김기윤의 생활법률
Update. 2024.11.22 17:47
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 한정승인 상속인 소송 당하면?
[Q] 몇 년전, 아버지께서 돌아가셨습니다. 당시 아버지 빚이 너무 많아 저는 상속인으로써 한정승인결정을 받았습니다. 그 후 아버지의 채권자는 제가 상속인 점을 이유로 돈을 달라고 소송을 제기했습니다. 제가 소송을 당하면, 저는 어떻게 해야 하나요? 지인들은 한정승인결정을 받았으므로 법원에 서류를 제출할 필요도 없고, 가만히 있어도 된다고 하는데 사실인가요? [A] 한정승인은 민법 제1028조에 규정되어 있는데 ‘상속인은 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다’는 내용입니다. 결국 한정승인결정을 받으면, 상속인은 상속재산의 한도 내에서 책임을 지게 됩니다. 그런데 상속인이 한정승인결정을 받은 후, 채권자가 소송을 제기한 경우 상속인은 가만히 있으면 되는 것일까요? 아닙니다. 반드시 법원에 답변서를 제출하셔야 하고, 답변서에 한정승인을 받은 결정문을 첨부하셔야 합니다. 한정승인결정을 받은 후라도, 법원에 아무 것도 제출하지 않으면 법원은 한정승인 결정 받은 것을 알지 못하므로 채권자에게 승소선고를 해 줍니다. 만약 상속인이 아무 것도 제출하지 않아 채권자가 승소하게 되었
- 박창민 기자
- 2016-05-24 09:50
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 전차인의 상가권리금 보호와 갱신요구권
[Q] 몇 년전, 장사할 곳을 물색하다가 월세가 저렴한 곳을 찾았는데 제가 장사를 처음 하는 것이라서 월세가 저렴한 곳을 계약하다 보니, 소유자와 직접 계약을 체결하는 ‘임대차계약’을 체결한 것이 아니라 임차인(전대인)과 보증금 500만원에 월세 100만원으로 ‘전대차계약’을 체결했습니다. 물론 전대차계약을 하는 과정에 상가건물소유자의 동의도 있었습니다. 몇 달 후, 저는 장사를 그만하고 장사하던 곳을 다른 사람에게 권리금을 주고 팔고 싶습니다. 작년에 상가권리금 제도가 생겼다고 하는데, 저 같은 전차인도 권리금을 보호받을 수 있나요? 그 밖에 전차인은 상가건물임대차보호법상 어떤 권리를 보호받을 수 있나요? [A] 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인은 일정한 요건이 충족될 경우 권리금회수 기회를 보장받습니다. 그런데 위 질문자의 내용처럼 ‘임차인(전대인)’이 아닌 ‘전차인’도 권리금회수 기회를 보장받는지? 여부입니다. 상가건물임대차보호법 제13조를 보면 ‘①제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전
- 박창민 기자
- 2016-05-13 09:43
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] ‘대여금 청구’ 어떻게 하고, 주의할 점은?
[Q] 아는 사람에게 작년 10월경 2000만원을 빌려줬습니다. 그 때 지인은 돈이 급하게 필요하다고 하면서 작년 12월 말까지 갚겠다고 했습니다. 그런데 아직까지 갚지 않고 있습니다. 돈을 빌려준 문제 때문에, 법대를 졸업한 후배가 대여금 청구를 하면 된다고 하는데, 후배도 대여금 청구를 하면 된다고 말만 할 뿐이지 어떻게 하는지 제대로 알고 있지 못합니다. 대여금 청구를 도대체 어떻게 해야 하고, 특별히 주의해야 할 점이 있나요? [A] 대여금 청구는 채권자가 채무자에게 돈을 빌려 주었는데, 채무자가 갚지 않았을 때에 합니다. 그런데 막상 대여금 청구를 하려고 할 때, 구체적으로 어떻게 하는지 잘 모르는 분이 많을 것입니다. 대여금 청구를 하려면, 우선 '소장'을 작성해야 합니다. 소장의 양식은 원고와 피고의 인적사항·청구취지·청구원인을 기재하는 부분을 나눠집니다. ①원고와 피고의 인적사항에는 성명, 주소, 주민등록번호, 전화번호를 최대한 알고 있는 대로 기재하시면 됩니다. ②청구취지를 작성하는 방법에 대해 알려 드립니다. 만약 2000만원을 빌려줬을 경우에는 청구취지에 ‘1.피고는 원고에게 2000만원 및 이에 대해
- 박창민 기자
- 2016-05-09 10:23
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A]원상회복기준과 보증금반환청구시 유의점은?
