“공장임대사업이 새로운 재테크 수단으로 떠오르고 있다는데 맞나요?”
경매에 대해 학구열을 자랑하는 김대박씨가 이번에는 공장경매를 들고 필자를 찾아왔다. 일반인들의 응찰이 늘어나고 있는 추세라고 하는데 자신도 참여를 해보고 싶다는 것이었다. 그러면서 ‘재테크와 세테크’ 두 마리의 토끼를 잡는 방법을 전수해달라고 졸랐다.
재테크·세테크 동시 가능한 ‘공장경매’ 주목
산업단지 외에 위치한 공장은 “메리트 크다”
김씨의 말은 대부분 현실적인 얘기다. 최근 공장임대업을 새로운 재테크 수단으로 삼는 일반인들의 응찰이 늘어나고 있는 추세이기 때문이다. 이는 불과 얼마 전까지만 해도 공장 경매물건에 자본 및 경영여건이 상대적으로 열악한 중소기업 운영자들이 사세확장의 수단으로 응찰하는 경향을 보여 왔던 것과는 대조적이다.
사업용으로 분류
세금은 ‘비과세’
사실 공장 경매물건은 그 특성상 경기변동에 따라 매물 증감의 기복이 심한 편이다. 감정가 2~3억원짜리 비교적 소규모 공장에서부터 10억원 이상의 대형 물건까지 다양한 물건이 경매에 나온다. 불황이 심화될수록 공장매물은 꾸준히 증가세를 나타낸다. 하지만 공장경매가 새로운 재테크 수단으로 떠오르고 있다는 점이 이해되지 않을 수 있다.
그렇지만 한편으로 생각하면 임대수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 이점이 존재해 재테크로선 최적이라고도 할 수 있다. 수도권의 경우 공장 총량제에 묶여 있어 새로운 공장의 신축이 사실상 힘들다. 뿐만 아니다. 설사 신축이 가능하다고 해도 각종 인·허가를 받는 데 통상 1~2년 이상의 기간이 소요된다. 따라서 임대수요가 많다. 이런 관계로 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 것이다.
산업단지 외에 위치한 공장도 메리트는 크다. 각종 개발사업 등의 여파로 지속적인 지가상승이 이뤄지는 게 보통이다. 그렇다 보니 매각 시 상당한 시세차익을 챙길 수 있다. 일반인에게 유용한 재테크 수단으로 인식되고 있는 이유가 여기에 있다. 일각에서는 최근 수도권, 충청권을 비롯해 전국 각지에서 국가 또는 지방자치단체별로 산업단지 조성이 매우 활발하게 이루어지고 있는 만큼 가치성이 줄어들지 않겠느냐고 생각할 수 있다.
필자는 이에 대해 너무 앞서나간다는 생각이다. 아무리 단지 조성이 활발하게 이뤄지고 있다고 해도 입주비용은 만만치 않다. 소규모 공장에게는 ‘그림의 떡’이란 얘기다. 때문에 향후에도 이런 현상은 상당 기간 동안 지속될 것으로 보인다.
공장 경매의
장단점 이것!
여기서 주목할 것은 공장물건은 ‘재테크’와 ‘세테크’ 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 점이다. 공장물건은 일반 부동산과는 엄연히 다르다. 사업용으로 분류되기 때문이다. 이에 따라 비록 규모가 크더라도 종합부동산세 과세대상에서 제외된다. 취득 시에는 낙찰가 중 기계설비에 대해 등록세, 취득세 등이 비과세된다.
결국 ‘재테크’와 ‘세테크’ 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 것이다(경락대금에서 취득세, 등록세 등 세금을 면제 받으려면 지방세 납부 시 경락대금완납증명원과 해당사건의 감정평가서 사본을 첨부해 제출하면 된다. 낙찰가에서 전체 감정평가금액 중 기계기구가 차지하는 비율에 해당하는 금액을 공제한 금액을 과표로 본다).
공장경매의 장점은 무엇보다도 낙찰 후 까다로운 인·허가 과정을 생략하고 기존공장을 그대로 활용할 수 있다는 점이다. 다른 경매물건은 해당 물건의 부속물에 대해 낙찰자가 ‘인수부담’ 하는 경우가 발생할 수도 있다. 하지만 공장경매는 이점에서 매우 유리하다. 대법원 판례에 의해 낙찰자의 추가부담이 없다는 것도 장점으로 꼽힌다.
