김기윤의 생활법률
Update. 2024.11.22 17:47
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 계약기간 채우지 못했는데 지급한 권리금 받을 수 있나?
[Q] 약국 운영을 위해 자리를 알아보던 중 기존에 약국을 운영하던 A가 자신이 임차한 건물의 임차권을 양도받은 후 약국을 운영하라고 권유했습니다. 그 제안을 받아들이고 임차권양도계약과 함께 권리금 4억을 주기로 하는 권리금계약을 체결하고 약국영업을 시작했습니다. 임차권양도계약서와 권리금계약서에는 ‘양도인 A가 저의 임차권행사에 방해되는 사항을 제거할 의무, 건물주와 임차권계약이 정상적으로 체결되지 못할 경우 권리금을 반환한다’는 규정이 있었습니다. 하지만 영업을 시작한지 6개월가량 지난 후에 임대인이 찾아와 자신의 허락을 받지 않고 약국을 운영하고 있으니 건물을 인도하라는 것입니다. 알고 봤더니 A는 건물주로부터 임차권양도에 대한 동의를 받지 못했던 것입니다. 결국 계약된 기간만큼 영업을 하지 못하고 임대인에게 건물을 인도하게 됐습니다. A에게 권리금을 돌려달라고 했지만 임차권양도계약과 권리금계약은 별개니 임차권양도를 받지 못했다 하더라도 권리금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 권리금을 일부라도 돌려받을 수 없을까요? [A] 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른
- 박창민 기자
- 2017-09-18 10:20
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 집행 진행 중 채권 근거로 소송을 제기할 수 있나요?
[Q] A로부터 건설공사를 수주해 공사하던 중 건설자재 수급이 어려워져 50% 정도 공사 도중 중단됐고, A는 공사계약을 근거로 저에게 하자보수금과 지체상금을 청구하기 위해 소제기를 하면서 저의 사실상 유일한 재산인 아파트를 가압류했습니다. 하지만 제가 소송을 제대로 대응하지 못한 체 A가 청구한 대로 판결이 확정됐고, 제 아파트에 대한 강제집행절차가 개시됐습니다. 하지만 저도 아직 A로부터 받을 미지급된 공사대금이 있는데 이 채권을 가지고 경매가 진행되는 것을 막을 방법이 없을까요? [A] 민사소송이후 확정판결에 근거해 경매와 같은 강제집행이 진행이 될 경우, 이것을 막기 위해서는 청구이의의 소를 제기해야 합니다. 하지만 청구에 관한 이의의 소는 강제집행의 진행에는 영향이 없으므로, 채무자가 강제집행을 저지하기 위해서는 강제집행정지 신청을 해야 합니다. 여기서 청구이의의 소란 채무자가 집행권원에 표시된 청구권에 관해 생긴 이의사유를 내세워 그 집행권원이 가지는 집행력의 배제를 구하는 소를 말합니다. 청구이의의 소를 제기하기 위해서는 이의사유가 존재해야 합니다. 이의사유는 집행권원에 표시된 청구권의 전부 또는 일부를 소멸하게 하고, 영구적 또는 일시적으로 이
- 박창민 기자
- 2017-09-08 09:07
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 분양권 매수했는데도 매도인이 자신 명의로 소유권이전등기?
[Q] 사고 싶었던 아파트의 분양권이 매물로 나와 분양권 매매계약을 체결했습니다. 계약금과 중도금을 지급하고 잔금지급일에 금원을 준비하고 분양권 명의 이전을 위하여 매도인과 함께 분양사무실을 찾았지만, 분양권 전매에 아무런 제한이 없음에도 분양사 계약담당자가 분양권 매매에 동의하지 않아 분양권명의를 이전하지 못했습니다. 이후 매도인은 분양권 명의 변경에 필요한 서류를 제공했지만 분양사가 계속 분양권매매에 동의하지 않아 잔금을 주지 않았습니다. 그러는 사이 아파트가 완공되고 매도인이 자신의 명의로 아파트의 소유권등기를 했습니다. 이러한 경우에 저는 위 아파트를 소유할 수 없는 것인가요? [A] 분양권 전매는 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻합니다. 한편 분양권 전매는 일부 지역의 경우 주택법에 의해 전매가 제한이 됩니다. 질문의 경우 분양권 전매에는 제한이 없어 분양권을 이전하는 것은 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만 분양권 매도인이 분양권 명의 변경에 필요한 서류를 제공했음에도 질문자가 잔금을 지급하지 않은 점을 근거로 매도인이 이행지체를 이유로 분양권 매매계약 해제를 주장할 수 있습니다. 하지만 매도인이
- 박창민 기자
- 2017-09-04 10:54
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 법보다 과다한 월세 돌려받을 수 있는지?