[Q] 저는 상가건물의 임차인으로써 건물소유자와 보증금 1억에 월세 200만원으로 상가건물임대차계약을 체결했습니다. 다음 달이면, 상가임대차계약이 종료됩니다. 몇 일전에 건물소유자로부터 원상회복을 하라면서 내용증명을 받았습니다. 내용증명을 받아보니, 다른 업종의 상가가 들어와서 새롭게 인테리어를 할 예정이니 건물신축 당시를 기준으로 원상회복을 하라는 것입니다. 그런데 저는 최초 임대차계약체결 당시에 있는 시설을 그대로 사용하고 있으며 시설을 변경한 것이 없는데, 제가 건물신축 당시를 기준으로 원상회복을 해 주어야 하나요? 그리고 상가소유자는 원상회복을 해 주지 않으면 보증금을 주지 않겠다고 하는데, 이게 맞는 말인가요? [A] 질문의 핵심은 ‘상가건물임대차계약이 종료되었을 때, 원상회복의 기준이 무엇이냐?’입니다. 일반적으로 상가임대차계약서를 보면 ‘임차인은 본 계약이 종료한 경우는 본 점포를 원 상태로 회복시켜 임대인에게 명도해야 한다’고 원상회복에 관해 기재돼 있습니다. 상가임대차계약체결 당시, 원상회복 기준에 관해 구체적으로 정하지 않아 종종 분쟁이 발생합니다. 위 질문에서 건물소유자의 요청대로 신축건물 당시를
- 박창민 기자
- 2016-05-02 10:04
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 권리금 주지 않으면 점유할 수 있나요?
[Q] 얼마 전 뉴스에서 상가건물소유자인 연예인이 세입자에게 명도소송을 제기했다고 들었습니다. 그런데 세입자는 상가건물소유자가 권리금을 주지 않는다는 이유로 건물을 계속해 점유하고 있다고 뉴스를 봤습니다. 작년에 세입자에게 권리금보호규정이 신설된 것으로 알고 있는데, 만약 상가건물소유자가 세입자에게 권리금을 주지 않는다면 계속해 세입자는 상가를 점유할 수 있나요? [A] 2015. 5. 13.에 개정된 상가건물임대차보호법에 따라, 임차인은 보증금과 월 임대료가 얼마인지에 상관 없이 ‘상가건물임대차보호법 제10조의 4’에서 규정된 바대로 권리금 회수기회를 보장받습니다. 그렇다고 무조건 세입자는 상가건물소유자한테 권리금을 청구할 수 있는 것이 아닙니다. 또한 세입자가 상가건물임대차보호법에서 정해진 권리금 상당의 손해배상청구를 할 수 있다고 해서 상가건물을 계속 점유해 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 상가건물을 계속 점유할 수 있는 권리는 상가건물소유자의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있기 때문에 상가건물소유자가 보증금을 반환한 이상 세입자는 상가건물을 비워줘야 합니다. 권리금 상담을 하다 보면, 세입자들이 무조건 권리금 보호규정을 받는다고
- 박창민 기자
- 2016-04-18 09:42
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 상가권리금 감정평가 언제 어떻게?
