[Q]확정일자 있는 임차권과 당해세, 근저당권이 있는 경우 배당에 관해 궁금합니다.

[A]확정일자 있는 임차권과 당해세, 근저당권이 있는 경우 배당사례입니다.

갑은 소액임차인이 아니다. 소액임차인인지 여부는 근저당권설정일자와 비교한다. 2024년 1월5일 기준 서울의 경우 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 5500만원까지 최우선변제를 받게 되는데, 갑의 임차보증금은 3억원이므로 소액임차인에 해당하지 않는다.

당해세는 국세의 경우 해당 재산에 대해 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세가 이에 해당하고, 지방세는 재산세, 자동차세, 소방분에 대한 지역자원시설세, 재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세가 이에 해당한다(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 5항).

즉 당해세는 매각부동산 자체에 대해 부과된 조세와 가산금을 말한다.

주택임대차보호법상(상가건물임대차보호법은 해당 없음)의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 또는 주거용 건물(상가건물은 해당되지 않음)에 설정된 전세권에 의해 담보된 채권은 해당 주택이 경매 또는 공매를 통해 매각돼 그 매각대금서 국세 또는 지방세를 징수하는 경우, 위 확정일자 또는 설정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 우선순위에 대신해 변제받을 수 있게 됐다[국세기본법 35조 7항(2022년 12월31일 신설), 지방세기본법 71조 6항(2023년 5월4일 신설)].

즉, 임차주택에 대해 대항요건(인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차보증금과 임차주택의 전세권에 의해 담보된 임차보증금은 그 임차주택이 경매 또는 공매로 매각되는 경우, 그 우선변제권을 갖춘 일자(대항요건 및 확정일자) 또는 전세권설정등기일보다 법정기일이 늦은 당해세보다 먼저 변제를 받을 수 있게 됐다.

먼저 병(당해세)에게 1순위로 1억원을 배당한다. 그 다음으로 을의 대항요건 및 확정일자에 의한 우선변제권보다 갑의 근저당권이 선순위이므로 갑에게 3억원을 배당한다.

을은 나머지 1억원을 배당받지만 병(당해세)의 법정기일보다 먼저 대항요건 및 확정일자를 갖췄으므로, 병이 배당받은 1억원은 우선순위를 대신해 변제받는다. 이로써 을은 합계 2억원을 배당받게 되고, 병의 배당액은 없어진다. 갑의 임차권은 대항력을 갖추지 못했으므로 매수인에게 인수되지 않는다.

[김기록은?]
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
<김기록 법무사·공인중개사 NAVER 블로그(02-535-3303)>