[Q] 식당을 운영하기 위해 보증금 8000만원, 월세 200만원, 계약기간 2년으로 상가를 임대해 사용하던 중, 계약기간 만료가 다가와서 임대인과 임대차계약을 갱신하게 됐습니다. 임대인은 주변 건물시세도 올랐고, 장사도 이제 안정적으로 되는 거 같으니 임대료를 올리겠다고 했습니다. 임대인은 이전 월세서 50%나 높인 금액을 제시했는데 불이익을 당할 것이 염려돼 그 제안을 받아들였습니다. 하지만 인상된 월세를 2년이 넘게 내던 중 임대인이 법에서 정한 것보다 과다하게 월세를 받은 것을 알게 됐습니다. 이러한 경우에 초과 지급한 월세를 돌려받을 방법은 없을까요? [A] 상가건물 임대차보호법에는 임대차계약을 갱신할 경우에 차임과 보증금을 증감할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 차임의 증감을 하기 위해서는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 경우여야 합니다. 또한 증액 청구의 경우에는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 한편 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하는데 상가건물 임대차보호법 시행령에는
- 박창민 기자
- 2017-08-28 09:30
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 임대인 아닌 새 토지소유자에 지상물매수청구권 행사 가능?
[Q] 건물을 짓기 위해 토지를 임대해 건물을 짓고 제 명의의 보존등기를 했습니다. 이후 임대차계약기간이 만료되기 전에 임대인이 토지를 A에게 매매해 토지의 소유자가 바뀌게 됐고, 임대차 계약기간이 만료될 시기에 임대차계약을 갱신하려 했지만 새로운 소유자의 거절로 무산됐습니다. 토지임대차의 경우 임대인에게 건물에 대한 매수청구를 할 수 있다고 하던데 새로운 토지소유자 A에게 건물 매수청구를 할 수 있을까요? [A] 임대차의 경우 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우 임차인은 임대인에게 임대차계약 갱신청구를 할 수 있습니다. 하지만 임대인은 위 갱신청구를 거절할 수 있습니다. 이러한 경우에 임차인은 임대인에게 토지상의 건물이나 공작물, 식목 등의 지상물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 이때 지상물매수청구를 하기 위해서는 계약당사자가 정한 임대차의 기간이 만료되고 지상시설이 현존하는 경우에 한합니다. 임대차기간의 정함이 없는 경우에는 임대인의 계약해지 통고의 의해 임차권이 소멸한 경우에도 지상물매수청구권을 인정합니다. 이때 지상시설이 객관적으로 경제적 가치가 있는지, 임대인에게 필요가 있는지 묻
- 박창민 기자
- 2017-08-18 09:01
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 공인중개사 때문에 보증금을 못 받았는데?
[Q] 이사를 가기 위해 공인중개사 A를 통해 집을 알아보던 중 거주하기에 적당한 다가구주택을 소개받았습니다. 하지만 이 다가구주택에는 5억원의 근저당권이 설정돼있었고, 이미 10가구가 넘게 입주돼 있어 계약이 망설여졌습니다. 그러자 공인중개사 A는 근저당권이 말소되도록 하겠다며 계약을 권유했습니다. 결국 공개중개사 A의 말을 믿고 임대차계약기간 2년, 임대차보증금 1억1000만원에 전세계약을 체결했습니다. 계약을 체결하는 과정서 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 만료시기 등에 관해서 설명 받지 못했습니다. 계약을 마친 후 다가구주택에 입주했지만 근저당권은 말소되지 않았고, 오히려 근저당에 의한 경매가 실행됐고, 저는 근저당권자와 다가구 주택의 앞선 임차인들에 비해 배당순위가 밀려 경락대금서 임대차보증금을 조금도 받지 못했습니다. 이러한 경우에 공인중개사 A에게 어떠한 손해배상을 청구할 수 없을까요? [A] 공인중개사는 토지나 건축물 그 밖의 토지의 정착물 등 중개대상물을 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하고 일정한 보수를 받는 것을 업으로 합니다. 공인중개
- 박창민 기자
- 2017-08-11 17:23
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A]건물이 이전되기 전 밀린 차임·관리비 임차인에 청구 가능?