[Q] 저는 상가건물에서 장사하고 있는 임차인입니다. 보증금 5000만원에 월세 300만원으로 임대차계약을 체결한 상태로 2개월 후면 계약이 만료됩니다. 저는 몸도 아프고 해서 더 이상 장사를 할 수 없어, 제가 장사하는 영업장을 인수할 사람을 찾았고, 인수자와 권리금계약을 체결했습니다. 그 후 저는 상가건물소유자한테 인수자와 임대차계약을 체결해 달라고 요청했으나, 상가건물주가 거절하면서 계약만료일이 되면 원상회복을 하고 나가라고 합니다. 이런 경우 저는 상가건물소유자한테 손해배상을 청구할 수 있다고 하는데, 손해배상액수를 계산하기 위해 감정평가를 해야 한다고 들었습니다. 감정평가를 언제 해야 저한테 가장 유리하고, 어떻게 진행되는가요? [A] 작년 5월 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인이 임대인으로부터 권리금 회수기회를 보장받지 못하는 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다. 그런데 과연 얼마를 청구할 수 있는지가 임차인으로서는 큰 고민일 것입니다. 즉, 신규임차인과 체결한 권리금 전액을 건물소유자에게 청구할 수 있는 것인지가 가장 궁금한 사항일 것입니다. 「상가건물임대차보호법 제10조의4 3항」에 따르면, 임대인이 신규임차인과 임대차
- 박창민 기자
- 2016-04-11 10:48
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 전세보증금이 매매가의 80% 보증금반환 걱정되는데…
[Q] 제가 살고 있는 아파트의 전세보증금이 2년 만에 1억원 정도 상승해, 도저히 지금 살고 있는 곳에서 경제적으로 더 이상 살 수 없습니다. 그래서 요즘 전세 아파트를 찾으러 다니는데요. 얼마 전 공인중개사의 소개로 괜찮은 아파트를 중개 받았습니다. 그런데 소개해 준 아파트의 전세보증금이 아파트 매매가에 80%가 넘었습니다. 이 아파트에 전세 계약을 체결해도 괜찮은가요? 제가 아는 분은 아파트 값이 떨어지면 보증금을 못 받을 수도 있다고 걱정을 하시는 분이 있어서 고민입니다. 전세 계약이 만료되었음에도 불구하고 보증금을 못 받을 경우에 저는 어떻게 해야 되나요? [A] 요즘 전세보증금이 매매가의 80% 이상인 아파트가 속출하고 있습니다. 얼마 전 뉴스에 따르면 서울의 아파트 단지 가운데, 2013년 1월을 기준으로 전세가율이 80% 이상인 집을 포함한 곳의 비율은 3년 사이 10배 가까이 늘어났다고 합니다. 심지어 전세금액이 매매가를 역전한 곳도 있다고 합니다. 그런데, 이러한 아파트는 속칭 ‘깡통전세’가 될 우려가 있습니다. 아파트 값이 상승 국면에 있을 경우에는 전세가격도 통상적으로 같이 상승하기 때문에 소유자가 세입자에게 보증금
- 박창민 기자
- 2016-04-05 10:10
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 음주운전, 무조건 위험운전치사상죄?
