[일요시사=장경철 르포라이터] 과천시와 세종시. 정부청사 이전으로 울고 웃은 지역이다. 청사 떠난 과천시는 먹구름이, 청사 만난 세종시는 햇살이 가득하다. 집값, 전셋값, 상권 모두 희비가 엇갈리고 있다.

정부청사 이전 과천시 ‘울고’세종시 ‘웃고’
수천명 공무원 이사에 지역경제 희비 엇갈려

정부청사의 세종특별자치시 이전으로 본격화한 ‘세종시 시대’가 두 달째 접어들면서 일대 상권에 희비가 엇갈리고 있다. 세종시로 공무원들이 빠져나간 과천 별양동, 원문동 일대 상가는 손님이 줄면서 많게는 억원대에 이르던 상가 권리금이 사라지고 공실 상가들이 생겨나고 있다. 반면 공급이 부족한 세종시 정부청사 일대에선 상가가 높은 인기를 보이고 있다.

“기둥 뽑혔다”
아파트값 하락

경기도 과천은 중앙행정기관 이전을 계기로 조성된 계획도시다. 1982년 제2정부청사가 과천에 들어선 이후 30년 이상 국내 유일의 행정도시 기능을 해왔다. 하지만 요즘 과천의 위상은 크게 흔들리고 있다. 정부 부처가 지난해 말부터 세종시로 옮기면서 지역경제에 빨간 불이 켜졌다.

정부청사 이전은 과천의 기둥을 뽑아내는 것과 마찬가지라고 과천 시민들은 말한다. 인구 7만1000여 명의 과천 지역경제는 정부청사에 의존해 왔다. 시 전체 면적의 85.5%가 그린벨트 지역으로 묶여 있어 개발사업 추진도 어려운데다 과천의 예산규모(2013년 2200억원)는 경기도 내 31개 시·군 가운데 최하위다.

과천 정부청사에 있던 기관은 7개 정부 부처와 8개 산하 기관으로 직원수는 5484명. 이 가운데 기획재정부·국토해양부·농림수산식품부·환경부 등 4개 부처와 2개 산하 기관(4049명)이 지난해 말 세종시로 이전했다. 작년 11월에는 지식경제부·고용노동부와 6개 소속 기관(1435명)이 차례로 옮겨갔다.

부처 이전으로 고객을 잃은 상점들의 폐업이 속출하고 있다. 과천 핵심 상권인 중앙·별양동 일대 상점 997곳 가운데 54개 점포가 최근 3개월 새 문을 닫았다. 이 중 음식점이 30여 곳에 달한다. 부동산 시장도 타격이 크다. 2010년 8월 세종시 이전 기관이 확정된 이후 2년간 과천시의 아파트값은 평균 15% 하락했는데, 이는 같은 기간 수도권에서 하락률이 가장 컸다.

과천 상권의 붕괴는 임대료와 권리금의 하락에서 여실히 나타나고 있다. 한 상가정보업체 자료에 따르면 과천청사 인근 상가의 권리금이 2년새 반토막이 난 것으로 조사되었다. 상가를 찾는 발길이 줄어듦에 따라 지하철 4호선 정부과천청사역 역세권 상가나 먹자골목 내 음식점, 주변 상업시설의 권리금이 모두 내리막길을 걷고 있다.

4호선 정부과천청사역 인근 대로변 상가(1층 전용면적 40㎡ 기준)의 권리금은 지난 2011년 1월 9000만∼1억5000만원에서 지난달 4500만∼1억1000만원으로 큰 폭으로 떨어졌다. 사실상 최저 권리금이 절반가량 줄어든 것이다. 반면 같은 기간 보증금(4000만∼1억원)과 월 임대료(175만∼320만원)는 비슷한 수준을 유지했다.

상황은 정부청사 공무원들이 자주 이용하던 청사역 이면의 먹자골목 음식점(1층 전용 85㎡ 기준) 권리금도 마찬가지다. 보증금(3000만∼1억원)과 월 임대료(140만∼270만원) 수준은 비슷하지만, 권리금만 2011년 5500만∼1억2000만원에서 지난달 3000만∼6500만원으로 줄어들었다.

과천 정부청사 주변 상업시설이나 지하상가 등은 아예 권리금이 자취를 감추기도 했다. 지난 2011년 청사 주변 상업시설 내부상가(1층 전용면적 40㎡ 기준)의 권리금은 3500만∼6500만원선을 유지했으나 현재는 권리금이 없거나 비싸도 4000만원 이하에서 거래되고 있다.

