부동산 투자법에도 이제 많은 변화가 생겼다. 거액을 가져야만 투자할 수 있던 시대는 지났고 소액으로도 얼마든지 투자하고 수익을 챙길 수 있다. 그동안 여윳돈을 활용해 부동산 투자를 고려하는 중·장년층들은 고정관념에 젖어 투자 대상을 아파트나 땅으로 한정하는 경우가 많았다.

하지만 시대의 흐름에 맞춰 재테크의 첫걸음을 내디디려면 보다 수익성 높은 부동산 상품에 집중해야 한다. 3000만원으로도 투자가 가능한 리츠, 부동산펀드, 재개발 지분, 분양권 투자, 청약통장 활용까지 부동산 투자의 문은 얼마든지 열려있다.

부동산 투자는 주식과 달리 위험자산이 아니기 때문에 가격이 떨어져도 ‘깡통’을 찰 확률은 없다. 부동산 값이 큰 폭으로 떨어져도 토지와 건물은 남아 있는 실물자산이기 때문이다. 부동산 투자의 지혜를 쌓는 방법을 공개한다.

부동산은 실물자산 ‘가격 떨어져도 깡통 찰 염려는 없다’
아는 만큼, 알아야만, 돈 벌 수 있다…투자 지혜 쌓아야 

내 몸에 맞고 자신의 자금 사정에 맞게 투자하려면 일단 미리미리 준비해야 한다. 소액 재테크일수록 다른 사람보다 부지런히 움직여야 ‘진흙 속의 진주’를 찾아낼 확률이 크다. 부동산 투자는 충분한 시간적 여유를 갖고 투자해야 후회 없는 투자가 된다. 단기간에 고수익만 좇다 보면 원금도 제대로 못 건질 수 있다.

우리 인간은 부동산이라는 땅위에서 태어나, 땅위에 집을 짓고 부동산이라는 건물 속에서 일평생을 생활하다가 결국은 땅이라는 부동산 속으로 들어가는 것을 볼 때, 인간과 부동산과의 관계는 불가분의 관계를 가지고 있다. 또한 부동산은 유구한 역사를 이어오는 동안 온 국민이 지키고 가꾸어 온 삶의 터전이요, 앞으로도 자손만대에 쾌적한 자연환경을 보존한 채로 영원토록 물려줄 가장 중요한 유산이다.

대한민국 국민이 가지고 있는 자산을 보면 대부분 60% 이상이 부동산에 투자되어 있다. 그만큼 부동산은 우리 국민 모두의 관심 대상이며, 또한 부동산 가격상승으로 인한 투기가 성행되어 부동산 문제가 심각하게 대두되어 사회적 이슈가 됐다. 그러나 부동산은 나름대로의 특수성(부동성, 부증성, 영속성, 희소성 등) 때문에 공급의 비탄력성으로 가격이 상승하는 경향이 있다.

특히 도심지의 과밀 현상, 택지의 공급부족, 공공시설의 부족 등으로 경제학의 기본 논리인 수요와 공급의 법칙에 의해 수요는 많은데 공급이 부족하여 부동산 가격은 오르고 있는 것이다. 부동산이 우리에게 가져다주는 재테크의 풍요로움을 생각해보면서 부동산의 원리와 흐름을 이해한다면 부동산 투자는 누가 뭐래도 가치가 있는 것이다.

그러면 부동산에 투자해야만 하는 이유는 무엇일까. 첫째, 대한민국 국민은 부동산에 대한 소유욕이 너무 강하기 때문이다. 농경사회에 있어서 농민들의 토지 소유욕은 두말할 필요도 없이 강했으며, 우리나라의 역사를 돌이켜 보더라도 새로운 왕조의 탄생 후 가장 먼저 착수한 것이 전제개혁이었다.

