보증금 못 받는 보증보험의 함정

전세 사기 방지? “반환 어렵다”

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 전세 사기를 방지하기 위해 주택도시보증공사의 보증보험을 들었지만, 오히려 보증금 반환에 애를 먹고 있는 사례가 속출하고 있다. 보증보험에 가입하면서 채권이 공사 측으로 이전됐기 때문이다. 전셋집을 구하고 있는 사람들은 임대인뿐만 아니라 공사와의 계약도 자세히 봐야 하는 상황에 골머리를 앓고 있다.

전국적으로 발생했던 전세 사기 이후 전세 계약 시 주택도시보증공사(이하 HUG)의 보증보험에 가입하는 사례가 늘었다. 하지만 보증보험에 가입했더라도 전세 사기로부터 안전한 것은 아니다. 심지어 보증보험에 가입한 이후 반환 채권이 HUG 쪽으로 넘어가면서 보증금반환소송에 애를 먹는 사례도 늘어났다.

안전?

대법원이 발표한 ‘2024 사법연감’에 따르면 임대차보증금 반환 사건은 2019년 5703건에서 2023년 7789건으로 5년 새 36.6% 증가했다. 특히 전세금 반환 사건 비중은 2.13%에서 2.76%로 상승해 민사 분쟁 중 비중이 커진 것으로 나타났다.

주목할 점은 최근 1~2년 사이 사건 수가 급속히 늘어서 2022년 3720건이던 소송이 2023년 7789건으로 1년 만에 두 배를 넘었다는 사실이다.

전세보증사고 사고액 규모도 매년 커지고 있다. 주택도시보증공사(이하 HUG)에 따르면, 연간 보증사고 규모는 증가해 2021년 5790억원에서 2022년 1조1726억원, 2023년 4조3347억원, 지난해 4조4896억원으로 불어났다.

이 같은 전세 사기 불안에 보증보험 가입은 계속해서 증가했다. 2017년 9조5000억원이던 반환보증 가입 액수는 이듬해 19조원으로 두 배 늘었다. 반환보증 가입 규모는 이후 매년 큰 폭으로 늘어 2022년 55조5000억원에 이르렀고, 그해 대규모 전세 사기 사태가 벌어지자 더욱 커졌다.

2023년 가입액은 71조3000억원으로 정점을 찍었고 지난해는 다소 줄어든 67조3000억원을 기록했다.

문제는 전세보증보험에 가입한 임차인들이 제기한 소송은 ‘청구권자가 아니’라는 이유로 대부분 기각되고 있다는 점이다. 보증보험에 가입하면서 임차인들의 채권이 HUG 측으로 넘어갔기 때문이다.

전문가들은 보증보험에 가입시 채권에 대해 확인이 필요하다고 주의를 요했다.

전세금 반환 사건 2배 증가
보험 가입 임차인 소송 기각

부동산전문변호사인 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 “전세보증보험 가입 과정에서 채권양도계약을 체결하고 채권양도 절차가 완료된 경우, 전세금 반환청구권은 이미 HUG로 넘어간 상태”라며 “이런 경우 임차인은 소송 대신 HUG에 보험금을 청구해야 한다”고 말했다.

이어 “HUG에 보험금을 청구하지 않고 소송을 제기하면 법원은 요건 심리 후 본안에서 ‘청구권자가 아니’라는 이유로 기각 판결을 내린다”며 “임차인은 이로 인해 시간과 비용을 허비한 뒤 다시 HUG를 통해 절차를 밟아야 하는 이중 부담을 지게 된다”고 부연했다.

그러면서 “보증보험 미가입자는 계약 종료 후 곧바로 전세금반환소송을 낼 수 있지만, 가입자는 절차가 전혀 다르다”며 “채권양도 여부 확인이 필수”라고 덧붙였다.

엄 변호사는 임차인이 계약 단계에서 반드시 확인해야 할 사항으로 ▲보증보험 가입 여부와 구체적 조건 ▲채권양도계약 체결 여부 ▲임대인의 재정 상태와 세금 체납 여부 등을 꼽았다.

또 임대인이 전세보증금을 돌려줄 마음이 있더라도 채권이 HUG로 넘어가면서 혼란을 빚은 사례도 있다.

