[일요시사 취재1팀] 안예리 기자 = 농촌의 한 작은 집, 그 안에서 삶을 새로 시작하려던 꿈은 ‘연면적’이라는 장벽에 가로막혔다. 귀촌을 원하는 사람들은 고요한 산골서의 삶을 꿈꿨지만, 불합리한 도시의 기준에 좌절됐다. 귀촌을 장려한다던 정부는 농촌의 현실을 외면한 채 도시의 잣대를 들이댔다. 도시의 기준이 갈라놓은 길 위에서, 귀촌의 꿈은 멈춰서야만 했다.
귀촌 혜택을 받지 못해 귀촌을 포기하는 사람들이 늘고 있다. 정부는 귀농·귀촌을 활성화하기 위해 다양한 세제 감면 혜택을 제공하고 있다. 대표적으로는 ▲취득세 감면 ▲재산세 면제 또는 경감 ▲종합부동산세 합산 배제 ▲양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 확대 등이 있다. 귀촌 혜택은 초기의 경제적 부담을 줄이고 도시민의 지방 이주를 유도하기 위한 목적으로부터 마련됐다.
진입의 벽
문제는 ‘취득세 감면’ 혜택이 ‘연면적 150㎡ 이하’의 주택을 대상으로 한다는 점이다. 이 기준은 본래 도시 중산층 이하 계층을 대상으로 한 ‘국민주택 규모’ 기준으로, 한정된 예산 안에서 보다 많은 서민들에게 혜택을 주기 위해 만들어졌다. 즉, 도시의 아파트나 단독주택을 기준으로 정해진 면적이 농촌에도 동일하게 적용되고 있는 것이다. 하지만 농촌 주택은 구조가 다르다.
창고, 나무 저장소, 비가림 시설, 우물 덮개 같은 부속 공간은 생활과 농업에 필수적인 요소지만, 도시 기준으로는 모두 ‘거주 가능한 구조물’로 간주돼 연면적에 포함된다. 이로 인해 실제 거주 공간은 소형이라도 형식상 면적 초과로 혜택 대상서 제외되는 사례가 늘고 있다.
<일요시사>가 만난 50대 A씨는 귀촌을 준비하던 와중 난데없는 벽에 부딪혔다. 소형 농가 주택을 매수해 귀촌하려던 계획이, 정부의 귀촌 지원 혜택 기준을 충족하지 못했다는 이유로 무산될 위기에 처했기 때문이다.
해당 주택은 방 하나와 거실, 주방, 화장실이 전부인 소형 주택으로, 누구나 ‘작은 집’이라고 느낄만한 구조다. 상수도도 연결되지 않아 지하수나 우물에 의존하며, 택배조차 들어오지 않는 깊은 산골짜기에 위치하고 있다. A씨는 “고급 주택과는 거리가 먼, 오히려 사람이 살기 힘들 정도의 불편한 조건을 갖춘 곳”이라고 설명했다.
그럼에도 주택은 건축물대장상 약 45평(148㎡ 이상)으로 등록돼있으며, 부속 창고나 나무를 쌓아둔 임시 구조물 등이 포함되면서 연면적이 150㎡를 초과한다는 판단을 받았다. 농어촌주택 세제 감면 혜택은 연면적 150㎡ 이하 주택에 한해 적용되기 때문에, 혜택을 받으려면 연면적 기준을 충족해야 한다.
세제 혜택 도시 기준?
귀촌 희망자들 좌절
문제는 여기서 말하는 ‘연면적’의 해석이다. A씨는 “벽도 없이 기둥과 지붕만 있는 임시 창고, 땔감을 쌓아둔 나무 천장 같은 구조물까지 연면적에 포함됐다”며 “누가 봐도 사람이 살 수 없는 공간인데도, 건축물로 간주됐다”고 주장했다.
담당 공무원은 항공 사진상으로 지붕과 기둥이 보이면 건축물로 간주한다고 설명했고, 이에 대해 A씨는 “지붕만 있어도 건물이라면 개집도 건물이냐”며 억울함을 토로했다.
그는 군청에 민원을 제기하고 실사를 요청했지만, 돌아온 답변은 “건축사가 제출한 설계도면을 기준으로 판단한다”는 원론적인 이야기뿐이었다. 군청은 현장 확인 없이 항공사진과 서류만으로 연면적을 판단했고, 민원 처리 기한이 지나서야 “회의 중이라 답변을 연장하겠다”는 공지만 전달됐다.
더 큰 문제는 부속 창고를 연면적서 제외하려면 철거와 재등기 등의 행정 절차가 필요하다는 점이다.
A씨는 “그 창고는 20만원 정도의 자재로 만든 비가림 구조물일 뿐인데, 그것을 철거하고 건축물서 제외하려면 최소 350만원의 비용이 든다고 했다”며 “나무를 덧댄 정도의 구조물이 도시식 건축 잣대로 평가받는 현실이 너무 답답하다”고 말했다.
