[일요시사=장경철 르포라이터] 수익형 부동산의 인기는 올해도 계속될 전망이다. 그렇다고 무턱대고 투자에 나서는 것은 금물. ‘불패 신화’수익형 부동산도 지역별, 입지별, 상품별 양극화가 심화돼 다양한 기준으로 꼼꼼한 분석이 필요하다.
올해도 인기 지속 전망…무턱대고 투자 금물
지역·입지·상품별 등 여러 기준 분석 필요
수익형 부동산 공급 과잉 논란 속에서 오피스텔 투자자들의 희비가 엇갈리고 있는데 입지나 배후수요 등에 따라 공실률과 수익률이 제각각으로 나타나고 있다. 부동산업계에 따르면 올해도 지난해와 마찬가지로 저금리와 주택시장 침체, 1∼2인 가구의 증가로 오피스텔, 서비스드 레지던스 등 수익형 부동산이 선전할 것으로 예상된다.
1.포트폴리오 점검
2.금리 상황 파악
다만 지역별, 입지별, 상품별 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망되기 때문에 다양한 기준으로 꼼꼼하게 살펴보는 안목이 필요하다고 전문가들은 조언한다. 오피스텔 투자 때는 미리 자신의 자산 포트폴리오를 살펴봐야 한다. 특히 베이비부머라면 새로운 일자리 개척뿐만 아니라 안정적인 수익을 창출할 수 있는 자산 포트폴리오가 중요하다.
올해부터는 이자와 배당소득이 2000만원을 넘을 경우 금융소득종합과세 부담이 커지는 만큼 이자수익을 기대하는 금융상품 보유를 조정할 필요가 있다. 이자와 배당소득을 2000만원 정도로 맞추고 잉여자산은 수익형 부동산 등 다른 소득원에 투자하는 것이 바람직할 수 있다.
금리상황을 제대로 판단할 필요도 있다. 고금리 시절의 기대 수익률을 현재의 저금리 상황에 적용해선 안 된다. 또 임차 수요와 공실 기간 등을 면밀하게 살핀 후 객관적인 기대 수익률을 생각하고 투자를 검토하는 것이 필수다.
세부 권역별 수요와 공급도 따져봐야 한다. 도심지나 산업단지 등 수요가 많은 지역을 중심으로 세부 권역을 수요와 공급을 중심으로 따져보면 의외의 알짜 부동산을 찾을 가능성이 높다.
역세권 입지를 따지는 것 역시 중요하다. 역세권에 위치한 수익형 부동산은 교통이 편리하고 유동인구가 풍부해 임대수요가 풍부한 장점이 있다. 최근 직주근접을 선호하는 경향이 높아지면서 일터와 가까운 초역세권에도 관심이 집중되고 있다.
실거주자 입장에서 편의시설도 살펴봐야 한다. 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 커뮤니티 시설에 대한 관심도 커지고 있다. 피트니스센터 등은 이제 필수요건으로 자리매김했다.
전세가율이 매매가에 육박하고 있지만 매수자들의 아파트 가격 하락 기대감은 여전하다. 게다가 부동산 정책의 불확실성에 거래를 미루면서 무게중심이 수익형 부동산 쪽으로 옮겨가고 있다.
수익형 부동산의 대표적인 투자 관심 지역은 당연히 임대수요가 풍부한 곳이다. 대기업·관공서 및 산업단지 인근, 역세권, 대학가 등이 베스트 지역으로 꼽힌다. 여기에 다양한 혜택을 주고 있는 수익형 부동산 현장이 선을 보이고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다. 중도금 무이자, 임대보장제나 단지 내 커뮤니티 시설, 옥상정원을 갖추는 등 투자자나 입주민에게 차별화 전략으로 분양에 나서는 수익형 부동산이 늘고 있는 게 최근 추세다.
공급 과잉 논란…투자자들 희비
수요 따라 공실·수익률 제각각
하지만 이러한 마케팅에도 불구하고 수익형 부동산은 입지여건에 따라 임대수입이 기대에 미치지 못할 수도 있다. 때문에 업체의 지원을 너무 믿지 말고 수익률도 꼼꼼하게 따져 투자를 결정해야 한다고 전문가들은 조언한다.
한 부동산정보업체 관계자는 “임대사업을 할 목적이라면 분양업체가 제시하는 예상 임대료를 분양가와 연계해 현지 임대료 수준을 확인해야 한다”며 “분양업체는 통상 인근 최고 시세를 기준으로 임대료를 책정 하지만 비슷한 지역이라도 시설이나 지하철 접근성에 따라 임대료에 차이가 나기 마련”이라고 말했다. 또 “초기 분양가가 높으면 투자수익률은 떨어질 수밖에 없으니 이왕이면 가격이 낮은 층을 선택하는 게 유리할 수도 있는데 이는 완공 후 형성되는 임대료 수준은 층에 따른 차이가 미미한 편이기 때문”이라고 말했다.
부동산 전문가는 “최근 수익형 부동산 투자는 시세차익 보다는 안정적인 임대수익에 포커스를 맞추고 있다”며 “안정적인 수익을 위해서는 임대수요가 풍부한 지역을 노려야 하며 당장의 혜택보다는 개발호재가 풍부해 향후 발전가능성이 있는 지역인지 따져보고 임차인이나 주 이용객이 선호하는 입지인지도 사전에 살펴봐야 한다”고 조언했다.
