돈은 스스로 다니는 길이 있다. 돈을 강제로 깔고 앉다 보면 반드시 무리가 따른다. 여유 돈이 있다고 해서 큰 평수의 주택을 깔고 앉는 것은 돈의 흐름을 막는 길이다. 이보다는 자체 수익을 더디게 할 요소를 제거하고 새로운 수익창출 방법을 모색하는 것이 현명하다고 할 수 있다.
매매·급매 등 시세보다 10~20% 싸다면 노려볼 만
경락잔금대출 제도 이용하는 것도 하나의 방법
그러면 새로운 수익창출 방법엔 어떤 것이 있을까. 필자는 청약가점제가 불리해 분양가상한제 혜택도 받지 못하고 목돈도 없어 내 집 마련을 망설인다면 저가 매입의 대표적인 투자처인 경매아파트를 노려보라고 권한다. 대체로 경매를 통해 주택을 장만하면 전셋값에 약간의 웃돈을 보태 내 집 장만이 가능하다. 통상 경매를 이용하면 급매가보다 10% 이상 저렴하고 시세 대비 20% 가까이 싸게 낙찰 받을 수 있다.
전셋값에 웃돈 보태면
내 집 장만 ‘얼마든지’
전국에 한 달이면 약 6000여 건의 아파트와 3000여 건의 다세대·연립주택이 경매에 부쳐진다. 전용면적 45~60㎡(분양면적 18~25평형) 소형아파트와 빌라 경매물건은 매달 2000~2500건에 달한다. 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준해 기본적인 경매 이론과 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 내 집을 장만하는 기회를 잡을 수 있다.
요즈음 아파트 평균 낙찰가율이 전국 평균 80%를 웃돌아 시세차익이 크지 않지만 수요는 꾸준히 늘고 있다. 이는 전셋값 상승으로 내 집 마련을 원하는 서민들과 소형주택 임대사업자들이 아파트 경매시장으로 지속적으로 몰리면서 나타나는 현상이다. 대체로 경매를 통하면 시세보다 10~20% 싸게 낙찰 받는 게 통례다. 따라서 세입자라 해도 자금계획만 잘 수립하면 얼마든지 내 집 마련이 가능하다.
예컨대 현재의 전세보증금에서 약간의 경락잔금대출제도를 이용하는 것도 하나의 방법이다. 근린상가나 다가구주택 등 다른 복잡한 경매물건과 달리 소형주택은 누구나 입찰에 참여할 수 있다. 권리와 세입자 관계 파악이 손쉽기 때문이다. 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도 권리 순위에 따라서 배당 받거나 최우선 변제를 받는 소액임차인들이서 명도가 고액의 고급주택보다 손쉽다.
주로 채무자 겸 소유자가 직접 거주하는 빈도가 높고 세입자가 있더라도 1~2세대만이 거주하는 경우가 많아 초보자라도 큰 무리 없이 낙찰 받아 소유권을 넘겨받는다. 아무리 소형아파트 낙찰가율이 높더라도 경매시장의 특성 상 사전에 최저매각가격이 고시되는 만큼 투자자는 본인의 자금 정도에 맞춰 시장가격보다 쌀 경우에만 입찰에 응하면 된다. 따라서 구입하는 순간에 투자수익률이 시장에서 결정되는 독특한 투자종목이 경매시장이다.
소형 아파트는
이렇게 골라라
그러면 어떻게 했을 때 소형 아파트를 잘 골랐다고 할까. 소형 경매물건은 입찰장에서 경쟁자가 많아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 다소 높은 편이다. 이유는 간단하다. 소형주택 임대사업자가 많이 몰리고 내 집 마련 실수요자들이 몰려드는 시장이기 때문이다. 따라서 나름대로 값싸게 낙찰 받으려면 미리 입찰전략을 세워둬야 한다.