보증금(3000만∼1억원)과 월 임대료(300만∼500만원)의 경우 비슷한 선에서 유지됐다. 권리금은 상가에 새로 들어오는 세입자가 이전 세입자에게 관행적으로 내는 돈으로, 상권이 침체될 경우 해당 상권에 새로 진입할 상인이 줄어들게 돼 권리금도 하락하게 된다. 실제 과천시에 따르면 지난달 정부과천청사 반경 500m 내 전통시장·일반상가 22곳의 공실률이 9.1%를 기록했다. 폐업신고한 음식점도 6곳에 달했다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “현재 정부청사 이전으로 과천 상권이 극도로 위축돼 있다”며 “사실상 해당 상권에 들어오려는 상인이 없기 때문에 거래가 이뤄질 경우 지금 걸린 권리금보다도 더 낮을 것”이라고 전망했다. 또 “반면 월 임대료는 한번 정착되면 내려가지 않는다”며 “건물주들은 차라리 상가를 비워두는 한이 있어도 임대료를 내리려 하지 않기 때문”이라고 설명했다.

[과]손님 줄면서 억대 권리금 증발…폐업 속출
[세]서울 A급 못지않은 호황…공급부족 현상도

과천 상권의 공동화를 막기 위해 정부가 나섰다. 정부는 방송통신위원회 등 13개 기관을 내년까지 과천 정부청사로 옮길 계획이다. 하지만 이들 기관이 입주하기 위해서는 청사 내부를 리모델링해야 하는데 여기에 필요한 기간이 최소 1년 이상 걸린다. 이 때문에 당장 지역경제 활성화에는 효과가 없다는 지적이다. 경기도와 과천시는 새 정부의 핵심 부처인 미래창조과학부가 과천에 둥지를 틀어야 한다고 주장하고 있다.

6000명 상대 밥집들
첫마을, 선점 특수

반면 세종시에선 상가거래가 활기를 띠고 있다. 세종시정부청사 바로 앞에 들어선 ‘세종1번가’(1-5생활권)는 총 76개 점포 가운데 대부분이 주인을 찾았다.

세종1번가 상가 관계자는 “지난해 8월 초 분양 당시 1층은 4시간 만에 분양이 완료되고 2층도 1개 점포 빼고 그날 모두 주인을 찾았다”며 “현재 3, 4층에 몇 개 점포만이 남아 있는 상황”이라고 말했다. 이어 “현재 남은 물량은 이르면 3월내 소진될 것으로 보인다. 아무리 늦어도 5월 전에는 물량이 소진 될 것으로 보여 세종시 상가에 관심 있다면 서두르는 게 좋다”고 말했다.

현재 공무원들이 6000명이나 되는데 식당이 없어서 근처 첫마을 단지까지 가서 먹는 실정으로 청사 안에 식당이 있으나 250석 밖에 되지 않아 1, 2부로 나눠 밥을 먹을 정도로 상가가 부족하다는 것이다. 상황이 이렇다보니 세종1번가와 승용차로 2∼3분 떨어진 곳에 있는 위치한 한솔빌딩에도 사람들의 관심이 높다.

오는 3월에 완공될 예정인 이 상가에는 하루에도 수십통의 문의가 온다는 게 상가 관계자의 설명이다. 세종시에서 처음으로 2011년 12월부터 입주를 시작한 첫마을 내 점포들은 이른바 상권 ‘선점 특수’를 톡톡히 누리고 있다. 총 6500가구 규모인 첫마을(1∼7단지)의 최근 평균 입주율이 90%를 넘으며 각 점포들마다 넘쳐나는 손님들로 서울 A급 상권 못지않은 호황을 누리고 있다는 후문이다.

세종시 상가들이 이처럼 대박을 누리는 배경은 무엇보다 상가 자체가 많지 않기 때문이다. 세종시 전체면적에서 상가가 들어갈 수 있는 상업용지 비중은 2.1%선으로 분당이나 일산 같은 신도시의 상업용지 비중은 6%대로 세종시 상가의 희소성을 보이고 있다.

세종시는 향후에도 상권의 전망이 좋은 편이다. 세종시의 명동으로 꼽히는 중심상업지구인 이른바 ‘2-4 생활권’에 속속 상가들이 개발되고 있어서다. 2-4 생활권은 오는 7월 입주하는 지상 8층 규모의 상가빌딩 세종메디피아를 시작으로 금강프라자, 세종퍼스트타워, 세진이너빌, 참미르메디칼 같은 대형 상가와 오피스텔들이 순차적으로 입주를 시작한다.

이 경우 첫마을 1∼7단지 기존 입주자들은 물론 내년 6월까지 추가로 입주하는 아파트 1만 가구 입주자들도 이 2-4 생활권 상가들을 지역 최대 상권으로 이용할 것으로 보인다. 아파트 단지 내 상가에선 찾아볼 수 없는 다양한 업종들이 이곳에 몰릴 수 있어서다. 이 때문에 2-4 생활권 상가들은 벌써부터 주목받고 있다. 일부 상가 점포는 3.3㎡당 2200만원이 넘는 최초 분양가보다 300만∼400만원의 웃돈이 붙은 상황이다.

2-4생활권은 대형마트가 들어서는 2013년 말 이후 더욱 활성화될 전망이다. 이마트와 홈플러스 등 대형마트는 각각 2013년 말과 2014년 말에 2-4 생활권 내에서 입점을 준비하고 있다.

