‘경매투자에 성공하기 위해선 우선 투자대상 물건의 투자분석부터 확인해라.’ 간혹 입찰장에서 주변을 살펴보면 같은 물건에 입찰했더라도 어떤 사람은 성공하고 어떤 사람은 실패하고 낙담하는 모습을 발견할 수 있다.

물론 이것은 운에 따른 것일 수도 있다. 하지만 근원적인 것은 잘못된 투자분석에 있다고 할 수 있다. 경매투자도 궁합이 있다. 실제 각양각색의 물건마다 성공조건은 다르다. 물건의 특성에 따른 조건을 무시하고 무턱대고 덤벼들었다가는 실패하기 십상이다.

각양각색 물건마다 성공조건 달라…투자궁합 탐색
조건 무시하고 무턱대고 덤벼들면 실패하기 십상

아파트 경매투자를 생각한다면 2회 유찰된 서울 강남권 경매아파트들을 주목해 볼 필요가 있다. 강남권 중대형 아파트 경매시장이 집값 하락이 확산되면서 찬바람이 불고 있기 때문이다. 입찰 경쟁률도 3~4대 1로 낮아졌다.

낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 70%대로 뚝 떨어졌다. 불과 몇 개월 전만해도 80~90%대를 훌쩍 넘던 것이 강남권 경매물건이다. 하지만  침체된 주택시장과 함께 미국발 금융위기까지 겹치면서 값어치를 못하고 있다.

반면 투자자 입장에서는 희소식이다. 실제 강남권 아파트 경매물건이 불황기 저가매입의 틈새 투자처로 각광받고 있다. 하반기 들어 낙찰가율이 크게 떨어지면서 상반기 대비 10% 이상 하락하고 중대형 아파트는 2회 유찰물건이 크게 늘면서 70%대로 뚝 떨어졌다. 게다가 갈수록 경매물건이 쌓이는 데 비해 매수세가 더욱 약해지고 있다. 장기적으로는 내년 상반기까지 낙찰가율은 하락세를 보일 가능성이 높다.

실사례를 보자. 지난해 11월3일 서울동부 경매1계에서 입찰된 서울 송파구 풍납동 219 미성맨션 5동 ○○호 116㎡(43평형) 아파트는 감정가 6억3000만원에서 2회 유찰된 후 2명만이 입찰경쟁을 벌여 감정가의 67%인 4억2320만원에 낙찰됐다. 지난 1985년에 지어진 이 아파트는 4개동 275세대로 8호선 강동구청역에서 도보 10분 거리에 있다.

불황기 저가매입
‘틈새 투자처’

지난해 10월30일 서울중앙법원 경매4계에서 입찰에 부쳐졌던 서울 서초구 잠원동 49-37 띠에라하우스 ○○○호 244㎡(전용면적 74평). 지난 2003년에 지어지 이 아파트는 15층 중 10층이며 한남대교 앞 한강을 조망하는 고급아파트다. 이런 아파트가 감정가 40억원에 경매에 부쳐진 후 2회 유찰된 다음 25억6000만원에 입찰에 부쳐졌다 입찰 당일 단독으로 감정가의 67%인 27억110만원에 낙찰됐다.

복병만 제거하면 강남권 진입과 내 집 늘리기 최적
입찰경쟁률 3~4대 1로 ‘뚝’ 투자자 입장에선 희소식

그렇다고 해서 ‘묻지마’ 투자식으로 접근해선 곤란하다. 되도록 감정가가 낮거나 여러 번 유찰된 물건을 고르는 게 값싸게 낙찰받는 방법이다. 강남권 중대형 경매아파트에 입찰할 때는 감정가의 적정선을 파악하는 것이 중요하다.

일단 충분히 최근에 거래되는 가격을 알아낸다. 그 다음 감정가의 적정선을 판단해 떨어진 회수와 비교한다. 이 때 최소 20% 이상 값싸게 낙찰받아야 한다. 아파트는 층과 향, 호수에 따라 가격차이가 많이 난다. 따라서 감정가를 시세로 판단하기보다는 최근의 급매물가격을 기준해 가격을 정하는 것이 바람직하다.

“감정가의 적정선
최대한 파악하라”

경매아파트에 입찰할 때 필수 체크사항은 아파트 경매물건의 사전 권리분석이다. 입찰 전 해당 경매물건의 등기부 상 세입자관계상 인수해야 할 권리가 있는지 살펴봐야 한다. 임차인의 권리여부를 반드시 체크해 봐야 하는 것이다.  만일 특별한 이유 없이 여러 번 유찰하는 경매물건이 있다면 어떻게 해야 할까. 당연히 주의해서 분석해야 한다.

이런 물건은 초보 경매투자자가 보기에는 아무런 이유가 없어 보인다. 하지만 복병이 숨어 있을 수 있다. 따라서 서류상으로 나타나지 않는 중요한 권리상 하자나 함정이 있는지 살펴보는 것이 좋다. 문제가 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.