최근 사무실로 40대 중반의 한 여성분이 찾아왔다. 머뭇거리던 그분은 인기지역에 있는 아파트를 경매로 사고 싶은데 방법 좀 알려달라는 것이다. 그것도 보다 싸게 낙찰받을 수 있는 노하우를 전수해달라고 주문했다.
필자는 그 여성분에게 요즘 유독 서울 강남과 버블세븐 등 인기지역 경매시장에 사람이 몰리는 이유가 무엇인지에 대해 물었다. 하지만 그분은 주저하면서 필자의 입만 쳐다봤다. 사실 이 같은 현상은 ‘헐값’에 낙찰받을 수 있다는 기대감에 기인한다. 한 푼이라도 값싸게 아파트를 장만하려는 수요가 이어져 투자자들의 발걸음이 빨라지는 것이다.
입찰물건 선정 시 2회 이상 유찰 아파트 중심으로
비역세권, 중소규모 단지 주상복합 등 선택이 유리
한편으로는 인기지역에서 급매물로 나오는 아파트 중 경매 낙찰가만큼 가격이 떨어진 아파트는 찾기 어려운 상황이다. 이 같은 현실에서 인기지역 경매 아파트를 싸게 낙찰받으려면 투자 타이밍을 한 템포 늦춰 잡고 느긋하게 경매시장을 관망하며 적정 투자시기를 노리는 것이 가장 중요하다. 필자는 인기지역 경매 아파트에 투자할 때는 꾸준한 입찰전략을 세우는 게 필요하다고 강조하고 싶다.
처음부터 무리한 가격을 써내 입찰하기보다는 싼값으로 여러 번 입찰하는 전략을 세워야 한다는 얘기다. 경매 실수요자들의 유형을 보면 대체로 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버리는 경우가 다반사다. 그러나 경매는 최고가격을 써낸 사람을 낙찰자로 결정하는 과정이다. 그러다 보니 타이밍과 운도 어느 정도 필요하다.
싸게 구입하려면
적정시기 노려라
입찰물건을 선정할 때는 2회 이상 유찰한 아파트를 중심으로 하는 것이 바람직하다. 감정가 대비 1회 유찰한 경매 아파트는 추가 경비를 감안할 때 당분간 가격 메리트가 없다. 이사비, 체납관리비 등 아파트 낙찰 후 투입되는 필요적 추가경비가 만만치 않다. 반면 2회 이상 유찰된 아파트는 가격의 거품이 충분히 빠져있는 상태다. 따라서 최저가에서 약간의 금액을 더 써내 입찰하면 시세보다 저렴하게 매입하게 된다.
저가사냥은 냉정한 자세로 나서라
자금 융통 여부 체크는 필수사항
다만 3회 이상 유찰된 아파트는 경쟁이 치열해 낙찰가가 1~2회 유찰된 최저 가격선까지 높아지는 경우가 종종 있다. 아파트를 좀 더 싼값에 낙찰받으려면 요령이 필요하다. 수요가 많은 대단지나 인지도 높은 아파트만 고집하면 경쟁이 치열해 높은 값에 낙찰받을 수 있다. 가격 경쟁력이 떨어진다는 얘기다. 실거주목적이라면 비역세권, 중소 규모 단지, 비 브랜드, 주상복합 아파트나 나 홀로 아파트를 고르는 게 낫다.
입찰가격은
보수적으로
실제 낙찰 결과를 보면 지역 랜드마크 아파트는 비수기라도 낙찰가율이 80%를 상회한다. 그러나 인지도가 낮은 아파트는 60~70% 선에서 낙찰되는 게 경매시장이다. 누구나 사고 싶은 아파트보다 입찰을 망설이는 아파트일수록 낙찰가가 10~20% 정도 낮다. 입찰 가격은 당분간 보수적으로 결정하고 낙찰받아야 경매투자에서 성공한다. 요즘 입찰장에 가보면 만석이다.
실제 경매에 참여하는 사람들이 대부분이지만 30~40% 정도는 입찰장을 답사 온 예비투자자들이거나 경매의 이해관계인과 경매학원 수강생, 차기 입찰 참여자의 사전 답사 때문에 북적댄다. 입찰장에 투자자들이 몰린다고 분위기에 휩쓸려 높은 값에 낙찰받을 필요는 없다. 냉정한 자세로 저가 사냥에 나서야 한다.
보수적 가격 책정 후
입찰에 임해야 성공
아파트 경매에서 가장 중요하게 따져야 할 것 중 하나는 입찰 ‘기준가격’을 정하는 것이다. 최근 거래되고 있는 지역 내 아파트의 평균값을 정해 20~30% 정도 남을 때만 입찰해야 한다. 최근 매매사례를 눈여겨보고 내가 쓰고자 하는 가격이 정확한지 크로스체크를 한 후 가격을 보수적으로 잡은 다음 입찰해야 한다.
자금계획도 철저히 세워야 한다. 특히 강남권은 투기과열지구이기 때문에 6억원 초과 주택담보 대출 시 40% 적용되던 DTI 규제가 남아있다. 값싸게 강남 아파트를 낙찰받았지만 강남권의 대출규제를 체크하지 않고 입찰했다 잔금을 못내 다시 경매에 부쳐지는 불상사도 생긴다. 입찰 전 자금융통 여부를 반드시 체크하고 경락잔금대출이 가능한지를 사전에 파악해둬야 한다. 만약 대금납부 전까지 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 포기해야 하는 경우도 있다.
