[일요시사=장경철 르포라이터]이번 대선에서 승리한 박근혜 당선인의 국정운영 방향에 시선이 쏠리고 있다. 그중에서도 부동산 정책은 단연 관심거리다. 죽어가는 대한민국 부동산 시장을 살릴 수 있을까. 박 당선인이 약속한 부동산 공약을 되짚어봤다.

차기정부 부동산 정책 일부 변화 예상
불안 초래한 대책 대대적 손질 불가피

18대 대선에서 박근혜 당선인이 승리했다. 이에 따라 새 정부의 부동산 정책에도 일부 변화가 예상된다. MB정부 후반기의 주택경기 활성화 기조는 앞으로도 계속 유지될 것으로 보이다.

하지만 주택거래 위축과 전월세 시장 불안 등을 초래했다는 비판을 받았던 보금자리주택사업 등은 대대적인 손질이 불가피하다는 게 중론이다. 보금자리주택의 경우 민간 주택분양 시장을 위축시켜 건설경기를 어렵게 하고 이에 따른 주택거래 위축, 대기수요 증가, 전셋값 상승 등의 부작용을 가져왔다고 업계는 주장하고 있다.

전체적인 그림은?

임대주택 공급방식의 변화도 예상된다. 기존에는 한국토지주택공사(LH) 등을 통한 건설임대주택 공급이 주요 통로였다면, 앞으로는 매입임대 사업이나 바우처 등 실질적인 자금 지원을 통해 맞춤형 임대지원으로 패러다임을 전환하겠다는 게 박 당선인의 공약이다.

내년부터 바우처 제도의 시범사업이 추진될 가능성이 크다. 이미 국토부는 내년 20억원의 시범사업 예산을 신청해놓은 상태다. 아울러 생애최초, 전세자금대출 등 저리의 자금지원 규모도 지금보다 확대될 전망이다.

공급 목표를 세워놓고 무리하게 ‘밀어내기’식으로 공급하는 공공임대 건설방식은 앞으로 지양해야 한다는 게 박 당선인의 생각. 차기 정부의 주택정책은 과거 임대주택의 양적 공급에서 실질적인 맞춤형 주거복지로 전환하는 것이 핵심이라고 업계는 강조한다. 하지만 박 당선인의 공약이 주택경기 활성화보단 서민주거복지에 초점이 맞춰져 있어 침체된 경기를 살리는데 역부족이라는 지적도 있다.

지역개발 대책은?

박 당선인이 공약으로 내세운 ▲목돈 안 드는 전세제도 ▲20만호 행복주택 프로젝트 ▲지분매각제도 ▲주택연금 사전가입제도 등은 전반적으로 무주택 서민이나 하우스푸어의 고민을 해결해주는 정책들이어서 매매시장에는 큰 영향을 미치기 어렵다. 이런 제도 시행의 긍정적 효과보다는 ‘실현 가능성이 없다’는 시각이 많아 박근혜 정부 인수위에서 제도 손질이 필요하다는 지적이다.

다만 지역개발 추진으로 지방 부동산 시장은 지속적인 호조를 이어갈 것이란 주장도 제기됐다. 박 당선인은 인천의 경우 아시안게임법을 고쳐 자금지원과 경인고속도로 무료화·지하화사업을 추진하고, 대전광역시에 대해선 국제과학비즈니스벨트 추진을 차질 없이 진행하겠다고 밝혔다. 전북 새만금사업 지원과 동해안경제자유구역 지정, 가덕도 신공항건설 추진 등을 약속한 만큼 해당 지역 부동산 시장이 긍정적인 수혜를 입을 것이란 전망이다.

MB정부 대책은?

현 정부의 부동산 거래 활성화 대책은 유지가 될 것으로 보인다. 우선 올해 말 만료되는 취득세 감면 기간이 연장되거나 내년 다시 시행될 것이 유력하다. 정부가 추진해 온 분양가 상한제 탄력 운영, 다주택자 양도세 중과 폐지 등의 법안도 국회를 통과할 가능성이 커졌다.

박 당선인의 부동산 공약 중 가장 먼저 시장에 영향을 미치게 될 것으로 예상되는 것은 취득세 감면 연장 조치다. 올 연말로 끝나는 취득세 50% 감면 조치(9·10 대책)를 1년간 늘리겠다는 게 박 당선인의 부동산 공약이다. 특히 문재인 전 후보도 취득세 감면 연장 조치를 공략으로 내세웠던 만큼 업계에서는 여·야 이견 없이 추진될 것으로 보고 시행 시기에 촉각을 곤두세우고 있다.

