김기록의 쉬운 경매
Update. 2025.11.03 10:44
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매로 인한 전세권의 소멸과 인수
[Q]경매 절차서 전세권은 어떤 경우에 소멸하고, 어떤 경우에 매수인은 인수해야 하나요? [A] 경매로 인한 전세권의 소멸과 인수에 대한 설명입니다. 먼저 전세권의 내용에 대해 알아보겠습니다. 민법은 종래 관습상 인정되어 오던 전세제도를 ‘물권’으로 편성해 전세권에 관한 규정(제303조~제319조)을 신설했고, 따라서 ‘등기’를 해야 전세권으로서 그 효력이 발생합니다(제186조). 민법 제312조는 전세권의 존속기간에 관해 다음과 같이 규정하고 있습니다. ① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. ② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. ③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. ④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는
- 김기록 법무사
- 2024-08-16 15:33
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 소액보증금 배당사례③
임차권자 을은 근저당권자 갑에 대해서는 소액임차인이 아니다(갑의 근저당권이 설정된 2019년 5월5일 당시에는 보증금이 1억1000만원 이하일 때 3700만원이 우선 변제된다). 따라서 근저당권자 갑에게 5000만원을 먼저 배당한다. 그런데 을은 근저당권자 병에 대해서는 소액임차인이므로 소액보증금 5000만원을 우선 배당받은 후 소멸한다(병의 근저당권이 설정된 2022년 7월5일 당시에는 보증금이 1억5000만원 이하일 때 5000만원이 우선 변제된다). 근저당권자 병은 그 나머지 1억원을 배당받을 수 있다. 만일 을이 병의 근저당설정일 전에 확정일자를 갖추고 배당요구를 했다면 을이 1억5000만원을 배당받고 병은 전혀 배당받지 못한다. 담보권의 실행을 위한 부동산의 매각절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 매각으로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위해 그 대항력을 상실하는 것이지만, 매각으로 인해 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경
- 김기록 법무사
- 2024-08-02 09:31
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매]소액보증금 배당사례②
갑은 임차주택에 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 압류 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖췄기 때문에 주택임대차보호법상의 대항력을 갖고 있다. 갑은 확정일자를 갖추지 못했으나 대항력을 갖고 있고, 소액임차인에 해당한다. 소액보증금의 기준시점은 담보물권 설정일자와 비교하는데 담보물권이 없으므로 배당기일(임대차계약일도 아니고 입주일도 아님) 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위와 기준을 적용한다. 배당기일 기준으로 서울의 경우 1억6500만원 이하일 경우 5500만원을 우선적으로 변제받을 수 있는데, 갑이 배당요구를 했으므로 소액보증금 5500만원을 우선적으로 배당받는다. 갑은 그래도 보증금 중 9500만원을 변제받지 못하므로 그 한도에서 매수인이 이를 인수한다(확정일자가 없으므로 그에 따른 우선변제권이 없음). 만일 갑이 가압류 이전에 확정일자를 갖추고 배당요구를 했다면 9500만원도 갑이 배당받고 갑의 임차권은 매수인이 인수하지 않고 소멸한다. 만일 갑이 가압류 이후에 대항요건(주택인도와 주민등록)을 갖췄다면 갑은 대항력을 취득하지 못한다. 소액보증금은 가압류 시기와 관련이 없으나, 대항력
- 김기록 법무사
- 2024-07-19 09:52
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매]소액보증금 배당사례①
갑은 임차주택에 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 압류 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖췄기 때문에 주택임대차보호법상의 대항력을 가지고 있다. 또한 갑은 소액임차인이다. 소액보증금의 기준시점은 담보물권 설정일자와 비교하는데 담보물권이 없으므로 배당기일(임대차계약일자가 아님) 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위와 기준을 적용한다. 배당기일 기준으로 서울의 경우 1억6500만원 이하일 경우 5500만원을 우선적으로 변제받을 수 있는데, 갑이 배당요구를 했으므로 소액보증금 5500만원을 우선적으로 배당받는다(①). 그후 남은 보증금 9500만원에 대해서는 가압류권자 을과의 사이서 대항요건과 확정일자를 가압류권자보다 먼저 갖춘 갑이 우선권을 가지므로 갑은 9500만원을 더 배당받게 돼(②), 결국 1억5000만원을 모두 변제받는다. 가압류권자 을은 남은 5000만원을 배당받는다(③). 만일 갑이 배당요구를 하지 않았다면 매수인(낙찰자)이 갑의 보증금 1억5000만원을 인수해야 한다. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 갑은 둘 중 하나를 선택적으로 행사할 수 있다. <02-535-3303