부동산에 투자해야 할
10가지 당연한 이유

1948년 대한민국 정부 수립 후에도 우리 정부가 가장 먼저 착수한 것도 토지개혁이었다. 그만큼 국민이나 정부 모두 부동산에 대한 소유욕이 너무 강하다는 것이 우리가 부동산에 투자해야만 하는 첫 번째 이유이다. 둘째, 대한민국 부동산 가격은 반드시 오르기 때문이다. 수요는 많은데 공급부족으로 부동산 가격은 역대 정부 이래 떨어져 본 일이 없고(김영삼의 문민정부 IMF 시 딱 한 번 곤두박질친 사례는 있다), 우리 국민은 한번 산 부동산을 부도나 파산 등 특별한 경우를 제외하고는 자기가 산 가격 이하로는 절대 손해 보고 팔지 않는다는 것이다.

자기가 산 부동산보다 가격이 낮아지면 부동산 가격은 반드시 오른다는 신념이 있기 때문에 부동산이 회복될 때까지 버틴다는 것이다. 특히 좋은 부동산일수록 오를 때 더 오르는 특징을 가지고 있어 외국계 투자자들은 알짜 부동산 즉 수익성 부동산을 더 선호하는 경향을 나타내고 있다. 셋째, 부동산은 누가 뭐래도 대한민국에서만큼은 부의 원천이 되고 있다. 그래서 부자들은 땅을 좋아하게 되고, 부자치고 부동산이 없는 사람은 아무도 없다. 유유상종(類類相從)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내면 배우는 게 많다. 특히 부동산 부자 주변에는 부동산 관련 전문가가 항상 함께하고 있다.

부동산은
부(富)의 원천

따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 부동산 개발 정보 그 밖의 재테크 이야기가 많기 때문에 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.

넷째, 부동산 투자는 부동산 시장 정보를 본인이 노력하면 얼마든지 파악할 수 있기 때문이다. 부동산 시장은 국지적인 개발 호재로 인해 오르는 경우가 많다. 게다가 언론을 통해 도시기본계획, 개발계획 등 지역정보를 파악하기가 비교적 쉽기 때문이다. 다섯째, 동일한 부동산은 없기 때문이다. 부동산의 특성 중에는 부증성이 있어 그 어느 누구도 동일한 부동산을 만들어내지 못한다. 그렇기 때문에 부동산 각자 각자가 독특한 상품이라는 것이다.

부동산에는 쓸모없는 것이 하나도 없다. 지금은 전 국토가 신도시개발, 기업도시, 혁신도시, 행정복합도시, 신도로 개발, 재개발, 뉴타운 등의 부동산 개발로 인해 몸살을 앓고 있다. 과거 20~30년 전에 분당과 광주, 용인과 화성 동탄, 파주, 김포, 천안, 아산 등의 부동산이 이처럼 각광을 받을 수 있었다고 누가 예견할 수가 있었단 말인가.

여섯째, 부동산 투자는 만에 하나 실패하더라도 실체는 남기 때문이다. 필자의 고향친구는 40대에 벤처기업을 운영하면서 많은 돈을 벌었지만 코스닥에 상장된 모회사에 올인했다가 그동안 힘들게 벌어놓은 수십억을 한순간에 날려버려 휴지조각만 손에 쥐고 긴 한숨만 쉬고 있다. 그러나 부동산은 사기를 당하지 않는 한 움직이지 않는 부동산이므로 그 실체는 그대로 남아 있다. 집이라도 남아 있으면 내가 그곳에 들어가 살면 되는 것이고, 땅이라고 한다면 무, 배추, 상추, 고추 심고 전원생활을 즐기면 되지 않겠는가.