취득세 감면 조치는 급매물 거래가 이뤄지는 직접적 효과가 있다. 실제로 취득세를 절반 감면하는 9·10 대책 시행이후 10월 주택거래량은 6만6411건으로 전년 동월 대비 15.2% 감소에 그쳤고, 지난달에는 7만2050건으로 8% 감소하는 등 효과를 봤다. 다만 관련 법안이 국회를 통과하는 공백기가 발생, 이 기간 동안 거래 위축이 불가피할 전망이다.

박 당선인이 공약했던 분양가 상한제 폐지의 경우 시행여부가 불투명하다. 민간주택에 대해서는 상한제를 폐지해 다양한 품질의 주택을 공급할 수 있는 기반을 마련하겠다는 것이 공약의 취지지만 야당이 반대하고 있어 통과가 쉽지 않을 것이라는 게 업계의 전망이다.

박근혜 정부의 출범이 규제 완화 등 부동산 시장 전반에 긍정적인 기대감으로 작용하고 있지만, 효과는 여전히 제한적인 것이란 견해가 많다. 부동산 거래를 활성화시키기에는 현재 주택 시장이 너무 침체돼 있다고 전문가들은 입을 모은다.

주택경기 활성화? 서민주거복지에 초점
“침체된 경기 살리는데 역부족” 지적도

한 부동산 관련 소장은 “다주택자는 투기라기보다는 잠재적인 임대 사업자가 될 수 있는 사람들”이라며 “중과세 폐지를 통해 시장 활성화뿐만 아니라 민간 임대주택 공급을 늘리는 효과를 기대할 수 있다”고 말했다.

모 증권사 연구원은 “새 대통령 당선자의 공약이 부동산 시황에 획기적인 개선을 기대할 정도는 아니라고 보고 있다”며 “최소한 현재보다 발주 물량 증가와 아파트 가격 안정을 통한 추가적인 분양 시황 침체를 막아주는 정도”라고 설명했다.

다른 부동산 전문가는 “새 대통령 당선자의 시장친화적인 성향이 연착륙에 도움이 되겠지만 가계부채 해소, 글로벌 경제 회복 등이 선행돼야 부동산 활성화 정책이 효과를 발휘할 수 있다”며 “내년 상반기에는 어려움이 지속되고 하반기에는 다소 회복될 것으로 보고 있다”고 전망했다.

주거복지 대책은?

주거복지 분야는 박 당선인이 가장 공을 들이고 있는 부분이다. 박 당선인은 ‘보편적 주거복지’를 앞세워 매년 건설임대 7만가구, 매입전세임대 4만가구, 전세자금 융자 18만가구 등 45만가구의 주거를 지원한다는 공약을 내놨다.

대표 공약은 임기 중 유휴 철도부지에 임대주택 및 기숙사 20만가구를 공급하는 ‘행복주택 프로젝트’. 국유지에 대해 낮은 토지 이용료가 매겨져 저렴하게 주택 공급이 가능하고, 역세권이라는 점에서 수요를 확보할 수 있다고 기대한다.

내년 하반기 1만가구를 우선 착공한다. 저소득층이 내는 월세를 정부가 지원하는 내용인 주택임대료 보조제도(주택바우처)도 추진될 가능성이 크다. 국토해양부도 내년 20억원의 시범사업 예산을 신청해놓은 상태다.

현 정부의 대표 정책 중 하나인 보금자리주택 사업은 대폭 수정이 불가피하다. 민간 주택 시장을 위축시키고, 수요자들이 내 집 마련을 꺼리게 해 전세금 상승, 거래 위축 등의 부작용을 불렀다는 지적이 많다. 임대주택 활성화 정책과 관련해 분양 주택 비중이 크게 줄고 명칭 또한 바뀔 가능성이 크다.

하우스푸어 정책은?

박 당선인의 하우스푸어 정책은 보유주택 지분매각제도, 주택연금 사전가입제도 등 2가지로 구분된다. ‘보유주택 지분매각제도’는 자신이 소유한 주택의 일부 지분을 캠코 등 공공기관에 매각해 그 대금으로 금융사의 대출금 일부를 갚고, 자신의 집에 계속 살면서 넘긴 지분에 대한 임대료를 내는 방식이다.

