은퇴자의 부동산 운용은 ‘안정성’에 초점을 맞춰야 한다. 무리한 부동산 투자는 금물이며 돈의 흐름상 안정적 수익을 내지 못하는 단기투자용 부동산도 되도록 피하는 게 좋다. 자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 시작하는 시기이므로 내 자금과 몸에 맞는 보수적인 자산운용을 하는 것이 필요하다.  덩치 큰 부동산에 한꺼번에 투자하거나 한 종목에만 집중 투자하는 경우 환금성이 떨어지고 경기 여파에 따라 손해를 입을 수 있다.

여유자금이 있다고 해서 새롭게 부동산으로 눈을 돌리는 무리한 부동산 투자는 좋지 않다. 오히려 안정성 위주로 임대사업을 할 수 있을 만한 부동산에 관심을 가지는 것이 바람직하다. 잘못된 투자로 인해 노후자금을 날려버리면 이를 되찾을 수 있는 시간적 여유가 없기 때문이다. 이 시기에는 되도록 임대수입이 보장되는 다양한 소형 물건에 투자해 운용하는 것이 좋다.

주로 소형 아파트나 오피스텔, 상가를 중심으로 임대용 상품을 골라 운용하고 자금여력이 있다면 다가구, 상가주택, 외국인임대주택을 매입해 운용하면 입지에 따라 임대수입이 높다. 전철 역세권 등 요지에 위치한다거나 소형 부동산이라면 월 100만원 이상의 높은 소득이 보장되고, 싸게 매입했다가 되팔 경우 시세차익을 올릴 가능성이 높은 상품들이다.

소형 아파트, 오피스텔이나 도심 원룸주택도 임대 수익이 높은 상품으로 집 수선 등 세입자 관리가 손쉬운데다 월세비중이 높아 위험 부담이 낮다. 그러나 규모가 큰 임대용 부동산은 입주자들이 자금 부담을 느껴 구입가격만 비싸고 세가 나가지 않는 경우가 많은 것이 일반적인 단점이다. 여유자금이 적은 소액투자자라면 급매나 경매를 통한 소형물건 낙찰이 유망하다.
 
바로 지하매물을 노리는 것. 비록 지하물건이지만 취득가가 매우 싼데다 임대수요가 충분해 틈새시장으로 꼽힌다. 반지하 빌라, 지하상가, 대형빌딩 내 지하 구분사무실 등이 이에 해당하는데 지하라고 우습게보면 안 된다. 지하이기 때문에 낙찰가가 60% 미만인 경우가 대부분이고, 지역에 따라 임대가는 투자원금 이상 형성되는 경우가 많아 수익률 20~30% 이상을 올릴 수 있는 것이다.

직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 경우 자녀들이 찾아오기 쉬운 도시 근교의 농가를 활용하면 알짜 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 금액대가 싼 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1억원 안팎으로 매입할 수 있다. 이런 물건을 매입할 때는 퇴직한 이후라도 쉽게 현금화할 수 있는 환금성이 용이한 도시 근처에 위치한 부동산을 고르는 게 현명하다.

전원생활의 경험이 없는 은퇴자가 무리하게 고가의 전원주택을 사면 이내 후회하기 쉽다. 주택을 장만해 놓고 나서 살면서 느끼는 불편함(자녀와 병원과의 원거리, 주민간의 이질감, 외로움)을 겪고 나서야 후회하는 경우가 더러 있다. 결국 전원주택을 헐값에 팔고 다시 자녀 근처로 되돌아가기도 한다. 막연한 동경만으로 전원주택을 매입하기보다 1~2년 농가주택을 세내어 거주하며 전원생활의 장단점을 파악하는 준비기간을 가져보고 나서 전원주택 매입을 결정하는 것이 낫다.  

농가나 소형주택을 이용하다 보면 현지 주민과의 친밀함이 생기면서 자연스레 지역 전원주택과 토지에 대한 숨겨진 정보를 얻을 수 있고 헐값에 나온 급매물을 쉽게 만날 수 있어 좋은 경험으로 삼을 수 있다. 수도권에는 약 2만 호에 달하는 빈농가들이 있고 전국에는 20만 호에 달한다. 각 지자체 ‘농어촌 빈집 정보센터’나 자치구 홈페이지에서 매물정보를 얻을 수 있다.

만약 큰돈 없이 단독주택만 보유하고 있다면 재투자에 관심을 갖기보다는 기존 주택의 활용가치를 찾아보는 게 훨씬 실속 있다. 낡은 단독주택이라도 부분 리노베이션이나 개조·재가공을 시도하면 재테크의 기능을 갖춘 효자종목이 되기도 한다.