- 김기록 법무사
- 2024-07-04 11:06
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 임금채권과 소액보증금채권 간의 우선순위
[Q] 임금채권자입니다. 고용주의 집에 경매가 진행 중인데, 제 임금을 그 집에 살고 있는 임차인들의 소액보증금보다 우선해 지급받을 수 있나요? [A] 최종 3월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금은 소액보증금 채권과는 다 같은 우선채권으로서 동순위로 배당합니다. 소액보증금의 우선변제는 주택의 경우 주택임대차보호법에서, 상가건물의 경우 상가건물임대차보호법에서 각 규정하고 있습니다. 임금채권의 우선변제에 관해 근로기준법 제38조 제1항은 “임금, 재해보상금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대해 질권·저당권 또는 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’에 따른 담보권에 따라 담보된 채권 외에는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선해 변제돼야 한다. 다만 질권·저당권 또는 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’에 따른 담보권에 우선하는 조세·공과금에 대해서는 그렇지 않다”고 규정하고 있습니다. 제2항은 “제1항에도 불구하고 최종 3개월분의 임금과 재해보상금은 위 담보권에 따라 담보된 채권 등보다 우선해 변제돼야 한다”고 규정하고 있습니다. 또 ‘최종 3년간의 퇴직급여 등’은 근로자퇴직급여 보장법에서 우선변제권을 규정하고 있습니다(근로자퇴직급여
- 김기록 법무사
- 2024-06-19 16:12
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 다수 임금 채권자의 배당요구 시 주의사항
[Q] 경매 절차서 임금 채권자가 여러 사람인 경우 근로자 대표자에게 위임해 그의 명의로 배당요구를 해도 되나요? [A] 안됩니다. 그 대표자 이외의 근로자의 배당요구로서의 효력이 없습니다. 다수의 근로자가 임금채권에 대해 배당요구를 하는 경우, 그 주의사항에 대해 대법원은 재판예규(재민 97-11)에 아래와 같이 정해 놓았습니다. 1. 근로자 대표자를 선임해 그의 명의로 배당요구하는 경우 집행법원은 근로자들이 대표자를 선임해 그에게 배당요구 및 임금채권 추심에 관한 일체의 권한을 위임하고 그와 같은 내용의 결의서나 위임장을 첨부해 대표자 명의로 배당요구를 하는 경우, 그 대표자 이외의 근로자의 배당요구로서는 효력이 없다는 사실 및 근로자 대표자가 사용자와 약속어음 공정증서 등을 작성하고 그에 기해 자신의 명의로 배당요구를 하는 경우 임금채권 우선변제권을 인정할 수 없다는 사실을 적절히 고지하는 것이 바람직하다. 2. 선정당사자 제도를 이용해 배당요구하는 경우 경매 절차서 동일 채무자에 대해 동종의 임금채권을 가지는 근로자들이 선정당사자를 선정해 배당요구하는 경우 선정당사자를 배당요구채권자로 인정한다. (1)적용 범위 (가)근로자들이 민사소송법 제53조 제1
- 김기록 법무사
- 2024-06-05 17:23
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 임금 채권자의 배당요구
[Q]임금 채권자입니다. 사용자의 집에 경매가 진행 중인데 임금채권을 가지고 배당요구하는 방법에 대해 알고 싶습니다. [A]우선변제권이 있는 임금 채권자라도 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다. 임금채권의 우선변제에 관해 근로기준법 제38조 제1항은 “임금, 재해보상금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대해 질권·저당권 또는 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’에 따른 담보권에 따라 담보된 채권 외에는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선해 변제돼야 한다. 다만 질권·저당권 또는 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’에 따른 담보권에 우선하는 조세·공과금에 대해서는 그렇지 않다”고 규정하고 있습니다. 제2항은 “제1항에도 불구하고 최종 3개월분의 임금과 재해보상금은 위 담보권에 따라 담보된 채권 등보다 우선해 변제돼야 한다”고 규정하고 있습니다. 또 ‘최종 3년간의 퇴직급여 등’은 근로자퇴직급여 보장법서 우선변제권을 규정하고 있습니다(근로자퇴직급여 보장법 12조 2항). 외국인 근로자나 산업기술 연수생에 대해서도 근로자퇴직급여 보장법상의 퇴직금 지급에 관한 규정이나 최저임금법상의 최저임금의 보장에 관한 규정이 그대로 적용됩니다(