[Q] 제 소유였던 건물이 경매로 인해 소유권자가 바뀌었습니다. 하지만 이 건물의 소유자가 바뀌기 전에 건물 전체를 임대했던 임차인이 연체한 월세와 관리비의 규모가 상당히 컸습니다. 그래서 임차인에게 연체한 차임과 관리비를 달라고 했더니 임차인은 저는 더 이상 건물주가 아니니까 돈을 줄 수 없다고 버티고 있습니다. 건물도 잃고 금전적으로 어려운 상황인데 임차인에게 위 연체차임과 연체관리비를 받아낼 수 없을까요? [A] 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있지만 임차인이 임차목적물을 사용·수익할 수 있게 할 의무와 임대차계약이 종료할 때 보증금 반환의무 등의 임대인으로서 의무도 지게 됩니다. 상가임대차보호법 제3조 제2항에는 ‘임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있기 때문에 임차건물의 소유권이 이전되거나 임대할 권리가 이전된 경우 임대인의 지위는 임차목적물 양수인에게 승계됩니다. 따라서 이 같은 경우 임차건물의 전소유자는 임대인의 지위를 상실하게 되고 임차건물의 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의를 부담하고 임차인은 임차건물의 양수인에게 차임지급의무를 부담합니다. 그렇다면 질문과 같이 임차목적
- 박창민 기자
- 2017-08-07 10:11
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 소멸시효 완성된 차임채권 임대차보증금서 공제 가능?
[Q] 임차인과 임대차기간 5년, 보증금 1억, 월차임 200만원, 월차임은 매달 말일에 지급하기로 하는 건물 임대차계약을 체결했습니다. 임차인은 임대차시작이후 3개월이 지났을 때, 월차임을 연속으로 몇 차례 연체했지만, 보증금으로 받아낼 수 있다는 생각에 크게 신경 쓰지 않았습니다. 그런데 임대차기간이 종료되고, 임차인은 계약연장을 요구하면서 건물인도를 거부하고 있습니다. 제가 속히 건물서 퇴거하기를 통보하면서 밀린 월차임은 보증금서 공제하겠다고 하자, 월차임은 이미 소멸시효가 완성돼 공제할 수 없다고 주장하고 있습니다. 정말로 월차임을 공제할 수 없는 걸까요? 계속 건물서 퇴거안할 경우 어떻게 돌려받아야 할까요? [A] 임대료는 민법 제163조에 의해 소멸시효가 3년이며, 임대료의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행합니다. 따라서 질문의 경우 월차임의 소멸시효는 월차임을 지급하기로 했던 매달 말일마다 기산이 된다고 할 것입니다. 한편 소멸시효는 민법 제183조에 따라 소멸시효의 이익은 미리 포기하거나 소멸시효를 법률행위에 의하여 배제, 연장 또는 가중할 수 없습니다. 그렇다면 질문에서 임대차계약기간 초반에 연체된 월차임은 각 월차임마다 시효가
- 박창민 기자
- 2017-07-26 10:53
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 임대인이 임차목적물을 수리해주지 않아 피해 입으면?
[Q] 가구매장을 운영하기로 하고 상가를 임대해 영업하던 중 매장 바닥에 결로현상이 발생, 임대인에게 수차례 이 문제를 해결해줄 것을 요구했지만 임대인은 임대차계약 당시 임대이후 임대목적물에 관한 모든 책임은 임차인이 부담하기로 약정했다는 이유로 상가를 수리해주지 않았습니다. 그렇게 바닥을 고치지 못한 상태서 결로현상이 심해지면서 습기로 인해 전시해놓은 고가의 가구가 상당부분 훼손됐는데요. 이런 경우 임대인의 주장대로 임대인이 임차목적물을 수리해주지 않아도 되는 것인가요? 망가진 가구에 대한 손해배상을 청구할 수 없을까요? [A] 임대차에 있어 임대인과 임차인은 서로에게 준수해야할 의무가 있습니다. 임대인의 경우 목적물 인도의무, 수선의무, 비용상환의무 등이 있습니다. 이 중에서 수선의무는 임대인은 임차목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것을 말합니다. 다만 임차목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 하지만
- 박창민 기자
- 2017-07-17 09:45
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 임대인 방해로 임대계약 종료된 경우 손해배상청구 가능?