문제는 이 제도가 대출 이자를 내는 대상만 바뀔 뿐 하우스푸어의 근본 고민을 해소할 수 없다는 점이다. 이 제도가 실효성을 확보하기 위해서는 넘긴 지분에 대한 임대료를 기존 대출 이자보다 낮춰줘야 한다. 또 하우스푸어 소유 주택은 대부분 중대형인데 3억∼6억원 이하 중소형 주택으로 대상을 제한한 점도 개선돼야 한다는 지적이다.

베이비부머의 부채상환부담을 덜어주기 위해 도입키로 한 ‘주택연금 사전가입제도’의 경우 현행 60세 이상인 주택연금제도 가입조건을 50세 이상으로 확대하고, 사전 가입 시 60세에 활용할 수 있는 주택연금을 일시금으로 인출해 빚을 갚는데 쓸 수 있게 했다. 이를 통해 은퇴한 하우스푸어가 기존 주택에 살면서 원리금 상환 부담을 낮출 수 있다는 것이다.

가입대상은 1가구 1주택자의 수도권 6억원 이하 지방 3억원 이하 주택이다. 기존 주택연금은 1가구 1주택자의 9억원 이하 주택이 대상이다. 6억원 초과 중대형 주택을 가진 50대 하우스푸어는 ‘보유주택 지분매각제도’와 ‘연금사전가입제’ 모두에서 빠져있어 향후 제도적 보완이 필요하다는 지적이다.

렌트푸어 정책은?

렌트푸어 정책은 행복주택 프로젝트, 목돈 안 드는 전세제도, 보편적 주거복지 실현 등 3가지다. 수도권 유휴 철도부지 위에 인공대지를 조성해 주변 시세의 반값에 임대주택 총 20만가구를 공급한다는 ‘행복주택 프로젝트’는 아이디어는 좋지만 15조원에 이르는 사업비 조달 방안과 인공대지 조성에 대한 충분한 기술적 연구가 향후 과제로 남아있다.

‘목돈 안 드는 전세 제도’의 경우 집주인이 자기 집을 담보로 전세보증금을 금융기관에서 대출받고, 세입자가 그 대출금의 이자를 납부하는 방식이다. 집주인에겐 이자상당액(4%)의 과세 면제 및 대출이자납입 소득공제(40%) 혜택이 주어진다.

세입자는 도덕적 해이를 막기 위해 전체 이자의 일부를 선납해야 한다. 현재의 세제 혜택을 뛰어넘는 집 주인에 대한 파격적인 인센티브가 없는 한 임대인의 선의를 기대하기는 어렵기 때문에 세입자가 이자를 내지 않을 경우 이를 보증한 공적 기관의 손실 위험도 크다는 지적이다.

‘보편적 주거복지 실현’ 공약은 임대주택 공급 및 전월세자금 융자, 주택바우처 제도 등을 통해 매년 45만가구에게 주거를 지원하고 2022년까지 5분위 이하 무주택자 550만가구 전부를 지원하는 방안이다. 주거지원 대상인 45만가구는 건설임대 7만가구, 매입전세임대 4만가구, 전세자금 융자 18만가구, 공공분양주택 2만가구, 구입자금융자지원 14만가구 등이다. 이 공약은 LH의 재정상황을 고려할 때 구체적인 재원 마련 방안이 먼저 수립돼야 한다.

주거 공약 허점은?

주거 복지 공약에 비해 시장 활성화 대책이 부족하다는 지적도 있다. 취득세 감면, 분양가 상한제 탄력 운영 등은 모두 시장에 이미 공개된 대안이다. 시행되더라도 큰 효과를 발휘하기 어렵다는 것이다.

시장 활성화에 대한 기대가 높은 반면 구체적으로 새로운 대안이 나온 것은 아직 없으며 수요를 늘릴 수 있는 추가 대안이 마련돼야 한다는 지적이다. 지지부진한 재건축·재개발과 관련된 구체적인 정책에 대한 요구도 높다. 학계 등에서는 대규모 공급 대신 도심 재생을 통해 시장을 활성화하고 공급도 늘리는 방안을 향후 주택 시장의 대안으로 주목하고 있다.

박 당선인은 유세 과정에서 “도시재생사업에 투자하겠다”는 입장을 밝힌 바 있다. 새누리당도 뉴타운 출구전략의 대안으로 내년 이후 도시재생 사업 예산을 확대해 지원을 강화한다는 방침을 세운 상태다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사