장경철의 부동산테크 필승전략 <125> 설문으로 본 시장 전망

며느리도 모르는 불황의 끝은?

[일요시사=장경철 르포라이터] 부동산, 그 불황의 끝은 언제쯤일까. 안개 자욱한 부동산 시장의 전망을 분양상담사들과 네티즌 등에게 물었다. 물론 전문가들의 자문도 구했다.

분양상담사 절반 이상 “지금이 바닥”
‘언제 활성화?’질문에 “올해 하반기

경기 불황과 부동산시장 침체가 지속되고 있는 가운데 주택시장은 거래 실종 속에 마치 끝을 모르는 ‘불황의 터널’에서 쉽게 탈출하지 못하고 있다. 새 정부 출범과 함께 부동산 가격이 바닥을 치고 살아날 것이라는 희망도 있지만 언제가 바닥인지는 지나고 나서야 알 수 있다. 그렇다면 모델하우스 현장 등에서 고객 분양상담을 전문으로 하는 분양상담사들은 올해 부동산시장 전망을 어떻게 하고 있을까.

“2·3분기 저점
좀 더 시간 필요”

최근 부동산정보업체 한국창업부동산정보원이 분양현장을 담당하고 있는 분양상담사들에게 2013년 부동산시장 전망에 대해 물어봤다. 분양상담사를 통한 대규모 조사는 사실상 이번이 처음이다. 이번 조사는 분야 상담만 10년 이상 한 현장 전문가 30명을 대상으로 설문지 작성을 통해 20일간 진행했다(복수응답). 객관성과 공정성을 확보하기 위해 상품별 유망지역은 조사에서 제외했다.

먼저 ‘부동산경기가 지금 바닥인가?’라는 질문에 30명중 18명(60.0%)이 ‘지금이 바닥이다’, 12명(33.3%)이 ‘올해 하반기가 바닥이다’라고 답해 부동산 거래 침체가 올해 안에 끝날 것으로 전망하고 있는 것으로 나타났다. ‘부동산 경기가 언제 활성화 할 것으로 전망하나?’라는 질문에는 ▲올해 하반기 18명(50.0%) ▲내년 하반기 12명(33.3%) ▲내년 상반기로 6명(16.7%)이 응답했다.


올 상반기에 부동산 경기가 살아날 것이란 대답은 다소 적어 부동산 경기가 단기적으로 활성화 할 것으로는 기대하지 않는 것으로 나타났다. 한 시행사 본부장은 “새 정부가 들어서면서 새로운 부동산 정책과 내수경기 회복에 대한 기대로 부동산시장이 살아날 것으로 기대되나, 효력이 발생 할 때까지 좀 더 시간이 필요할 것 같다”고 말했다.

‘부동산 관련 투자시기를(내집 마련 포함) 언제 하는 것이 가장 좋다고 생각 하는가?’라는 질문에 대해서도 올해 중반기와 하반기라고 각각 12명(44.4%)이 답해 대부분 부동산 경기가 올해 2·3분기에는 저점을 찍을 것으로 보고 있었다. 한 분양업체 이사는 “주택가격은 현재 조정기에 있고 주택가격이 한없이 내려가지만은 않는다”면서 “주요 지역 아파트 가격은 이미 조정되거나 소폭의 조정을 더 하게 될 것이므로 빠르면 올 중반기나 하반기에는 가격이 안정될 것”이라고 내다봤다.

‘현재 유망한 부동산 상품은 무엇인가?’라는 질문에 대해서는 ▲오피스텔 15명(31.3%) ▲상가 12명(25.0%) ▲아파트 9명(18.8%) ▲도시형 생활주택 6명(12.5%)으로 나타났다. 또한 ‘향후 유망해질 부동산 상품은 무엇인가?’라는 질문 역시 ▲오피스텔 15명(31.3%) ▲상가 12명(33.3%) ▲아파트 9명(18.8%)으로 현재 유망한 수익형부동산 상품들이 향후에도 유망할 것으로 조사됐다.