신도림에서 전세로 살고 있는 A씨는 지난해 이사하는 과정에서 전에 살던 집의 임대인과 해당 이유로 갈등을 겪었다. 그는 계약 당시 보증보험에 가입했고, 이사 당일 HUG 측에서 보내온 ‘채권이 양도됐다’는 메시지로 혼란을 겪었다고 한다.

채권 확인서로 임대·임차인 혼란도
“강제 가입 이후 절차 안내 미흡해”

<일요시사>와 만난 A씨는 “이사 날에 전세버팀목 대출을 새로운 집으로 갱신하고 새로 이사가는 집에 전세금을 줘야 하는데 임대인이 전세금을 주지 않았다”며 “해당 문제로 임대인 측에 물어보니 ‘채권이 HUG에 있어서 HUG로 전세금을 돌려줬다’는 답변을 받았다”고 말했다.

이어 “이후 일이 해결될 때까지 짐을 이삿짐센터에 맡기고 고시원에 단기로 들어가 살았다”며 “HUG 홈페이지에는 채권이 임차인에게 있다고 나와 있지만 안내하는 내용은 다르게 해석될 가능성이 있다는 것이 자신의 사례로 드러난 것”이라고 꼬집었다.

실제로 HUG 보증보험에 가입을 하게 되면 HUG 측에서 임차인과 임대인 모두에게 ‘임차인 전세보증금에 대한 채권양도 사실 알람’ 통지서를 보내게 된다. 하지만 채권이 양도됐다는 통지만 할 뿐, 보증금 반환 절차에 대한 안내는 전무한 상황이다.

이에 대해 한 부동산 전문 변호사 B씨는 “채권양도가 됐더라도 임차인과 임대인이 상호합의 하에 보증금을 임차인이 받을 수 있다”며 “이후 절차는 보증보험에 가입한 측에서 보증보험을 해지하게 되면 보증보험 환불 확약서에 따라 보증료를 환불받으면 모든 절차가 끝난다”고 말했다.

그러면서 “하지만 최근 전세 사기가 대규모로 발생하면서 임대사업자 뿐만 아니라 개인 임대인도 보증보험을 가입하게 했고, 이후 이런 절차를 전혀 모르는 임대인들이 많아졌다”며 “제도적으로 강제하게 만들었으면 이에 대한 충분한 설명이 필요하다”고 지적했다.

아니다!

부동산 전문 변호사들은 보증보험 가입부터 퇴실까지 긴장을 놓아선 안 된다며 주의를 요했다. B씨는 “계약 단계부터 구체적인 면 하나 하나 살펴봐야 하고 이후 절차에 대해서도 알아놔야 위험 부담을 덜 수 있다”며 “그렇게 조심하더라도 문제가 생길 수 있으니, 분쟁 발생 시 바로 법률 자문을 구하는 것이 피해를 최소화하는 방법”이라고 강조했다.

<kcj5121@ilyosisa.co.kr>

 