[Q] 임대인 A와 상가건물 임대차계약을 체결하고 보증금 3000만원 중 1000만원을 지급하고 2000만원은 금원이 부족해 지급하지 못한 상태서 간판 및 내부 인테리어 공사를 모두 마치고 영업을 시작했습니다. 하지만 계약을 체결한지 2주가 지난 시점에 임대인 A가 보증금의 잔액을 지급하지 않았다는 이유로 무단점유를 주장하며, 구두로 임대차계약해제를 통고하며 퇴거를 요구했습니다. 나머지 보증금 2000만원을 지급하려 했지만, 수령을 거절하고 퇴거를 주장하며 임대한 건물의 전기공급을 차단했습니다. 또한 건물증축공사를 시작해 진동으로 인해 천정이 파손되면서 도저히 영업을 할 수 없는 상황에 이르러 영업을 포기하고 상가에서 퇴거하게 되었습니다. 이러한 경우에 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없을까요? 가능하다면 어느 범위까지 손해배상청구를 할 수 있을까요? [A] 임대인에게는 임차목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 구체적으로는 임차목적물을 인도하여 사용할 수 있게 해줘야 하며, 임차목적물을 3자가 점유침탈 등의 방법으로 임차인의 사용·수익을 방해하는 경우에는 그 방해를 제
- 박창민 기자
- 2017-07-03 09:50
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 임대인, 전차인에 차임상당 부당이득반환 청구했는데?
[Q] 임차인 A가 건물주인 임대인 B로부터 임대한 부분의 일부를 B의 동의하에 저에게 전대했습니다. 하지만 A의 차임연체로 인해 B는 상가임대차계약의 해지를 통고하고 저에게 건물명도 및 건물을 명도할 때까지 기간에 대한 차임상당의 부당이득 반환을 청구했습니다. 하지만 A는 저와 A사이의 전대차관계를 근거로 자신에게 계약해지 이후 차임상당의 부당이득을 지급하라고 주장하고 있습니다. 제가 임차인이자 전대인인 A에게 차임상당의 금원을 지급해야 하나요? [A] 전대차는 임차인 자신이 임대인이 되어서 임차물을 다시 제3자에게 사용·수익하게 하는 계약입니다. 임차물의 일부만을 전대하는 것도 가능하며 전대를 하더라도 임차인은 임대인과의 계약상 지위가 유지됩니다. 다만 전대를 하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하며, 임대인의 동의를 받지 못하고 전대한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 전대차가 성립하여도 임대인과 임차인의 관계에는 아무런 영향이 없습니다. 따라서 임차인이 차임을 연체할 경우 질문과 같이 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다. 이 경우 전대차는 임차인의 임대차를 기초로 한 것이기 때문에 전대차도 함께 해지가 됩니다. 그렇다면 질문과
- 박창민 기자
- 2017-06-19 10:37
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 차용증 못 받았는데 채무 변제받을 수 있나?
[Q] 10년 이상 알고 지낸 고등학교 동창 A가 급하게 돈을 빌려달라고 사정 해 3차례에 걸쳐 제 통장의 잔고 3000만원 중 2000만원을 A의 계좌로 송금해줬습니다. A는 몇 개월 뒤 적금 만기라며 적금을 받게 되면 돈을 갚겠다고 말해 별도로 차용증을 받지는 않았습니다. 하지만 시간이 지나도 A는 빌려간 돈을 전혀 갚지 않고 제 전화나 문자도 응답하지 않았습니다. 우연히 식당서 A를 만나게 되어 돈을 갚을 것을 요구했는데 A는 저에게 돈을 빌린 적이 없고 제가 송금해준 돈은 자신에게 증여한 돈이라고 주장했습니다. 차용증이 없는 이런 경우에도 빌려준 돈을 받을 수 있을까요? [A] 질문서 가장 문제가 되는 것은 채무자에게 금전을 송금한 내역만 있을 뿐 다른 증거가 없다는 점입니다. 이러한 경우에 계좌내역을 통해 서로 간에 돈을 주고받은 점은 알 수 있지만 이 금원의 성격이 상대방에게 무상으로 돈을 준 것인지, 금전을 빌려준 것인지 알 수가 없습니다. 우리나라 정서상 가까운 사이일수록 금전관계서 차용증을 작성하지 않는 경우가 발생하는데, 이러한 경우에 만약 상대방이 위 금원에 대해 대여금이 아니라 자신에게 증여를 한 것이라고 주장할 경우에는 증여가 아닌 금
- 박창민 기자
- 2017-06-12 10:21
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 퇴직금 받지 않기로 약정 그래도 퇴직금 청구 가능?
