상가는 경기의 변동에 민감한 종목이다. 요즘처럼 경기 침체와 맞물려 공급과잉 때문에 지역 주요 상권 내 요지 상가에도 임차인이 없어 쭉정이 상가로 전락하는 ‘상가의 굴욕’이 곳곳에서 이어지고 있다. 불황기에도 상가투자 비법은 있다. 곳곳에서 분양가를 20~30% 할인하고 있고 공공택지도 할인하는 상황이다. 급매와 경매, 공매물건은 30% 이상 늘어났다.

우선 상가의 특성을 이해하고 유형별 투자요령을 살펴봐야 한다. 3년 이상 중장기적 접근을 하는 것이 바람직하다. 상가를 고를 때는 등기분양과 임대분양 중 어떤 게 유리한지 파악하는 것이 좋다. 등기분양은 토지와 건물이 모두 계약자 앞으로 소유권이 이전되는 것이고 임대분양은 전·월세 개념으로 점포 사용권만 주는 것이다. 등기분양이 유리한 상가는 아파트 상가·근린상가, 임대분양이 유리한 것은 테마상가나 쇼핑몰·복합상가 등이다.

상가 분양방법에는 공개경쟁입찰, 내정가 공개추첨, 수의계약 등이 있다. 영업환경이 좋은 상가일수록 공개입찰이 많은데 높은 가격을 써내는 입찰자가 최종 낙찰된다. 이때 입찰 현장의 과열분위기에 휩쓸려 터무니없는 가격을 써내는 초보 투자자가 많다. 이런 경우 두고두고 후회하는 수가 많으므로 주의해야 하며 주변 중개업소에 들러 예정가에 대해 자문을 구하는 것이 바람직하다.

내정가 공개추점은 업체가 미리 분양가를 정해 놓은 뒤 입찰에 참가한 사람을 대상으로 추첨해 최종당첨자를 결정한다. 고액입찰에 대한 위험부담은 없지만 상가 투자환경이 나쁠 수 있으므로 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 선착순 수의계약은 분양공급업체와 투자자가 가격을 협의할 수 있는 거래방식이어서 가격절충도 가능하다. 공개추첨과 마찬가지로 상권형성이 불리한 입지가 많으므로 상권 특성, 입지에 맞게 투자하는 것이 바람직하다.

아파트 상가에 투자할 때는 배후 아파트 단지 내 가구 수를 따져봐야 한다. 인근에 대형 유통센터나 할인점이 없는 곳이 좋다. 세탁소, 부동산중개업소, 비디오 대여점, 음식점, 어린이 대상 학원, 미용실 등 주민밀착형 업종이 유망하다. 근린상가는 아파트 상가에 비해 분양가가 높고 실패 가능성도 크다. 그러나 상권이 활성화하면 고수익을 올릴 수 있다. 근린상가 투자를 원하는 사람은 지하철 역세권 지역을 노릴 필요가 있다.

전문 테마상가에 투자할 때는 우선 입지와 상권을 눈여겨봐야 한다. 분양가가 비싸다는 게 단점이며 대부분 도심지에 위치해 땅값이 만만치 않기 때문이다. 공급이 많은 테마상가는 투자를 자제하고 할인매물로 나온 상가를 집중적으로 노려야 한다. 테마상가는 상가가 점차 활성화되면 점포 가치가 오르는 게 일반적이다.