한 시행사 팀장은 “예금 금리 연 2% 시대에 접어든 지금 연 5∼7%의 수익률을 기대할 수 있는 오피스텔 등 수익형부동산은 인기가 상당기간 이어질 것”이라며 “구로구 대림역, 신도림역, 가산디지털단지 인근과 신촌역 등이 임대수요도 많고 수익률도 높아 유망한 지역”이라고 설명했다.

또 다른 부동산 업체의 상무도 “지방의 경우 주택보급률이 100%를 넘었지만 서울을 비롯한 수도권은 그렇지 않다”면서 “아파트는 그동안 형성된 거품이 빠지는 것일 뿐, 조정이 완료된 소형아파트는 여전한 좋은 투자대상”이라고 말했다.

주택시장 정상화 위해선?
“다주택 양도세 중과 폐지”
네티즌 “올 집값 보합세”

‘부동산 경기침체가 장기화 한 것은 어디에 책임이 있다고 생각 하는가?’라는 질문에는 18명(33.3%)이 내수경기, 15명(27.8%)이 지난 정부정책의 책임으로 생각하는 것으로 조사됐다. ‘정부에서 가장 우선 추진해야 할 정책은 무엇인가?’라는 질문에는 취득세 감면연장이 21명(50.0%), 부동산 보유세 조정이 18명(43.0%)으로 나타나 세제를 비롯한 정부의 역할에 기대가 큰 것으로 드러났다.


‘부동산 경기가 살아나는데 가장 중요시 되는 경제 지표는 무엇인가?’라는 질문에는 39명(81.4%)이 내수경기 진작과 일자리 창출이라고 답했다. 이들은 “내수 경기가 살아나야 부동산 경기도 살아난다”고 한 목소리를 냈다.

적게는 수천만원에서 많게는 수십억원의 상품을 파는 분양상담사들은 지금의 부동산 불경기에 수입이 얼마나 줄었을까.

“내수 살아야
부동산도 산다”

‘연평균 수입은 어느 정도 되는가?’라는 질문에는 대부분 답변을 거부했지만, 일부는 여전히 괜찮은 수입을 거두고 있는 것으로 귀띔했다. 한 분양업체 본부장은 “분양상담사들 대부분이 수입이 줄어든 것은 맞다”면서 “그래도 꾸준히 공부하고 열심히 일하는 분양상담사들은 수입 변동이 적은 편”이라고 전했다.

업무 특성상 다양한 부동산 지식과 깊이 있는 정보를 요하는 이들이지만 부동산 불경기를 맞아 금융, 세법을 공부하거나 각종 자격증을 취득하는 등 곧 다가올 부동산 호경기에 고객들을 맞이하기 위해 준비하고 있다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “전세수요가 증가해 전세가가 치솟는 지금이 가격 조정기”라며 “경기 사이클에서 지금은 수축기 또는 하강기고, 다음은 상승기 아니겠나”라고 되물었다.

주택시장 정상화를 위해 박근혜 정부가 가장 시급히 처리해야 될 사안이 무엇이냐는 질문에는 네티즌 10명 중 3명이 ‘다주택자 양도세 중과 폐지’라고 답했다. 올해 집값에 대해서는 보합세로 전망하는 응답자가 많았다.

닥터아파트가 온라인 회원 334명을 대상으로 최근 5일 동안 실시한 설문조사 결과에 따르면 새 정부의 가장 시급한 대책으로 28.14%가 ‘양도세 중과폐지’를 꼽았고, ‘하우스푸어 대책’(20.06%), ‘분양가 상한제 폐지’(11.38%) 등 순으로 답변이 많았다.

‘가장 바람직한 부동산 대책 방향’에 대한 질문에는 ‘단발성 아닌 종합적인 대책’이라는 답변이 35.93%로 가장 많았다. ‘호황기 때 규제정책 대폭 폐지’답변도 23.65%로 집계됐다.

주택시장 거래 활성화를 위해 가장 시급한 대책으로는 ‘DTI, LTV 등 주택담보대출규제 완화’(27.84%)를 가장 많이 꼽았다. 다음은 ‘다주택자 양도세 중과 폐지’(25.75%), ‘취득세 감면혜택 연장’(20.36%)이었다.