[Q] 취업이 되지 않아 고생하다 어렵게 회사에 취업했습니다. 취업 당시 계약서를 작성하는데 계약서에는 회사를 그만둘 때 퇴직금은 포기하며 이에 관해 민·형사상 소송을 제기하지 않겠다는 조항이 있었습니다. 마음에 내키진 않았지만 취업을 위해 계약서 내용에 동의했습니다. 이 회사서 2년 정도 근무를 하고 회사를 옮기게 됐습니다. 회사를 퇴직하면서 혹시나 하는 마음에 퇴직금에 대해 문의했지만 제가 동의한 계약서를 근거로 퇴직금은 지급할 수 없다고 합니다. 정말 퇴직금을 받을 수 없는 것인가요? [A] 퇴직금은 근로자가 1년 이상의 기간을 근속하고 퇴직하는 경우 근로관계의 종료를 사유로 사용자가 지급하는 일시금을 말합니다. 근로기준법상 근로자란 직업의 종류와 관계없이 임금을 목적으로 사업이나 사업장에 근로를 제공하는 자를 말하며 사용자는 계속근로기간 1년에 대해 30일분 이상의 평균임금을 퇴직금으로 퇴직 근로자에게 지급할 수 있는 제도를 만들어놔야 합니다. 퇴직금의 소멸시효는 3년이며 그 기산점은 퇴직한 날의 다음날부터입니다. 다만 중간정산이 합의가 있는 경우에는 중간정산 시점에 중간정산 퇴직금 채권이 발생하고 소멸시효도 그때부터 기산되며, 중간정산
- 박창민 기자
- 2017-06-07 10:06
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 채무자 대신 변제한 돈 돌려받으려면?
[Q] 가까운 지인 A가 B로부터 금전을 빌리고 자신의 아파트에 저당권을 설정해줬습니다. 하지만 A가 돈을 갚지 않아 B가 저당권을 실행하겠다고 하자 A는 담보실행을 막기 위해 저에게 대신 돈을 변제해달라고 부탁했습니다. A의 간곡한 부탁에 채권자인 B에게 A의 채무를 변제해줬지만, 2개월 안에 갚겠다는 약속을 지키지 않고 있습니다. B가 설정한 위 저당권은 아직 남아있는 상태인데 어떻게 하면 A로부터 금전을 변제받을 수 있을까요? [A] 질문은 A에게 금전을 대여해준 것이 아니라 A를 위해 채권자에게 대신 채무를 변제해준 사안입니다. 이 같은 경우에 질문자가 A에게 금전을 변제받기 위해서 구상권을 행사할 수 있습니다. 구상권은 타인의 채무를 대신 갚아준 경우에 그 타인에게 변제금액을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 질문과 같이 채무자의 부탁에 의해 대신 채무를 변제한 때 변제자는 위임사무처리비용의 상환청구권에 의해 구상권을 취득하게 됩니다. 아울러 구상금을 청구하시기 위해서는 채무를 대위변제했다는 것을 증명할 수 있는 서류 등을 준비하셔야 합니다. 다음으로 질문과 같은 경우에는 질문자는 채권자인 B가 A에 대해 가지는 채권에 관한 권리를 A에게 행사해 채
- 박창민 기자
- 2017-05-29 09:52
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 임대기간 중 계약 해지…권리금 돌려받을 수 있나?