[Q] 얼마 전 음주운전을 하다가 앞에서 승용차를 운전하고 있던 운전자에게 상해를 가했습니다. 음주운전을 하면 안 되는데…저는 지금 무척 후회하고 있습니다. 사고를 낸 후 바로 경찰이 와서 제 음주측정을 했는데, 알콜수치가 0.120%입니다. 저는 이런 경우에 ‘음주운전’으로만 처벌을 받는다고 생각하고 있었는데, 주위에 사람들은 위험운전치사상죄가 추가돼 가중처벌받는다고 합니다. 위험운전치사상죄가 뭔지도 모르겠고, 정말 위험운전치사상죄로 가중처벌을 받는가요? [A] 위험운전치사상죄는 특정범죄가중처벌 등에 관한 법률 제5조의11에 규정되어 있습니다. 위 조문은 “음주 또는 약물의 영향으로 정상적인 운전이 곤란한 상태에서 자동차를 운전해 사람을 상해에 이르게 한 자는 10년 이하의 징역 또는 500만원 이상 3000만원 이하의 벌금에 처하고, 사망에 이르게 한 자는 1년 이상의 유기징역에 처한다”라고 규정하고 있습니다. 그런데, 음주운전을 한다고 무조건 위험운전치사상죄로 처벌되는 것이 아닙니다. 위험운전치사상죄가 성립이 되려면, ‘음주의 영향으로 정상적인 운전이 곤란한 상태’에서 운전해야
- 박창민 기자
- 2016-03-28 10:26
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 가맹본부에 가맹금 반환요청 가능?
[Q] 얼마 전 저는 A상호의 가맹점사업자로서 가맹본부와 5년 동안 가맹계약을 체결했습니다. 장사를 시작하기 직전, 저는 지인으로부터 가맹본부의 재무상황이 매우 좋지 않다는 소문을 들었습니다. 제 지인은 가맹본부의 재무상황을 알려면 가맹계약 체결당시 가맹본부로부터 제공받은 정보공개서를 검토해 보라고 했습니다. 그런데, 저는 가맹본부로부터 정보공개서를 받은 적이 없습니다. 그래서 저는 가맹본부에 정보공개서를 달라고 요청했는데, 계속 반복적으로 며칠만 기다려 달라고 하면서 미루고 있습니다. 현재 저는 가맹본부에 지급한 가맹금을 돌려받고 싶은데, 가능한가요? [A] 위 질문핵심은 ‘가맹본부가 가맹점사업자에게 정보공개서를 제공하지 않은 점을 이유로, 가맹점사업자가 가맹본주본부가 가맹금을 반환청구가 가능한지?’입니다. 종종 가맹본부가 가맹점사업자가 미숙한 점을 이용해 가맹본부에 관한 현황, 법 위반 사실, 영업활동에 관한 조건과 제한, 가맹사업의 영업개시에 관한 절차 등이 수록된 정보공개서를 제공하지 않는 경우가 있습니다. 가맹사업법 제7조는 ‘가맹본부는 가맹희망자에게 정보공개서를 내용증명우편 등 제공시점을 객관적으로 확인할 수 있는
- 박창민 기자
- 2016-03-21 10:12
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 경매로 넘어간 건물…보증금은?
[Q] 저는 상가건물의 임차인입니다. 제가 이 건물에 임대차계약을 할 당시, 건물소유자는 은행에 아무런 대출이 없었기 때문에 근저당권도 없었습니다. 그러다가 제가 이 건물에서 사업자등록을 내고 장사를 시작한 후 몇 개월이 지난 후, 건물소유자는 은행에서 대출을 받으면서 근저당권을 설정해 주었습니다. 그런데 건물소유자가 은행에 채무를 갚지 못해 경매가 진행됐고, 현재 낙찰되어 건물소유자가 변경됐습니다. 이 경매절차에서 저는 보증금을 한 푼도 받지 못한 상태입니다. 궁금한 점은 만약 제가 바뀐 건물소유자한테 신규임차인과 임대차계약을 요청했으나 바뀐 건물소유자가 거절한 경우, 저는 바뀐 건물소유자에게 권리금 상당의 손해배상청구를 할 수 있는지요? [A] 2015. 5. 13.에 개정된 상가건물임대차보호법에 따라, 임대인은 정당한 사유 없이 임대차계약을 거절할 경우에 권리금 중 일정 금액을 임차인에게 손해배상을 해 주어야 합니다. 그런데 위 질문자의 사안은 특수합니다. 왜냐면 건물소유자가 바뀐 이유가 ‘매매’가 아니라 ‘경매’절차로 변경되었기 때문입니다. 이런 경우에도 ‘임차인은 바뀐 건물소유자에게 권리금 회수를
- 박창민 기자
- 2016-03-14 11:06
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 상권분석 못한 프랜차이즈 본사 책임은?