소형 아파트를 값싸게 낙찰 받으려면 사람들이 많이 몰리는 인기지역 유명 아파트만 고집하지 마라. 실속이 없다. 수요자가 대거 몰려 경쟁률이 치열한 역세권과 브랜드, 대단지 소형아파트는 낙찰가율이 95%를 넘고 경쟁률도 10대 1을 넘는다. 반면 주상복합이나 단동(나홀로), 비역세권은 1~2회 유찰 후 낙찰가율 80% 안팎이다. 이런 아파트를 노리면 시세 대비 20% 저가 매입의 목표를 달성할 수 있다.
경매의 인기도를 한눈에 파악하려면 입찰하려는 지역 내 유사 아파트의 최근 낙찰사례를 보면 된다. 자신이 입찰하고자 하는 아파트와 가깝거나 유사지역 아파트의 최근 낙찰 사례를 살펴보면 얼마 정도에 낙찰되고 몇 명이 입찰하는지 살필 수 있다. 감정가 수준에 낙찰되거나 경쟁률이 치열하다면 조급하게 입찰하기보다 타이밍을 늦추고 기다려야 한다.
충분한 시간적 여유를 갖고 가능한 여러 아파트에 최저가 정도만 써내 꾸준하게 입찰하는 것도 하나의 전략이다. 다리품을 팔더라도 여러 물건에 입찰해야 그중 시세 차익이 큰 아파트에 낙찰될 가능성이 높다. 소형 물건은 교통여건이 양호한 곳이 좋다. 특히 브랜드보다 입지가 더 중요하다. 준공연도가 오래되지 않고 주변에 편의시설이 많고 관리비가 적게 드는 지역난방 아파트를 고르는 것이 현명하다.
시장가격보다 쌀 경우에만 입찰에 응하면 확률↑
주상복합· 단동·비역세권은 저가 매입 목표 달성
간혹 자금여력이 부족해 발만 동동 구르는 투자자들이 있다. 이런 투자자들은 은행권의 경락잔금 대출을 이용하는 것도 고려할 만하다. 대출은 낙찰가·감정가 중 낮은 금액기준 50~60%선에서 6~7% 금리에서 대출받을 수 있다. 잔금대출은 낙찰자의 신용등급과 투기지역 여부, 등기상 권리관계, 대출 및 소득유무 등에 따라 대출금이 정해진다.
국민은행의 경우에는 시세가 나오지 않는 나홀로 아파트에 대해 별도로 취급하고 있다. 빌라도 아파트와 비슷하나 대부분 대출기간이 짧아 일부 상환조건과 중도상환수수료가 있는지 확인한다. 자금여력이 넉넉지 못하지 못한데 감정가가 높은 아파트만 고집하는 것은 어리석은 방법이다. 이보다는 다세대·연립주택 경매물건을 고르는 것이 좋다.
빌라 경매물건은 아파트에 비해 감정가가 낮다. 게다가 낙찰가도 낮다. 한결 값싸게 낙찰 받을 수 있는 셈이다. 통상 아파트에 비해 5~10%가량 값싸게 낙찰 받을 수 있고 1억원 미만의 소액으로도 서울 수도권에서 내 집 장만이 가능하다. 곳곳에 함정이 도사리고 있는 게 경매 물건이다. 법원의 감정평가서나 현황조사서만 믿었다간 낭패 보기 십상이다. 반드시 입찰 전에 해당 아파트를 찾아 임차인 조사를 철저히 해야 한다. 대항력이 없는 세입자라도 직접 만나 명도저항 여부와 이사계획을 확인하는 것이 바람직하다.
세입자 조사는
꼼꼼하고 철저히
소형 주택 경매입찰에서 주의할 점은 간혹 스스로 억울하다고 생각하는 임차인이 거센 명도저항을 하는 경우다. 수천만원에 달하는 전세보증금을 한꺼번에 날려야 하거나 극빈층, 몸이 불편한 생활보호대상자 또는 불우한 임차인이 거주하며 심하게 이사 가기를 거부하는 경우라면 입찰을 자제하는 것이 바람직하다.
반면 소유자가 직접 거주하거나 임차인이 있더라도 전세금의 2/3 이상 배당을 받거나 소액임차인으로서 배당요건을 갖춰 일정액을 우선 변제받는다면 별 저항 없이 이사하기 때문에 걱정할 필요가 없다.