[Q] 건물주가 직접 운영하던 상가건물 1층 식당자리에 대해 임대차 계약을 체결했습니다. 임대차 계약을 체결하면서 임대인이 권리금을 요구하여 권리금계약을 별도로 체결, 권리금을 지불했습니다. 이후 이 건물서 영업하던 중 임대인의 사정으로 인해 임대차계약이 중도에 해지됐습니다. 임대인은 계약기간보다 빨리 퇴거하게 된 부분에 대한 변상은 해주겠지만 이미 받은 권리금은 돌려줄 수 없다고 하고 있습니다. 많은 권리금을 지불하고 왔는데 권리금을 돌려받을 수 없을까요? [A] 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 상가건물임대차보호법은 상가건물에 대한 권리금을 인정하고 권리금회수기회를 보호하는 규정을 두고 있으며, 권리금 계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약과는 별개 계약으로 보고 있습니다. 질문의 경우 임차인의 과실이 아닌 임대인의 사정으로 임대차 잔존기
- 박창민 기자
- 2017-05-24 10:12
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 공유인 부동산을 1인이 단독으로 임대해줬을 경우 차임 환수 가능?
[Q] 지인 A와 함께 매매대금을 절반씩 부담하기로 하고 상가건물 중 3층 부분을 매수하고 각 1/2 지분씩 소유권등기를 했습니다. 하지만 예상과 달리 쉽게 임차인이 나타나지 않았고, A와 저는 임차인이 구해지길 기다리면서 건물임대에 관한 변동사항이 있으면 상의하기로 했습니다. 몇 개월이 흐르고 위 상가건물을 지나가다가 상가건물에 이미 임차인이 들어와서 영업 중인 것을 발견하고, 사실을 확인해보니 A가 저 몰래 다른 사람과 임대차계약을 체결했던 것이었습니다. 이 같은 경우에 제가 A에게 어떠한 대응을 할 수 있을까요? [A] 물건에 대한 소유권을 단독 소유할 수도 있지만 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유할 수도 있습니다. 이를 공동소유라고 하며 민법상 공동소유의 유형으로는 공유, 합유, 총유가 있습니다. 일상생활서 개인간 공동소유 관계는 주로 공유에 해당됩니다. 민법은 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하며, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 규정하고 있습니다. 부동산의 임대행위는 공유물에 관한 관리에 관한 사항에 해당됩니다. 따라서 공유인 부동산을 임대하기 위해서는 자신의 지분이 과반수 이상이
- 박창민 기자
- 2017-05-15 09:40
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 채무자가 장래에 받을 채권 압류할 수 있나?
[Q] 인테리어 사업을 하는 지인 A에게 3억원을 빌려줬습니다. 하지만 변제기가 되었음에도 돈이 없으니 기다려달라고 하면서 채무를 변제하지 않고 있습니다. A는 현재 병원 인테리어를 수주해 마무리 공사를 진행 중이라는 소식을 들었습니다. 그렇다면 위 장래에 A가 받을 인테리어 공사 대금을 압류해 저의 채권을 회수할 수 있을까요? [A] 채권자가 채무자의 재산을 압류를 하기 위해서는 압류의 근거가 되는 집행권원이 있어야 합니다. 집행권원에는 대표적으로 판결문이 포함이 되며, 질문의 경우 판결문을 받기 위해서 먼저 대여금청구 소송을 제기해 승소해야 할 것입니다. 하지만 소송서 이겼다고 하더라도 채무자에게 추심할 재산이 존재해야 하는데, 여기에는 채무자가 3자에 대하여 가진 채권도 포함이 됩니다. 질문의 경우 A는 현재 인테리어 공사를 진행하고 있기 때문에 A에게는 인테리어 공사 도급인에게 받을 공사대금 채권이 존재합니다. 하지만 이 공사대금은 현재 변제기가 도래한 채권이 아니라 인테리어 공사가 마무리되면 받을 장래의 채권에 해당됩니다. 따라서 장래의 채권도 압류를 할 수 있는지 문제가 되는데 대법원은 ‘장래발생한 채권이나 조건부 채권을 압류 또는 가압
- 박창민 기자
- 2017-05-02 11:30
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 채무자가 상가보증금 채권 가족에 양도…회수 가능?
