

공급 과잉 논란…투자자들 희비
수요 따라 공실·수익률 제각각

하지만 이러한 마케팅에도 불구하고 수익형 부동산은 입지여건에 따라 임대수입이 기대에 미치지 못할 수도 있다. 때문에 업체의 지원을 너무 믿지 말고 수익률도 꼼꼼하게 따져 투자를 결정해야 한다고 전문가들은 조언한다.

한 부동산정보업체 관계자는 “임대사업을 할 목적이라면 분양업체가 제시하는 예상 임대료를 분양가와 연계해 현지 임대료 수준을 확인해야 한다”며 “분양업체는 통상 인근 최고 시세를 기준으로 임대료를 책정 하지만 비슷한 지역이라도 시설이나 지하철 접근성에 따라 임대료에 차이가 나기 마련”이라고 말했다. 또 “초기 분양가가 높으면 투자수익률은 떨어질 수밖에 없으니 이왕이면 가격이 낮은 층을 선택하는 게 유리할 수도 있는데 이는 완공 후 형성되는 임대료 수준은 층에 따른 차이가 미미한 편이기 때문”이라고 말했다.

부동산 전문가는 “최근 수익형 부동산 투자는 시세차익 보다는 안정적인 임대수익에 포커스를 맞추고 있다”며 “안정적인 수익을 위해서는 임대수요가 풍부한 지역을 노려야 하며 당장의 혜택보다는 개발호재가 풍부해 향후 발전가능성이 있는 지역인지 따져보고 임차인이나 주 이용객이 선호하는 입지인지도 사전에 살펴봐야 한다”고 조언했다.

3. 세부 권역별 계산
4. 역세권 입지 확인

다음은 중도금 무이자, 임대보장제 등의 혜택이 있는 수익형 부동산 분양 현황이다.
▲강남역 푸르지오시티 = 에스앤디파트너스가 시행하고 대우건설이 시공하는 ‘강남역 푸르지오시티’서비스드 레지던스가 분양 중이다. 강남역 푸르지오시티 서비스드 레지던스는 서울시 서초구 서초동 1337-3번지에 들어선다. 지하 7층∼지상 20층, 1개동, 총 403실, 전용면적 20∼29㎡의 소형으로 구성된다.

시스템에어컨을 비롯해 가스쿡탑, 콤비냉장고, 드럼세탁기, 전자비데 등 빌트인 가전 시스템이 설치된다. 투숙객의 안전을 위해 공동현관 및 지하주차장에 외부인의 출입을 막는 무인 경비시스템과 디지털 도어록, 홈오토시스템 등이 적용된다.

서비스드 레지던스 전문 운영업체의 체계적인 관리로 최소 3년간 평균 월 112만원의 높은 임대수익을 보장하며 60% 중도금 전액 무이자의 혜택이 주어진다. 입주예정일은 2014년 10월.

▲강남역 센트럴 푸르지오시티 = 대우건설은 서울 강남구 역삼동에 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’오피스텔과 상가를 분양 중이다. 지하 8층∼지상 19층 연면적 50,218.36㎡ 규모로 지상 4층∼지상 19층에는 총 728실 규모의 오피스텔(전용 20~29㎡)이 들어서며, 지하 2층∼지상 3층에는 총 110개의 근린생활시설로 구성된다.
오피스텔 분양가는 3.3㎡당 평균 1790만원선이다. 상가는 3.3㎡당 분양가는 2450만∼1억1300만원선(부가가치세 포함)으로 추천업종은 식음료점, 커피전문점, 금융, 메디컬, 클리닉, 학원 등이다.

최대 강점은 입지다. 특히 사업지는 2호선·신분당선 환승역인 강남역 1번 출구에서 약 34m 거리에 위치해 유동수요의 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 오피스텔은 중도금 50%, 상가는 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다. 입주는 2015년 3월 예정.

▲구로 로제리움 2차 = 신세계건설이 시공하는 로제리움 2차가 분양 중이다. 로제리움 2차는 지하철 2·7호선 환승역인 대림역 4분 거리에 지하 2층∼지상 20층 규모로 372실의 오피스텔과 도시형 생활주택으로 구성된다.