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<단독> 설계사 발목 잡는 ‘포괄양수도’ 함정

[단독] 설계사 발목 잡는 ‘포괄양수도’ 함정

[일요시사 취재1팀] 안예리 기자 = 보험설계사가 회사를 떠나더라도 자신이 모집·관리해 온 고객의 보험계약을 함께 옮길 수 있도록 해주겠다는 이른바 ‘포괄양수도’. 한 대형 보험대리점 산하 조직이 설계사를 영입하는 과정에서 퇴사 시 기존 관리계약을 양수도 방식으로 이관해 주겠다는 내용의 약정서를 작성했다. “나가도 기존 계약을 가져갈 수 있다”는 약속은 실제로 지켜질 수 있었을까. 보험설계사가 회사를 옮길 때 자신이 기존 회사에서 모집·관리하던 보험계약을 새 소속에서도 계속 담당할 수 있도록 넘겨받는 것을 업계에서는 흔히 ‘포괄양수도’라고 부른다. 설계사 입장에서는 이직 이후에도 기존 고객을 계속 관리할 수 있고, 계약 유지에 따라 발생하는 수수료 문제와도 연결될 수 있어 소속을 옮길 때 중요한 조건으로 꼽힌다. 양수도 약속 실행 미지수 다만 보험계약 자체가 설계사의 소유물인 것은 아니다. 보험계약의 당사자는 보험회사와 보험계약자이고, 보험설계사는 고객에게 상품을 설명하고 계약 체결을 중개한 대가로 보험사나 법조인보험대리점(GA)으로부터 약정된 수수료를 받는 구조다. 따라서 설계사가 자신이 모집한 계약에 대해 법적인 ‘소유권’을 갖고 있어 회사를 옮길 때 자유롭게 가져갈 수 있는 것은 아니다. 예를 들어 한 설계사가 한 법인보험대리점에서 근무하면서 고객 100명의 보험계약을 모집했다고 가정해 보자. 설계사가 회사를 그만두고 다른 보험대리점으로 옮긴다고 해서 고객 100명의 보험계약이 자동으로 설계사를 따라 움직이는 것은 아니다. 보험계약 자체는 기존 보험사와 고객 사이에 그대로 유지되고, 설계사가 퇴사하면 기존 회사가 해당 계약을 관리하거나 다른 설계사를 담당자로 지정할 수 있다. 반대로 기존 회사와 설계사 사이에 계약 이관에 대한 합의가 있다면 상황이 달라질 수 있다. 설계사가 새 보험대리점으로 이동한 뒤에도 자신이 모집했던 계약을 계속 담당할 수 있도록 기존 회사에서 새 회사로 관리관계를 옮기는 절차를 밟을 수 있다. 이 과정에서 기존·신규 보험대리점 간 협의와 수수료 정산, 보험사 전산상 담당자 변경 등 실무적인 절차가 뒤따를 수 있다. 중요한 점은 이 같은 계약 이관을 보험업법 등이 일률적으로 보장하거나 금지하고 있지는 않다는 것이다. 보험설계사의 이직에 따른 계약 이관을 직접 규율하는 법령이 없어, 실제로 계약을 넘겨줄지 여부는 기본적으로 보험대리점과 설계사 사이의 계약이나 합의에 따라 결정되는 영역으로 해석된다. 설계사 영입 ‘계약 이관’ 약정 본사는 양수도 불허…엇갈린 방침 이 때문에 보험대리점이 설계사를 영입할 당시 “향후 다른 회사로 옮기더라도 기존 계약을 이관해 주겠다”고 약속했다면 해당 약정이 중요해진다. <일요시사> 취재에 따르면 인카금융서비스 내 인카다이렉트 산하 사업단은 설계사를 영입하는 과정에서 향후 퇴사할 경우 기존 관리계약을 양수도 방식으로 이관해 주겠다는 내용을 약정서에 담았다. <일요시사>가 확보한 ‘인카금융서비스(주) 사업단 부속 약정서’에는 인카다이렉트 사업단과 설계사 김모씨 사이의 구체적인 계약 조건이 적혀 있다. 눈에 띄는 것은 퇴사 이후의 계약 처리 방식이다. 약정서에는 “조직의 이동(퇴사) 시, 전체 관리계약의 양수도 조건으로 원활한 계약 이관 조치한다”고 명시돼있다. 설계사가 향후 조직을 떠나더라도 기존에 관리하던 계약을 이관할 수 있도록 하겠다는 취지다. 