Q> 삼식이는 창고건물을 임차해 물품을 보관해 오던 중 거주할 곳이 마땅치 않자 이 창고를 개조해 주거용으로 사용하고 있다. 그런데 채권자의 담보권 실행으로 그 건물이 경매에 넘어갈 처지에 놓이게 됐다. 이 경우 삼식이는 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받을 수 있을까.

A> 삼식이는 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받을 수 없다. 임대차계약 당시 주거용 건물이 아니었고 후일 주거용으로의 개조 및 사용도 임대인과의 합의 없이 무단으로 한 것이기 때문이다. 만일 삼식이가 임대차 계약 시 주거용으로 개조해 사용하기로 합의했다면 그 개조한 시점부터 ‘주택임대차보호법’의 적용을 받을 수 있다. 주거용 건물인지 판정 시기는 원칙적으로 임대차계약 당시를 기준으로 한다. 따라서 본래 비주거용인 건물을 임차해 사용 중 임차인이 임의로 주거용으로 개조해 사용하는 경우에는 ‘주택임대차보호법’이 적용되지 않는다. 그러나 임대인과 임대차 계약 시 주거용으로 개조 또는 증축해 사용하기로 합의하고 그렇게 개조 또는 증축해 사용하고 있다면 그 개조한 시점이나 증축한 시점부터 ‘주택임대차보호법’의 적용을 받을 수 있다. 주거용 건물로 임대차한 경우라면 1동 건물 전부의 임대차이건 일부의 임대차이건 불문하며 주택이 공부상 어떻게 등재되어 있건, 본건물이건 부속건물이건, 관청의 허가를 받아 지은 건물이건 아니건, 등기가 있건 없건 불문하고 실질상 주거용 건물이라고 볼 수만 있다면 ‘주택임대차보호법’의 적용을 받게 된다.

Q> 삼식이는 실제 동표시가 ‘나동’인 신축 다세대주택 201호를 임차해 사전 입주하면서 주민등록전입신고도 ‘나동 201호’로 마쳤다. 그런데 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 ‘다동’으로 등재되고 그에 따라 등기부도 ‘다동 201호’로 보존등기 됨으로써 주민등록이 공부상의 동 표시와 다르게 됐다. 이런 경우에도 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받을 수 있을까.

A> 삼식이는 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받을 수 없다. 삼식이가 주민등록을 다동 201호로 정정해야 그때부터 비로소 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받을 수 있게 된다. 판례는 신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데 준공 후 그 주택이 공부상 ‘1층 101호’로 등재된 경우 ‘주택임대차보호법’상의 대항력이 없다(대판 1995.8.11, 95다177)고 한다. 주민등록이 공부상의 동 표시와 일치하지 않는 경우에는 ‘주택임대차보호법’이 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록에 해당하지 않기 때문이다. 따라서 이 경우 주민등록을 공부상의 동 표시와 일치시켜 정정한 때부터 비로소 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받을 수 있다.