로제리움 2차가 위치한 구로동은 국내 대표 벤처기업단지의 약 25%가 집중된 구로, 가산 디지털 산업단지 등 약 1만여 개의 기업과 14만여 명의 근로자가 상주하는 곳으로 임대수요가 매우 풍부하다. 송도∼청량리 간 수도권 광역급행철도(GTX)가 신도림역을 지나면 교통요충지로 떠오를 전망이다. 계약조건은 계약금 10%, 중도금 50% 무이자다. 입주는 2013년 11월 예정.

“시세차익보다 임대수익에 포커스
당장 혜택보다 개발호재 풍부해야”

▲서초 프라비다 = 코람코자산신탁은 서울 서초구 서초동 1598-9 일대에 ‘서초 프라비다’오피스텔을 분양한다. 7년 만에 서울지하철 2호선 교대역 인근에 공급되는 오피스텔로, 지하 2층∼지상 19층 규모로 전용면적 14㎡ 132실, 전용면적 19㎡ 2실, 총 134실로 건축된다.

2호선 교대역과 3호선 남부터미널역이 만나는 더블 역세권에 위치해 교통편의성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 인근에 국제전자센터 및 롯데타운, 현대, 삼성 등 대기업과 법원, 검찰청, 서울교대 등의 풍부한 임대 수요층을 형성하고 있다. 입주 2년간 임대수익을 보장해 준다. 입주는 2014년 2월 예정.

▲대구 오페라 하이렉스 = 이지건설이 시공하는 ‘오페라 하이렉스’오피스텔 396실이 분양된다. 대구 북구 침산동에 위치하며, 평균 분양가는 3.3㎡당 600만원대로 대구지역에 분양된 대형 브랜드 오피스텔보다 저렴한 것으로 알려졌다. 또 대구 최초 임대수익보장형 오피스텔로 사업지 인근에 대구금융의 중심이라 불리는 대구은행 제2본점(2015년) 이전 예정이다.

5. 편의시설 필수
6. 혜택 여부 주목

‘로봇산업클러스터 조성사업’이 내년 착공 예정임에 따라, 1만2000명의 고용창출 효과 등 개발 호재도 기대해 볼만하다. 도시 위를 달리는 도시철도 3호선을 이용 가능한 북구청역이 5분 거리에 위치해 있으며, 북대구IC·신천대로 등이 인접해 타 지역으로 이동이 용이하다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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‘점점’ 더 깊은 늪에 빠진 국민의힘

