최근 35년 공무원 생활을 정리하고 퇴직한 이모(61)씨. 그는 퇴직을 하면서 퇴직금을 한 번에 받고 고민이다. 노후도 챙기고 수익도 올릴 수 있는 땅 투자에 나서겠다고 결심했지만 적절한 타이밍을 잡지 못하고 있는 탓이다. 경제 한파 이후 금리는 저공비행하고 있고 부동산 시장도 위축된 분위기다. 이럴 때 땅 투자의 호재가 있으면 좋겠다는 생각이 들지만 분간하기 힘들다. 어떤 것부터 살펴봐야 할지, 어떤 것을 공부해야 할지 망설이고 있다.

시중에 돈의 ‘양’ 유심히 관찰하면 금리 움직임 포착
강력한 세금정책 출현…부동산 한풀 꺾일 가능성 ↑

땅 투자로 수익을 얻으려면 일단 토지시장이 들썩여야 한다는 전제조건이 따른다. 토지시장이 들썩이려면 무엇이 필요할까. 바로 투자자금이 시장으로 몰려야 한다. 하지만 그 시기를 알아채기가 쉽지 않다. 이럴 때 유용하게 활용할 수 있는 게 금리에 대한 뉴스다. 금리의 등락에 따라 향후 시장의 움직임을 눈치 챌 수 있어서다. 실제 금리의 움직임과 투자자들의 움직임은 비슷하다.

생각해 보자. 금리가 올라간다면? 투자자들은 이자를 챙기기 위해 금융권으로 몰린다. 반대로 금리가 내려간다면? 투자자들은 금융이자보다 더 높은 많은 수익을 챙기기 위해 다른 곳으로 눈을 돌린다. 주식시장이나 부동산시장이 대표적인 경우다. 그렇다면 금리가 무엇이길래 투자자들이 움직이는 것일까. 금리는 돈에 대한 이자다. 돈을 빌려주고 받는 이자란 얘기다. 만일 1억원을 연 10%에 1년 동안 빌려줬다면 이자는 1000만원이다.

콜금리 인하는 ‘부동산시장 띄운다’는 말 일맥상통
주택시장 달아오르면 토지시장이 그 뒤를 따라 상승

연 5%로 빌려줬으면 이자는 500만원이다. 가령 이씨가 1억원의 돈을 가지고 돈을 굴린다고 가정해 보자. 그런데 은행에서 연 5%의 이자를 준다고 한다면 1년 동안 500만원을 벌기 위해 은행에 돈을 빌려주기 보다는 다른 투자 방법을 생각할 것이다. 이씨처럼 투자자들이 은행이 아닌 다른 투자방법을 생각하는 경우는 금리가 내려갈 때다. 금리가 내려가면 예금과 대출에 대한 금리도 따라서 내려간다.

어떤 사람들은 이럴 때 싼 이자로 돈을 빌려 땅에 투자한다. 보통 땅 투자를 하는 사람들은 자금의 일부를 은행에서 대출하는 경우가 많다. 이런 분위기로 인해 돈이 토지시장으로 몰리면 수요가 많아지므로 자연히 땅 값은 올라가게 된다. 금리가 올라가면 사정은 달라진다. 예금과 대출금리가 같이 올라가기 때문에 은행에서 돈을 빌린 사람들은 높은 이자를 부담하지 않기 위해 돈을 갚게 된다. 돈을 빌리려는 사람도 줄어든다. 당연히 토지시장의 수요는 줄어들게 되고 땅값은 떨어지게 된다.

금리 떨어지면
토지시장 들썩

땅 투자를 할 때 금리의 움직임을 파악하는 것이 매우 중요한 이유가 여기에 있다. 금리의 움직임을 파악하려면 시중에 돈의 양을 유심히 관찰하면 된다. 시중에 돌아다니는 돈이 많으면 땅값은 올라갈 가능성이 많아지고, 적으면 땅값이 떨어질 가능성이 크다. 금리의 움직임을 미리 알려면 정부가 발표하는 정책에 귀를 기울일 필요가 있다.
 
예컨대 정부가 금융종합과세나 금리인상정책을 암시하면 금리가 올라가고 돈이 적어지면서 토지시장은 언제 그랬냐는 듯 얼어붙는다. 반대로 정부가 금리완화정책을 내놓으면 금리는 떨어지고 시중에 돈이 많아지면서 땅값은 올라간다. 투자자가 뉴스를 볼 때 조심할 것은 정부의 정책방향이다. 특히 강력한 세금정책 등을 주의해야 한다. 부동산이 한풀 꺾일 가능성이 높은 탓이다. 가령 양도세나 보유세 등을 정부가 크게 강화해버리면 금리와는 상관없이 투자자들은 위축될 수밖에 없다. 그러면 거래는 줄어들게 되고 땅값 역시 떨어질 공산이 커지게 된다.

금리 움직임
정책따라 이동

사실 최근 토지시장의 동향을 보면 양극화 현상이 심화되고 있다는 것을 느낄 수 있다. 시장 자체는 전반적인 침체가 이어지고 있지만 일부 개발지역이나 호재 중심의 시장은 가격이 크게 오르면서 투자자들의 관심이 모아지고 있다. 뿐만 아니다. 정부의 각종 규제완화정책에 따라 기지개를 켜면서 일부 입질이 강해지는 곳도 나타나고 있는 추세다. 2010년 2월 국토해양부가 내놓은 자료를 보면 1월 전국 지가변동률이 전월대비 0.25% 상승했다.

이 중 눈에 띄는 것은 인천 강화군과 경기 하남시의 변동이다.  강화군은 연륙교 건설에 대한 기대감에, 성남ㆍ광주시와 통합을 앞둔 하남시는 2009년 서울-춘천 간 고속도로 개통에 이어 제2경부고속도로 및 지하철 5ㆍ8호선 연장 기대감, 중앙대학교 하남캠퍼스 이전 등 각종 개발 호재에 따라 땅값이 오른 것으로 보인다. 뉴스 중 호재로 작용하는 것 중 또 다른 것은 콜금리 인하다. 콜금리란 금융기관끼리 초단기로 돈을 빌리고 빌려주면서 적용하는 금리를 말한다.

주택시장 흐름 보면
지가 움직임 보인다

그런데 콜금리 인하가 호재인 이유는 통제역할을 수행하는 한국은행의 금융통화위원회가 경기가 너무 위축될 것 같아 경기를 활성화하기 위해 결정을 내리는 경우가 많다는 이유에 기인한다. 콜금리를 인하한다는 것은 부동산시장을 띄운다는 말과도 통한다고 보면 된다. 주택시장이 달아오른다는 뉴스도 호재라고 할 수 있다. 이는 주택시장과 연동해 움직이는 것이 토지시장이기 때문이다. 일반적으로 주택시장과 토지시장은 후행관계를 가지고 있다.

예컨대 주택시장이 달아올라야 토지시장이 그 뒤를 따라 상승한다는 것이다. 머리속에 그림을 그려보면 이해를 할 수 있다. 주택공급이 활기를 띠면 자연히 원자재인 토지거래가 많아지게 된다. 게다가 공장용지 등의 수요도 높아지면서 땅값이 상승하게 된다. 결국 주택시장의 흐름을 보면 토지시장의 움직임을 읽을 수 있는 셈이다.

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