김대박씨는 재건축 주변 경매주택에 관심을 갖고 있다. 서울·수도권 재건축 단지들이 정부의 임대주택 의무건립 폐지, 용적률 법정한도 허용 등의 규제완화 여파로 가격상승세를 타며 거래가 활발하게 이루어지고 있다는 데 주목한 것이다. 필자를 찾은 김씨는 재건축 단지들이 앞으로 수익성이 나아질 것으로 보고 사업 진행에 박차를 가하면서 시장이 살아나고 있다는 흐름에 주목하고 있다고 말하며 성공적인 투자방법에 대한 자문을 의뢰했다.
재건축 주변 경매주택 정부 규제완화 여파로 가격상승세
저밀도 재건축 고층아파트의 1:1 재건축보다 사업성 좋아
필자는 그에게 “안전진단의 첫 관문을 통과했고 일부 조합설립인가까지 받은 저밀도단지는 중층 단지보다 유리해 재건축 사업 속도가 빠른 편”이라고 조언해 줬다. 사실 저밀도 재건축은 고층 아파트의 1:1 재건축보다는 사업성이 좋다. 현행법상 250%에 비하면 낮은 용적률로 저밀도 아파트 기본계획 수립 과정에서 270%에 인센티브 15%의 용적률을 부여해 최소한 두 배 이상 용적률이 높아지기 때문이다.
저밀도 재건축이란 1970~80년대 걸쳐 지어진 대단위 저층아파트단지로서 70~1 30% 정도의 용적률을 말한다. 저밀도 재건축이 유리한 또 다른 이유는 재건축 후 주거가치가 높은 편이란 사실이다. 세대밀도(1만㎡당 세대수)가 낮아 주거환경이 쾌적한 데다 이들 지역은 교통이 편리하고 학교 및 기타 편의시설이 어느 지역보다도 잘 갖추어져 있는 탓이다.
물론 고밀도보다 배후인구 수는 많지 않다. 하지만 주거환경 정비가 잘 갖추어진 주거지역이기 때문에 주택투자와 임대수요가 풍부한 편이다. 서울은 잠실, 반포, 청담·도곡, 화곡, 암사·명일지구가 이에 해당한다. 일부는 재건축 사업이 마무리되어 입주를 마친 지역도 있다. 그러면 저밀도 재건축 인근의 경매주택의 동향은 어떨까. 요즈음 이들 지역은 고가낙찰이 속출하고 입찰경쟁률도 높은 편이다.
중·소형주택의 낙찰가율은 85%선을 넘어선다. 입찰경쟁률도 한 물건에 5명 이상이 경쟁을 벌이는 경우가 태반이다. 실제 얼마 전 서울동부법원에서 낙찰된 서울송파구 석촌동 18㎡ 다세대가 감정가 8500만원에서 1회 유찰 후 10명이 입찰경쟁을 벌여 감정가의 96%인 8190만원에 낙찰되기도 했다.
사업성도 ‘좋고’
주거가치 ‘높고’
중소형 경매주택도 낙찰가율이 높아지고 있는 것은 매한가지다. 일례로 서울중앙법원에서 입찰에 부쳐졌던 서울 강남구 삼성동 35㎡ 빌라도 감정가 2억5000만원에서 1회 유찰 후 4명이 입찰해 감정가의 90%인 2억2500만원에 낙찰됐다. 여기서 경매 투자자들이 주목할 것은 재건축이 진행되고 있는 지역은 재건축 호재로 경매 취하율도 높은 편이라는 점이다.
최근 경매 예정이던 서울 강남구 청담동 2층 단독주택(대지 198㎡, 건물 158㎡)이 입찰당일 취하된 바 있다. 서울 강남구 역삼동 18㎡ 다세대도 경매가 취하됐다. 이처럼 경매 취하율이 20% 이상 늘고 있다. 재건축아파트 인근의 주택은 전세비율이 높은 게 일반적이다. 미리 전셋집을 구하려는 수요가 많다는 이유에서다. 대체로 이주 수요가 호재로 작용해 전세 값이 단기적으로 반등하거나 오름세를 타는 경우가 많다.