실수요자의 내집 마련을 위한 가장 시급한 대책을 묻는 질문에서도 역시 ‘DTI, LTV 등 주택담보대출규제 완화’가 37.13%로 가장 많았다. 이어 ‘취득세 감면 연장’(33.53%), ‘금리 인하’(12.28%) 순이었다.

지속되는 전세난 해결을 위해 필요한 대책으로는 ‘공공임대주택 공급 확대’라는 답변이 22.75%로 가장 많았다. ‘생애최초 주택 구입자금 대출 확대’(21.26%), ‘전용 85㎡ 이하 중소형 주택공급 확대’(19.16%) 등의 응답 비율도 높았다.

주택시장의 저점(바닥)을 묻는 질문에는 30.54%가 ‘이미 바닥을 찍었다’고 답했으며, 18.56%는 ‘2014년 이후’를 꼽았다. 실수요자가 내집 마련을 하기에 가장 좋은 시기로는 ‘올 2분기(4∼6월)’가 32.93%로 1위를 차지했다. 이어 ‘2014년 이후’가 22.16%, ‘2013년 3분기(7∼9월)’가 16.47%이었다.


올해 집값 전망에 대해서는 ‘보합세’가 31.74%로 가장 높았고, ‘소폭(2% 미만) 오른다’가 19.76%, ‘소폭(2% 미만) 하락한다’가 14.97%로 집계됐다. 이는 올해 부동산 시장 정상화에 대한 기대감이 높지 않음을 보여준다. 박근혜 정부에서 가장 투자가치가 있는 부동산 상품을 묻는 질문에는 ‘기존아파트’가 32.63%, ‘토지’가 13.47%로 각각 1, 2위를 차지했다.

분양 받고 싶은 아파트는?
“동탄역 더샵 센트럴시티”

한 부동산 정보업체 팀장은 “박근혜 정부에 대해 네티즌들은 하루빨리 부동산 규제 완화에 대한 종합적인 대책이 나길 기다리고 있는 것으로 분석된다”며 “특히 대출규제와 완화, 세제 완화 등 현실적인 대책이 나와야 주택시장을 정상화시키는데 도움이 될 것으로 보인다”고 말했다.

네티즌들이 뽑은 수도권에서 가장 분양 받고 싶은 아파트는 어딜까.
포스코건설이 오는 3월 경기 화성 동탄2신도시에서 분양에 들어가는 ‘동탄역 더샵 센트럴시티’가 수도권에서 가장 분양받고 싶은 아파트로 꼽혔다. 부동산포털 닥터아파트는 최근 수도권 거주 회원 1583명을 대상으로 ‘올해 상반기 유망한 분양 단지’설문조사를 실시한 결과 361명(22.8%)이 선택한 동탄역 더샵 센트럴시티가 1위를 차지했다.

이 아파트는 동탄2신도시 시범단지에 들어서 동탄역 복합환승센터와 중심상업지구를 걸어서 이용할 수 있는 데다 초·중·고교도 단지 인근에 문을 연다. 최근 실수요자들이 선호하는 전용면적 84∼97㎡(옛 30평대)가 753가구로 전체(874가구)의 86%에 달한다. 동탄2신도시는 동탄역 더샵 센트럴시티 외에도 2위(동탄 푸르지오)와 10위(동탄 롯데캐슬 알바트로스)에 나란히 이름을 올려 예비 청약자들로부터 높은 평가를 받았다.

투자가치 상품은?
“아파트, 토지”


한 부동산 정보업체 팀장은 “수도권 주택시장 침체에도 불구하고 동탄2신도시는 지난해 7500가구 분양이 성공리에 끝나면서 미래 가치에 대한 기대심리를 높였다”며 “브랜드 파워가 있는 대형 업체 분양이라는 점도 인기 이유”라고 설명했다.

