[Q] 대항력을 취득하지 못하고 확정일자도 갖추지 못했는데, 임차주택에 경매신청이 됐습니다. 지금이라도 확정일자를 받는 게 좋을까요?

[A] 확정일자를 갖춘 후 배당요구종기까지 배당요구를 하는 게 좋습니다.

확정일자에 의한 우선변제를 받기 위해서는 아래 4가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

① 대항요건(주택의 점유와 주민등록, 상가의 경우 상가건물의 점유와 사업자등록)을 갖출 것 
② 임대차계약서에 확정일자를 받을 것 
③ 배당요구종기까지 배당요구를 했을 것 
④ 배당요구종기까지 대항요건을 유지할 것(대법원 2005다64002 판결 참조)

소액보증금 최우선변제권의 경우와는 달리 첫 경매개시결정등기 이후에 대항요건을 갖춰도 됩니다.

확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자(저당권자, 근저당권자, 담보가등기권자)와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다(92다30597).

그러나 확정일자를 인도 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 ‘인도와 주민등록을 마친 다음날’ 발생합니다. 즉 ①‘확정일자 부여일’과 ②‘인도와 주민등록을 마친 다음날’을 비교해 더 늦은 날이 우선변제권의 기준이 됩니다.

주택의 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 ‘0시’에 발생합니다(98다46938).

따라서 대항요건(인도와 주민등록) 및 확정일자를 갖춘 날이 같은 날이거나 확정일자를 먼저 갖추고 대항요건을 나중에 갖췄다면 대항요건을 갖춘 당일에 설정된 저당권과의 관계에서는 저당권이 우선합니다.

그러나 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 우선합니다. 상가건물의 경우에도 마찬가지입니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 참조). 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 ‘오전 0시’에 발생하고, 저당권설정등기는 ‘오전 9시’ 이후에 할 수 있기 때문입니다.

주택 또는 상가건물의 임차인으로서 대항요건을 갖춘 다음날 확정일자를 받았는데 확정일자를 받은 날에 저당권이 설정된 경우 확정일자를 받은 때와 저당권이 설정된 때가 명백히 판명되지 않는다면 임차인과 저당권자의 우선순위는 같으므로 평등하게 배당을 받습니다. 

한편 현행 주택임대차표준계약서에는 아래 ①, ②와 같은 조항이 특약사항으로 기재돼있으므로 임대차를 체결하려는 임차인은 이를 활용하되, 이 특약사항 위반으로 인한 손해배상예정액까지 정하는 것이 좋을 것입니다.

①주택을 인도받은 임차인은 _______년 ____월 ____일까지 주민등록(전입신고)과   주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까   지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.
② 임대인이 위 특약에 위반해 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상해야 한다.

확정일자를 갖춘 임차인이 다수일 때 그들 상호간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 가압류권자와 평등배당을 받게 됩니다(92다30597).

당해세가 아닌 조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정합니다(92다30597). 

당해세는 국세의 경우 해당 재산에 대해 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세가 이에 해당하고, 지방세는 재산세, 자동차 소유에 대한 자동차세, 소방분에 대한 지역자원시설세, 재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세가 이에 해당합니다(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 5항).

한편 주택임대차보호법상(상가건물임대차보호법은 해당 없음)의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 또는 주거용 건물(상가건물은 해당되지 않음)에 설정된 전세권에 의해 담보된 채권은 해당 주택이 경매 또는 공매를 통해 매각돼 그 매각대금에서 국세 또는 지방세를 징수하는 경우, 위 확정일자 또는 설정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 우선순위에 대신해 변제받을 수 있게 되었습니다(국세기본법 35조 7항, 지방세기본법 71조 6항).  

즉, 주택임차인은 임차주택에 대해 대항요건(인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차보증금과 임차주택의 전세권에 의해 담보된 임차보증금은 그 임차주택이 경매 또는 공매로 매각되는 경우, 그 확정일자 또는 전세권설정일보다 법정기일이 늦은 당해세보다 먼저 변제를 받을 수 있게 된 것입니다.

대지에 관한 근저당권설정 후 집합건물(주택)이 신축된 경우 배당에 있어서는 대지와 건물의 매각대금을 나눠 대지 부분의 매각대금은 대지의 근저당권자에게 우선배당합니다[부동산경매(2), 윤경·손흥수 1545면, 한국사법행정학회]. 

이는 근저당권이 설정된 대지에 건물이 건축된 후 대지의 근저당권자가 지상건물에 대해 일괄매각(민법 365조)을 청구한 경우에도 마찬가지입니다(재판자료 제109집, 68면).

한편 집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 경료한 경우라도 전세권자가 주택임대차보호법상의 우선변제권을 갖춘 경우에는 그 부지의 매각대금에서도 배당을 받게 됩니다(2001다51725).
 

[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

<김기록 법무사·공인중개사 사무소(02-535-3303) >
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