대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 특별매각조건
법원이 경매부동산을 매각해 그 소유권을 낙찰인에게 이전시키는 조건을 말한다. 예컨대 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말하는 것이다. 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 구별된다. 법정매각조건은 모든 경매절차에 공통해 법이 미리 정한 매각조건을 말한다. 특별매각조건은 각개의 경매절차에 있어 특별히 정한 매각조건을 일컫는다. 어느 특정경매절차가 법정매각조건에 의해 실시되는 경우 경매기일에 그 매각조건의 내용을 관계인에게 알릴 필요가 없다. 그러나 특별매각조건이 있는 경우 그 내용을 집행관이 경매기일에 고지해야 한다. 특별매각조건으로 경락한 때는 경락허가결정에 그 조건을 기재해야 한다.
◈ 특별송달
경매 물건 매수자는 인도명령 등 신청에 의해 인도명령결정문이 우편송달되어 수취인의 부재 등의 사유로 인해 송달 불능된 경우 재송달, 집행관송달, 휴일 및 야간송달 등의 특별송달을 신청할 수 있다.
◈ 특수주소변경
특수주소변경이란 공동주택의 동·호수의 변경을 가리키는 것을 특수주소변경 즉 동·호수 변경이 이루어지면 원칙적으로 그 변경일이 주민등록일이 된다.
◈ 표준지
전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지공시지가를 산정하는데 이는 토지보상금과 개별공시지가의 산정자료로 이용된다.
◈ 표준지 공시지가
표준지 공시지가는 전국 2700여 만 필지 중 대표성이 있는 48만 필지를 표준지를 골라 매년 1월1일을 기준으로 조사 평가한 제곱미터당 토지가격이다. 이는 개별공시지가의 산정기준으로 이용되며 토지가격 산정 등을 위한 토지 가결 감정평가 기준으로 활용된다. 건설교통부는 감정평가사에게 조사, 평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 매년 2월 말에 건설교통부가 공식 발표한다.
◈ 필요비
물건을 보존하고 관리하기 위해 필요한 비용으로 목적물의 원상을 유지하거나 회복시키거나 통상의 용도로 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용은 필요비로서 임대인에게 상환을 청구할 수 있다.
◈ 필지
하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다(법적 개념).
◈ 합유
수인이 조합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 한 형태다. 지분을 가지는 점에선 공유와 비슷하며 합유자의 지분은 공유에서처럼 자유로이 처분하지 못한다. 분할의 청구도 할 수 없는 점에서 공유지분과는 다르다.
◈ 항고보증금
매각허가결정에 대해 항고를 하고자 하는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 한다. 이것이 항고보증금이다. 이를 제공하지 않으면 원심법원이 항고장을 각하하게 된다. 채무자나 소유자가 한 항고가 기각된 때는 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 전액 몰수해 배당할 금액에 포함해 배당하게 된다. 그 이외의 사람이 제기한 항고가 기각된 때는 보증으로 제공된 금원의 범위 내에서 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 20%에 상당하는 금액을 돌려받을 수 없다.
◈ 행위능력
단순히 권리·의무의 주체가 될 수 있는 자격인 권리능력과는 달리 권리능력자가 자기의 권리·의무에 변동이 일어나게 스스로 행위를 할 수 있는 지위를 말한다. 일반적으로 민법상 능력이라고 하는 것은 행위능력을 가리킨다. 민법상 행위능력의 개념적 의의는 적법·유효하게 법률행위를 할 수 없는 행위무능력자로부터 선의의 거래 상대방을 보호해 거래의 안전을 확립하려는 무능력자제도에서 크게 나타난다. 민법이 인정하는 무능력자에는 미성년자, 한정치산자, 금치산자가 있다.
◈ 현황조사보고서
법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관해 조사할 것을 명한다. 현황조사 보고는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위해 작성한 문서다.