‘점점’ 더 깊은 늪에 빠진 국민의힘

[일요시사 정치팀] 박형준 기자 = 국민의힘 지방선거 공천에선 인물난 속에서도 조직표를 놓지 못하는 흔적들이 감지된다. 서울시장 경선 참여자들은 장동혁 대표의 지원 유세에 난감해하고 있다. 조직표에 기반한 정당이 집권하지 못했던 과거 사례들은 국민의힘을 더 깊은 늪으로 몰고 있다. 리얼미터·한국갤럽이 지난달 각각 진행한 여론조사에 따르면, 이재명 대통령·더불어민주당(이하 민주당)의 지지율은 높지만, 국민의힘의 지지율은 저조한 것으로 나타났다. 리얼미터가 발표한 이 대통령의 지지율은 62.2%로 확인됐다. 이 조사는 지난달 23일부터 27일까지 5일 동안 전국 만 18세 이상 유권자 2513명을 대상으로 진행됐다. 가면 갈수록 지지율 격차 민주당 지지율은 51.1%로 집계됐고, 국민의힘 지지율은 30.6%로 집계됐다. 이 조사는 지난달 26일부터 27일까지 이틀 동안 전국 18세 이상 유권자 1006명을 대상으로 조사한 결과다. 두 조사 모두 무선 자동응답 방식을 활용해 무작위 생성 표집틀을 통한 임의 전화걸기 방법으로 실시했다(자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지 참조). 한국갤럽도 비슷한 기간 동안 유사한 조사를 진행했다. 한국갤럽이 발표한 이 대통령 지지율은 65%였다. 정당 지지율은 민주당 46%로 집계됐고, 국민의힘은 19%로 집계됐다. 이 조사는 지난달 24일부터 26일까지 3일 동안 전국 만 18세 이상 유권자 1000명을 대상으로 진행됐다. 두 조사 모두 무작위로 추출된 무선전화 가상번호에 전화 조사원이 인터뷰하는 방식으로 진행됐다(자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지 참조). 이 조사 결과들을 놓고 “민주당과 국민의힘 간 지지율 격차가 상당하다”는 평가가 나온다. 이는 지방선거에서 언제나 중요한 승부처로 거론되는 서울시장·경기도지사 선거와 관련해 국민의힘이 인물난을 겪고 있는 현 상황에서도 확인할 수 있다. 국민의힘에선 양향자 최고위원·새누리당 함진규 전 의원 등 2명이 경기도지사 선거 출마를 선언했다. 민주당에서 김동연 경기도지사·추미애 의원·한준호 의원이 치열한 경쟁을 하는 것과 대비된다. 이 때문에 국민의힘에선 유승민 전 의원에게 지속해서 출마를 권유했다. 국민의힘으로선 “중도 성향 유권자에게도 설득력이 있다”는 평가를 받는 유 전 의원이 경기도지사 후보로 적임이란 판단을 한 것으로 보인다. 하지만 유 전 의원은 “국민의힘 의원들이 지난달 윤석열 전 대통령과의 절연을 선언한 이후에도 당의 강경 노선에 큰 변화가 없다”는 인식을 가진 것으로 알려졌다. 그는 지난달 27일 서해수호의 날 기념식에서 만났던 국민의힘 장동혁 대표의 출마 권유에도 “불출마한다는 생각엔 변화가 없다”면서 끝내 거절했다. 그러자 양 최고위원은 같은날 KBS 라디오 <세상의 모든 정보 윤인구입니다>에 출연해 “정당·국가 운영과 공천은 원칙·절차적 정당성 확보가 중요하다”며 “어떤 분이 제게 ‘절대로 떠밀려서 나오는 선거는 하면 안 된다’고 말했는데, 확실한 소명 의식을 가진 사람이 해야 한다”고 주장했다. 국민의힘 이정현 전 공천관리위원장은 지난달 30일 자신의 페이스북을 통해 “공천이 마무리되는 대로 당이 필요로 하는 가장 어려운 곳에서 제 역할을 다할 준비를 하겠다”며 “아무도 가지 않으려는 곳에서 또 다른 역할을 할 것”이라고 썼다. 이는 전남·광주통합특별시장 출마 암시로 해석됐고, “유 전 의원에게도 출마를 간접 압박하는 것”이란 해석도 나왔다. 