- 김기록 법무사
- 2024-05-28 11:05
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 가계약금 반환 청구
[Q] 임차인입니다. 임차할 주택이 마음에 들어 가계약금을 지급하고 며칠이 지났습니다. 가계약서 작성은 하지 않았고, 본계약을 체결하기 전에 임대차계약을 체결하지 못할 사정이 생겨 가계약금을 반환받고자 하는데 가능한가요? [A] 가계약금을 포기하겠다고 명백하게 약정하지 않았다면 반환받을 수 있습니다. 보통 부동산의 매매계약이나 임대차계약의 계약서에는 ‘계약금만 주고받은 경우 계약을 해제할 수 있고 매수인(임차인)이 해제하는 경우 계약금을 포기하고, 매도인(임대인)이 해제하는 경우 계약금의 배액을 상환해 계약을 해제’할 수 있도록 하는 ‘계약해제’ 조항을 두고 있습니다. 민법은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있도록 규정(제565조 제1항)해 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 갖는 것으로 정하고 있습니다. 판례도 “매매계약금에 대해 매수인이 위약했을 때에는 계약금 반환을 청구할 수 없고 매도인이 위약했을 때에는 그 배액을 상환할 뜻의 약정이 있는
- 김기록 법무사
- 2024-05-11 13:54
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매절차서 차액지급방법에 의한 매수
[Q] 경매신청 채권자이자 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 매각대금서 제가 배당받을 금액을 제외한 나머지 금액만 납부하고 목적부동산을 낙찰받을 수 있는 방법이 있나요? [A] 차액지급에 의한 매수방법이 있습니다. 다만 다음과 같은 조건이 있습니다. 3억원의 임차보증금채권을 가지고 판결받아 임차주택에 경매신청을 한 경매신청 채권자 겸 임차인 A입니다. 최저매각가격은 3억원이었는데, 제가 4억원에 매수신고를 해서 최고가매수신고인이 됐습니다. 나머지 매각대금(잔금)서 제가 배당받을 금액 3억원을 제외한 나머지 금액만 내고 매수를 할 수 있을까요? 저는 확정일자에 의한 선순위 임차인이고, 저보다 우선하는 담보권이나 조세채권, 임금채권 등은 없습니다. 채권자가 매수인(최고가매수신고인이 매각허가를 받아 확정된 경우 매수인이 된다)인 경우 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다(민사집행법 143조 2항). 공매절차서도 2024년 7월1일 이후 공매공고하는 사건부터 저당권, 전세권 또는 가등기담보권, 대항력 있는 임차권 또는 등기된 임차권을 가진 매수신청인에게 매수 대금 차액 납부신청(경매절차서의 상계신청 또
- 김기록 법무사
- 2024-04-26 14:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 대지 저당권 설정 후 소액보증금
[Q] 대지에 관한 저당권 설정 후 신축한 건물의 소액임차인도 대지의 환가대금서 소액보증금 우선변제를 받을 수 있나요? [A] 받을 수 없습니다. 다만 저당권자가 배당받고 남은 돈이 있다면 우선변제를 받을 수 있습니다. 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금에 대해 우선변제를 받을 수 없습니다(99다25532). 다만 대지의 환가대금 중 저당권자가 배당받고 남은 돈은 임차인에게 배당을 해야 합니다[부동산경매(2) 윤경·손흥수, 2090면, 한국사법행정학회]. 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대해 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우 ‘확정일자를 갖춘 임차인’ 및 ‘소액임차인’은 대지의 환가대금에서는 우선해 변제받을 권리가 없다고 하겠습니다. 하지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선해 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어 신축건물에 대해 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정해야 합니다(2009다1
- 김기록 법무사
- 2024-04-12 11:04
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 임차권등기 경료와 소액보증금 우선변제