올해 세종시에서 처음 청약을 받은 아파트 단지가 첫날에 마감되면서 올해도 세종시 일대에 청약 경쟁이 뜨거울지 관심이 모아진다. 세종시는 지난해 가장 먼저 이전한 국무총리실에 이어 최근 국토해양부와 기획재정부 등 정부부처가 잇따라 이전해 전셋값이 치솟은 상태다. 전세가 상승 여파는 세종시 인근인 조치원, 충북 오송·청주, 대전 노은·도안 등지의 주택거래에도 영향을 주고 있다.

올해 상반기 세종시에 분양을 앞둔 단지들은 최근 들어 시장에서 선호도가 높은 중소형 주택이다. 건설·부동산 업계는 세종시 일대가 올해도 분양 시장의 ‘블루칩’이 될 것으로 보고 분양 성공을 위한 마케팅을 꼼꼼히 준비하는 모습이다.

세종시 분양 성공은 연초부터 이어졌다. 1월30일 청약 1·2순위 접수를 받은 세종시 호반베르디움 5차가 608가구 모집에 844명이 몰리며 평균 1.4대 1의 경쟁률로 모든 주택형이 마감된 것이다. 전용면적 59㎡A형의 경쟁률은 4.3대 1이다. 전용면적 59∼84㎡ 총 688가구로 구성된 이 단지는 인근에 32만㎡ 규모의 공원이 있고 복합커뮤니티센터 또한 가깝다.

하지만 행정타운과 거리가 멀어 외면을 받던 곳이다. 이에 호반건설은 3.3㎡당 분양가를 평균 758만원(최저 691만원)으로 책정해 청약자를 모았다. 결국 이 단지 모델하우스는 개관 이틀 만에 1만명 넘게 찾아 청약 성공을 예고했다. 결국 주택시장이 극심한 불황이라는 요즘 끝내 ‘대박’을 냈다.

건설업계에 따르면 상반기 세종시에 아파트 1만300여 가구가 공급된다. 지난해 전체 분양 물량의 절반을 웃도는 적지 않은 물량이다. 이 같은 분양 러쉬는 주택 수요가 계속 이어지고 있는 호상황에 기인한다. 지난해 6월 입주를 시작한 ‘첫마을 힐스테이트’전용 84㎡의 경우 분양가보다 6000만∼7000만원가량 웃돈이 붙었다. ‘첫마을 푸르지오’전용 84B㎡도 분양 당시에 비해 5000만∼7000만원의 프리미엄이 생겼다.

세종시는 물론 오송 등 인근 지역 부동산도 들썩이는 모습이다. 비록 호반건설이 포문을 열긴 했지만 상반기 분양 물량은 중흥건설이 가장 많다. 중흥건설은 상반기 6개 단지의 3731가구를 분양한다. 중흥건설은 곧 ‘중흥S-클래스 4차’ 총 1292가구를 내놓는다. 다음달에는 임대물량인 ‘중흥 S클래스 프라디움’ 총 1460가구를 선보인다. 5∼6월에는 ‘중흥S-클래스 5차’ 총 979가구 분양도 예정돼 있다.

모아종합건설·EG건설·신동아건설 등 중견건설사도 물량을 내놓을 채비를 마쳤다. 모아종합건설은 곧 전용면적 84∼99㎡로 구성된 ‘세종 모아미래도 2차’ 405가구를 내놓는다. EG건설은 다음달 각 316·159가구 규모인 ‘이지더원’두 단지를 공급한다.

4월에는 신동아건설(542가구), 대광건설(487가구), 한양(829가구)이 분양을 준비 중이다. LH(한국토지주택공사)도 상반기 1-1생활권 M10블록과 1-3생활권 M1블록에서 각각 982가구와 1623가구 규모의 단지를 선보인다.

전문가들은 올해 세종시 일대 부동산시장 또한 긍정적으로 보고 있다. 주택 수요는 넘치나 공급은 아직도 부족해 계속 주택난이 이어지기 때문이다.

한 부동산 정보업체 관계자는 “지난해 세종시 임대료 변동률은 20%로 집계됐다. 주택만 보면 매매가는 평균 5% 가량 올랐는데 전세가는 28%나 상승했다. 거래 시장은 물론 분양 시장에 좋은 신호임은 분명하다”고 설명했다.

주택 시장도 활기
줄줄이 분양 예정

이어 “세종시는 올해 하반기에 분양 공급량이 많고 내년에 1만4000가구 정도가 입주한다. 하지만 세종시는 대형이 아니라면 지난해 열기는 이어질 것이다. 호재가 많고 도시계획도 좋기 때문에 도시가 정착되면 거주자는 늘어날 것”이라고 덧붙였다. 반면 한 부동산 정보업체 팀장은 “세종시가 지난해처럼 뜨겁게 달아오르기는 어려울 것”이라면서도 “다만 사람들의 기대감과 함께 선호가 많은 곳이다. 장기적으로는 경기도 과천의 전성기처럼 부상할 것으로 본다”고 전망했다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사