겹치는 악재에 강경 보수 조직표 의존? 장동혁 지원 유세? 각지 후보들 ‘난색’ 하지만 유 전 의원은 불출마 의사를 바꾸지 않았다. 이 전 위원장은 지난달 31일 “유 전 의원의 뜻을 존중하기로 했다”며 “현재 신청하신 훌륭한 두 분을 포함해 여러 방안을 검토할 것”이라고 밝혔다. 이어 “지방선거 공천이 사실상 완료됐다”며 전남·광주통합특별시장 출마를 선언한 후 사퇴했다. 부산에선 국민의힘 주진우 의원과 부산시장 후보 경선을 치러야 하는 박형준 부산시장이 손영광 울산대 교수를 공동선대본부장으로 임명했다. 손 교수는 윤 전 대통령 탄핵 반대 집회를 주도한 손현보 목사의 아들이다. 이는 박 시장이 직접 지난달 24일 CBS 라디오 <박성태의 뉴스쇼>에 출연해 “손 교수는 역량이 뛰어난 사람이고, 누구의 아들이라고 매도하는 건 바람직하지 않다”고 해명해야 할 정도로 큰 논란이 됐다. 박 시장은 국민의힘 내에서 합리적 보수 이미지가 강한 인물로 평가된다. 손 교수 영입에 대해선 “경선을 앞두고, 부산에서 막강한 영향력을 가진 대형 교회 조직표를 의식한 것 아니냐”는 분석이 나오고 있다. 대구시장 후보 경선에서 공천 배제된 이진숙 전 방송통신위원장에 대해서도 여러 해석이 나오고 있다. 이 전 위원장은 지난달 29일 대구 삼성라이온즈파크에서 진행된 2026 KBO리그 개막전을 방문해 ‘대구시장 예비후보 이진숙’이란 어깨띠를 두르고 시민들에게 인사했다. 이에 대해선 “이 전 위원장이 대구시장 선거에 무소속 출마할 수도 있다”는 관측이 나오고 있다. 반대로 “국민의힘이 이 전 위원장의 공천 자체를 배제한 것으로 보이지 않는다”는 분석도 있다. 국민의힘 나경원 의원은 지난달 24일 자신의 페이스북을 통해 “이 전 위원장은 정권의 무도함에 맞선 최전선 투사”라며 “대구시장 후보에 현역 의원이 공천되면, 그 지역구 재보궐선거에 이 전 위원장을 공천해야 한다”고 주장했다. “이 전 위원장을 경기도지사 후보로 공천해야 한다”는 주장도 있다. 국민의힘 조광한 최고위원은 지난달 26일 기자들을 만나 “이 전 위원장이 경기도지사 후보로도 추천되고 있다”며 “이 전 의원장의 결심 여하에 따라 선택지가 굉장히 다양하다고 본다”고 주장했다. 이 전 위원장은 경기도지사 공천 가능성은 강하게 부정하고 있다. 이 전 위원장은 지난달 25일 <조선일보> 유튜브 채널에 출연해 “경기도지사 출마는 사실상 불가능하다”며 “제 인지도 하나만 달랑 갖고 경기도지사를 하겠다는 건 경기도민에 대한 우롱”이라고 주장했다. 그러자 <경기일보>는 지난달 27일 ‘국힘, 경기지사가 경선 탈락자 처리장이냐’는 제목의 사설을 공개했다. 이 사설엔 “국민의힘 경기도지사 후보 경선에 나선 주자는 중량감·연고성 등이 모두 부족하다는 평가를 받는 2명”이라며 “급기야 대구시장 탈락자 차출설도 나오는데, 이쯤 되면 경기도민 모욕 아니냐”고 비판했다. 낮은 당 지지율과 공천 과정의 잡음이 이어지면서 급기야 지방선거 출마자들이 장 대표의 지원 유세에도 난감해하는 상황도 이어졌다. 유권자에게 “공개적 절윤 선언과 달리 인적 절연이 제대로 안 되고 있다”는 인상을 준 영향이라고 분석되고 있다. 7년 만에 대표 거부 오세훈 서울시장은 지난달 27일 SBS 라디오 <김태현의 정치쇼>에 출연해 “저도 장 대표를 선거 유세에 모시고 싶다”면서도 “변신한 모습으로 와주시면 감사하겠다”고 말했다. 