[Q] 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 주택 또는 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인도 소액보증금 우선변제를 받을 수 있나요? [A] 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 소액임차인은 소액보증금 중 일정액을 다른 담보물권자나 국세, 지방세보다 우선해 변제받고 주택임대차보호법(이하 주임법) 8조, 상가건물임대차보호법(이하 상임법) 14조, 국세기본법 35조1항4호, 지방세기본법 71조1항4호], 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우에는 양 지위를 모두 인정해 먼저 소액임차인으로서 일정액을 우선배당하고, 나머지 보증금에 대해 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당합니다(대법원 2007다45562 판결). 주택 소액임차인이란, 보증금이 ①서울특별시는 1억6500만원 이하 ②수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 용인시, 화성시, 김포시, 세종시는 1억4500만원 이하 ③광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 8500만원이하 ④이밖에 지역은 7500만원 이하의 임차인(2인 이상의 임차인이 가정공동생활을 하는 경우에는 이들의 보증금을 합산해 계산)을 말합니다. 소액임차인의 경우 주
- 김기록 법무사
- 2024-03-29 11:22
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 토지근저당권등기 후 임차권의 대항력 유무
[Q] 토지근저당권등기가 경료된 후 신축한 주택의 건물근저당권이 등기되기 이전에 대항요건(주택인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 토지근저당권자가 임의경매를 신청했는데, 저는 대항력이 있는 건가요? [A] 대항력이 있습니다. 따라서 배당요구를 하지 않았다면 임차보증금 전부, 배당요구를 했다면 배당받지 못한 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다 주택임대차보호법(이하 주임법) 3조 1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다’고 규정하고 있는데, 이를 대항력이라고 합니다. 상가건물은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(상가건물임대차보호법 3조 1항). 대항력을 가진 임차인은 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등 임차인이 가지는 모든 권리를 임대인 기타 제3자에 대해 주장할 수 있습니다. 대항력이 있는 임대차가 임대차 존속 중에 주택이 양도된 경우에는 주임법 3조 4항에 따라 임대차가 종료된 후에 양도된 경우에는 주임법 4조 2항에 따라 임차인
- 김기록 법무사
- 2024-03-15 13:52
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매기록 열람 및 복사
[Q] 경매기록 열람·복사를 하려면 어떻게 해야 하나요? [A] 경매기록을 열람·복사할 수 있는 사람은 다음과 같습니다. 1. 경매절차상의 이해관계인(민사집행법 제90조, 제268조) ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자(제1호) ② 채무자 및 소유자(제2호) ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(제3호) ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람(제4호) 2. 경매절차상의 이해관계인(민사집행법 90조, 268조) 외의 사람으로서 경매기록에 대한 열람·복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위는 다음과 같습니다(재민 2004-3). ① 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자 ② 최고가매수신고인과 차순위매수신고인, 매수인, 자기가 적법한 최고가 매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 주장하는 사람으로서 매수신고 시 제공한 보증을 찾아가지 아니한 매수신고인 ③ 민법·상법, 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 배당요구채권자 ④ 대항요건을 구비하지 못한 임차인으로서 현황조사보고서에 표시돼 있는 사람 ⑤ 건물을 매각하는 경우의 그 대지 소유자, 대지를 매각하는 경우의 그 지상 건물 소유자 ⑥ 가압류채권자, 가처
- 김기록 법무사
- 2024-02-29 13:28
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 조세 체납액과 법정기일 확인