비인기 소형주택 의외의 싼값에 낙찰 가능
싸게 낙찰 받아 세 주면 임대 사업용 적격
재건축 이주자들은 이사를 해도 그 지역에 머무르려는 성향이 강하다. 저밀도지구는 교통·교육여건이 좋아 먼 곳으로 이주를 기피한다. 투자자 입장에서는 이 같은 현상을 노려야 한다. 주민들의 이주가 한꺼번에 이루어지는 시기 이전에 소형 주택을 매입한다고 치자. 그런 다음 세를 주면 몇 년간 높은 임대수익을 거둘 수 있다.
그렇다면 대형주택이 좋을까, 소형주택이 좋을까. 필자는 적은 금액을 들여 소형주택을 사라고 권하고 싶다. 그것도 전세를 안고 매입하거나 법원경매나 공매를 통해 저가 매입수단으로 접근하는 게 유리하다. 일반매물은 매매가가 껑충 뛰어 있는 경우가 많기 때문이다.
고가낙찰 속출
입찰경쟁률↑
무엇보다 이들 지역 소형 경매주택을 집중적으로 공략할 필요가 있다. 일반적으로 2억원 안팎의 중소형 빌라나 소형 다가구·단독주택은 낙찰가율 80% 안팎을 유지하고 있다. 저밀도 재건축 아파트 주변지역의 비인기 소형주택도 노려볼 만하다. 그러면 의외의 싼값에 낙찰이 가능하다. 이 같은 아파트 인근 주택의 경우 낙찰가율이 높다. 때문에 인근의 물건을 노리는 것이 현명하다.
현실적으로 가능할까 의구심이 들 수는 있다. 하지만 최근 경매시장의 흐름을 보면 납득이 가능하다. 저밀도 인근의 대형아파트나 주상복합 아파트 경매물건이 자주 입찰에 부쳐지고 있다. 낙찰가율은 70%대에 머물고 있다. 따라서 싸게 낙찰 받아 세를 주면 임대 사업용으로 적격이다.
취하가능성 여부
반드시 체크해야
만일 감정가가 싼 주택이라면 어떻게 하는 게 유리할까. 여러 번 유찰을 기다리기보다는 남보다 한 발 앞서 첫 입찰을 노리는 게 현명하다. 재건축 아파트 인근의 낙찰가율은 일반지역에 비해 5~10% 정도 높은 값에 낙찰되고 있다는 이유에서다. 간혹 보면 번듯한 물건을 노리는 투자자들이 있다. 필자는 이보다는 틈새시장 공략에 나서는 게 바람직하다고 말하고 싶다.
재건축지역 인근 반 지하 빌라, 대형 주상복합 또는 단동짜리 아파트, 오피스텔, 허름한 단독주택은 낙찰가율도 낮아 투자에 성공할 수 있다. 그러면 투자자 입장에서 주의할 점은 없을까. 우선 재건축이 끝나 새로 입주하는 몇 년 후를 감안해 저가 또는 투자 우량한 물건을 골라야 한다. 그래야 장기적으로 안정적인 투자대상이라고 할 수 있다.
재건축 아파트 일대의 소형주택은 저금리 탓에 경매 취하물건이 급증하는 추세다. 게다가 재건축 호재로 인해 낙찰가율도 높다. 그런 만큼 꾸준한 입찰전략을 세워야 싸게 낙찰 받을 있다. 투자에 나설 때는 취하 가능성 여부를 반드시 체크해야 한다.
입찰 전 취하나 취소 가능성이 없나 확인하고 되도록 채무금액이 많아 취하 가능성이 적은 물건에 투자하는 게 좋다. 입주 시기를 지나면 전세공급이 안정되는 만큼 한 발 앞서 주택을 구입해야 한다. 현장에 들러 전·월세 이주수요를 반드시 검토 후 투자하는 게 바람직하다.