[Q] 얼마 전 H상호의 가맹점사업자로써 가맹본부와 5년 동안 가맹계약을 체결했습니다. 이렇게 가맹계약을 체결하게 된 결정적인 이유는 가맹본부가 작성한 상권분석서에 따르면 제가 장사하는 곳의 매출이 아주 좋을 것이라는 판단 때문이었습니다. 가맹본부의 상권분석서를 믿고 저는 막상 가맹본부와 가맹계약을 체결했고 상가소유자와 건물임대차계약도 했으며 권리금도 1억원을 넘게 주었습니다. 그런데 상권분석과 달리, 매출이 현저히 적었습니다. 그래서 가맹본부가 제공해 준 상권분석서를 자세히 검토한 결과, 사실여부가 확인되지 않은 것을 마치 사실인 것처럼 상권분석서에 기재되어 있었습니다. 현재 저는 손해가 막심한데, 가맹본부에게 손해배상을 청구할 수 있나요? [A] 위 질문핵심은 ‘가맹본부가 사실여부를 확인하지 않은 채 마치 사실인 것처럼 상권분석서를 작성해 가맹점사업자에게 제공해 주었을 때, 가맹본부가 민사적인 책임을 부담하느냐?’입니다. 요즘 일부 가맹본부가 제대로 상권분석을 하지 않은 채, 가맹점을 모집하여 가맹점사업자가 피해를 많이 보고 있습니다. 그런데 현실적으로 가맹점사업자는 가맹본부가 제공해 준 상권분석서에 의존할 수밖에 없습니다. 그래서
- 박창민 기자
- 2016-03-07 10:05
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 프랜차이즈 계약 강제 해지됐는데…
[Q] 저는 ‘H’상호의 프랜차이즈 가맹사업자(가맹점주)로써 가맹본부와 5년동안 가맹계약을 체결했는데, 위 가맹계약서에 “가맹본부의 영업정책상 가맹사업자(점주)의 판매가 저조하거나 판매 활성화가 불가능하다고 판단될 경우 가맹본부는 서면 통보 후 임의로 계약해지를 할 수 있다”는 조항이 있습니다. 얼마 전 위 조항에 근거해 가맹본부는 가맹사업자인 저에게 ‘판매가 저조하다’라는 이유로 내용증명으로 바로 가맹계약해지를 통지했습니다. 저(가맹사업자)는 아무런 준비도 없이 바로 계약해지를 통지받아 너무 황당하기도 하고, 손해가 막심합니다. 가맹본부의 내용증명대로 가맹계약의 효력은 상실되는가요? [A] 위 질문핵심은 ‘가맹본부에서 내용증명으로 보낸 계약해지통지가 효력이 있는지?’가 쟁점입니다. 과연 가맹계약해지 통지가 유효할까요? 이것과 관련된 법률이 「가맹사업거래의 공정화에 관한 법률」인데요. 위 법률에 대해 알아보겠습니다. 가맹사업거래의 공정화에 관한 법 제14조 제1항 본문은 ‘가맹본부는 가맹계약을 해지하려는 경우에는 가맹점사업자에게 2개월 이상의 유예기간을 두고 계약
- 박창민 기자
- 2016-03-07 10:03
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 권리금 못 받게 생겼는데 방법은?