[Q] 매각부동산에 부과된 조세의 체납액과 법정기일을 확인하려면 어떻게 해야 하나요? [A] 배당요구종기가 지난 후 경매기록의 열람·복사를 통해 알 수 있습니다. 부동산에 대해 경매신청이 있으면 집행법원은 다음 최고 대상 공공기관에 대해 채권신고할 것을 최고합니다. ①경매할 부동산 소유자의 주소지를 관할하는 세무서 ②부동산소재지의 시, 자치구, 군 ③공장 및 광업재단 저당법상 저당권자의 신청에 의한 임의경매사건의 경우와 집행채무자(임의경매에서는 소유자)가 회사인 경우 관세청 ④경매할 부동산 소유자의 주소지를 관할하는 국민건강보험공단 국세징수법 제59조는 관할 세무서장은 체납자가 강제집행을 받을 때에는 집행법원에 대해 체납액의 교부를 청구해야 한다고 규정하고 있고, 지방세징수법 제66조에 의해 지방세의 경우 지방자치단체의 장도 마찬가지입니다. 이 같은 국세 등의 교부청구는 과세관청이 이미 진행 중인 강제환가절차에 가입해 체납된 조세의 배당을 구하는 것으로서 민사집행법에 규정된 부동산경매절차에서의 배당요구와 같은 성질의 것이고, 당해 국세는 교부청구 당시 체납돼있음을 요하고 또한 과세관청이 배당요구종기까지 교부 청구한 경우에 한해 비로소 배당받을 수 있으며, 적
- 김기록 법무사
- 2024-02-16 15:48
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 조세와 확정일자부 임차권과의 우선순위
[Q] 임차주택 등기사항증명서상 선순위 가압류 또는 근저당권등기 등은 없는데, 임대인이 체납한 세금과의 우선순위는 어떻게 되나요? [A] 당해세가 아닌 조세와 확정일자에 의한 우선변제권과의 우선순위는, 조세의 법정기일과 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점의 선후에 따라 우선순위가 결정됩니다. 조세와 저당권·전세권의 피담보채권·확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금 반환 채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정합니다. 상가건물의 경우에도 마찬가지입니다(국세기본법 35조 1항, 지방세기본법 71조 1항). 조세의 법정기일과 저당권·전세권 등의 설정등기일·확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일이 같은 날인 경우에는 조세가 우선한다고 보는 견해가 다수설입니다. 국세기본법 35조 1항 3호(지방세기본법 71조 1항 3호도 같다)가 조세우선권의 예외로서 법정기일 ‘전에’ 설정된 저당권 등을 규정하고 있기 때문입니다. 헌법재판소도 지방세의 법정기일과 담보권의 설정일이 동일한 경우 조세의 공공성, 공익성을 중시해 지방세를 우선징수할 수 있다고 결정한 바 있습니다(2007헌바61,
- 김기록 법무사
- 2024-02-02 15:13
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 제2경매절차서 임차인의 우선변제권
[Q] 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차서 배당을 요구했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 나머지 보증금에 대해 제2경매절차서 우선변제권을 행사할 수 있나요? [A] 임차인의 우선변제권은 제1경매절차의 매각으로 인해 소멸했으므로, 제2경매절차에서는 대항력을 주장할 수 있을 뿐, 우선변제권 행사는 할 수 없습니다. ‘임차권은 임차 주택·상가건물에 대해 민사집행법에 따른 경매가 행해진 경우 그 임차 주택·상가건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다’고 임대차관련법은 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물임대차보호법 제8조). 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 경락인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 98다155
- 김기록 법무사
- 2024-01-19 10:56
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 소멸시효 연장을 위한 소송 절차
[Q] 종전에 받은 판결이 집행을 하지 못하고 10년이 다 돼 갑니다. 소멸시효기간 연장을 위한 소송을 제기하려고 하는데 어떻게 하면 되나요? [A] 시효 연장을 위한 후소(後訴)로서 ‘이행의 소’를 제기하거나, 전소(前訴) 판결로 확정된 채권의 시효를 연장시키기 위한 ‘확인의 소’ 중 어느 하나를 선택해 제기하면 됩니다. 판결에 의해 확정된 채권의 시효연장을 위해 후소를 제기하는 방법으로는 두 가지가 있습니다. 첫째는 기존 판결을 받을 때 진행한 소송과 동일한 소, 즉 ‘이행의 소’를 제기하는 방법입니다. 이행의 소란 이행청구의 소라고도 하는데, 채무자에게 금전 채무의 지급을 이행하라는 소송입니다. 이러한 후소로서의 ‘이행의 소’를 제기하려면 ①기존 판결받은 소송을 진행했을 때와 동일한 소장을 작성 ②기존 소송을 진행했던 것과 동일한 입증자료를 첨부 ③인지대와 송달료를 납부 등의 절차를 거쳐야 합니다. 이행의 소의 단점은 ①피고(채무자)는 전소 판결의 변론종결 후에 발생한 사유를 후소에서 주장할 수 있고, 후소 법원은 이에 관해 심리 및 판단을 해야 하므로 소송기간이 오래 걸릴 수 있는 점 ②전소 판결서 인정된 권리의 가액을 소가로 하는 인지대와 송달료를
