대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것에 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.

◈ 법인입찰
법인 입찰시 법인등기부등본이나 초본을 첨부해야 하며 회사직원이 대리인으로 입찰하는 경우는 위임장과 법인인감증명이 필요하다. 입찰표 기재방법은 법인 명칭과 대표자 성명을 기재하고 주민등록번호란에는 법인등기부등본상의 등록번호를 기재한다.

◈ 법정매각조건
법원이 부동산이 매각되어 소유권이 매수인에게 이전시키는 데 지켜야 할 조건이다. 이 조건에는 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 모든 매각절차에 공통적으로 적용할 수 있도록 법으로 매각조건을 획일적으로 정한 매각조건을 법정매각조건이라고 한다. 반면 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건을 특별매각조건이라고 한다.

◈ 법정지상권
지상권은 타인의 부동산 등을 사용할 수 있는 용익물권을 말한다. 당사자의 계약에 의해 성립되는 약정지상권과 법에 정한 요건이 충족되면 당연히 성립하는 법정지상권이 있다. 일례로 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목이 동일한 소유자에게 속하다가 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목의 소유자가 달라지는 경우에 성립한다는 민법 등의 법 규정에 의해 성립하므로 이를 법정지상권이라 한다. 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기하지 않아도 당연히 발생한다. 법정지상권의 발생에 관한 규정은 강행규정이므로 당사자의 특약으로도 그 발생을 배제할 수 없다. 존속기간은 특별한 규정이 없으면 일반지상권에 준한다. 지료는 당사자의 협의가 성립되지 않으면 법원이 결정한다.

◈ 변경
법원은 정해진 매각기일을 자유재량에 의해 변경할 수 있다. 이해관계인은 기일지정이나 변경신청권이 없으므로 당사자 사이에 변경에 관한 합의가 있었다고 하더라도 법원은 이에 구속되지 않는다. 특히 경매절차 과정에 위법한 점이 있거나 불가피한 사정이 발생해 매각기일에 경매를 실시할 수 없는 경우 매각기일을 변경해 적법한 경매절차가 이루어지도록 하고 있다. 또한 집행정지서류가 제출된 경우 직권으로 매각기일을 취소하는 것이 원칙이나 실무에선 기일을 변경해 추후 지정하고 있다.

◈ 별제권
파산재단에 속하는 특정재산에서 다른 채권자보다 우선해 변제를 받을 수 있는 권리다. 파산재단 재산에 존재하는 전세권, 유치권, 질권, 저당권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관해 별제권을 가진다.

◈ 보전압류
보전압류는 국세징수법 및 지방세법상의 납기 전 징수사유가 있어서 납세의무확정 후에는 조세채권의 멸실이 우려가 되는 경우 당해 세액의 확정 전이라도 납세자의 재산을 현상 유지시키기 위해 미리 압류하는 것을 말한다.

◈ 부동산관리명령
매수인이 매각허가 결정을 받은 후 대금을 지급하고 부동산의 인도를 받을 때까지 부동산의 가치가 감소되어 매수인이나 채권자의 이익을 해할 염려가 있다. 때문에 매각허가 결정이 있은 후 인도할 때까지 매수인이나 채권자의 신청이 있으면 법원이 관리인을 선임, 그 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하는 관리명령을 할 수 있다.

◈ 부동산인도명령
채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대해선 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있을 경우 인도명령을 발해 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다(이때 인도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문하는 경우도 있다).
민사집행법의 적용을 받는 사건에 대해선 인도명령의 상대방을 확장해 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선했다.

◈ 분묘기지권
분묘기지권은 토지 소유자의 승낙을 얻어 그의 토지에 분묘를 설치하거나 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에도 20년간 평온·공연하게 그 분묘기지를 점유한 때 분묘기지권을 취득한다. 또한 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해 별도 특약 없이 토지만을 타인에게 처분한 때에도 성립한다. 분묘기지권은 당사자 사이에 약정이 있으면 그에 따르고 그 약정이 없는 경우 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하는 동안은 분묘기지권은 존속하고 분묘기지권을 시효 취득하는 경우에도 지료를 지급할 의무가 없다.

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