[Q] 지인 A가 식당을 운영하기 위해 3억원을 빌려갔으나 식당 운영이 잘되지 않아 서서히 빚만 쌓이게 됐습니다. 이런 와중에 변제일이 도과되었음에도 식당 매출이 발생하지 않는다는 이유로 변제를 미뤄오다가 자신의 유일한 재산이라 할 수 있는 상가보증금 2억원을 그의 형인 B에게 양도했다는 사실을 알게 됐습니다. 이러한 경우에 상가보증금채권 양도를 취소할 수 있나요? [A] 위 질문의 경우 채권자취소권 행사가 가능한지 문제가 되는 사안입니다. 채권자취소권은 채권자를 해함을 알면서 행한 채무자의 법률행위, 즉 사해행위를 취소하고 채무자의 재산을 회복하는 것을 목적으로 하는 채권자의 권리입니다. 채권자취소권을 행사하기 위해서는 채권자는 채무자에 대한 채권이 있어야 하며, 채무자가 채권자를 해치는 법률행위인 사해행위를 했어야 합니다. 또한 채무자와 수익자가 사해행위에 의해 채권자를 해함을 알고 있어야 합니다. 여기서 채권은 원칙적으로 금전채권이어야 하며 사해행위이전에 발생하고 있어야 합니다. 질문의 상황을 적용해 살펴보면, 먼저 질문자의 채무자인 A에 대한 3억원의 채권은 A가 자신의 형인 B에게 채권을 양도하기 전에 발생한 것입니다. 따라서 채권자취소권을 행사에
- 박창민 기자
- 2017-04-24 11:31
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 동업관계 깬 사람도 동업계약 해제 청구 가능?
[Q] 친구 A와 함께 식당을 운영하기 위해 동업계약을 체결하고 창업에 필요한 비용을 각자 2억씩 부담하기로 했습니다. 친구 A는 자신이 부담하기로 한 금액 2억원을 모두 출자했지만, 저는 경제적 사정이 급격히 어려워져 5000만원만 출자하고 나머지 금액은 제공하지 못하고 있었습니다. 비용 문제로 공동사업이 준비단계서 멈춰지자 친구 A는 나머지 출자금을 제공하라고 요구했고, 저는 기다려 달라고 요청하는 과정서 몸싸움이 일어나 서로 형사고소까지 하게 됐습니다. 더 이상 동업을 할 수 없을 거 같은데 잔여 출자금 제공을 지연한 제가 동업계약을 해제하고 출자금의 반환을 청구할 수 있을까요? [A] 동업계약은 조합계약관계로 보아 민법상 조합에 관한 규정이 적용이 되며 동업계약을 해제하기 위해서는 조합을 해산하고 조합재산에 대해 청산 절차를 거쳐야 합니다. 여기서 청산은 해산한 조합의 재산관계를 정리하는 것을 말합니다. 따라서 청산을 하기 위해서는 조합의 해산이 필요합니다. 조합의 해산에 대해 민법 제720조에서는 ‘부득이한 사유가 있는 때에는 각 조합원은 조합의 해산을 청구할 수 있다’고 조합의 해산 사유를 규정하고 있습니다. 여기서 조합의 해
- 박창민 기자
- 2017-04-17 10:19
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김기윤의 생활법률 [김기윤 변호사의 생활법률 Q&A] 중개보조원 과실로 인한 손해 공인중개사에 손배청구 가능?
[Q] 평소 알고 지내던 공인중개사 알선으로 토지를 매수하기로 했고, 공인중개사를 신뢰했기 때문에 계약 전반적인 과정을 그 공인중개사에게 맡겼습니다. 공인중개사는 업무가 바쁜 관계로 계약체결과정 일부를 자신의 중개보조원에게 맡겼습니다. 중개보조원은 토지의 등기부등본에 기재된 소유자를 제대로 확인하지 않았고, 그로 인해 소유자가 아닌 제3자와 토지의 매매계약을 체결한 저는 재산상 손해를 입었습니다. 공인중개사는 자기 잘못은 없다고 변명하고 있는데 중개 보조원과 함께 공인중개사에게도 손해배상을 청구할 수 없나요? [A] 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속돼 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말합니다. 그렇다면 중개보조원을 고용한 공인중개사에게도 중개보조원의 과실로 인한 손해의 책임을 물을 수 있는지 문제가 됩니다. 공인중개사법 제15조에는 ‘중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다’라고 규정돼있습니다. 이에 대해 대법원은 부동산중개업자가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 중개보조원은 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해
- 박창민 기자
- 2017-04-10 09:59
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