계약 이관뿐 아니라 퇴사 이후 남아 있는 수수료에 대한 내용도 포함됐다. 약정서에는 조직 이동 또는 퇴사 시 “미정산 잔여 유지수수료는 월지급 또는 퇴사 시점부터 1년이 되는 시점에 정산해 지급한다”고 적혀 있다. 영입 당시 지급 수수료율과 일부 시책 등 구체적인 보상 조건도 함께 약정됐다. 앞서 작성된 또 다른 부속 약정서에서도 비슷한 내용이 확인된다. 해당 문서 역시 조직 이동 또는 퇴사 시 전체 관리계약을 양수도 조건으로 이관하고, 남은 유지 수수료를 별도로 정산하도록 했다. 그런데 이 약정에서 한 가지 의문이 생긴다. 설계사에게 계약 이관을 약속한 주체는 인카금융서비스 본사가 아니라 인카다이렉트 산하 사업단이다. 인카다이렉트는 인카금융서비스 내에 편입된 영업 조직이다. 기존 다이렉트119가 인카금융서비스에 합병되면서 인카다이렉트라는 조직으로 편입됐고, 그 아래 다시 사업단과 본부 등 영업 조직이 구성돼있다. 계약 옮겨도 정산은 별개 앞서 김씨와 부속 약정을 체결한 사업단 역시 이 같은 인카다이렉트 산하 조직 중 하나다. 문제는 인카다이렉트 산하 사업단이 체결한 이 같은 약정이 인카금융서비스 본사의 방침과 맞아떨어졌느냐다. 인카금융서비스 본사는 지난 2024년 소속 조직에 포괄양수도를 허용하지 않는다는 취지의 방침을 전달했다. 김씨는 이후 본사의 방침과 자신이 체결한 약정 내용이 다르다는 사실을 알게 된 뒤 “본사에서는 안 된다고 하는 포괄양수도를 사업단이 어떻게 약정할 수 있는 것이냐”며 문제를 제기했다. 본사가 포괄양수도를 허용하지 않는다는 방침을 갖고 있었다면, 사업단이 설계사에게 향후 퇴사 시 전체 관리계약을 이관해 주겠다고 약정할 수 있었는지가 쟁점인 셈이다. 사업단 자체 판단만으로 계약 이관을 약속할 수 있었는지, 아니면 인카다이렉트나 인카금융서비스 차원의 권한이나 승인이 전제돼있었는지를 따져볼 필요가 있다는 것이다. 문제는 약정서에 ‘계약을 이관한다’고 적었다고 해서 실제 포괄양수도가 쉽게 이뤄지는 것은 아니라는 점이다. 계약을 넘기는 과정에서는 기존 소속 회사와 새로 옮길 회사, 보험사 등 여러 주체의 협의가 뒤따라야 하기 때문이다. 가령 한 설계사가 A법인보험대리점(GA)에서 B 대리점으로 옮기면서 기존에 관리하던 계약을 함께 가져가려 한다면, 우선 기존 GA가 해당 계약을 내보내는 데 협조해야 하고, 새 GA 역시 이를 받아 관리할 수 있는 상태여야 한다. 이후 실제 보험계약을 보유한 보험사 전산에서도 담당 조직이나 설계사 변경 등 필요한 절차가 이뤄져야 한다. 근저당 걸고 3년 만 이관 계약을 넘기는 과정에서는 돈 문제도 함께 정리해야 한다. 설계사에게 지급되는 수수료는 계약 체결 시점에 모두 끝나는 것이 아니라 유지 기간에 따라 나눠 지급되는 경우가 많다. 회사가 자체 재원으로 일부 수수료를 먼저 지급했거나 정착 지원금·시상금 등을 지급했다면, 퇴사 시 이를 어떻게 정산할지를 두고도 문제가 생길 수 있다. 실제 보험업계에서는 설계사가 다른 GA로 옮기는 과정에서 기존 소속 회사가 계약 이관에 협조하지 않아 분쟁으로 이어지는 경우도 반복돼 왔다. 계약 이관 여부를 일률적으로 정한 법적 기준이 없는 만큼, 기존 GA가 계약을 내보내지 않겠다고 판단할 경우 설계사가 이를 일방적으로 요구하기는 쉽지 않은 구조다. 기존 GA 입장에서도 계약이 빠져나가면 향후 해당 계약에서 발생하는 수수료 등 수익이 줄어들 수 있다. 설계사의 이직과 함께 기존 고객 계약까지 다른 회사로 넘어갈 경우, 회사가 관리하던 계약과 수익 기반을 함께 내주는 셈이어서 계약 이관에 소극적일 유인이 있다는 설명이다. ‘포괄양수도’가 가능하다고 해도 실제 진행은 쉽지만은 않다. 