- 김기록 법무사
- 2024-01-02 09:58
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 월세 연체와 계약갱신요구
[Q] 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 임차인의 계약갱신요구권 행사가 거절될 수 있고 권리금 회수 기회도 보호받지 못하나요? [A] 그렇습니다. 차임연체액이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수 기회 보호 의무도 부담하지 않게 됩니다. 상가건물임대차보호법은 상가건물에 대한 임대차기간을 1년으로 정하고, 10년을 초과하지 않는 범위 안에서 임차인의 계약갱신요구권을 부여하고 있습니다(상가건물임대차보호법 9조1항, 10조2항, 이하 ‘상임법’이라고 한다). 또한 상임법은 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 지급받을 수 있도록 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고, 임대인에게는 임차인이 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자’로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 하는 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 규정하고 있습니다(상임법 10조의4). 임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 집니다(상임법 10조의4 제3항). 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는
- 김기록 법무사
- 2023-12-15 11:07
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 전세권의 소멸과 임차보증금 인수
[Q] 매각물건명세서 ‘최선순위 설정’란에 전세권이 기재돼있는 경우 매수인(경락인)이 주의해야 할 사항이 있는가요? [A] 전세권의 목적물(건물의 특정부분)이 임대차의 목적물과 같은지 여부를 확인해봐야 합니다. 목적물이 서로 다른 경우 전세권이 소멸하더라도 임차보증금을 인수해야 하는 경우가 있습니다. 집행법원이 제공하는 매각물건명세서 양식에는 ‘최선순위 설정’란이 있고 “매각으로 소멸되는 가등기담보권, 가압류, 전세권의 등기일자가 최선순위저당권등기일자보다 빠른 경우에는 그 등기일자를 기재한다”는 주의문구가 인쇄돼있습니다. 위 ‘최선순위 설정일자’란 기재에 대해서 “매각목적물에 설정된 최선순위 저당권설정일자(또는 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 배당요구종기까지 배당요구한 전세권등기일자)를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정되므로, 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수해야 하는 불이익을 받지 않기 위해, 최선순위 저당권설정일자(또는 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 배당요구종기까지 배당 요구한 전세권등기일자)를 기재하고, 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의문구를
- 김기록 법무사
- 2023-12-02 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 전세권등기 말소와 임차보증금 인수
[Q] 최선순위 전세권등기가 배당요구로 인해 말소되는 경우 전세권자의 대항력은 소멸되나요? [A] 최선순위 전세권자가 주택임대차보호법상 또는 상가건물임대차보호법상의 대항력도 갖추고 경매절차서 전세금 전액을 변제받지 못한 경우에는 전세권등기가 말소되더라도 임차인의 대항력이 소멸되지 않습니다. 따라서 매수인(경락인)이 전세권자가 변제받지 못한 나머지 보증금을 인수해야 하는 경우가 있습니다. 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고, 대항할 수 있는 경우에는 매수인이 인수합니다. 다만 이 가운데 전세권의 경우 배당요구를 하면 매각으로 소멸됩니다(민사집행법 제91조 제3항, 제4항). 최선순위 전세권자가 배당요구한 이상 그 배당금이 전세권반환채권액에 미달해도 전세권은 소멸하게 되고, 그 전세권등기는 말소촉탁의 대상이 됩니다. 이 점에서 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 대항력 있는 임차인의 경우 ‘보증금 전액이 변제되지 않은 경우’에 그 임차권이 경매로 소멸하지 않은 것(주택임대차보호법 제3의5조, 상가건물임대차보호법 제8조)과 차이가 있습니다(부동산경매, 윤경·손흥수, 14
- 김기록 법무사
- 2023-11-17 10:05
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