[Q] 저는 상가임차인인데, 2개월 뒤에 임대차계약이 종료됩니다. 최근 임차인도 권리금을 보호받을 수 있다고 하여 신규임차인과 상가건물임대차권리금계약(권리금 5000만원)을 체결했습니다. 그 후 저는 바로 상가소유자한테 가서 신규임차인과 권리금계약을 체결했으니, 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요청했습니다. 그런데 상가소유자는 자신이 직접 장사하겠다면서 신규임차인과 임대차계약을 거절하고 있습니다. 그래서 저는 신규임차인에게 권리금 5000만원을 받을 수 없게 되었습니다. 지인분들은 임대인에게 내용증명을 보내야 한다고 하는데, 어떤 내용으로 내용증명을 발송해야 하나요? [A] 2015. 5. 13에 개정된 상가건물임대차보호법에 따라, 임대인은 정당한 사유 없이 임대차계약을 거절할 경우에 권리금 중 일정 금액을 임차인에게 손해배상을 해 주어야 합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 거절했다는 점에 관한 입증자료로 내용증명을 보내시는 것이 안전합니다. 내용증명에는 ① 신규임차인과 권리금계약을 체결했으니 상가소유자가 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라는 요청내용 ② 정당한 사유 없이 거절한 경우에는 손해배상의 책임을 부담한다는 사항 ③ 상가건물임대차보호법 제1
- 박창민 기자
- 2016-02-22 14:29
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 상가임차인에 불리한 명도특약 효력은?
[Q] 6개월전 저는 상가건물의 임차인으로서 건물소유자와 보증금 1억에 월세 200만원으로 상가건물임대차계약을 체결했습니다. 계약체결 당시, 상가건물소유자는 “2년 뒤에는 아들이 장사를 할 테니 ‘2년 뒤에는 어떠한 사유를 불문하고 명도한다’라는 특약을 계약서에 넣어 달라”라고 요청했습니다. 저는 상가건물소유자의 말을 듣고 2년 뒤 무조건 나가는 취지의 특약을 했습니다. 그런데 막상 장사를 해 보니 생각보다 매우 잘되고 있습니다. 요즘 2년 후에도 계속해서 장사가 하고 싶어졌습니다. 그래서 주위 사람들한테 물어보니, 어떤 사람은 나간다고 특약을 했으니 무조건 명도해줘야 한다고 말하기도 하고 어떤 사람은 그런 특약은 무효라고 하면서 안 나가도 된다고 합니다. 저는 2년 뒤에 무조건 상가를 비워줘야 하나요? [A] 질문의 핵심은 상가임차인이 2년이 계속 장사를 할 수 있도록 ‘갱신요구’가 가능한지? 입니다. 언뜻 보면, 2년 뒤에 무조건 나간다고 특약을 했기 때문에 2년 뒤에 무조건 명도를 해줘야한다고 생각할 수 있습니다. 그러나 상가건물임대차보호법에 규정된 갱신절차를 준수한다면 5년 동안 장사할
- 박창민 기자
- 2016-02-15 10:12
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] ‘권리금포기특약’ 권리금 포기해야 하나?
[Q] 저는 얼마 전 상가건물임대차계약을 했고, 현재 상가에서 임차인으로서 장사하고 있습니다. 그런데 상가건물임대차계약을 체결하면서 건물소유자의 요청으로 계약서에 특약으로 “임차인은 소유자에게 권리금을 주장할 수 없다”라고 기재했습니다. 20개월 후 상가건물임대차 계약이 종료되면, 저는 임대차계약서의 특약내용처럼 권리금 주장을 상가건물소유자에게 할 수 없는가요? 지인분들은 ‘권리금포기를 하는 특약은 무효다!’ 또는 ‘서면으로 특약을 하였기 때문에 무효가 아니다’라고 하는 등 의견이 분분합니다, 권리금을 포기한다는 특약에 따라 제가 소유자한테 권리금을 주장할 수 없는가요? [A] 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인은 일정한 요건이 충족될 경우 권리금회수 기회를 보장받습니다. 그런데 위 질문자의 내용처럼 ‘소유자한테 권리금을 주장할 수 없다’는 취지로 ‘권리금포기특약’을 한 경우에도, 소유자한테 권리금을 주장할 수 없는지가 궁금할 것입니다. 상가건물임대차보호법 제15조를 보면 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게
- 박창민 기자
- 2016-02-03 10:02
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 임대료 연체되면 계약해지 가능?