계약의 관리만 넘겨주는지, 남은 수수료까지 함께 정산하는지, 기존에 지급된 지원금이나 시상금에 환수 조건이 붙는지 등에 따라 설계사가 체감하는 조건은 크게 달라진다. 인카다이렉트 측 관리자들은 이와 관련해 포괄양수도가 불가능한 것은 아니라는 취지로 설명했다. 지난 8월 김씨와의 카카오톡 대화에서 한 관리자는 “인카다이렉트 양수도 100% 된다”며 “W금융이 대표적이고, 개인이든 지점이든 자신들이 계속분을 받기 위해 안 한 거지 원하는 분들 다 해드렸다”고 말했다. 이들의 설명대로라면 포괄양수도가 이뤄지지 않은 사례는 회사가 이를 거부해서가 아니라, 설계사나 조직이 기존 계약에서 계속 발생하는 수수료를 받기 위해 스스로 계약 이관을 선택하지 않은 경우라는 취지다. ‘100% 가능’ 철석같은 약속 실제 이관까지 절차 수두룩 하지만 <일요시사>가 확인한 W금융 측 설명은 달랐다. W금융 대표는 DM(다이렉트 메시지)에서 “포괄양수도를 받은 사실이 없다”고 전했다. “내가 과거 인카 측에서 해촉된 뒤 곧바로 포괄양수도를 받은 것은 아니”라고 설명했다. 인카다이렉트 측 설명처럼 퇴사와 동시에 기존 계약과 관련 권리가 한꺼번에 넘어온 것이 아니라, 해촉 이후 약 3년이 지나서야 기존에 관리하던 계약을 이관받았다는 것이다. 대표는 계약을 넘겨받는 과정에서도 별도의 조건이 뒤따랐다고 주장했다. 계약 이관 과정에서 근저당 설정 등의 부담이 있었고, 기존 계약에서 발생하는 유지 수수료 역시 충분히 정산받지 못했다는 설명이다. 다만 계약 이관을 어디까지 ‘포괄양수도’로 볼 것인지는 구분할 필요가 있다. 퇴사 이후 기존 계약 일부 또는 전부가 다른 회사로 이관됐다고 하더라도, 영입 당시 약속한 조건에 따라 즉시 계약과 잔여 수수료 등이 함께 이전된 것인지, 일정 기간이 지난 뒤 별도의 협의와 조건을 거쳐 이관된 것인지는 성격이 다를 수 있기 때문이다. 포괄양수도 사례로 W금융을 언급한 경위에 대해 당시 김씨와 대화를 나눴던 사업단 관리자에게도 확인을 요청했다. 해당 관리자는 <일요시사>와의 통화에서 “회사에서 전해 들은 내용을 그대로 전달했을 뿐”이라는 취지로 설명했다. 자신이 포괄양수도 가능 여부나 과거 사례를 직접 확인해 안내한 것은 아니라는 취지로 해석된다. 이후 A씨는 인카다이렉트를 떠나 같은 인카금융서비스 내 다른 조직으로 소속을 옮겨달라고 요청하는 한편, 포괄양수도 약정과 실제 운영 방식에 대한 문제를 SNS에 제기했다. 해당 내용이 알려지면서 논란이 커지자 인카다이렉트 측은 A씨의 게시물 등을 문제 삼았고, 결국 A씨는 ‘허위 사실 유포 및 회사 평판 리스크’ 등을 이유로 해촉 통보를 받은 상태다. 결국 문제는 인카다이렉트 산하 사업단이 설계사들에게 약정한 포괄양수도가 실제 100% 가능한 조건이었는지다. 또 본사의 방침과는 달리 ‘포괄양수도’에 대해 사업단이 자체적인 권한을 가지고 있는지도 쟁점이다. 방침 따로 약정 따로 인카다이렉트 측은 현재 회사 내부 규정상 설계사 퇴사에 따른 타사 계약 이관과 잔여 수수료 등을 일괄 이전하는 포괄양수도를 운영하지 않고 있다고 밝혔다. 다만 소비자가 직접 요청하는 경우에는 예외적으로 개별 계약 이관을 허용하고 있다는 설명이다. 산하 사업단에서 포괄양수도가 가능하다고 안내하거나 별도 약정을 체결했다는 부분에 대해서는 사실관계를 확인하겠다고 밝혔다. 회사 관계자는 <일요시사>와의 통화에서 “만약 그렇게 했다면 사업단에서 독단적으로 결정한 것”이라는 취지로 설명하며, 잘못된 안내가 사실로 확인될 경우 내부 조사와 필요시 제재가 이뤄질 수 있다고 말했다. <imsharp@ilyosisa.co.kr>