[Q] 전세권자의 채권자가 전세권 배당요구를 할 수 있나요?

[A] 할 수 있습니다. 다만 전세권이 종료했다는 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출해야 합니다.

최선순위의 전세권자는 실체법상 전세권이 소멸했느냐와 상관없이 경매절차서 배당요구를 해야만 매각으로 소멸하고 배당받는 것이 원칙입니다. 

전세권에 대해 저당권이 설정돼있거나 전세권이 기간만료로 소멸한 후 전세금 반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 있더라도 마찬가지입니다. 이 경우 전세권자가 배당요구하거나 전세권자의 채권자가 대위해 배당요구해야만 매각으로 소멸합니다(2020 법원실무제요 민사집행Ⅲ 47면).

전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 채권자대위권에 기하거나 전세금 반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받은 다음, 그 추심권한에 기해 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있습니다. 

다만 최선순위 전세권자의 채권자가 위와 같이 채권자대위권이나 추심권한에 기해 전세권에 대한 배당요구를 할 때에는 채권자대위권 행사의 요건을 갖췄거나 전세금 반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 그 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료했다는 점에 관한 소명자료를 배당요구종기까지 제출해야 합니다(대법원 2014다10694 판결).

주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정 등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비춰보면,

주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기해 경매법원에 배당요구를 했다면 배당요구를 하지 않은 전세권에 관해서는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없습니다(2009다40790).

따라서 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

반면 갑이 부동산에 관한 제1경매절차서 전세권자 및 임차권자로서 배당요구를 했다가 소액임차인으로서만 배당받았는데, 제2경매절차서도 배당요구를 해 전세권자로서 배당받자, 제1경매절차의 매수인에게서 위 부동산을 매수해 소유권이전등기를 마친 을이 배당이의의 소를 제기한 사안에서,

대법원은 “갑의 전세권은 제1경매절차에 따른 부동산의 매각으로 이미 소멸됐고, 갑이 제1경매절차서 전세권자로서 배당을 받지 못했더라도 제2경매절차에서는 전세권자로서 배당받을 수 없다”고 판시했습니다(2015다30442).

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)