낙찰 후 까다로운 인·허가 과정 생략
기존공장 그대로 활용가능 장점 꼽혀
대법원 판례에서는 공장저당법에 따라 ‘공장에 속하는 토지와 건물에 설정한 저당권은 그 토지 또는 건물에 설치된 기계 등에 미치며 경매 목적물 중 기계목록에 포함된 물건들이 비록 저당권설정 당시 설정된 것이 아니라도 그 저당권의 효력이 미치며 그 기계류에 경매개시를 하지 않았다 하더라도 그 기본 된 토지와 건물에 관해 경매개시결정이 있으면 그 기계 등에 미친다’고 판시하고 있다.
하지만 기존공장을 낙찰 받아 용도를 변경하고자 하는 응찰자라면 주의를 기울여야 할 것이 있다. 지역특성과 공업배치법 등 관계법령에 따라 업종에 규제를 받는 곳이 있다는 사실이다. 따라서 미리 해당 시나 군청을 방문해 용도변경 허가 가능 여부를 확인해 봐야 낭패를 면할 수 있다. 만일 공장 내에 산업폐기물이 있으면 처리비용을 낙찰자가 추가 부담해야 하기 때문에 각별한 주의가 필요하다.
그러면 이번에는 실사례를 통해 공장경매의 메리트를 실감해 보자. 경기도 수원에 사는 정모(55)씨는 지난 2005년, 20년간의 공직생활에서 은퇴 한 후 퇴직연금과 여유자금을 활용해 법원경매에서 3년 동안 짭짭한 투자수익 올린 재테크 전문가다. 하지만 얼마 전부터 경매대중화의 진전에 따라 경쟁률이 치열해지다 보니 주거용 물건이나 토지 물건의 경우 낙찰 받는다고 해도 수익률이 떨어져 점차 경매의 매력이 반감됐다.
그래서 정씨는 공장 경매물건에 관심을 집중하다가 지난 2006년 마땅한 물건을 발견했다. 화성시 팔탄면에 소재한 3305㎡(1000평)짜리 공장인데 건축된 지 2년이 채 안돼 비교적 관리상태가 양호한 전자 관련 회사였다.
‘자기자본 대비
40% 수익 올리다’
감정가 6억5000만원에서 2회 유찰되어 최저입찰가는 4억2000만원까지 떨어져 있었다. 현장답사 결과 공장 진입로가 없어 인근공장을 통해 출입하는 문제 외에는 특별한 하자가 없었다. 관련 공부(公簿)를 발급받아 확인한 결과 지적도상 3m 도로에 접해 있었지만 현황상에는 도로가 없어 이를 복구한다면 공장의 가치가 크게 높아질 것으로 판단됐다.
그러나 도로를 복구하기 위해서는 이를 넓혀야 하는 문제가 생겼다. 최소한 4m 정도는 돼야 차량이 원활하게 진출입할 수 있기 때문이었다. 인접 토지 소유주들과 협의를 해보니 모두가 찬성이었다. 응찰을 결심한 정씨. 입찰일에 7명과 경합했지만 감정가의 78%인 5억700만원을 써내 최고가매수신고인으로 선정됐고 무사히 잔금납부와 소유권 이전등기를 마쳤다.
체불임금 문제로 공장 직원들의 명도저항에 있어 다소 시간이 걸렸지만 추가 부담 없이 대금완납 후 2개월 만에 명도를 마치고 인근에 있는 공장전문 중개업소의 소개로 임대차 계약을 체결했다. 정씨는 잔금이 부족해 은행에서 1억원을 대출 받았다. 그런데 매월 받는 임대료로 이자를 납부하고도 월 300만원 정도의 수익이 발생됐다. 낙찰 받은 지 1년이 조금 지난 2007년 6월. 8억5000만원에 공장을 매각한 정씨는 양도세 및 부대비용을 공제하고도 투입한 자기자본 대비 약 40% 정도의 투자수익을 실현했다.
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