①가압류 ②확정일자부 임차권 ③근저당 순서일 때 배당사례입니다.

을은 소액임차인이 아니다(소액임차인인지 여부는 담보권을 기준으로 하는데 경매목적부동산의 근저당권설정일인 2023년 3월5일 기준으로 소액임차인에 해당하려면 임대차보증금이 서울의 경우 1억6500만원 이하여야 한다). 그러므로 소액임차인 최우선변제 문제는 발생하지 않는다.

말소기준권리는 갑의 가압류이다. 을은 확정일자에 의한 우선변제권은 있으나 가압류가 등기된 후 대항요건을 구비했으므로 대항력은 없다[주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록이다. 대항력은 임차주택에 압류, 가압류, 담보권(저당권, 근저당권, 담보가등기) 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건을 구비해야 한다. 주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 대항력의 존속요건이다(대법원 88다카143 판결)].

가압류권자 갑은 을, 병과 동순위이고, 확정일자가 있는 임차권자 을은 갑과 동순위이지만 병보다 우선한다. 근저당권자 병은 갑과 동순위이지만 을보다 후순위이다.

이 경우 안분 후 흡수의 방법으로 배당을 하게 된다.

1. 안분배당
가압류권자 갑 : 4억5000만원×1억5000만원/(1억5000만원+4억원+2억원)=9000만원
임차권자 을 : 4억5000만원×4억원/(1억5000만원+4억원+2억원)=2억4000만원
근저당권자 병 : 4억5000만원×2억원/(1억5000만원+4억원+2억원)=1억2000만원

2. 흡수배당
흡수는 근저당권 또는 확정일자부임차권을 기준으로 흡수를 시작하는 것이 간명하다.

확정일자부임차권자 을은 대항요건(주택의 인도와 주민등록) 및 확정일자를 갖췄으므로 주택임대차보호법상의 우선변제권을 취득했다.

그러므로 갑과 동순위이지만 병보다 우선하므로 병으로부터 안분액이 자신의 청구채권에 미치지 못하는 1억6000만원을 흡수할 수 있는데, 병의 안분액이 1억2000만원밖에 없으므로 이를 모두 흡수하면 3억6000만원이 되고, 병은 0원이 된다.

갑은 안분액 9000만원을 그대로 배당받고, 병은 안분액을 을에게 모두 빼앗겼으므로 배당액이 없다.

을은 임차보증금을 전액 배당받지 못했지만, 대항력이 없으므로 을이 배당받지 못한 4000만원은 매수인(경락인)에게 인수되지 않는다.

병은 배당을 전혀 받지 못하였지만 저당권, 근저당권, 가등기담보권 등은 압류채권자보다 선순위라도 매각에 의해 소멸되고(민사집행법 91조 2항, 가등기담보법 15조), 그 각 등기는 말소촉탁의 대상이 된다. 즉, 강제경매, 임의경매 상관없이 피담보채권이 매각대금으로부터 만족을 얻었는지 여부와 상관없이 모두 매각에 의해 소멸하고, 매수인(경락인)은 이들 권리가 부착되지 않은 매각목적물을 취득한다(민사집행법 91조2항, 3항 268조).

설정등기 후에 소유권의 변동이 있어도 저당권자, 근저당권자, 가등기담보권자는 모두 순위에 따른 배당을 받을 수 있고, 모두 말소의 대상이 된다.
 

[김기록은?]
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
<김기록 법무사·공인중개사 NAVER 블로그(02-535-3303)>