갑은 임차주택에 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 압류 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖췄기 때문에 주택임대차보호법상의 대항력을 갖고 있다.

갑은 확정일자를 갖추지 못했으나 대항력을 갖고 있고, 소액임차인에 해당한다.

소액보증금의 기준시점은 담보물권 설정일자와 비교하는데 담보물권이 없으므로 배당기일(임대차계약일도 아니고 입주일도 아님) 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위와 기준을 적용한다. 

배당기일 기준으로 서울의 경우 1억6500만원 이하일 경우 5500만원을 우선적으로 변제받을 수 있는데, 갑이 배당요구를 했으므로 소액보증금 5500만원을 우선적으로 배당받는다. 

갑은 그래도 보증금 중 9500만원을 변제받지 못하므로 그 한도에서 매수인이 이를 인수한다(확정일자가 없으므로 그에 따른 우선변제권이 없음). 

만일 갑이 가압류 이전에 확정일자를 갖추고 배당요구를 했다면 9500만원도 갑이 배당받고 갑의 임차권은 매수인이 인수하지 않고 소멸한다.

만일 갑이 가압류 이후에 대항요건(주택인도와 주민등록)을 갖췄다면 갑은 대항력을 취득하지 못한다. 소액보증금은 가압류 시기와 관련이 없으나, 대항력은 최선순위 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류 전까지 대항요건을 갖춰야 취득할 수 있다. 

주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 주택의 점유와 주민등록의 계속은 대항력의 존속요건이다.

임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다(대법원 88다카143 판결).

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)