서울시장 선거 출마를 선언한 국민의힘 박수민 의원도 지난달 26일 같은 프로그램에 출연해 “장 대표의 지원 유세는 조금 예민한 문제”라며 “시민 눈높이에서 해결할 것”이라고 주장했다. 이어 “선거는 후보가 시민이 듣고 싶어 하는 말을 잘 전하는 시민을 위한 시간”이라며 “장 대표는 노선형 정치인이 됐으므로, 정책 선거 현장이 정치 선거로 비화하면 유불리를 떠나 서울시민께 도리가 아니라고 생각한다”고 설명했다. 그러다 논란이 이어지자 지난 1일엔 의견을 바꿔 채널A 라디오 <정치시그널>에 출연해 “저는 국민의힘이 확장해야 한다는 것에 공감대가 확실히 있다고 생각한다”며 “정공법을 선택하겠다”고 말했다. 주요 선거 후보들이 당 대표의 지원 유세에 난감해하는 것은 지난 2018년 지방선거 당시 주요 후보들이 자유한국당 대표였던 홍준표 전 대구시장의 지원 유세를 거부한 상황을 연상시킨다. 낮은 지지율과 혼란을 거듭하는 국민의힘의 현 상황에 대해선 “이미 예고됐던 것”이란 분석이 나온다. 국민의힘은 윤석열 전 대통령이 지난 2024년 12월 비상계엄을 선포한 이후 대규모 집회 개최 및 참여 등 강경 보수 행보를 유지했다. 당시 진행됐던 대규모 집회는 손 목사·전광훈 사랑제일교회 담임목사·유튜버 전한길씨 등이 주도했다. 울림이 큰 방에서 나는 소리는 메아리가 돼 돌아온다. 이는 특정 성향·신념이 일치하는 사람들이 모여 비슷한 정보·주장을 계속 접하면서 그 의견이 굳어지는 현상을 비유하는 데 활용된다. 이를 두고 에코 체임버 현상이라고 한다. 보통은 SNS에서 일어나지만, 최근엔 정치권에서도 구조화되고 있다. 정치인의 관점에서 대규모 집회에서 동원한 인파·우호적인 사이트에서 확인할 수 있는 열렬한 지지는 쉽게 눈에 띈다. 선거에선 이게 독이 되는 경우가 많다. 후보의 캠프에선 이를 유권자의 보편적 정서로 착각하는 경우가 비일비재하기 때문이다. 아울러 최근엔 당원투표의 비중이 높아지고 있다. 당원의 뜻이 공천에 반영되면, 정당의 민주적 구조가 탄탄해진다. 하지만 조직표 동원 경선이 될 위험이 커진단 치명적인 단점도 있다. 당내 강경파·특정 조직의 관성은 중도층·무당층까지 포함하는 전체 민심과 방향이 다른 경우가 많다. 집권은 불가능 후보도 선거를 치르면서 조직표를 움직이는 지역 토착 세력·강경 지지층을 만나는 과정에서 현장 분위기를 착각한다. 설령 당선되더라도 이들의 포로가 되는 경우가 많다. 이와 같은 확증 편향 현상은 “누구나 현실을 볼 수 있는 것은 아니다. 대부분 사람은 자신이 보고 싶은 현실만을 본다”던 고대 로마 정치인 율리우스 카이사르의 격언이 현재진행형임을 알 수 있게 한다. 조직표는 장단점이 명확하게 나뉜다. 일정한 득표를 보장하는 것은 분명한 장점이다. 하지만 득표 이상의 목표 달성을 불가능하게 만든다. 전형적인 사례는 일본 공명당이다. 공명당은 창가학회란 종교를 배경으로 두고 있다. 덕분에 공명당은 엄청난 조직력을 동원할 수 있다. 창가학회 회원 1명은 강력한 선거운동원이 된다. 그 1명은 주변 지인 모두에게 공명당 선거운동을 한다고 보면 된다. 정치와 종교의 결합이 흔히 발생하는 중요한 원인이다. 일본 자유민주당(이하 자민당)은 공명당과 연정을 하면서 창가학회·공명당의 조직력을 토대로 많은 정치적 이익을 얻었다. 공명당 후보가 출마하지 않는 지역구에선 그 조직력이 고스란히 자민당 후보의 선거 조직이 됐기 때문이다. 하지만 공명당은 종교 기반 정당이기 때문에 그 틀을 벗어나긴 어려웠다. 그래서 공명당이 정치적으로 확장할 수 있는 최대치는 집권당의 연정 파트너였다. 공명당과 손을 잡았다고 무조건 선거에서 좋은 결과를 얻는다고 보긴 어렵다. 