건축사에게 항의했지만 돌아온 말은 “법적으로 문제 없고, 도면대로 신고했을 뿐”이었다. A씨는 “건축사가 임시 창고까지 신고한 건 과잉이며, 그 때문에 혜택서 배제되는 상황”이라며 책임 회피성 태도에 불만을 나타냈다.
이는 비단 A씨만의 문제가 아니다. 일부 귀촌 예정자나 농촌지역 주민들 사이서도 꾸준히 불만이 제기되고 있다. ‘도시형 건축 기준’이 전국 공통으로 적용되다 보니, 농촌 특유의 주거문화와 농사 기반의 주택 구조를 전혀 반영하지 못한다는 지적이 이어지고 있다.
일부 지역 커뮤니티와 인터넷 부동산 카페에는 ‘부속 건물 때문에 귀촌 혜택에서 탈락했다’ ‘창고가 포함돼 연면적이 초과됐다고 통보받았다’는 사례가 다수 공유되고 있다. 특히 건축물대장과 실사용 면적 사이의 괴리, 항공사진만을 근거로 한 면적 산정, 구체적인 법령 기준의 부재 등에 대한 혼란은 지역을 불문하고 반복되는 상황이다.
이런 상황 속에서 지자체마다 적용 기준이 다르다는 점도 문제다. 어떤 지역에서는 비슷한 구조물이 연면적에 포함되지 않는 반면, 다른 지역에서는 포함되는 식이다. 결국 동일한 기준에 따라 운영돼야 할 국가 정책이, 지자체의 재량에 따라 달라지는 현실은 형평성 논란으로도 이어지고 있다.
‘연면적’에 막힌 제2의 삶
지붕만 있어도 건물 취급
일부 시민단체에서는 이에 “정책의 자의적 해석으로 인한 지방 차별”이라고 비판한다. 귀촌을 꿈꾸는 도시민들은 ‘정책을 신뢰하고 시골로 이주’를 결심했지만, 막상 현장서 마주하는 행정 절차는 예상과 다르다는 것이다. 특히 건축사나 공무원의 해석에 따라 혜택 여부가 갈리는 구조는 귀촌 정책의 신뢰도를 저해할 수 있다는 지적이다.
한 지방자치연구소 관계자는 “현재의 연면적 기준은 도시형 주택을 전제로 만들어졌기 때문에, 시골 지역 특유의 생활 구조나 전통적 건축문화를 전혀 반영하지 못한다”며 “시골서 거주하거나 귀촌을 시도하는 시민들을 위해 별도의 기준이 마련돼야 할 시점”이라고 말했다.
그는 “제도를 운용하는 지자체와 그것을 감독하는 중앙정부가 서로 책임을 미루기만 한다면, 정책은 현실서 무용지물이 될 수밖에 없다”고 꼬집었다.
전문가들은 이 같은 문제가 귀촌·귀농 정책의 근본적인 제도 설계와 맞닿아 있다고 지적한다. 귀촌 장려 정책의 취지는 좋지만, 실제 행정적 기준이 도시 중심으로 설계돼있어 시골 실정과 맞지 않는다는 것이다. 실제 농촌의 주택 구조는 도시와 달리 부속 건물이나 임시 가설물이 많다.
이 때문에 서울식 연면적 계산 방식을 그대로 적용하는 것이 오히려 현실 왜곡을 부른다는 비판이 나온다. 도시형 연면적 계산 방식은 불법 증축과 과밀 주거를 막기 위해 엄격히 계산되지만 시골에선 생활 필수시설일 뿐, 거주 공간도 아닐뿐더러 주택으로서의 가치가 없다.
한 건축 관련 전문가는 “건축법상 연면적 기준이 지나치게 형식적으로 적용되면, 실제 거주 면적이 작더라도 제도적 불이익을 받는 경우가 많다”며 “행정 판단에 유연성을 두거나, 비거주용 부속 공간을 별도 구분하는 방식의 제도 개선이 필요하다”고 말했다.
A씨 역시 “실제로 내가 살고자 하는 공간은 작은 방 하나, 거실 하나일 뿐이다. 나무 쌓아둔 곳이나 플라스틱 판을 덧댄 비가림 공간까지 집이라고 우기는 건 너무한 것 아니냐”며 울분을 토했다. 그는 “정부는 귀촌을 장려한다고 광고하지만, 막상 제도는 귀촌을 가로막고 있다”고 비판했다.
탁상행정
현재 A씨는 귀촌 계획을 보류한 채 답답한 마음으로 행정의 답변을 기다리고 있다. 군청은 민원 처리기한을 넘긴 뒤 답변을 연장하겠다고 밝혔다. 그는 “집을 살 수도, 안 살 수도 없는 채로 몇 주째 발이 묶였다”며 “정부 정책이 사람을 도와야지, 가로막아선 안 된다”고 강조했다.
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