서울에서는 교통과 편의시설 등 입지 여건이 좋은 도심권 재건축·재개발 단지에 대한 관심이 많았다. 서울 대치동 청실아파트를 재건축한 ‘래미안 대치 청실’(3위)과 북아현동 1-2구역, 아현동 아현4구역을 각각 재개발한 ‘북아현 푸르지오’(5위)와 ‘공덕 자이’(7위)가 대표적이다. 이 밖에 용인∼서울 간 고속도로 진출입이 쉬운 ‘광교산 자이’(4위)와 판교신도시의 관문인 신분당선 판교역 주변에 들어서는 ‘판교 알파돔시티 주상복합’(8위) 등 작년부터 기대를 모았던 수도권 단지들도 10위권 안에 포진했다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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전 세계 흔든 트럼프 1년 풀 스토리

전 세계 흔든 트럼프 1년 풀 스토리

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 처음에는 ‘설마, 그렇게까지?’라는 반응이었다. 하지만 불과 1년여 만에 현실로 나타나고 있다. 모두가 ‘미친 짓’이라고 말하지만 당사자는 거칠 게 없다는 태도다. 문제는 그 여파가 전 세계로 확산하고 있다는 점이다. ‘지구 대통령’ 도널드 트럼프가 ‘천조국’ 미국을 어디로 끌고 가는 걸까? 도널드 트럼프 미국 대통령의 행보가 충격과 경악으로 물들고 있다. ‘이보다 더 놀랄 일이 있을까?’라는 반응이 거듭되는 모양새다. 되짚어 보면 이제 와 말이 안 된다고 하기엔 등장부터 파격적이었다. 트럼프 대통령이 처음 대선 출마를 선언할 당시에는 조롱과 웃음이 난무했다. 하지만 미국은 그를 선택했다. 그것도 두 번이나. 예상보다 더 파격 사실 트럼프 대통령은 첫 임기 때나 지금이나 크게 다르지 않다. 선거 기간 동안 공약으로 내세운 내용은 임기 중에 어떤 식으로든 진행했다. 그 공약이 ‘미치광이’ ‘사이코’ 등의 원색적인 비난으로 이어져도 요지부동이었다. 되레 외부 자극이 커질수록 트럼프 대통령의 행보는 더욱 거칠어졌다. 문제는 그 행보에 전 세계가 영향을 받는다는 점이다. 과거 미국이 ‘유일한’ 패권국으로 군림하던 시기와 비견될 정도라는 말이 나온다. ‘세계의 경찰’로 각국 상황에 관여했던 때보다도 영향력이 크다는 분석도 있다. 그 배경으로 지목되는 게 바로 트럼프 대통령의 행보다. 실제로 트럼프 대통령의 말 한마디에 세계 질서를 유지했던 틀이 무너져 내리고 있다. 대표적인 게 관세 부과에서 비롯된 통상 전쟁과 국제 질서 유지를 내세운 타국에 대한 물리적 개입이다. 두 사안 모두 ‘평범한’ 미국 대통령이라면 생각은 해도 실제로 행하기는 어려운 내용이다. 당장 전 세계의 지도자가 반발할 테고 각국의 이해관계도 복잡하게 얽혀있다. 무엇보다 대통령 자신이 겪어야 할 정치적 리스크가 매우 크다. 하지만 트럼프 대통령은 했고 또 하려 하고 있다. 모두가 ‘설마’라고 손사래 치던 일이 실제로 벌어지는 데 걸린 시간은 1년 남짓이다. 트럼프 대통령은 재선에 도전하면서 ‘미국 우선주의’를 앞세우며 관세 부과를 예고했다. 캐나다, 그린란드, 파나마 운하 등을 미국 소유로 하겠다는 야욕을 드러냈다. 영토 확장이라는 제국주의 시기에나 빈번하게 일어났던 일을 공언한 것이다. 트럼프 대통령에게 관세는 ‘무기’나 다름없다. 원하는 것을 얻어내기 위해 상대국에 관세를 부과하는 방법으로 압박을 가하는 것이다. 트럼프 대통령은 취임 직후부터 전 세계와 통상 전쟁을 벌이기 시작했다. 