이는 지난 2월 진행된 제51회 일본 중의원 의원 총선거(이하 중원선)에서 확인할 수 있었다. 제1야당 입헌민주당(이하 입민당)은 자민당과 결별한 공명당과 손잡고 ‘중도개혁연합’이란 선거 연대를 구성했다. 하지만 선거 결과는 참혹했다. 입민당·공명당은 원래 총 169석을 보유했지만, 선거 결과 49석만 확보하는 대참패를 당했다. 이 중 입민당이 확보한 의석수는 21석에 불과했다. 중도개혁연합이 해체되면 각각 28석을 확보한 공명당·국민민주당이 제1야당 반열에 오를 수 있을 정도의 대참패였다. 조직력보다 더 중요한 것은 민심이란 걸 보여준 선거였다. 경기도지사 후보 인물난…유승민은 거듭 고사 손현보 아들 등장·컷오프 이진숙 못 놓는 이유? 절대로 몰락하지 않는 안정적인 하한선을 보유했지만, 상한선·기대치도 낮은 사례로 일본 공명당만 있는 것은 아니다. 성향이 강한 특정 집단을 기반으로 유지되는 정당은 그에 대한 다른 유권자의 거부감 때문에 집권이 불가능하다. 대표적인 사례로는 ▲독일 좌파당 ▲영국 민주연합당 ▲이스라엘의 샤스·유대교 토라 연합 등을 거론할 수 있다. 독일 좌파당은 독일 통일 이후 구동독 지역 사회주의 통합당 후신이 모여 조직됐다. 따라서 구동독 지역의 고령 유권자·옛 공산당 관료·강성 노동계급 등이 핵심 지지층을 이루고 있다. 이런 연유로 구동독 지역에선 큰 영향력을 행사하지만, 전체 민심과 조화를 이루긴 어렵고, 주요 정당의 연정 파트너로 주로 거론된다. 영국 민주연합당은 북아일랜드 강성 개신교·연합주의자 조직에 기반한다. 이들의 강경한 종교 성향은 잉글랜드·스코틀랜드 등의 정서와 많이 멀다. 따라서 이들도 북아일랜드 지역 정당 겸 주요 정당의 연정 파트너로 거론된다. 지난 2017년엔 영국 보수당이 과반 확보에 실패하자 민주당과 신임 공급 협약을 맺고 정부를 구성할 수 있었다. 이스라엘의 샤스·유대교 토라 연합은 이스라엘 내 극단적인 유대교 원칙주의자들로서 사회적 민폐라고 거론되는 하레디를 기반으로 구성된 정당이다. 이들은 사회적인 활동보다 경전 공부에 몰두한다. 극단적인 일부 하레디는 19세기 생활 양식을 고집하고, 일체 생산 활동을 하지 않면서 정부 보조금에 의존한다. 이들은 출산율이 높아 이스라엘 재정에 부담을 주지만, 이스라엘 내 유대인 인구 비율 유지를 고려하면, 정부가 이들을 지원하지 않을 수 없는 측면도 있다. 이들은 랍비의 지시에 따라 절대적인 투표 성향을 유지한다. 이스라엘의 보수 정당 리쿠드당은 이들과의 연정을 통해 조직표를 동원한다. 일본 자민당은 원래 다양한 성향의 여러 파벌이 모여 구성된 특성을 역설적으로 정권 유지 비결로 활용했다. 총리를 배출하는 회파만 바뀌어도 국정 기조가 바뀌어 유권자에게 정권교체 체감을 주는 유사 정권교체 효과가 발생했기 때문이다. 하지만 지난 2월 중의원 의원 선거 대승은 자민당으로서도 기존과 다른 형태였다. ▲다카이치 사나에 총리의 기민한 유튜브·SNS 활용 ▲실용적 포퓰리즘으로 통하는 사나에노믹스 등 다카이치 총리의 개인 팬덤이 강력하게 형성된 것이 승리로 연결됐다. 공명당 등 해외 사례 표면적으로는 국민의힘은 이미 지난 2월에 입증된 자민당의 승리 비결을 외면하고, 공명당의 길을 선택한 것으로 보인다. 주요 후보들이 당 대표 지원 유세에 신중한 반응을 보이는 것 자체가 국민의힘이 ‘더 깊은 늪’에 들어가는 것을 보여주고 있다는 일면일 수도 있다. 국민의힘은 늪에서 나올 수 있을까? 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