다른 사람보다 부지런히 움직여야 ‘진흙 속의 진주’ 찾아
단기간에 고수익만 좇다보면 원금도 제대로 못 건질 수도

일곱째, 대한민국 부동산은 폭락하지 않기 때문에 부동산에 투자해야 한다는 것이다. WTO체제 하에서 투자 자본이 개방되자 외국계 투자자들이 대한민국 부동산 투자에 적극적인 모습을 보였다. 외국인 부동산 투자가들에게 한국의 부동산에 투자하는 이유가 무엇이냐고 물어보면 한결같은 공통점이 있다. 바로 대한민국 부동산 가격은 절대 폭락하지 않으며 안전하고, 수익성이 뛰어나기 때문이라고 한다. 부동산은 한번 오르면 절대 떨어지지 않으며, 상대적으로 빠른 가치상승 속성이 있기 때문에 부동산에 투자를 해야 한다는 것이다.

가격이 오르는 곳도 서울 강남, 서초 등 로얄지역에서 오르기 시작해 서서히 비로얄 지역으로 물의 흐름과 같이 흘러내린다. 이때 비로얄 지역까지 부동산 가격이 오르게 되면 정부는 각종 부동산 규제책을 통하여 가격을 억제한다. 깊이 생각해야 할 점은 부동산은 오를 때는 저지선이 없으나 내릴 때는 쉽게 하락하지 않는다는 것이다.

여덟째, 부동산은 현재가치를 사는 게 아니라 미래가치를 보고 투자하기 때문이다. 최근의 강북 재개발과 과거 2년간 강남의 재건축바람과 더불어 어떤 아파트는 3배 이상 급등했다. 즉 미래의 부동산 가치에 대해 좀 더 호의적인 평가를 가지고 부동산에 투자하면 그만큼 실속 있고 부자되는 길은 가까워지기 때문이다. 아홉째, 부동산 투자는 안정적 기반을 형성해 주기 때문이다. 부동산 부자들의 투자 특성 중의 하나가 자기 관리능력 범위 내에 투자한다는 것이다.

부동산에는 정해진 가격은 없다. 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통해 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다. 또한 우리가 부동산 투자에 있어서 명심해야 할 것이 있다. 본인의 투자지역과와 거주지역을 구분해 투자해야 한다는 것이다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석하는 능력을 길러야 한다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살 수 있지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산해 투자해야 할 것이다.

안정성 ‘월등’
수익성 ‘탁월’

열 번째, 부동산 투자는 리스크가 적기 때문이다. 부동산 투자와 주식투자를 비교 분석해보면 일단은 부동산 투자가 리스크가 적다는 것이다. 최근 언론 보도에 의하면 코스피 지수가 2000포인트를 오르내리며 널을 뛰는 것마냥 대폭락을 거듭하고 있는 것은 외국인 투자자들이 위험성이 높다고 판단되는 시장부터 돈을 빼기 때문이다.

아직도 우리나라 주식시장의 위험성이 높은 것은 주지의 사실이지만 이에 비해 부동산은 안정성이 있기 때문에 많은 부자들이 부동산에 투자를 하고 있다. 대한민국 부자들의 성공 뒤에는 반드시 부동산 투자가 있기 때문이다. 오늘 현재까지 부를 축적한 부자들의 투자 경향을 살펴보면 부동산 투자가 빠지고서는 부자라 할 수 없을 정도로 부자들은 수십 년간 부동산 투자를 해왔다. 해방 이후 부동산에 투자를 해서 손해를 본 사람이 있는지 조사해 보면 우리는 왜 부동산에 투자해야 하는지를 직감으로 알 수 있는 것이다.

김형선 박사는 경기대 사회교육원 공인중개사 특별과정 주임교수로 활동했으며, 현재는 행정대학원 부동산학과 교수로 활동 중이다. 매경TV, 리빙TV, iTV 공인중개사 특강 강사와 한국토지공사 고객관리 자문위원, 건국대 부동산정책연구소 연구원, 한반도 부동산정책연구소 소장, 공인중개사시험 출제위원, 한국공인중개사협회 부동산정책연구소장, 경기지방공사 뉴타운 전문 연구위원 등으로 활약하고 있다.