특히 미국의 자리를 노리는 중국과는 서로 수천%의 관세를 부과하면서 세계 경제를 흔들었다. 관세 부과로 흔들더니 그린란드로 공포 조장 과거 FTA 체결로 미국과의 무역에서 관세 0%를 유지했던 우리나라도 예외는 아니었다. 우리나라보다 앞서 협상한 일본의 관세 부과율을 기본으로 깔고 조율이 이뤄졌다. 줄다리기 끝에 협상이 타결됐지만 관세 문제는 현재진행형이다. 국가 간 외교에서 불확실성이 해소되지 않은 상황인 셈이다. 전 세계가 통상 전쟁의 여파를 겪고 있는 상황에서 이번에는 영토 확장 문제가 불거졌다. 최근 미국은 베네수엘라에서 군사 작전을 진행해 전 세계를 경악에 빠뜨렸다. 니콜라스 마두로 베네수엘라 대통령 부부를 미국으로 데려와 법정에 세운 것이다. 표면상으로는 베네수엘라 내부 상황을 언급했지만 속내는 석유라는 말이 나왔다. 베네수엘라는 제1의 석유 매장국이다. 미국이 베네수엘라의 석유 사업을 지배하겠다는 의지를 실행으로 옮겼다는 것이다. 미국이 베네수엘라 석유를 차지하게 되면 세계시장이 요동칠 가능성이 크다. 베네수엘라 석유를 등에 업은 미국이 세계 석유시장 개편에 나설 길이 생긴다. 이렇게 되면 주변국은 물론 산유국은 크든 작든 영향을 받을 수밖에 없다. 더 나아가 미국은 베네수엘라 자체를 통치하려는 모습도 보인다. 미국에 적대적인 정권을 몰아내고 권력 지형을 ‘친미’ 또는 친미 우호 세력으로 개편할 것으로 예상된다. 전 세계는 미국의 베네수엘라 군사 작전을 시작으로 보는 시각이 존재한다. 정가에서는 공산 정권을 유지 중인 쿠바가 다음 표적이 될 것으로 보고 있다. 비판에도 마이웨이 베네수엘라 충격이 가시기도 전에 ‘그린란드’가 화두로 떠올랐다. 그린란드는 덴마크 자치령의 섬으로 한반도보다 9배나 큰 섬이다. 인구가 6만여명에 불과하고 두꺼운 얼음으로 뒤덮인 땅이라 가치 평가가 낮았다. 하지만 최근 들어 온난화로 얼음이 녹으면서 아래에 묻힌 광물을 채취할 수 있는 길이 열렸고 지정학적으로도 좋은 위치라는 사실이 알려지면서 관심이 커졌다. 트럼프 대통령은 임기 초부터 그린란드를 미국에 편입시키겠다는 뜻을 감추지 않았다. 사실 트럼프정부 이전에도 그린란드를 미국령으로 하려는 시도는 있었다. 과거 미국정부는 그린란드를 사기 위해 돈을 제시한 적도 있고, 세계 2차대전 기간에는 점거하기도 했다. 하지만 덴마크의 반발, 무엇보다 그린란드 주민의 반대로 이뤄지지 못했다. 그러다 트럼프 대통령이 취임하면서 노골적인 요구가 시작된 것이다. 트럼프 대통령은 안보상 이유를 들었다. 그린란드를 지킬 수 있는 건 미국뿐이라고 주장하는 것이다. 하지만 베네수엘라 군사 작전 때와 마찬가지로 트럼프 대통령의 ‘속내’는 그린란드에 묻혀 있는 자원일 것이라는 의견이 지배적이다. 외신들은 베네수엘라 군사 작전으로 마두로 대통령 부부를 미국으로 압송하면서 트럼프 대통령은 자신감이 붙은 상태라고 보도했다. 베네수엘라 군사 작전이 국제법 위반이라는 비판이 쏟아졌지만 트럼프 대통령 본인은 ‘승리’라고 평가한다는 것이다. 이는 트럼프 대통령이 그린란드에 무력을 사용할 수 있다는 뜻을 비치면서 극대화됐다. 협상의 기술 자유자재로 트럼프 대통령의 행보에 북대서양조약기구(이하 나토)에 참여 중인 국가들은 일제히 반기를 들었다. 미국과 유럽 간 오랜 시간 유지돼 온 ‘대서양 질서’가 뿌리째 흔들릴 수 있는 상황이 된 것이다. 트럼프 대통령은 한발 더 나아가 그린란드에 병력을 파견한 덴마크·노르웨이·스웨덴·프랑스·독일·영국·네덜란드·핀란드 등 8개국에 대해 대미 관세를 부과하겠다고 밝혔다. 