[Q] 저는 상가건물 임대인입니다. 얼마 전, 임차인은 저에게 ‘지금까지 임차료를 1번 연체했는데, 만약 이 상태에서 계약갱신을 해 주면 연체된 임대료를 바로 주겠다’라고 말했습니다. 그래서 저는 이 말을 믿고 바로 상가임대차계약을 갱신해줬습니다. 그러나 임차인은 갱신 전에 말한 약속과 달리 여전히 월 임대료를 주지 않고 있습니다. 저는 이 상태에서 계약을 해지할 수 있나요? 주위 사람들은 연체된 사실을 알고 계약을 갱신했기 때문에, 계약 갱신 전에 연체된 사실은 없어진다고 합니다. 갱신 후 다시 3번 이상 연체해야 계약을 해지할 수 있다고 하는데 맞는가요? [A] 질문의 핵심은 임대료를 미납한 상태에서 상가건물임대차계약을 체결한 경우, 갱신 전에 연체된 점을 이유로 상가임대차계약이 해지할 수 있는지입니다. 언뜻 보면, 연체된 사실을 알고 임대차계약을 갱신했기 때문에 갱신 전에 연체된 점을 이유로 계약해지를 못 할 수 있다고 생각할 수 있습니다. 그러나 대법원 판결에 따를 때, 계약해지는 가능합니다. 연체된 상태에서 계약을 갱신했다 하더라도 갱신 전의 연체된 사실이 소멸되지 않는 전제에서 대법원은 다음과 같이 설시하고 있습니다. &ldq
- 박창민 기자
- 2016-02-03 10:00
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 월세 밀리면 계약 해지할 수 있나?
[Q] 얼마 전 저는 상가건물을 매수했습니다. 물론 소유권이전등기도 했습니다. 그리고 이 상가건물에 임차인이 있는데, 보증금 5000만원에 월세 200만원으로 장사하고 있습니다. 제가 건물 소유자가 된 후, 임차인은 저한테 이번 달 월세를 지급하지 않고 있습니다. 그래서 전 소유자한테 임차인이 지금까지 월세를 꼬박 꼬박 지급하였는지를 물어봤는데, 자신한테도 월세를 3개월 정도 지급하지 않았다고 합니다. 이러한 상황에서 저는 임차인에게 해지통지를 하고 명도청구를 할 수 있는가요? [A] 위 질문은 “임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 양수인이 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지”에 관한 것입니다. 즉, 임차인은 신소유자(질문자)에게 월세를 1번 미지급했지만, 전소유자한테는 3번을 미지급했기 때문에 ‘총 4번을 미지급한 이유로 계약해지를 할 수 있는지?’가 쟁점입니다. 상가건물임대차보호법 제3조 ②‘임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’의 규정에 따라 질문자는 상가건물의 양수인(신소유자)으로서 임대인의 지위가 승계됩니다. 그런데 임대인의 지위가 승계된 경우
- 박창민 기자
- 2016-01-26 08:59
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 새 건물주가 “나가라” 하면?