3. 세부 권역별 계산
4. 역세권 입지 확인
다음은 중도금 무이자, 임대보장제 등의 혜택이 있는 수익형 부동산 분양 현황이다.
▲강남역 푸르지오시티 = 에스앤디파트너스가 시행하고 대우건설이 시공하는 ‘강남역 푸르지오시티’서비스드 레지던스가 분양 중이다. 강남역 푸르지오시티 서비스드 레지던스는 서울시 서초구 서초동 1337-3번지에 들어선다. 지하 7층∼지상 20층, 1개동, 총 403실, 전용면적 20∼29㎡의 소형으로 구성된다.
시스템에어컨을 비롯해 가스쿡탑, 콤비냉장고, 드럼세탁기, 전자비데 등 빌트인 가전 시스템이 설치된다. 투숙객의 안전을 위해 공동현관 및 지하주차장에 외부인의 출입을 막는 무인 경비시스템과 디지털 도어록, 홈오토시스템 등이 적용된다.
서비스드 레지던스 전문 운영업체의 체계적인 관리로 최소 3년간 평균 월 112만원의 높은 임대수익을 보장하며 60% 중도금 전액 무이자의 혜택이 주어진다. 입주예정일은 2014년 10월.
▲강남역 센트럴 푸르지오시티 = 대우건설은 서울 강남구 역삼동에 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’오피스텔과 상가를 분양 중이다. 지하 8층∼지상 19층 연면적 50,218.36㎡ 규모로 지상 4층∼지상 19층에는 총 728실 규모의 오피스텔(전용 20~29㎡)이 들어서며, 지하 2층∼지상 3층에는 총 110개의 근린생활시설로 구성된다.
오피스텔 분양가는 3.3㎡당 평균 1790만원선이다. 상가는 3.3㎡당 분양가는 2450만∼1억1300만원선(부가가치세 포함)으로 추천업종은 식음료점, 커피전문점, 금융, 메디컬, 클리닉, 학원 등이다.
최대 강점은 입지다. 특히 사업지는 2호선·신분당선 환승역인 강남역 1번 출구에서 약 34m 거리에 위치해 유동수요의 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 오피스텔은 중도금 50%, 상가는 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다. 입주는 2015년 3월 예정.
▲구로 로제리움 2차 = 신세계건설이 시공하는 로제리움 2차가 분양 중이다. 로제리움 2차는 지하철 2·7호선 환승역인 대림역 4분 거리에 지하 2층∼지상 20층 규모로 372실의 오피스텔과 도시형 생활주택으로 구성된다.
로제리움 2차가 위치한 구로동은 국내 대표 벤처기업단지의 약 25%가 집중된 구로, 가산 디지털 산업단지 등 약 1만여 개의 기업과 14만여 명의 근로자가 상주하는 곳으로 임대수요가 매우 풍부하다. 송도∼청량리 간 수도권 광역급행철도(GTX)가 신도림역을 지나면 교통요충지로 떠오를 전망이다. 계약조건은 계약금 10%, 중도금 50% 무이자다. 입주는 2013년 11월 예정.
“시세차익보다 임대수익에 포커스
당장 혜택보다 개발호재 풍부해야”
▲서초 프라비다 = 코람코자산신탁은 서울 서초구 서초동 1598-9 일대에 ‘서초 프라비다’오피스텔을 분양한다. 7년 만에 서울지하철 2호선 교대역 인근에 공급되는 오피스텔로, 지하 2층∼지상 19층 규모로 전용면적 14㎡ 132실, 전용면적 19㎡ 2실, 총 134실로 건축된다.
2호선 교대역과 3호선 남부터미널역이 만나는 더블 역세권에 위치해 교통편의성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 인근에 국제전자센터 및 롯데타운, 현대, 삼성 등 대기업과 법원, 검찰청, 서울교대 등의 풍부한 임대 수요층을 형성하고 있다. 입주 2년간 임대수익을 보장해 준다. 입주는 2014년 2월 예정.
▲대구 오페라 하이렉스 = 이지건설이 시공하는 ‘오페라 하이렉스’오피스텔 396실이 분양된다. 대구 북구 침산동에 위치하며, 평균 분양가는 3.3㎡당 600만원대로 대구지역에 분양된 대형 브랜드 오피스텔보다 저렴한 것으로 알려졌다. 또 대구 최초 임대수익보장형 오피스텔로 사업지 인근에 대구금융의 중심이라 불리는 대구은행 제2본점(2015년) 이전 예정이다.
5. 편의시설 필수
6. 혜택 여부 주목
‘로봇산업클러스터 조성사업’이 내년 착공 예정임에 따라, 1만2000명의 고용창출 효과 등 개발 호재도 기대해 볼만하다. 도시 위를 달리는 도시철도 3호선을 이용 가능한 북구청역이 5분 거리에 위치해 있으며, 북대구IC·신천대로 등이 인접해 타 지역으로 이동이 용이하다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