관세 부과, 무력 충돌 가능성 등으로 전운이 감돌던 미국과 유럽의 관계는 스위스 다보스에서 열리고 있는 세계경제포럼 연차총회, 이른바 다보스 포럼에서 출구를 찾는 듯한 모습이다. 트럼프 대통령은 지난 21일 자신의 SNS 트루스소셜에 “마르크 뤼터 나토 사무총장과의 매우 생산적인 회담을 바탕으로, 그린란드와 사실상 전체 북극 지역에 관한 미래 합의의 틀을 만들었다”고 말했다. 그러면서 유럽 8개국을 상대로 다음 달 1일부터 부과하기로 한 관세를 “부과하지 않기로 결정했다”고 적었다. 미국이 그린란드 병합을 위한 무력 사용 가능성을 철폐하면서 상황 반전의 여지가 생겼다. 실제 그의 발언 이후 미국 증시 등은 오름세를 보였다. 전문가들은 유럽의 집단 반발, 금융시장 동요 등이 트럼프 대통령의 한발 후퇴를 이끌었다고 진단했다. 계속 가다간 나토의 내부 분열은 물론 유럽의 실력행사로까지 이어질 수 있다는 계산이 선 것으로 보인다. 일각에서는 트럼프 대통령이 극단적인 방법으로 전 세계를 공포로 몰아넣고 원하는 것을 취하는 ‘협상의 기술’을 또 사용했다는 말이 나오기도 한다. 트럼프 대통령은 다른 나라로부터 원하는 것을 얻기 위해 각종 협상 기술을 사용해 왔다. 과도한 관세 부과, SNS 사용 등이 그 예다. 베네수엘라 군사 작전 이어 광물 자원 노리고 장악 시도 그러면서도 전문가들은 아직 갈등의 불씨가 꺼지지 않았다고 분석했다. 무력 사용 가능성을 배제했을 뿐 그린란드에 대한 병합 의지 자체가 꺾인 건 아니라는 것이다. 트럼프 대통령은 다보스 포럼에서 진행한 연설을 통해 그린란드 병합의 당위성을 긴 시간을 할애해 설명했다. 그는 그린란드를 ‘전략 요충지’이며 ‘북미 대륙의 일부, 서반구 최북단에 있는 우리의 영토’라고 주장했다. 우리나라는 트럼프 대통령이 만든 ‘불확실성’의 토대 위에서 실리를 찾기 위해 안간힘을 쓰고 있다. ‘좌충우돌’이라는 말로는 부족할 만큼 예측불가의 행보가 계속될 때마다 우리나라 또한 영향을 받기 때문이다. 우리나라 외교에서 가장 중요한 게 미국과의 관계인 만큼 안정화가 필요하다는 의견도 나온다. 최근 트럼프 대통령은 팔레스타인 가자지구 전후 관리를 위해 만든 ‘평화위원회’ 가입 초청장을 60여개국에 보낸 것으로 확인됐다. 표면상으로는 가자지구의 평화지만 속내는 국제연합(UN) 등을 대체할 다자간 기구를 만들려는 게 아니냐는 의심이 일고 있다. 캐나다, 프랑스, 영국 등 서방 및 친서방 국가와 러시아, 벨라루스 등이 초청장을 받은 것으로 알려졌다. 우리나라, 일본, 베트남 등 아시아 국가도 포함됐다. 우리나라 외교부는 지난 20일 “미국 측 초청에 따라 검토 중에 있다”고 밝혔다. 한 언론에서는 우리나라가 평화위원회 가입을 적극적으로 검토하고 있다고 보도하기도 했다. 일각에서는 트럼프 대통령이 표면상으로는 가자지구 평화를 내세웠지만 실제로는 전 세계 분쟁에 개입할 명분을 만들려 한다는 우려가 나온다. 언제나 영향권 트럼프 대통령은 지난 20일(현지시각) 임기 1주년을 맞았다. 불과 1년 만에 트럼프 대통령이 전 세계에 일으킨 풍파는 엄청나다. 앞으로 불어닥칠 태풍의 크기도 도무지 가늠할 수 없는 지경이다. 미국 대통령의 임기는 4년으로 트럼프 대통령은 2029년 1월20일 정오까지다. 아직 3년이나 남았다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>