[Q] 저는 2014년 10월경 서울에서 보증금 1억원에, 월세 500만원으로 상가임차계약을 했고 현재 사업자등록 후 장사를 하고 있습니다. 그런데, 얼마 전 상가 소유자가 바뀌었습니다. 건물소유자는 저보고 상가에서 나가라고 합니다. 저는 어쩔 수 없이 상가에서 나가야 하는가요? 만약 2015년 6월경 상가임대차계약을 갱신한 경우에도 상가에서 나가야 하는가요? 주변 사람들의 말에 의하면 2014년 10월경 상가임대차계약을 했을 때에는 명도를 해 주어야 하는 반면에 2015년 6월경 상가임대차계약을 갱신한 경우에는 명도를 해 줄 필요가 없다고 하는데 맞는 말인가요? [A] 맞습니다. 2014년 10월경 보증금 1억원에 월세 500만원으로 상가임대차계약을 한 경우에는 임차인은 명도해 주어야 하는 반면에, 2015년 6월경에 동일한 조건으로 상가임대차계약을 갱신한 경우에는 명도해 주지 않아도 됩니다. ‘그런데 2014년 10월과 2015년 6월은 어떤 차이가 있기에 명도여부가 달라지는 것일까요?’ 위 질문의 핵심키워드는 '대항력'입니다. 상가건물의 대항력이란 임차인이 상가건물에서 장사를 하면서 사업자등록을 신청한 다음날로부터 제3자에게 대항할
- 박창민 기자
- 2016-01-06 08:48
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 공유재산 권리금 보호 받나?
[Q] 얼마 전 지하철역 지하상가에 권리금을 주고 장사를 하고 있었습니다. 임차를 할 당시 이 지하상가에서 오랫동안 장사를 하는 줄 알았고 장사를 그만둘 때 인수하려는 사람으로부터 권리금을 다시 받고 팔려고 했습니다. 지하상가 주위에 장사를 하는 분들도 몇 년 동안 관습적으로 이렇게 하였기 때문에 저도 당연히 이렇게 생각한 것입니다. 그런데, 얼마 전에 지하상가가 지방자치단체의 소유일 경우에는 권리금보호를 못 받는다고 소문을 들었습니다. 맞습니까? [A] 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 일정한 경우에는 권리금 보호를 해 주고 있으나, 아직 법이 시행된 지 얼마가 되지 않아 미비한 것이 많습니다. 그 단적인 예가 위 질문에 해당됩니다. 이 사건 지하상가는 지방자치단체의 소유인 점에서 ‘공유재산 및 물품 관리법’ 제5조의 공유재산으로 보입니다. 공유재산은 ‘공유재산 및 물품 관리법’ 제5조에 따라 ①행정재산 ②일반재산으로 구분됩니다. 그런데 상가건물임대차보호법 제10조의5에는 ‘「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우’이거나 ‘「국유재
- 박창민 기자
- 2015-11-30 10:27
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 권리금 소송 중 건물주가 건물을 판다면
[Q] 저는 상가임차인였습니다. 지금 몇 년동안 장사를 하던 상가에서 지난 달 말 임대차계약이 종료되어 더 이상 장사를 하지 않고 있습니다. 그런데, 저는 권리금도 한 푼도 못 받고 나왔습니다. 왜냐하면 건물소유자는 제가 주선한 신규임차인과 임대차계약을 거절하였기 때문입니다. 얼마 전, 제가 장사를 하던 상가에 가 보니 다른 사람이 장사를 하고 있었습니다. 그리고 들리는 소문에 의하면 건물소유자가 건물을 팔려고 한다는 소문을 들었습니다. 만약 건물소유자가 건물을 판다면, 저는 건물소유자게에게 권리금 소송에서 승소하더라도 한 푼도 받을 수 없게 될 것 같은데, 저는 급히 어떤 법적 조치를 해야 하나요? [A] 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인은 일정한 요건이 충족될 경우 권리금회수 기회를 보장받습니다. 그런데 이 사안의 경우 건물소유자가 건물 이외에 재산이 없다면, 임차인은 건물소유자를 상대로 소송하여 승소하더라도 (소송진행 중에 건물을 처분할 경우에) 판결문이 종이조각밖에 되지 못할 우려가 있습니다. 이러한 점을 방지하기 위하여 임차인은 급(急)조치로써 건물소유자의 건물에 가압류신청을 해야 합니다. 건물 이외 재산 없다면, 승소해도
- 박창민 기자
- 2015-11-16 12:22
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